近日，保險業(ye)(ye)首(shou)只產權類Pre-REITs專題基(ji)金成功簽約，規模約50億(yi)元，將根據保險資(zi)(zi)金的(de)配置需求遴選(xuan)項目，并在孵化(hua)成熟后適時發起公募REITs。除了挖掘Pre-REITs資(zi)(zi)產的(de)投資(zi)(zi)價值(zhi)，險資(zi)(zi)以投資(zi)(zi)者身(shen)份(fen)參(can)與(yu)公募REITs已(yi)初(chu)具規模。此外，險資(zi)(zi)參(can)與(yu)REITs業(ye)(ye)務的(de)途(tu)徑(jing)和“身(shen)份(fen)”也在進一步(bu)豐富。分析人士預計，未來險資(zi)(zi)參(can)與(yu)REITs業(ye)(ye)務的(de)方式將會越來越多元化(hua)。

　　探索Pre-REITs模式

　　日前，中國(guo)人壽領航Pre-REITs增值策(ce)略型(xing)基金完成簽約，規模約50億元(yuan)。該基金由國(guo)壽投(tou)資(zi)公(gong)司旗下國(guo)壽資(zi)本發起設立，擬投(tou)資(zi)公(gong)募(mu)REITs準入領域的(de)優質項目(mu)，是(shi)保險行(xing)業首只產權類Pre-REITs專題基金。

　　據介紹，上述基金將根據保險資金的配置需求(qiu)遴(lin)選項(xiang)目，并在孵化(hua)成熟后適時(shi)發起公募REITs，實(shi)現實(shi)物市場(chang)和資本市場(chang)的一二(er)級聯動，構(gou)建中國人壽投資實(shi)物資產(chan)的全生命周期(qi)閉環。

　　國壽(shou)投(tou)資(zi)公司表(biao)示，隨著相關領(ling)域(yu)的資(zi)產標(biao)準化程度(du)提(ti)高、交易(yi)流動性提(ti)升(sheng)、估(gu)值(zhi)中樞上(shang)移，發行上(shang)市階段(duan)的投(tou)資(zi)份額(e)競爭趨熱，Pre-REITs資(zi)產的投(tou)資(zi)價值(zhi)得以凸顯。

　　中國證券報記者(zhe)注意到，這不是中國人壽首次探索(suo)Pre-REITs模(mo)式。去年10月(yue)，中國人壽和(he)東(dong)久新(xin)宜合作發起Pre-REIT，投資標的(de)為長三角區(qu)域智能制造(zao)產(chan)業園區(qu)，總(zong)投資規模(mo)近(jin)30億元。更早之(zhi)前，國壽資本與首鋼基(ji)(ji)金發起設(she)立北京(jing)綠(lv)色基(ji)(ji)礎設(she)施投資基(ji)(ji)金，首期規模(mo)45億元。相(xiang)關人士表示，這兩只Pre-REITs基(ji)(ji)金都將通過收(shou)購(gou)優質(zhi)基(ji)(ji)礎設(she)施資產(chan)進行儲備和(he)培育，未來將孵(fu)化成熟(shu)的(de)項目置(zhi)入公募REITs中。

　　“今(jin)年我們會繼續創新(xin)Pre-REITs產品(pin)及固收(shou)+產品(pin)，以此布局(ju)優質資產和優勢賽(sai)道。”中國人壽擬任副總(zong)裁劉暉(hui)日前在該(gai)公司2022年度業績發(fa)布會上表示。

　　值得一提的是，Pre-REITs領(ling)域迎來政策(ce)暖風。今年2月，中國證券(quan)投資基金(jin)業(ye)協會(hui)發布《不動產(chan)私募投資基金(jin)試(shi)點備(bei)案指引（試(shi)行）》。業(ye)內(nei)人士認為，這將(jiang)有(you)力促進Pre-REITs市場發展，未(wei)來會(hui)有(you)相當(dang)數(shu)量的Pre-REITs設立(li)。

　　參與途徑進一步豐富

　　近年來(lai)，保險資(zi)金以投資(zi)者的身份(fen)，積極參(can)與公募REITs的戰(zhan)略配(pei)售及網下投資(zi)，是公募REITs市場重(zhong)要的參(can)與者。

　　戰略(lve)配(pei)售(shou)方(fang)面，截(jie)至4月7日，除華安張江光大園REIT外，其余(yu)已上(shang)市(shi)的(de)26只公募REITs產品的(de)獲配(pei)機構均出現(xian)險(xian)(xian)(xian)資(zi)(zi)(zi)身(shen)影。網下(xia)(xia)投資(zi)(zi)(zi)方(fang)面，保(bao)險(xian)(xian)(xian)機構參與主體更(geng)為廣泛(fan)，覆蓋(gai)不少中小(xiao)險(xian)(xian)(xian)企及保(bao)險(xian)(xian)(xian)資(zi)(zi)(zi)管公司(si)。目前，險(xian)(xian)(xian)資(zi)(zi)(zi)通過戰略(lve)配(pei)售(shou)和網下(xia)(xia)配(pei)售(shou)參與REITs投資(zi)(zi)(zi)合計(ji)配(pei)售(shou)金額已超120億元。

