從(cong)昨天(6月25日)開(kai)始,一(yi)則(ze)重磅(bang)消息,讓三四線城市(shi)等(deng)待(dai)拆(chai)遷的拆(chai)遷戶,還有開(kai)發商們(men)很忐忑(te)——據(ju)21世紀經濟報道消息,記者(zhe)從(cong)國開(kai)行(xing)人士處核實(shi)到,國開(kai)行(xing)分支(zhi)行(xing)暫停棚改項目審批(pi),且審批(pi)權限上收總(zong)行(xing)。
作為棚(peng)改貨幣化安置最重(zhong)要(yao)的資(zi)金來(lai)源,國開行(xing)上述(shu)舉動的影響迅速(su)擴(kuo)散(san)到資(zi)本市場。昨日,房地產板塊重(zhong)挫,鋼(gang)鐵、建材等與(yu)房地產強相關(guan)的行(xing)業(ye)也位(wei)居跌幅榜前列。而到了今天,上述(shu)板塊依然沒有緩(huan)過勁來(lai),個(ge)股一片“慘(can)狀”。
截至(zhi)發稿,今(jin)日地產板塊(kuai)跌幅居前(qian)個股
“本來(lai)我(wo)們(men)大(da)部(bu)分中長(chang)期項(xiang)目(mu)審(shen)(shen)批(pi)權限就在總行,而且要看(kan)金額。現(xian)在是說棚改項(xiang)目(mu)的審(shen)(shen)批(pi)權全部(bu)先(xian)上收(shou),新項(xiang)目(mu)基(ji)本暫(zan)停審(shen)(shen)批(pi),但已經在放款的存(cun)量項(xiang)目(mu)還是照常。”上述國開(kai)行人士表示:“至于未來(lai)還批(pi)不(bu)(bu)批(pi),現(xian)在還不(bu)(bu)知道(dao)。”
證券時報(bao)報(bao)道稱(cheng),國開行(xing)內部近日正在(zai)重新全面(mian)梳理授信白名單,強化業務風險管理,受此影響,不少尚未審批(pi)通過的(de)(de)新增項(xiang)目被暫(zan)停,但已獲批(pi)的(de)(de)存量項(xiang)目仍在(zai)繼續執行(xing)中。
所(suo)謂(wei)“棚改”,是指為改善困(kun)難家庭住(zhu)房(fang)(fang)條(tiao)件(jian)的(de)(de)城鎮危舊(jiu)住(zhu)房(fang)(fang)改造工程。對于棚戶(hu)區改造后的(de)(de)安(an)(an)置(zhi)問題,2015年以來興(xing)起了貨(huo)幣化安(an)(an)置(zhi)的(de)(de)方式,即(ji)拆遷人獲(huo)得與安(an)(an)置(zhi)房(fang)(fang)等價的(de)(de)安(an)(an)置(zhi)款,自行選(xuan)購住(zhu)宅。該政策推(tui)行的(de)(de)初衷,是改善困(kun)難家庭住(zhu)房(fang)(fang)條(tiao)件(jian)的(de)(de)同時,推(tui)進(jin)房(fang)(fang)地產去庫存。
不過(guo),有市(shi)(shi)(shi)(shi)場分析認為,在貨(huo)幣化安置中(zhong)誕生的(de)(de)手持(chi)大量現(xian)金的(de)(de)“拆(chai)二(er)代”,是助推中(zhong)國三(san)(san)、四(si)(si)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)房價上(shang)漲的(de)(de)重要因(yin)素。當前三(san)(san)、四(si)(si)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)住宅去(qu)庫存(cun)效果(guo)斐然,卻透支(zhi)了未來的(de)(de)房價上(shang)漲空間,與城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)發展狀況(kuang)脫離。因(yin)此,貨(huo)幣化安置比例(li)可能(neng)會降(jiang)低。
PSL推動棚改貨幣化,
