近日(ri)，基礎(chu)設施(shi)公募REITs配(pei)套規則出爐，意味著(zhu)基礎(chu)設施(shi)公募REITs距落地實(shi)施(shi)又近一步。中(zhong)國證券報(bao)記(ji)者獲悉，深(shen)交所正(zheng)有序推進(jin)試點各項(xiang)工(gong)作，目前，技(ji)術(shu)系(xi)統已(yi)準備就(jiu)緒，投資者對接和(he)市場培育持續跟進(jin)，隨時準備迎接首批(pi)試點項(xiang)目的申報(bao)。

　　有力服務“雙區”建設

　　1月(yue)29日，基(ji)礎設施公募(mu)REITs相關配套(tao)業務規則出爐(lu)。

　　“本次發布的(de)配套規則充分吸收了市場意見，在盡調及信(xin)息披(pi)露要求等方面結合REITs特點進行了優化。另(ling)外(wai)，規則拓寬了納入戰略(lve)配售投資(zi)人(ren)的(de)范圍，為(wei)后續社保資(zi)金(jin)(jin)、養老保險(xian)資(zi)金(jin)(jin)及年金(jin)(jin)基金(jin)(jin)等產(chan)品(pin)參(can)與公募(mu)REITs奠定(ding)了基礎。”某券商(shang)債務(wu)融資(zi)業務(wu)負責人(ren)表示，配套規則中的(de)漲(zhang)跌幅、質押式(shi)回購等安排(pai)，特別是要求由流動性(xing)服務(wu)商(shang)為(wei)REITs提(ti)供雙邊報價服務(wu)等安排(pai)，將為(wei)REITs的(de)二級市場流動性(xing)提(ti)升提(ti)供有效支持。

　　REITs試(shi)點(dian)備受重視。早在去(qu)年10月，中共中央(yang)辦公廳(ting)、國務院(yuan)辦公廳(ting)印發(fa)《深(shen)圳建設中國特(te)色社會(hui)主義(yi)先(xian)行示范(fan)區綜合改革試(shi)點(dian)實施(shi)方案（2020-2025年）》就(jiu)指出，支持深(shen)圳在資本(ben)市場先(xian)行先(xian)試(shi)、依法依規開(kai)展基礎設施(shi)領域不動產投資信托基金試(shi)點(dian)。

　　“開展基(ji)礎(chu)(chu)(chu)設施(shi)(shi)公募REITs試點在盤活存(cun)量基(ji)礎(chu)(chu)(chu)設施(shi)(shi)資(zi)(zi)(zi)產、補充(chong)增量基(ji)礎(chu)(chu)(chu)設施(shi)(shi)建設的(de)資(zi)(zi)(zi)金來源(yuan)、促進基(ji)礎(chu)(chu)(chu)設施(shi)(shi)運營模(mo)式轉變、增加金融資(zi)(zi)(zi)產投(tou)資(zi)(zi)(zi)類別(bie)等方面(mian)都有特殊的(de)市(shi)場意義。”漢坤律師事(shi)務所合伙人(ren)方榕說，可以預見，其將(jiang)對(dui)中國基(ji)礎(chu)(chu)(chu)設施(shi)(shi)投(tou)資(zi)(zi)(zi)和融資(zi)(zi)(zi)模(mo)式產生(sheng)深遠影響。

　　上述券商債務(wu)融資業務(wu)負責人認為，試點公募(mu)REITs有利于進一步盤活優質的(de)存量基礎(chu)設(she)(she)(she)(she)施(shi)(shi)資產，充分調動(dong)國內(nei)外金融機構和(he)投資者參與(yu)到基礎(chu)設(she)(she)(she)(she)施(shi)(shi)補短板和(he)新型基礎(chu)設(she)(she)(she)(she)施(shi)(shi)的(de)建設(she)(she)(she)(she)中(zhong)，推動(dong)粵港澳大灣區基礎(chu)設(she)(she)(she)(she)施(shi)(shi)“硬聯通”，助(zhu)力落(luo)實“十四五”規劃中(zhong)加快建設(she)(she)(she)(she)交(jiao)通強國的(de)戰略(lve)部署。

　　試點項目遴選穩步開展

　　根據基礎設(she)施公募REITs試點流程安(an)排，項目由各(ge)省級發(fa)改委推(tui)薦至(zhi)國(guo)家發(fa)改委，國(guo)家發(fa)改委再將(jiang)符(fu)合條件的項目推(tui)薦至(zhi)證監會、深(shen)滬(hu)交(jiao)易(yi)所履行注冊審查程序。

　　據了解，2020年(nian)10月底，國家發(fa)(fa)(fa)改(gai)(gai)委(wei)首批(pi)基礎設施REITs試點項(xiang)(xiang)目截止申報，共收到各省發(fa)(fa)(fa)改(gai)(gai)委(wei)推薦項(xiang)(xiang)目近50單。2020年(nian)11月底，已有近30個項(xiang)(xiang)目參加國家發(fa)(fa)(fa)改(gai)(gai)委(wei)組織的基礎設施公(gong)募REITs試點項(xiang)(xiang)目答辯。業(ye)內人士(shi)預計，首批(pi)推薦項(xiang)(xiang)目有望于2021年(nian)上半年(nian)發(fa)(fa)(fa)行落地。

