[摘要]前三季度北(bei)京二(er)(er)手房與新(xin)房成交(jiao)量(liang)之比(bi)為(wei)1.3；上海二(er)(er)手房與新(xin)房成交(jiao)量(liang)之比(bi)為(wei)1.2。

　　本報記者 王 崢

　　率先進入存量(liang)房(fang)時(shi)代(dai)的北京、上海(hai)、廣州、深(shen)圳等(deng)一線城(cheng)市，新房(fang)開(kai)發進入低(di)位徘(pai)徊期，而以“舊樓(lou)改造、存量(liang)提升”為(wei)核心的城(cheng)市更新模(mo)式，則日(ri)益受到(dao)政府、開(kai)發商、運營商、服務商等(deng)多(duo)方的共(gong)同重(zhong)視(shi)。新的風口正在形(xing)成，對此，有業內人士指(zhi)出，“保守估計，其中蘊含的商機(ji)，必達(da)數萬億(yi)”。

　　激活存量資源

　　隨著城鎮化不斷推進和房(fang)地(di)產市場快速發(fa)展(zhan)，我(wo)國一線城市二(er)手房(fang)成交(jiao)總量已經(jing)超(chao)過新房(fang)成交(jiao)量。數(shu)據顯示，前三季度北(bei)京二(er)手房(fang)與新房(fang)成交(jiao)量之(zhi)比為1.3；上海二(er)手房(fang)與新房(fang)成交(jiao)量之(zhi)比為1.2。

　　目前，一線城市(shi)核心區和近郊區新增供應量(liang)已(yi)經很少(shao)，新建商品房(fang)(fang)(fang)(fang)主要集中在(zai)城市(shi)遠郊區。未來四(si)個一線城市(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產交易(yi)將以(yi)存(cun)(cun)量(liang)房(fang)(fang)(fang)(fang)交易(yi)為(wei)主。存(cun)(cun)量(liang)房(fang)(fang)(fang)(fang)和新房(fang)(fang)(fang)(fang)交易(yi)量(liang)之比大(da)于1，即存(cun)(cun)量(liang)房(fang)(fang)(fang)(fang)交易(yi)量(liang)占(zhan)比超(chao)過(guo)50%，表明樓市(shi)開(kai)始(shi)步(bu)入存(cun)(cun)量(liang)房(fang)(fang)(fang)(fang)時代(dai)，即進入以(yi)存(cun)(cun)量(liang)房(fang)(fang)(fang)(fang)交易(yi)為(wei)主的(de)階段。

　　在土(tu)地稀缺(que)的(de)存量房時代(dai)，地方政府、投(tou)資商、散(san)戶(hu)投(tou)資者均面臨發展困境。對于地方政府，核(he)心區域(yu)已經無(wu)地可用，但(dan)促進財政收入增(zeng)(zeng)長的(de)壓(ya)力仍然嚴峻；對于投(tou)資商，土(tu)地資源匱乏(fa)嚴重縮減了其發展空間，即(ji)使有新(xin)增(zeng)(zeng)土(tu)地供應，也只能是高成本(ben)的(de)“地王”價格；對于散(san)戶(hu)投(tou)資人，非核(he)心區域(yu)的(de)物業資產(chan)升值(zhi)緩(huan)慢，而(er)低風(feng)險的(de)核(he)心區域(yu)的(de)投(tou)資機會缺(que)乏(fa)。

　　如何(he)化解這一困境(jing)？高和資(zi)(zi)本董事長蘇(su)鑫對《證券日報》記者表(biao)示，以“舊(jiu)樓改(gai)(gai)造(zao)、存量提升(sheng)”為核心(xin)的各式各樣的“城市更新經(jing)濟”，是理想的答案之(zhi)一。“舊(jiu)有樓宇改(gai)(gai)造(zao)，輕易化解了(le)(le)這些矛(mao)盾，有效(xiao)實(shi)現(xian)了(le)(le)多(duo)方共(gong)贏。地方政府實(shi)現(xian)了(le)(le)可持續(xu)的稅收源，投資(zi)(zi)商獲(huo)得了(le)(le)新的投資(zi)(zi)機會，散戶投資(zi)(zi)人有了(le)(le)新的保值增(zeng)值路徑。”

