4月下旬以來,地方與(yu)中央相(xiang)繼出臺了(le)一系(xi)列房地產市場救市措施(shi),近期市場成交也趨于活躍,但這并未能(neng)改變房價已經連(lian)續(xu)7個月下跌的現實。
此(ci)前的(de)系列觀察中(zhong),筆者從供給與需求(qiu)、救(jiu)市政策、衰退周(zhou)期測算等角(jiao)度,初步說明(ming)中(zhong)國房地產市場(chang)的(de)衰退格局已經確立(li)。本期則從一個中(zhong)長期因素——人口(kou)結(jie)構去分(fen)析。
很多人(ren)認為(wei)對(dui)于房(fang)地(di)產市場而言,人(ren)口(kou)結構是一個中長期(qi)因素,對(dui)短期(qi)影(ying)響有限。
但根據筆者在近(jin)著《房(fang)市(shi)(shi)大衰退(tui):33年房(fang)市(shi)(shi)變(bian)遷(qian)大推(tui)演》中的(de)詳細分析,就(jiu)房(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場而言,人(ren)口(kou)結(jie)(jie)構(gou)這個(ge)中長期因(yin)素當前(qian)正處于一(yi)個(ge)量變(bian)向質變(bian)的(de)關鍵(jian)時點。再結(jie)(jie)合海(hai)外(wai)的(de)歷史經驗(yan)來看,人(ren)口(kou)結(jie)(jie)構(gou)演變(bian)又可謂(wei)一(yi)個(ge)危險的(de)信(xin)號。
2012年中國勞動年齡人口過轉折點
與所有商(shang)品一樣,面對將(jiang)近十四億的(de)人口,房(fang)地產(chan)確實存在很大的(de)需求,那么哪些(xie)人才是買(mai)房(fang)的(de)主力軍呢?
人(ren)口結構可以粗略分為老中青少(shao)幼(you),對應到買房這一行為上,少(shao)幼(you)和老年(nian)人(ren)顯然不(bu)是購房的主(zhu)體,或者說,勞動年(nian)齡人(ren)口(15歲(sui)~64歲(sui))才是購房的主(zhu)體。
2006年公布的《國家人口(kou)發(fa)展戰略報告》指出,15歲~64歲總(zong)勞(lao)動力要(yao)在2016年才達(da)到高峰(feng)。但是2010年第六次人口(kou)普查顯示,總(zong)勞(lao)動力在2012年達(da)到頂峰(feng)后將開始負增長。
從(cong)絕對數值(zhi)上(shang)看,2011年勞(lao)動年齡(ling)人口(kou)(kou)超過(guo)10億,較2010年增(zeng)長(chang)345萬(wan)人,2012年勞(lao)動年齡(ling)人口(kou)(kou)繼續(xu)增(zeng)長(chang),但增(zeng)幅明顯(xian)放慢,只增(zeng)長(chang)了120萬(wan)。最重要的原(yuan)因(yin)就(jiu)是(shi)老齡(ling)化(hua)在加(jia)速。
過去(qu)近四十(shi)年(nian)的時(shi)間(jian)里,中(zhong)國勞動(dong)力(li)人(ren)(ren)口即15~64歲(sui)人(ren)(ren)口占比從57%升至(zhi)(zhi)74.5%。在此帶動(dong)下,國民(min)總(zong)儲蓄率(lv)從30%左(zuo)右大幅攀升至(zhi)(zhi)2008年(nian)的53.4%。但從2011年(nian)開(kai)始,中(zhong)國的人(ren)(ren)口結構已經迎來(lai)拐點,勞動(dong)力(li)人(ren)(ren)口占比逐步(bu)下滑,2013年(nian)該數據(ju)為72.8%。
此外,2013年國(guo)家(jia)統計(ji)局在公布2012年經濟數據(ju)時,特地(di)強調(diao)了15~59歲的勞動(dong)年齡(ling)人口(kou)數量第一(yi)次出(chu)現絕對下降,比(bi)上年減少345萬人。
勞動(dong)年(nian)齡人(ren)口(kou)在經(jing)濟學中被(bei)視為(wei)人(ren)口(kou)紅(hong)利,勞動(dong)年(nian)齡人(ren)口(kou)下滑意(yi)味著人(ren)口(kou)紅(hong)利趨于消失,導致中國(guo)經(jing)濟現在與未來需要過(guo)一個“減速(su)關(guan)”。
中國社(she)會科學院副院長蔡昉在(zai)2012年接受(shou)第一財經日(ri)報(bao)《財商》采訪時表示(shi),2013年是人口(kou)(kou)紅利消失的轉折點,甚至根(gen)據(ju)(ju)最新的人口(kou)(kou)普查(cha)數據(ju)(ju),這個轉折點2012年已經到(dao)來了(le)。