但分析稱收緊PSL是大勢所趨
我國(guo)棚戶區改造于(yu)2013年(nian)后(hou)提速,2015年(nian)進(jin)(jin)入實質(zhi)性攻堅(jian)階段并進(jin)(jin)行(xing)棚改貨幣化。中信證券的數據顯(xian)示,近(jin)年(nian)來我國(guo)棚改貨幣化進(jin)(jin)程不斷(duan)加(jia)快,2013、2014年(nian)全國(guo)棚改貨幣化安(an)置率(lv)為7.9%、9.0%;而到了2015、2016年(nian),這一比(bi)率(lv)上升至29.9%、48.5%。
圖片來源:中信(xin)證(zheng)券
目前,2017年(nian)棚改貨幣(bi)(bi)(bi)化安(an)(an)置(zhi)(zhi)的(de)(de)官方數(shu)據還(huan)未公布,不過中信證券預測2017年(nian)棚改貨幣(bi)(bi)(bi)化安(an)(an)置(zhi)(zhi)的(de)(de)比(bi)例約為(wei)53.9%。貨幣(bi)(bi)(bi)化安(an)(an)置(zhi)(zhi)成為(wei)棚戶區改造(zao)的(de)(de)重要(yao)安(an)(an)置(zhi)(zhi)途徑。
而說到棚(peng)改貨幣化安置(zhi)就不(bu)得(de)不(bu)提到抵押補充貸(dai)款(PSL)。PSL由央行定(ding)向投向政策性(xing)銀行,再由他們(men)投向具體(ti)的棚(peng)改項目,是棚(peng)改貨幣化資金的主要(yao)來(lai)源。
圖片來源:方正證(zheng)券
中信建(jian)投數據(ju)顯示,PSL作為(wei)棚(peng)改(gai)金融工具(ju),2014年到2016年占國家開發銀(yin)(yin)行(xing)和中國農(nong)業發展銀(yin)(yin)行(xing)棚(peng)改(gai)貸款比例分(fen)別為(wei)90%、90%和82%,2017年開始大幅(fu)下降(jiang),僅為(wei)50%,2018年一季度為(wei)64%。
圖片來源:中(zhong)信(xin)建投(tou)證券
針對市(shi)場有(you)(you)關棚(peng)改(gai)傳(chuan)聞,每日經濟新(xin)(xin)聞(ID:nbdnews)記(ji)者從國(guo)(guo)開(kai)行(xing)(xing)新(xin)(xin)聞辦獲悉(xi),今(jin)年以來,國(guo)(guo)家開(kai)發銀行(xing)(xing)嚴(yan)格執行(xing)(xing)國(guo)(guo)家有(you)(you)關棚(peng)改(gai)政(zheng)(zheng)策,在國(guo)(guo)務(wu)院相關部(bu)委指導下(xia),配合地方政(zheng)(zheng)府依法合規開(kai)展棚(peng)改(gai)融資工作。截至5月(yue)末(mo),開(kai)行(xing)(xing)今(jin)年發放棚(peng)改(gai)貸款(kuan)4369億(yi)元,有(you)(you)力支持了棚(peng)改(gai)續(xu)建(jian)及2018年580萬套新(xin)(xin)開(kai)工項(xiang)目(mu)建(jian)設。目(mu)前各項(xiang)工作正在有(you)(you)序開(kai)展。
數據顯示,今(jin)年前5月PSL新增4371億元,而2017年PSL貸款總規模才6350億元。
不過,申萬宏源分析(xi)表示稱,今(jin)年PSL的(de)投放強(qiang)度(du)(du)顯(xian)著提前(qian),后(hou)面(mian)將呈現前(qian)高后(hou)低(di)走(zou)勢。今(jin)年第1季度(du)(du)至(zhi)第2季度(du)(du)PSL投放增長明(ming)顯(xian)快于去年,后(hou)續新增項目受理偏向(xiang)謹慎(shen),實物安置的(de)比例上(shang)升,在本輪降準(zhun)之后(hou),PSL作為基礎投放貨幣的(de)作用(yong)下降,收緊PSL亦(yi)是大勢所趨。
棚改貨幣化推動三四線城市房價上漲?