　　住(zhu)建部政策研究中(zhong)心主任(ren)秦(qin)虹(hong)認為，城(cheng)市(shi)有(you)機(ji)更新在存量房時(shi)代最具投資價(jia)值，并(bing)將(jiang)激發(fa)城(cheng)市(shi)活力，再造(zao)城(cheng)市(shi)繁(fan)榮。“在中(zhong)國(guo)(guo)，大規(gui)模的城(cheng)市(shi)重建在未來(lai)30年是(shi)不(bu)可避免的。”安邦咨詢董事長陳功則稱，如同很多國(guo)(guo)家(jia)已經經歷過(guo)的一樣，“大都市(shi)病”越(yue)來(lai)越(yue)嚴重的中(zhong)國(guo)(guo)一線城(cheng)市(shi)，正在率先(xian)迎來(lai)城(cheng)市(shi)更新的浪潮，“其(qi)中(zhong)蘊含的商機(ji)將(jiang)十分龐(pang)大，少說也有(you)數萬(wan)億元(yuan)(yuan)，甚至(zhi)十萬(wan)億元(yuan)(yuan)之上(shang)”。

　　作(zuo)(zuo)為中(zhong)(zhong)國發(fa)展(zhan)(zhan)方向標的(de)一(yi)線城市(shi)(shi)(shi)，均高度重視城市(shi)(shi)(shi)更(geng)新(xin)(xin)(xin)課(ke)題。今年5月下旬，上海市(shi)(shi)(shi)政(zheng)府(fu)印發(fa)《上海市(shi)(shi)(shi)城市(shi)(shi)(shi)更(geng)新(xin)(xin)(xin)實(shi)施辦法》通知。今年3月份，廣州市(shi)(shi)(shi)城市(shi)(shi)(shi)更(geng)新(xin)(xin)(xin)局正式掛(gua)牌成立(li)。深圳則(ze)連續發(fa)布城市(shi)(shi)(shi)更(geng)新(xin)(xin)(xin)單元計劃(hua)，截至今年10月底已發(fa)出三批計劃(hua)，數十家(jia)房企搶(qiang)食其中(zhong)(zhong)的(de)商機。可以說，這些(xie)舉(ju)措均在探(tan)索建立(li)城市(shi)(shi)(shi)低效存量建設用(yong)地盤活利用(yong)的(de)新(xin)(xin)(xin)機制，也標志著這些(xie)城市(shi)(shi)(shi)的(de)城市(shi)(shi)(shi)更(geng)新(xin)(xin)(xin)工(gong)作(zuo)(zuo)進入(ru)一(yi)個嶄新(xin)(xin)(xin)的(de)、常態化發(fa)展(zhan)(zhan)階(jie)段。

　　事實上(shang)，近年來全國城市更(geng)新規模一直(zhi)呈逐年增加的(de)(de)趨勢(shi)，越來越多(duo)的(de)(de)房企聚(ju)焦(jiao)于此(ci)，并付諸實踐(jian)，其中(zhong)就包括了萬科這樣的(de)(de)行業龍頭。位于北(bei)京(jing)國貿商(shang)圈的(de)(de)萬科大都匯，以及(ji)位于上(shang)海的(de)(de)萬科張江國際創新中(zhong)心(xin)，即是其中(zhong)的(de)(de)典型案例(li)。

　　“阿里(li)、騰訊對我(wo)的刺激(ji)(ji)，都不如(ru)優(you)步，優(you)步思維對于(yu)豐(feng)富萬(wan)科(ke)下一步的想(xiang)象力具有重要作用。”萬(wan)科(ke)董事局主席王(wang)石認為，對于(yu)萬(wan)科(ke)的轉型，一是(shi)為業主提供增(zeng)值服務，提高客戶黏度；二是(shi)尋找存量資源，讓(rang)連接產生價值，“比(bi)如(ru)萬(wan)科(ke)要尋找舊(jiu)廠房、舊(jiu)建筑物，激(ji)(ji)活存量資源”。