　　篩選優質項(xiang)(xiang)目(mu)，確保基礎設(she)施REITs的(de)可持(chi)續發(fa)展，是本次試(shi)點最(zui)為關(guan)鍵的(de)環節。試(shi)點工作啟動后，深交所緊鑼密鼓推(tui)進基礎設(she)施公募(mu)REITs試(shi)點的(de)項(xiang)(xiang)目(mu)儲(chu)備工作，在物流倉(cang)儲(chu)、交通(tong)、產(chan)業園(yuan)區(qu)、污水(shui)垃(la)圾處理(li)、數(shu)據中心、能源發(fa)電(dian)等領域儲(chu)備近40單項(xiang)(xiang)目(mu)，部(bu)分項(xiang)(xiang)目(mu)已由地方發(fa)改委推(tui)薦至國(guo)家發(fa)改委參與(yu)試(shi)點項(xiang)(xiang)目(mu)遴選答辯。

　　但項目(mu)在遴選階段也存在一些(xie)難點，如部(bu)分項目(mu)存在土地(di)或股權等轉讓(rang)存在限制、特許(xu)經(jing)營權轉讓(rang)需取得主管部(bu)門(men)同(tong)意等相關問(wen)題。對此(ci)，深交所(suo)有關負責人表示，深交所(suo)積極發揮與各省市政府和主管部(bu)門(men)對接合作優(you)勢(shi)，密切配合發改部(bu)門(men)，配合各方(fang)共同(tong)商議，完善(shan)項目(mu)合規性(xing)要求。

　　不僅(jin)如此，經過(guo)多(duo)年創新(xin)探路，監(jian)管層在REITs領域已積(ji)累(lei)相對成(cheng)熟的實(shi)踐經驗(yan)，為基礎設施(shi)REITs試點做好鋪墊。截至(zhi)目前，深(shen)交所(suo)市場(chang)已累(lei)計發(fa)行私募REITs產品50單、發(fa)行規模為1055億元，市場(chang)占(zhan)比近六(liu)成(cheng)，底層不動(dong)產涵蓋商業物業、住房(fang)租賃、高(gao)速公(gong)路、橋梁、物流倉儲、產業園區等多(duo)種類型，初步形成(cheng)國(guo)內規模最大、不動(dong)產類型覆蓋全、市場(chang)引領效應強和多(duo)元化投資者聚(ju)集的特色REITs板(ban)塊。

　　推動制度演進和產品迭代

　　方榕認(ren)為，推出試點(dian)項(xiang)(xiang)目(mu)只是第一步，試點(dian)項(xiang)(xiang)目(mu)能否取得投(tou)資人(ren)認(ren)可、二級(ji)市(shi)場(chang)(chang)表現能否達到預期效果是試點(dian)項(xiang)(xiang)目(mu)需要面臨的(de)(de)考驗。建議后續既要扎實推進產(chan)品入市(shi)前的(de)(de)準備工作，也(ye)要認(ren)識到現階段的(de)(de)制度(du)環節和市(shi)場(chang)(chang)條件與成熟市(shi)場(chang)(chang)REITs產(chan)品存在不兼容之處，不斷推動制度(du)演進和產(chan)品迭代。

　　首創證券(quan)環保(bao)行業分析師鄒(zou)序元(yuan)認(ren)為，基(ji)礎(chu)(chu)設施公(gong)募REITs的(de)投資價值體現(xian)在預期分紅回(hui)報率、標的(de)資產的(de)估值定(ding)價以及REITs的(de)交易方式（是否存在流動(dong)性(xing)溢價或折價）等方面。項目(mu)預期收益率和投資者的(de)接受度，是決定(ding)基(ji)礎(chu)(chu)設施公(gong)募REITs市場規模(mo)的(de)重要因素。

　　因此(ci)，如何提升投(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)認可(ke)度和產品(pin)流動(dong)(dong)性成為(wei)關(guan)鍵。上述深交所負責人表示，將會(hui)同各方加快推進(jin)基(ji)礎(chu)設施公募REITs試(shi)點(dian)工(gong)作(zuo)，全力(li)做好項目審核、產品(pin)發售、上市交易等工(gong)作(zuo)，嚴格把關(guan)試(shi)點(dian)項目質量，深入開展投(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)教育，推動(dong)(dong)拓(tuo)寬(kuan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)群體，努力(li)提高(gao)二級市場流動(dong)(dong)性。同時，推動(dong)(dong)完善稅收、國(guo)資(zi)(zi)轉(zhuan)讓、投(tou)(tou)資(zi)(zi)等相(xiang)關(guan)配套政策，為(wei)REITs產品(pin)平穩落地奠定堅實基(ji)礎(chu)。