實際(ji)上,有(you)分析認為PSL帶動(dong)的棚改貨幣化(hua)安(an)置(zhi)是過(guo)去一(yi)(yi)段時間三(san)四(si)線(xian)城(cheng)市房價(jia)上漲(zhang)的一(yi)(yi)個(ge)重要原(yuan)因。
住建部副部長(chang)陸(lu)克華在2017年(nian)接受記者(zhe)采(cai)訪時表示,2016年(nian)全國棚(peng)改(gai)貨(huo)幣化安(an)置(zhi)比(bi)例(li)達48.5%,比(bi)2015年(nian)提(ti)高了18.6個百分點,可(ke)以從市場上購(gou)房2.5億平方米。
2017年6月住建(jian)(jian)部(bu)等(deng)《關(guan)(guan)于加強近(jin)期(qi)住房(fang)及用地供(gong)應管理和調控有關(guan)(guan)工作的通知(zhi)》中明確指出,在商(shang)品住房(fang)庫存量大、市場房(fang)源充足的三四線(xian)城市,棚(peng)戶區(qu)改造要以貨幣化安置為主,避免重(zhong)復建(jian)(jian)設(she)。
舉一(yi)個例(li)(li)子,新華日報(bao)曾報(bao)道,2017年上半年,江蘇省中有22個縣(市、區)棚改貨幣化安(an)置比例(li)(li)達到(dao)100%。
中信證(zheng)券(quan)研究指出:
2017年(nian)(nian)以(yi)來,三線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的(de)(de)新建商品房價格和二手(shou)房價格與一二線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)同比(bi)(bi)(bi)增(zeng)(zeng)長變動(dong)趨勢(shi)出現(xian)了背(bei)離(li),同比(bi)(bi)(bi)增(zeng)(zeng)長大幅提升,尤其是2017年(nian)(nian),三線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)同比(bi)(bi)(bi)增(zeng)(zeng)長上(shang)(shang)升至高位。三四線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)作為(wei)主要人(ren)口(kou)流出地,其住房需求一大部分(fen)是由棚改貨幣化(hua)安(an)置釋放的(de)(de)改善型(xing)需求,支撐了2017年(nian)(nian)其城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)房價。而(er)棚改貨幣化(hua)安(an)置資金的(de)(de)源頭(tou)為(wei)PSL,因此,抵押補充(chong)貸款(kuan)的(de)(de)溢出效應間接拉動(dong)了三四線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)房價上(shang)(shang)升。
在(zai)(zai)(zai)這(zhe)種背景下,全(quan)國有(you)的(de)地方(fang)依然在(zai)(zai)(zai)致力(li)于(yu)提高(gao)棚(peng)改(gai)貨幣化安置的(de)比例,但(dan)有(you)的(de)地方(fang)在(zai)(zai)(zai)降速。
山東省鼓勵棚改、拆遷實物安(an)置(zhi),取消(xiao)貨幣化安(an)置(zhi)獎勵。
湖南省提出(chu),“根(gen)據商品住(zhu)房庫存(cun)實(shi)際情況和棚改相關政策(ce)確(que)定棚改安(an)置(zhi)方(fang)式,商品住(zhu)房庫存(cun)不足、房價上漲壓力較(jiao)大的(de)市縣要及時取(qu)(qu)消棚戶(hu)區改造貨幣安(an)置(zhi)優(you)惠政策(ce),更多采(cai)取(qu)(qu)新建(jian)棚戶(hu)區安(an)置(zhi)房的(de)方(fang)式。”
江西(xi)省強調因地制宜實施(shi)棚改貨幣(bi)化(hua)安(an)置(zhi),住房供需矛盾突出(chu)的市縣應加大實物安(an)置(zhi)住房建設力度。
廣東省則提出(chu)要控(kong)制(zhi)棚(peng)改(gai)成(cheng)本,實現收支平衡,因(yin)地制(zhi)宜推進(jin)棚(peng)改(gai)貨幣(bi)化安置。
中信(xin)建(jian)投(tou)分析稱,事實上,今年三四線城(cheng)市(shi)棚(peng)(peng)改對房地產(chan)市(shi)場的(de)(de)邊(bian)際貢獻(xian)已(yi)經(jing)下降(jiang),2018年棚(peng)(peng)改將(jiang)淡出焦點(dian),在于棚(peng)(peng)改總量減少(609萬套到580萬套),以(yi)及棚(peng)(peng)改貨(huo)幣化(hua)比重的(de)(de)下降(jiang)(從60%的(de)(de)高點(dian)回落),在區域(yu)去庫存任務(wu)階段性完成后,棚(peng)(peng)改貨(huo)幣化(hua)的(de)(de)意義也(ye)將(jiang)減弱,這點(dian)并未(wei)超出市(shi)場預期。
政策調整或另有原因
不(bu)過,據21世(shi)紀經濟報道消(xiao)息,上述國(guo)開行人士(shi)表(biao)示,貨幣安置雖(sui)然在客觀上助推了房價,但或許并非暫停棚改貸款審(shen)批(pi)的主要原因,更可能(neng)與(yu)財政系統整治(zhi)地(di)方政府(fu)負債(zhai)有關。
