作為盤活存量資產的重要方(fang)式之一(yi)，基礎(chu)設施(shi)(shi)REITs有效連接了實體經濟和資本(ben)市(shi)場，既是(shi)基礎(chu)設施(shi)(shi)領域也是(shi)金融領域的一(yi)項重要創新。今年以來，多資產類型(xing)的基礎(chu)設施(shi)(shi)REITs項目拓展如(ru)火如(ru)荼，各類市(shi)場機構活躍度不斷提升(sheng)。

　　消費基礎設施REITs漸行漸近

　　“目前消費基礎設施項目都(dou)在(zai)積(ji)極推進中(zhong)，盡管具體(ti)落(luo)地時間暫時無(wu)法(fa)確定，但市場參(can)與(yu)各方都(dou)抱有(you)很(hen)大期待。”有(you)業內(nei)人士表示。市場機構參(can)與(yu)活躍度持續提升的背后(hou)，來自政策(ce)監(jian)管層面(mian)鼓(gu)勵信號的釋(shi)放(fang)成(cheng)為重要支撐(cheng)。

　　今年(nian)以(yi)來，國家發(fa)(fa)展改革委(wei)、證(zheng)監會等紛紛圍(wei)繞消費(fei)(fei)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)(shi)公募REITs項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)密(mi)集發(fa)(fa)聲。3月(yue)(yue)，國家發(fa)(fa)展改革委(wei)發(fa)(fa)布(bu)《關于規范高效做好基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)(shi)領(ling)域不動(dong)產(chan)投資(zi)(zi)信托基(ji)(ji)金（REITs）項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)申(shen)報推薦工作的通知》，研(yan)究支持增(zeng)強消費(fei)(fei)能力、改善消費(fei)(fei)條(tiao)件、創新消費(fei)(fei)場景的消費(fei)(fei)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)(shi)發(fa)(fa)行(xing)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)(shi)REITs。優先支持百貨商(shang)(shang)(shang)場、購物(wu)中心、農貿市場等城鄉商(shang)(shang)(shang)業網點(dian)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)，保障基(ji)(ji)本民生的社區商(shang)(shang)(shang)業項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)發(fa)(fa)行(xing)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)(shi)REITs；7月(yue)(yue)中旬(xun)，商(shang)(shang)(shang)務部等13個部門聯(lian)合印發(fa)(fa)的《關于促進家居(ju)消費(fei)(fei)若干措施(shi)(shi)的通知》中提(ti)到，支持符合條(tiao)件的家居(ju)賣(mai)場等商(shang)(shang)(shang)業網點(dian)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)發(fa)(fa)行(xing)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)(shi)領(ling)域不動(dong)產(chan)投資(zi)(zi)信托基(ji)(ji)金（REITs）；7月(yue)(yue)下旬(xun)，證(zheng)監會在召開的2023年(nian)系(xi)統(tong)年(nian)中工作座談會中就提(ti)出“抓緊推動(dong)消費(fei)(fei)基(ji)(ji)礎(chu)設(she)施(shi)(shi)等新類型公募REITs（不動(dong)產(chan)投資(zi)(zi)信托基(ji)(ji)金）項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)落地”。

　　業內人士(shi)表示，對(dui)于REITs市場而言，新類型REITs的發(fa)行上市能夠推動市場持續(xu)擴容(rong)增類，同時豐富投資(zi)者可投標的。將消(xiao)費(fei)基礎設施資(zi)產納入(ru)REITs試(shi)點范圍，也有助于進一步(bu)引入(ru)社(she)會資(zi)本更多參與線下(xia)消(xiao)費(fei)場景投資(zi)。