總而(er)(er)言之(zhi),中國勞動年齡人口(kou)總量在(zai)2012年出(chu)現了轉折(zhe)點,對于房地產(chan)市(shi)場而(er)(er)言,購買(mai)的主(zhu)力軍規(gui)模(mo)已經在(zai)減小了。
購房適齡人口2015年達峰值
分析(xi)房地產(chan)需求(qiu),相對于勞(lao)動年齡人口,還有(you)個更精確的指標(biao),即購(gou)房適齡人口(25~49歲)。
根(gen)據2010年(nian)全國人口(kou)普查數(shu)據,2010年(nian)我國購房適齡(ling)人口(kou)約為5.47億(yi)(yi)人。據此推算(suan),2015年(nian)達到(dao)(dao)5.68億(yi)(yi)人口(kou)峰值,但從2018年(nian)開始加速下滑(hua),到(dao)(dao)2020年(nian)、2025年(nian)分別下降(jiang)到(dao)(dao)約為5.43億(yi)(yi)人、5億(yi)(yi)人。
從城鎮人(ren)口看(kan),2012年(nian)我國(guo)城鎮購房適齡人(ren)口為3.28億人(ren),2016年(nian)約(yue)為3.35億峰值,之后(hou)加速下滑,到(dao)(dao)2020年(nian)、2030年(nian)分別下降到(dao)(dao)約(yue)為3.14億、2.5億。
再來看農村(cun)的城(cheng)鎮化人(ren)口,按(an)照海通證券首席經濟學家(jia)李迅(xun)雷等人(ren)的測算(suan),2012年起農村(cun)只有總量4000萬~6000萬農業勞動力可轉移。
而按湖(hu)南省房地產(chan)研(yan)究中心主任許子枋(fang)的估算模型,在(zai)2017年前(qian),農(nong)村每年可以轉移2000萬(wan)以上人口(kou)進城。2020年下(xia)降到(dao)1000萬(wan)人,2030年下(xia)降到(dao)只(zhi)有400萬(wan)人的水平。
另(ling)外,申銀(yin)萬國(guo)研究報(bao)告指出,20~30歲(sui)適婚(hun)年(nian)(nian)齡女性的(de)人數(shu)將在2015年(nian)(nian)以(yi)后(hou)逐漸下降(jiang),而(er)目前(qian)增(zeng)(zeng)長速度已(yi)經明顯放(fang)慢。結(jie)婚(hun)對數(shu)上升最快(kuai)的(de)時間是(shi)2005~2009年(nian)(nian),年(nian)(nian)均增(zeng)(zeng)速達(da)到10%,而(er)此后(hou)3年(nian)(nian)年(nian)(nian)均增(zeng)(zeng)速降(jiang)至(zhi)4.4%。與之對應的(de)是(shi),2005~2009年(nian)(nian),全國(guo)住宅銷售面積的(de)平均增(zeng)(zeng)速是(shi)17%,而(er)此后(hou)3年(nian)(nian)的(de)平均增(zeng)(zeng)速降(jiang)至(zhi)4.6%。
也就(jiu)是說,從2015年左右起(qi),中國購房(fang)適(shi)齡人口數量開始下(xia)降,房(fang)地產(chan)購買需(xu)求結構發(fa)生(sheng)了重大改變,甚至(zhi)出(chu)現結構性的購買力不足。
總而言之(zhi),無論是從勞動年齡人(ren)口看人(ren)口結構的惡化,還是購房適(shi)齡人(ren)口的趨勢,對于房地產需(xu)求(qiu)而言,都不容樂觀。更(geng)不用(yong)說還有諸多(duo)其他不利因素。
危險的信號(hao):海外(wai)案例
結合(he)25~34歲的(de)(de)(de)人(ren)(ren)口消費(fei)性住房(fang)需求(qiu)和35~64歲的(de)(de)(de)投資性住房(fang)需求(qiu),人(ren)(ren)口結構(gou)的(de)(de)(de)變(bian)化是房(fang)地(di)產價格的(de)(de)(de)一(yi)個長(chang)期影響力量。
雖然是個中(zhong)長期影(ying)響因素(su),但一旦緩慢(man)的量變向質變完成轉(zhuan)化(hua)后,效應將是驚(jing)人的。從國際上看,勞動力(li)人口(kou)的轉(zhuan)折點也往往意味著房價拐點。
遠的有,日(ri)本勞(lao)動(dong)力人(ren)口(kou)(kou)占比1992年(nian)見頂,1991年(nian)房(fang)地(di)產(chan)泡沫就(jiu)已(yi)經開始破裂。近的有,美國(guo)勞(lao)動(dong)力人(ren)口(kou)(kou)占比2006年(nian)見頂,2007年(nian)房(fang)價開始轉向。
那有沒有例外呢?
