今年(nian)下(xia)半(ban)年(nian)要不要買房(fang)?先(xian)別(bie)著急做決(jue)定(ding)。除了(le)考慮自(zi)身的(de)(de)實際情況,你(ni)或許(xu)還要了(le)解一(yi)下(xia)樓市的(de)(de)最新政策,聽聽業內(nei)人士的(de)(de)看法。
房價跌了還是漲了?
今年上半(ban)年各地房價的漲跌,用(yong)一句話歸納就是:一線(xian)、二線(xian)、三四線(xian)城市房價走勢分(fen)化明顯(xian)。
由于調控政策不放松,一線(xian)城市房價較為穩定。根據國家統計(ji)局數據,今年2-4月,一線(xian)城市二手(shou)房價連續出現環比下降,5月則有所回升,但漲跌(die)幅(fu)度都不大。
北京(jing)一(yi)名房(fang)產中介告(gao)訴記者,近幾個月(yue),購買(mai)首(shou)套房(fang)和換房(fang)的(de)(de)人居多(duo),很多(duo)人偏好(hao)小戶型密集社區的(de)(de)小兩(liang)居。與年前相比(bi),購房(fang)者議價空間變小,但房(fang)價并(bing)無明顯上漲。
二線城(cheng)(cheng)市(shi)則(ze)有(you)所分化。3-5月,南京(jing)、杭(hang)州、無錫、合(he)肥(fei)、福州等熱點(dian)城(cheng)(cheng)市(shi)新房價(jia)格環比連(lian)續下(xia)跌,但也有(you)一些城(cheng)(cheng)市(shi),比如成都、西安、青島(dao)等,房價(jia)漲幅較為明顯。
部(bu)分三(san)四(si)線(xian)城市(shi)房價漲幅較高(gao)。4月和5月,丹東(dong)、三(san)亞、海口連續兩個月成(cheng)為新房價格環比漲幅前三(san)的城市(shi)。
另據易居研究院發(fa)布的5月100城(cheng)新房數據,一線(xian)(xian)、二(er)線(xian)(xian)、三(san)四(si)線(xian)(xian)城(cheng)市成交均價同比增幅(fu)分別(bie)為(wei)3.2%、14.0%和11.8%。其(qi)中,漳(zhang)州、金(jin)華、莆田增幅(fu)分別(bie)達到66%、56%和54%。
從整體(ti)來看,一線(xian)(xian)城市(shi)房價較穩,部分二(er)線(xian)(xian)和三(san)四線(xian)(xian)城市(shi)樓市(shi)有所升溫。
部分城市房價緣何上漲?
在(zai)上半(ban)年(nian)的“搶(qiang)人(ren)大戰”中,一些城市的落(luo)戶門檻一降(jiang)再降(jiang)。天津有(you)“海河英(ying)才”計劃,海南(nan)有(you)“百萬人(ren)才進海南(nan)”新政,西安(an)放寬投靠(kao)直(zhi)系親屬限制,石家莊、長(chang)春、鄭州、合肥、長(chang)沙等多地(di)還發布了(le)購房補(bu)貼政策。
“各地人才政策吸引(yin)人才過來之(zhi)后,也增加了購房的需(xu)求,供需(xu)緊張(zhang)帶(dai)來房地產(chan)市(shi)場的上漲預(yu)期。”中(zhong)原地產(chan)首(shou)席分析師(shi)張(zhang)大偉說。
易居(ju)研究院報告顯示,2018年5月,其監測的(de)100個城市中,三四(si)線城市新建(jian)商品住宅存銷比為9.8個月,是(shi)2010年以來的(de)月度最低(di)值。
在去(qu)庫存(cun)過程中(zhong),不可避免會產生價格波動。
“國家通過(guo)貨(huo)幣補償盤(pan)活棚戶區(qu)居(ju)民不動產(chan)資產(chan),大幅提升居(ju)民購買力,拆遷同時也創(chuang)造(zao)了居(ju)民住宅需求和地產(chan)下游消費需求。”川(chuan)財證券報告(gao)指(zhi)出。
穩樓市,調控不斷升級
為了(le)解(jie)決(jue)部分(fen)城(cheng)市房價波動(dong)較大的問題,地方政府頻繁出(chu)臺(tai)調控政策。
據中原地產研究中心統計數據,2018年(nian)1-6月(yue),全國(guo)房地產調控政策發布(bu)次數多達192次,比2017年(nian)1-6月(yue)增加65%。其中,5月(yue)單月(yue)的調控次數更(geng)是刷新了歷史(shi)紀錄。
與之前比,調控政策有何特點?