　　華夏(xia)基(ji)金相關負責人(ren)告訴記者(zhe)，消(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)REITs落地(di)的(de)(de)意義及緊(jin)迫性(xing)主要為以(yi)下幾個(ge)方面(mian)：首(shou)先(xian)，消(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)REITs是落實(shi)擴大內需戰略并支持國內消(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)的(de)(de)重要舉措，推動(dong)消(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)REITs發(fa)展，能夠(gou)實(shi)現以(yi)投資(zi)(zi)帶(dai)動(dong)消(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)，惠及民生同時服務(wu)實(shi)體(ti)經濟；其次，發(fa)行消(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)類基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)REITs有助(zhu)于(yu)盤活存量(liang)資(zi)(zi)產(chan)并優(you)化投融(rong)資(zi)(zi)模式，從(cong)而提升消(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)的(de)(de)空間載體(ti)，改善消(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)條件，優(you)化消(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)場(chang)景；再次，消(xiao)(xiao)(xiao)費(fei)(fei)(fei)(fei)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施(shi)REITs的(de)(de)發(fa)行能夠(gou)增加投資(zi)(zi)者(zhe)的(de)(de)投資(zi)(zi)范圍，幫助(zhu)投資(zi)(zi)者(zhe)優(you)化資(zi)(zi)產(chan)配(pei)置，提高市(shi)場(chang)流(liu)動(dong)性(xing)，從(cong)而吸引更(geng)多資(zi)(zi)金投入REITs市(shi)場(chang)，推動(dong)整個(ge)REITs市(shi)場(chang)的(de)(de)發(fa)展。

　　相關領(ling)域企業(ye)也已經行(xing)(xing)動(dong)起來(lai)，各項(xiang)(xiang)申(shen)報發(fa)行(xing)(xing)工作穩步推進。截至目(mu)前(qian)，已有(you)多家上市(shi)公(gong)(gong)司發(fa)布(bu)公(gong)(gong)告(gao)表示將籌(chou)劃(hua)發(fa)行(xing)(xing)消費(fei)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施REITs。百聯股份(fen)公(gong)(gong)告(gao)稱，公(gong)(gong)司作為原始權益人，擬(ni)(ni)以項(xiang)(xiang)目(mu)公(gong)(gong)司持有(you)的(de)(de)坐落于上海市(shi)楊浦區淞滬路(lu)8號的(de)(de)上海又一城購物中心項(xiang)(xiang)目(mu)作為基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施項(xiang)(xiang)目(mu)申(shen)報發(fa)行(xing)(xing)公(gong)(gong)募(mu)REIT；天(tian)虹股份(fen)也公(gong)(gong)告(gao)，擬(ni)(ni)以其下屬公(gong)(gong)司持有(you)的(de)(de)消費(fei)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施項(xiang)(xiang)目(mu)申(shen)請試點發(fa)行(xing)(xing)公(gong)(gong)募(mu)REIT項(xiang)(xiang)目(mu)。另(ling)外(wai)，有(you)消息稱，華潤置地消費(fei)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施公(gong)(gong)募(mu)REIT、萬達商管消費(fei)基(ji)礎(chu)(chu)設(she)施公(gong)(gong)募(mu)REIT、首創鉅大奧特萊斯公(gong)(gong)募(mu)REIT等項(xiang)(xiang)目(mu)也都在籌(chou)備中。

　　華潤元(yuan)大基金資產證券化部總經理林海介紹，從國(guo)際經驗(yan)來(lai)看，海外(wai)成熟REITs市場中(zhong)，消費型基礎(chu)設(she)施為(wei)主流底層資產，收益較為(wei)可(ke)觀。截(jie)至2022年年底，我國(guo)商(shang)業不(bu)(bu)動產存量(liang)市值約35萬(wan)億(yi)元(yuan)至40萬(wan)億(yi)元(yuan)，全國(guo)購物中(zhong)心(xin)體量(liang)達到5億(yi)平方米(mi)，但成交活躍(yue)度偏低，其(qi)核心(xin)原因在于不(bu)(bu)動產大宗交易金額較大、門檻(jian)過高(gao)。公(gong)募REITs以資產證券化的(de)方式，將使不(bu)(bu)動產投(tou)資的(de)門檻(jian)降低，普通投(tou)資者(zhe)能夠參與投(tou)資，未來(lai)百(bai)貨商(shang)場、購物中(zhong)心(xin)等優質商(shang)業資產有望(wang)盤活。