　　險(xian)資參(can)與REITs業(ye)務的途(tu)徑和“身(shen)份”也在進(jin)一步豐富。今年(nian)3月，滬深交易(yi)所發布了《保(bao)險(xian)資產管理公司開展(zhan)資產證(zheng)券(quan)化業(ye)務相關要求（試行(xing)）》。

　　中信證券明明研究團隊認為，符合要求的保險資(zi)(zi)管公司(si)可作為資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)支持專項計(ji)劃管理人參與(yu)REITs業(ye)務，進而豐富(fu)市(shi)場參與(yu)機構形態，推(tui)動REITs市(shi)場高(gao)質量(liang)發展。保險資(zi)(zi)管公司(si)有(you)大(da)量(liang)不動產(chan)(chan)(chan)投資(zi)(zi)、資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)管理經驗，進入REITs一(yi)級市(shi)場，有(you)助于保險資(zi)(zi)管公司(si)拓展業(ye)務。

　　中信建投(tou)(tou)(tou)分析師竺勁表示，上述政(zheng)策的(de)(de)出臺使(shi)保險資(zi)管得(de)以(yi)以(yi)資(zi)產(chan)支持證券管理(li)人及投(tou)(tou)(tou)資(zi)者的(de)(de)雙重身份(fen)參與公募REITs市(shi)場(chang)(chang)，令投(tou)(tou)(tou)融聯(lian)動成為(wei)可(ke)(ke)能(neng)。保險資(zi)管以(yi)豐富的(de)(de)產(chan)業投(tou)(tou)(tou)資(zi)、管理(li)經驗及渠道(dao)，更(geng)可(ke)(ke)為(wei)市(shi)場(chang)(chang)引入活水，激發(fa)市(shi)場(chang)(chang)活力。

　　持續看好REITs市場

　　業內(nei)人士指出，險資奉行長期(qi)投資、價(jia)值投資理念，REITs底(di)層(ceng)資產(chan)清晰透明、產(chan)品期(qi)限長，險資參與REITs業務有著天(tian)然(ran)匹(pi)配性和巨大(da)發展空間。

　　中(zhong)國保險(xian)資(zi)產管理業協會執行副會長兼秘(mi)書長曹(cao)德云(yun)指出，要突(tu)出保險(xian)資(zi)金(jin)(jin)的(de)(de)(de)股(gu)權(quan)投資(zi)、另類(lei)投資(zi)、境外投資(zi)、REITs等業務的(de)(de)(de)專業化(hua)特色(se)，更好地發揮“長錢”優勢，加大對(dui)ABS、REITs、債(zhai)權(quan)型私募基金(jin)(jin)等產品的(de)(de)(de)創新力度。

　　多家險企管理層(ceng)在(zai)2022年度業(ye)績(ji)說(shuo)明會上透露公司未來參(can)與REITs業(ye)務(wu)的構想(xiang)和(he)布局。

　　劉暉表(biao)示，中國(guo)人(ren)壽(shou)既是(shi)(shi)優質資產(chan)提供者，又(you)是(shi)(shi)經驗豐富(fu)的(de)運營(ying)管理(li)人(ren)，也是(shi)(shi)長期(qi)價(jia)值的(de)投(tou)資者。中國(guo)人(ren)壽(shou)將進一步(bu)支(zhi)持中國(guo)公(gong)募(mu)REITs市場的(de)發展，同時通過分(fen)散化投(tou)資，豐富(fu)公(gong)司超額(e)收益的(de)來源，讓投(tou)資組合更(geng)有優勢。

　　太(tai)保(bao)資(zi)產(chan)(chan)總經理(li)余(yu)榮權稱，在(zai)資(zi)產(chan)(chan)配置(zhi)策(ce)略上，今(jin)年中國太(tai)保(bao)將逐(zhu)步拓展(zhan)投資(zi)范圍，包括逐(zhu)步增(zeng)加新(xin)型基礎設施項目、資(zi)產(chan)(chan)證券(quan)化和REITs的(de)另(ling)類資(zi)產(chan)(chan)配置(zhi)，作(zuo)為(wei)長久期資(zi)產(chan)(chan)的(de)有效補充。

　　“不論是從政策導向還(huan)是從配置(zhi)需求上，保險機(ji)構未來將(jiang)始(shi)終保持對公募REITs市場的較高熱情，并將(jiang)在參與深度(du)、廣度(du)、力度(du)等方面(mian)不斷提升。”泰康資產首席風險官(guan)朱培軍表示。