根據中信證(zheng)券(quan)全球首席經濟學家彭文生(sheng)的研究(jiu),德(de)國在人口紅利(li)期并沒有發生(sheng)房地(di)產泡沫,部(bu)分(fen)是因為(wei)制(zhi)度安排(包(bao)括稅收)和傳統抑制(zhi)了對住房的投資性(xing)需(xu)求。
但值得一提的(de)(de)是,也正因為沒有泡沫的(de)(de)緣故,德(de)國的(de)(de)老齡化(hua)才并(bing)未(wei)造成德(de)國房地產市場的(de)(de)蕭(xiao)條。
對于中國而言,2012年(nian)中國勞動(dong)年(nian)齡人口總(zong)量出現了轉折點(dian),2015年(nian)起(qi)中國購(gou)房適齡人口數量開始下降。當中長期因素正在發力時,你還會(hui)覺得2014年(nian)起(qi)的房價調整(zheng)只(zhi)是(shi)一(yi)個短(duan)暫的調整(zheng)嗎?市場成交稍有(you)回暖就是(shi)一(yi)個抄底(di)良(liang)機嗎?
(作者為第一財經(jing)《財商》副主任(ren),最新著有《房(fang)市大衰退(tui):33年房(fang)市變遷(qian)大推(tui)演》)
中(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)聲明:凡本網(wang)(wang)注明“來源:中(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)券(quan)報(bao)·中(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)”的(de)所(suo)有作(zuo)(zuo)品,版權(quan)均屬于(yu)中(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)券(quan)報(bao)、中(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)。中(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)券(quan)報(bao)·中(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)與作(zuo)(zuo)品作(zuo)(zuo)者(zhe)(zhe)聯合聲明,任(ren)何組織未經中(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)券(quan)報(bao)、中(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)以及作(zuo)(zuo)者(zhe)(zhe)書面授權(quan)不(bu)得轉載(zai)、摘編或利用其(qi)它方式(shi)使用上述作(zuo)(zuo)品。凡本網(wang)(wang)注明來源非中(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)(zheng)券(quan)報(bao)·中(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)(zheng)網(wang)(wang)的(de)作(zuo)(zuo)品,均轉載(zai)自(zi)其(qi)它媒體(ti),轉載(zai)目的(de)在于(yu)更好服務讀者(zhe)(zhe)、傳遞信息之(zhi)需,并(bing)不(bu)代(dai)表本網(wang)(wang)贊同(tong)其(qi)觀(guan)點(dian),本網(wang)(wang)亦不(bu)對其(qi)真實性負責,持異(yi)議者(zhe)(zhe)應與原出(chu)處單位主張(zhang)權(quan)利。
特別鏈接:政府部門交易機構證券期貨四所兩司新聞發布平臺友情鏈接版權聲明
關于報社關于本站廣告發布免責條款
中國證券報社版權所有,未經書面授權不得復制或建立鏡像 經營許可證編號:京B2-20180749 京公網安備0-1
Copyright 2001-2018 China Securities Journal. All Rights Reserved
中國(guo)證(zheng)券(quan)報(bao)社版權所有,未經書面授(shou)權不(bu)得復制或建(jian)立(li)鏡像
經營許可證編號:京B2-20180749 京公網(wang)安備0-1
Copyright 2001-2018 China Securities Journal. All Rights Reserved