　　在中航基金董事總經(jing)(jing)理、不(bu)動產(chan)投(tou)(tou)資(zi)部(bu)總經(jing)(jing)理宋鑫看來，對發(fa)行(xing)人而言(yan)，由于(yu)消(xiao)費(fei)基礎(chu)設(she)施(shi)(shi)項目投(tou)(tou)資(zi)金額高(gao)且(qie)投(tou)(tou)資(zi)回(hui)收周期長(chang)，通過將消(xiao)費(fei)基礎(chu)設(she)施(shi)(shi)項目打包發(fa)行(xing)REITs，能引入社會(hui)資(zi)本，增強持有消(xiao)費(fei)基礎(chu)設(she)施(shi)(shi)資(zi)產(chan)的公司(si)資(zi)本實力，擴大業務規模，促進資(zi)金融通。回(hui)收資(zi)金可用于(yu)新項目投(tou)(tou)資(zi)建(jian)設(she)，改(gai)善消(xiao)費(fei)條件，創新消(xiao)費(fei)場(chang)景，是商業企(qi)業創新發(fa)展的方(fang)向。

　　類別不斷豐富 項目儲備充足

　　“新類型公(gong)募REITs的(de)放開還需要監管(guan)及各方的(de)共同認可，我們也希望在現(xian)有(you)REITs穩步(bu)發展的(de)基礎上，未(wei)來能夠逐步(bu)放開更(geng)多不動(dong)產(chan)業態類型，進一步(bu)提升公(gong)募REITs的(de)投(tou)資品類。”華夏基金方面表示。

　　除了(le)諸如百貨商場、購(gou)物中心等消費基礎設施項目，多種資產類型中的(de)(de)文旅公(gong)募(mu)REITs也在靜待“零的(de)(de)突破(po)”。此(ci)前有業內(nei)人士透露，該類型首批項目有望(wang)在年(nian)內(nei)取得突破(po)。據統計，包括武(wu)當山、華山、黃山、武(wu)隆喀斯特、洛陽龍門、矮寨奇觀等多地景(jing)區都啟(qi)動了(le)公(gong)募(mu)REITs招標、申報相關工作。

　　中(zhong)國(guo)國(guo)際工(gong)程咨詢有限公司黨委書記、董(dong)事長茍護生撰文(wen)(wen)(wen)表示，公募REITs作為一種直接融資(zi)(zi)(zi)(zi)工(gong)具，將資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)出表進行真實(shi)銷售(shou)和(he)(he)破產(chan)(chan)(chan)隔離，大大激發(fa)了盤活(huo)文(wen)(wen)(wen)旅(lv)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)的創(chuang)新活(huo)力。通過(guo)REITs等(deng)形式盤活(huo)文(wen)(wen)(wen)旅(lv)存量資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)，可(ke)以帶動更(geng)多優質文(wen)(wen)(wen)旅(lv)資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)開發(fa)，促進旅(lv)游(you)休閑(xian)產(chan)(chan)(chan)業發(fa)展(zhan)，有利于釋(shi)放文(wen)(wen)(wen)化資(zi)(zi)(zi)(zi)源稟賦(fu)，培(pei)育文(wen)(wen)(wen)旅(lv)發(fa)展(zhan)動能。茍護生同時也強調(diao)文(wen)(wen)(wen)旅(lv)基(ji)礎設施REITs應嚴把(ba)底層資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)質量關(guan)，資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)合規尤為重要。相關(guan)REITs穩(wen)健發(fa)展(zhan)，底層資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)質量過(guo)硬是基(ji)本保障，特別是資(zi)(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)合規性、收(shou)益穩(wen)定性等(deng)方面，必須(xu)經(jing)得起(qi)時間(jian)和(he)(he)實(shi)踐檢驗。