特點一:搖號城市不斷增加
“搖號(hao)可保(bao)障(zhang)購(gou)(gou)房(fang)者更為公平(ping)地(di)獲得購(gou)(gou)房(fang)權利,也(ye)能從側面打(da)擊收取‘茶水費’、內部關系買房(fang)等行為。”58安(an)居客房(fang)產(chan)研究院首席分析師(shi)張波說。
目前已(yi)有南京、上海、長沙、成都、武漢、西安、杭州7個城市(shi)發布了搖號購房政策,深(shen)圳也有樓盤開始搖號。
但由于新房限價(jia),甚至比二(er)手房價(jia)格(ge)更低,有(you)人認為(wei)買(mai)到(dao)就是“賺(zhuan)到(dao)”,搖號(hao)(hao)中(zhong)出現了(le)“搶號(hao)(hao)”和違規(gui)操作現象。比如,杭州某(mou)人名(ming)下三個(ge)公司在同一(yi)樓(lou)盤搖號(hao)(hao)中(zhong)全部中(zhong)簽,西安某(mou)樓(lou)盤搖號(hao)(hao)時存在違規(gui)銷(xiao)售行為(wei),部分公職人員受到(dao)處分。
特點二:“舊四限”基礎上增“新四限”
2016年9月30日,北京(jing)發布(bu)樓市新(xin)政,開啟全國新(xin)一輪樓市調控(kong)浪潮。幾十個城市陸續出臺了多種(zhong)調控(kong)措施,其中(zhong)最典型的是“四限(xian)(xian)”:限(xian)(xian)購、限(xian)(xian)價(jia)、限(xian)(xian)貸、限(xian)(xian)售(shou)。
2018年上半年,房(fang)(fang)地產調(diao)控進一(yi)步(bu)升級,但一(yi)些(xie)城市房(fang)(fang)價環比(bi)漲幅持續擴(kuo)大(da),且搖(yao)號亂象(xiang)屢禁不止。于(yu)是,調(diao)控壓力(li)繼續增(zeng)大(da)。
6月底,長(chang)(chang)沙市(shi)發布樓市(shi)新(xin)政策(ce),措施非常嚴厲。易居房地產(chan)研究院(yuan)副院(yuan)長(chang)(chang)楊紅旭指出,在限購方面,長(chang)(chang)沙新(xin)出了四條堵漏(lou)洞(dong)的措施:限離婚、限新(xin)落戶、限公司、限未成(cheng)年。
其中,限離(li)婚與限新(xin)落戶(hu)人員購房(fang)(fang)在5月成都出臺(tai)的(de)新(xin)政中也(ye)有出現(xian);限公(gong)司購住房(fang)(fang)則在6月西安和(he)杭州(zhou)、7月上海的(de)新(xin)政中有所體現(xian)。
尤其是“限(xian)(xian)公司購住房(fang)”,以往的(de)(de)限(xian)(xian)購政策多針對個(ge)人或家庭,對公司買房(fang)卻鮮有限(xian)(xian)制(zhi)。張(zhang)波(bo)認為,這(zhe)一政策通(tong)過“打補丁”方式(shi)堵住了假借(jie)企業名義(yi)投機(ji)炒房(fang)的(de)(de)漏洞,預計還會有更多城市跟進。
特點三:約談力度明顯加強
4月底(di)和(he)5月初(chu),住建部(bu)分兩次約談(tan)西安(an)、海口、三亞、長春、哈(ha)爾濱、昆(kun)明、大(da)連、貴陽、徐州、佛山(shan)、成都、太原等(deng)12個城(cheng)市。
值得(de)注意的(de)(de)(de)是(shi),被(bei)約(yue)談(tan)的(de)(de)(de)12城并非全是(shi)房價(jia)有明顯上漲的(de)(de)(de)城市。張大偉說,這(zhe)與(yu)(yu)住建(jian)部建(jian)立的(de)(de)(de)預警(jing)(jing)系統有關,警(jing)(jing)示一些地方未來(lai)房價(jia)可能會(hui)上漲。與(yu)(yu)以前(qian)的(de)(de)(de)事后管理(li)不同,這(zhe)次約(yue)談(tan)是(shi)事前(qian)預警(jing)(jing)。
2017年底,住建部(bu)提出,研究(jiu)建立房地(di)(di)產(chan)統計和市(shi)場監(jian)測預警指標體系(xi),加強(qiang)對地(di)(di)方穩定房地(di)(di)產(chan)市(shi)場工作的評(ping)價考核和約(yue)談問責。
張大偉指出,12個城(cheng)(cheng)市的(de)約(yue)談,其實是上述(shu)政策的(de)落地(di),代表了未(wei)來預警-約(yue)談-問責,房地(di)產調控(kong)從過去(qu)的(de)一城(cheng)(cheng)一策開始升級到“三(san)步走(zou)”。
下半年房價怎么走?
“下半(ban)年調(diao)控政策(ce)依然偏緊”,貝殼研究院(原鏈家研究院)首席分析師(shi)許小樂預計(ji)。
他認為,房貸(dai)利(li)率將(jiang)繼續當前高位或有(you)進一步(bu)提升的(de)可(ke)能。加之(zhi)企業融資將(jiang)繼續受(shou)限,人(ren)才引進等政策(ce)短期影響消散,下(xia)半年樓市下(xia)行壓力略(lve)大。
社科院城(cheng)市(shi)(shi)發(fa)展與(yu)環境研究(jiu)所副(fu)研究(jiu)員王業強預計(ji),由于房地產(chan)緊縮調控(kong)政(zheng)策(ce)不(bu)放(fang)松(song),一線(xian)和熱點二線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)會(hui)率先探底。政(zheng)策(ce)相(xiang)對寬松(song)、需(xu)求外溢等因素(su)仍將支(zhi)持三四線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)保持一定熱度,但隨(sui)著(zhu)去(qu)庫存政(zheng)策(ce)逐漸(jian)退(tui)出(chu),預計(ji)下半年三四線(xian)市(shi)(shi)場調整將會(hui)出(chu)現。
另外(wai),住建部等七部門下半年(nian)將在北京、上海等30個(ge)城市(shi)開(kai)展治(zhi)理房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)亂象專項(xiang)行動(dong),重點打(da)擊(ji)對象有四個(ge)方面:投機炒房(fang)團伙、房(fang)地(di)產(chan)“黑中介”、違(wei)法違(wei)規(gui)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發企業、虛假房(fang)地(di)產(chan)廣告。
“上述(shu)30城(cheng)是房(fang)地(di)產(chan)調控的‘牛鼻子(zi)’,這些城(cheng)市(shi)平穩(wen)了,全國房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)也就平穩(wen)了。”張大偉說。
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