　　城市更新升級

　　而(er)北京(jing)798、上海(hai)新(xin)天(tian)地、南京(jing)1912，都是早期城(cheng)市更(geng)新(xin)比較(jiao)知(zhi)名的案(an)例。而(er)上海(hai)K11藝術(shu)廣場、北京(jing)僑福芳草地則成(cheng)了最新(xin)的城(cheng)市更(geng)新(xin)典型。對(dui)比兩個時(shi)期的城(cheng)市更(geng)新(xin)做法，可以發現，相對(dui)于早期偏(pian)重于硬(ying)件(jian)改造，當下的城(cheng)市更(geng)新(xin)更(geng)注重運營，尤其是在軟(ruan)件(jian)方面。

　　而位于(yu)北京市朝陽(yang)區東(dong)三環(huan)南路的(de)高和藍峰大(da)廈(sha)，便是(shi)一個注重軟(ruan)性運營的(de)城市更新典型案例。

　　兩年前，高(gao)和資(zi)本完(wan)成(cheng)了(le)對丹(dan)陽大廈的(de)整體收購，并(bing)更(geng)名為高(gao)和藍峰大廈。完(wan)成(cheng)收購后，高(gao)和資(zi)本即著手對丹(dan)陽大廈展開(kai)整體改造(zao)(zao)提(ti)升。硬件上，高(gao)和資(zi)本依照過(guo)(guo)往的(de)成(cheng)功經驗(yan)，對其外立(li)面及大堂、過(guo)(guo)道、機電、電梯、空調等室內公共區域、樓(lou)宇硬件，進行了(le)改造(zao)(zao)和提(ti)升。

　　在軟性運營(ying)上，第(di)一步(bu)，高(gao)和資本(ben)專(zhuan)門(men)聘請(qing)當(dang)代藝術標桿人物(wu)邱(qiu)志杰操刀，將(jiang)高(gao)和藍峰大廈改造(zao)成(cheng)中國(guo)首座藝術寫(xie)字(zi)樓。而(er)更重要(yao)的是第(di)二步(bu)，高(gao)和資本(ben)順應(ying)創新辦(ban)公的發展趨(qu)勢(shi)，將(jiang)其打造(zao)成(cheng)為(wei)一座具有互聯網精神的寫(xie)字(zi)樓，蘇鑫將(jiang)其命名為(wei)“Hi Work”。

　　對于 “互聯(lian)網精神”，蘇鑫(xin)與周鴻(hong)祎(yi)的(de)看法頗(po)有(you)相同之處，“什么是(shi)(shi)互聯(lian)網創新精神，主要看兩(liang)點(dian)：一是(shi)(shi)用戶體驗(yan)的(de)創新，也(ye)就是(shi)(shi)你的(de)產(chan)品(pin)能不能讓(rang)消費(fei)者(zhe)用著更舒服；二是(shi)(shi)商業模(mo)式的(de)創新，那(nei)就是(shi)(shi)你的(de)產(chan)品(pin)能否更便(bian)宜，甚(shen)至(zhi)免費(fei)。”在蘇鑫(xin)看來，站在消費(fei)者(zhe)的(de)角(jiao)度(du)，如(ru)果(guo)通俗點(dian)來講，也(ye)許(xu)可(ke)以(yi)用“有(you)便(bian)宜可(ke)占(zhan)、有(you)大腿可(ke)傍、有(you)樂(le)子可(ke)找”的(de)“三有(you)理念”來理解所謂(wei)的(de)互聯(lian)網精神。而高和藍峰大廈，就是(shi)(shi)通過在軟硬件上的(de)多方(fang)面雕琢，以(yi)突(tu)出(chu)“三有(you)理念”。

　　而通(tong)過改(gai)造提(ti)升(sheng)，高和藍峰大廈的租金(jin)大漲，租金(jin)從改(gai)造前4元/平方米(mi)/天直接暴漲到了現在的近(jin)8元/平方米(mi)/天，翻了一番(fan)，成為京城地區(qu)近(jin)幾年來租金(jin)上漲最快的寫(xie)字樓。

　　“城(cheng)市更(geng)新帶來了(le)用(yong)戶(hu)生(sheng)活方式及需求的不斷(duan)更(geng)新、升級，過去(qu)單一的業態、產品難以滿(man)足。”秦虹認為，存量(liang)時代最終(zhong)比拼的是，服務(wu)商所能提(ti)供的內容及可持續性。