根據現(xian)有規定,地(di)方政(zheng)(zheng)府的(de)(de)棚改融資(zi)不(bu)(bu)屬(shu)于政(zheng)(zheng)府一、二、三類債務(wu),不(bu)(bu)在(zai)地(di)方債置(zhi)換范疇,而屬(shu)于其他類。上述國開行人士(shi)表示,不(bu)(bu)排除相關部門(men)在(zai)調研后,將(jiang)地(di)方政(zheng)(zheng)府的(de)(de)棚改項目(mu)融資(zi)視為隱性(xing)債務(wu),需要控制其總量。
今年(nian)3月(yue),財政部和(he)住房(fang)城(cheng)鄉建(jian)設(she)部聯(lian)合發布《試點發行(xing)地(di)(di)方政府(fu)(fu)棚戶區改(gai)造(zao)專(zhuan)項債(zhai)券(quan)管理辦法》,意在(zai)“堅決遏制地(di)(di)方政府(fu)(fu)隱性債(zhai)務增量(liang),有(you)序推進試點發行(xing)地(di)(di)方政府(fu)(fu)棚戶區改(gai)造(zao)專(zhuan)項債(zhai)券(quan)工作”。
在(zai)上述國開行(xing)人士看來,支(zhi)持地(di)方政府發(fa)行(xing)棚戶區改造專(zhuan)項債(zhai)券,實際上也是(shi)為了讓(rang)地(di)方政府能夠“喘一口氣”,發(fa)債(zhai)償(chang)還前期銀行(xing)貸(dai)款。
6月20日(ri),天(tian)津市省(sheng)財(cai)政局(ju)招標發行15億元棚(peng)戶區改造(zao)專項債(zhai),期限五(wu)年。這意(yi)味著,首(shou)單棚(peng)改專項債(zhai)花落天(tian)津。
而證券時報援引消(xiao)息人士的說(shuo)法稱,國開行內部近日正在重新全(quan)面梳理授(shou)信(xin)白名單(dan),強化業(ye)務風險管理,不僅(jin)針(zhen)對棚改項目。
“按照(zhao)監管部門(men)要求,國開行正在加強(qiang)風險管理(li)和預警,按照(zhao)授(shou)信(xin)(xin)集中度等相(xiang)關要求,重新梳理(li)授(shou)信(xin)(xin)白名單,目前這(zhe)一工作剛啟動不久,尚未完(wan)成(cheng),所以(yi)一些新上報的(de)項(xiang)目也被暫(zan)停(ting)。”一位消息人士(shi)說。
中證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)聲(sheng)明(ming)(ming):凡本(ben)網(wang)(wang)(wang)注(zhu)明(ming)(ming)“來源(yuan):中國(guo)(guo)(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)報·中證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)”的(de)所(suo)有作(zuo)品(pin)(pin),版權(quan)均屬(shu)于中國(guo)(guo)(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)報、中證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)。中國(guo)(guo)(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)報·中證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)與作(zuo)品(pin)(pin)作(zuo)者聯合聲(sheng)明(ming)(ming),任何組織(zhi)未經中國(guo)(guo)(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)報、中證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)以及作(zuo)者書面授權(quan)不得轉(zhuan)載、摘編或利用(yong)其(qi)它(ta)方式(shi)使用(yong)上述作(zuo)品(pin)(pin)。凡本(ben)網(wang)(wang)(wang)注(zhu)明(ming)(ming)來源(yuan)非中國(guo)(guo)(guo)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)(quan)(quan)報·中證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)網(wang)(wang)(wang)的(de)作(zuo)品(pin)(pin),均轉(zhuan)載自其(qi)它(ta)媒體(ti),轉(zhuan)載目的(de)在于更(geng)好服(fu)務讀(du)者、傳遞信息之需,并(bing)不代表本(ben)網(wang)(wang)(wang)贊同其(qi)觀點,本(ben)網(wang)(wang)(wang)亦(yi)不對其(qi)真實性負(fu)責(ze),持異議者應(ying)與原出(chu)處單位(wei)主張(zhang)權(quan)利。
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