　　更(geng)豐(feng)富的(de)項(xiang)目也(ye)在政策支持下(xia)不斷涌現。國家發(fa)展(zhan)改(gai)革委固定資產投資司副司長、一級巡視員(yuan)韓志(zhi)峰此前介紹，國家發(fa)展(zhan)改(gai)革委目前已向證監(jian)會(hui)推(tui)薦35個基礎設施REITs項(xiang)目，其中包(bao)括4個擴募項(xiang)目。另外，國家發(fa)展(zhan)改(gai)革委也(ye)已先后組織(zhi)召開(kai)(kai)16場開(kai)(kai)門辦公(gong)會(hui)，對(dui)71個基礎設施REITs項(xiang)目進行集體研討，涉及購物中心(xin)、光伏風電、大數據中心(xin)等(deng)多種資產類型(xing)。

　　機構看好公募REITs配置價值

　　一(yi)級市場各類項目(mu)穩步推進的(de)同時，二級市場上的(de)公(gong)募REITs行情(qing)也在近期逐步企穩回暖。

　　來自中(zhong)金公司統計數(shu)據(ju)顯示，截至(zhi)(zhi)7月(yue)31日，公募(mu)REITs的(de)28只上市(shi)標(biao)的(de)總市(shi)值(zhi)(zhi)為(wei)916億(yi)元（含擴(kuo)募(mu)份額），自由(you)流通市(shi)值(zhi)(zhi)404億(yi)元。受到“FOF入市(shi)”等積極因素影響(xiang)，7月(yue)公募(mu)REITs市(shi)場(chang)量價齊(qi)升，市(shi)場(chang)情緒持(chi)續修(xiu)復(fu)。其中(zhong)，產權(quan)REITs流通市(shi)值(zhi)(zhi)加權(quan)總回(hui)報為(wei)5.08%，經營權(quan)REITs流通市(shi)值(zhi)(zhi)加權(quan)總回(hui)報為(wei)5.07%。場(chang)內(nei)日均(jun)成交(jiao)額環比上升29%，日均(jun)達3.45億(yi)元，日均(jun)換手率(lv)由(you)6月(yue)的(de)0.71%上升至(zhi)(zhi)0.97%，為(wei)近4個月(yue)最高。月(yue)度大宗交(jiao)易(yi)額由(you)6月(yue)的(de)15.7億(yi)元降(jiang)至(zhi)(zhi)8.7億(yi)元。

　　東興證券認為(wei)，從長期來(lai)看，市場(chang)價(jia)格(ge)不(bu)會(hui)過多偏離實際資(zi)產(chan)的公允價(jia)值。因此，二級市場(chang)價(jia)格(ge)會(hui)表現為(wei)向內(nei)在(zai)價(jia)值回歸。中信建(jian)投認為(wei)，公募(mu)REITs市場(chang)業態(tai)之間分化會(hui)比(bi)較明顯，建(jian)議重點關注整(zheng)租類(lei)REIT、廠房類(lei)產(chan)業園區REIT及(ji)能(neng)源基礎設(she)施REIT等三大方向。

　　“我們認為3-6個月(yue)維度看(kan)，市場(chang)流(liu)(liu)動性及(ji)基本面或均(jun)有積(ji)極(ji)變化。流(liu)(liu)動性端，公募FOF投研(yan)資(zi)源(yuan)(yuan)投入后對公募REITs的實際(ji)配置節(jie)奏(zou)值(zhi)得關(guan)注(zhu)，同(tong)時(shi)建(jian)議積(ji)極(ji)關(guan)注(zhu)下半(ban)(ban)年新(xin)項(xiang)(xiang)目(mu)入市情(qing)況。”中金(jin)(jin)公司投研(yan)團(tuan)隊(dui)表示，業績(ji)端建(jian)議關(guan)注(zhu)各(ge)項(xiang)(xiang)目(mu)下半(ban)(ban)年經(jing)營(ying)修復以及(ji)經(jing)營(ying)穩(wen)定性，如產權項(xiang)(xiang)目(mu)招租與(yu)簽約進(jin)展、高速公路項(xiang)(xiang)目(mu)貨(huo)車流(liu)(liu)量改善以及(ji)能(neng)源(yuan)(yuan)項(xiang)(xiang)目(mu)現(xian)金(jin)(jin)流(liu)(liu)增長等。