房企(qi)的融資環(huan)境日趨收緊。9月(yue)28日，相關媒體(ti)報(bao)道稱，有大行收到通知，監(jian)管機構(gou)近期要求(qiu)大型商(shang)業銀行壓降、控制個人住房按揭(jie)貸款等房地產(chan)貸款規模，多家大行新增涉房貸款占(zhan)比降至30%以下。

　　證券時報記(ji)者(zhe)就此(ci)向多位(wei)大(da)行人士求證，有(you)大(da)行分行人士稱，并未收到相關發文，但近期新增涉房(fang)貸(dai)款額度確有(you)壓(ya)縮。

　　房企開發貸已收緊

　　個人按揭影響不大

　　隨著近日監管部門出臺(tai)房(fang)企融資新(xin)規(gui)，設置(zhi)“三(san)道紅線”控(kong)制房(fang)企有息債(zhai)務的(de)增長，這一新(xin)政開始逐步在(zai)銀行機構中(zhong)得到落(luo)實。

　　東部地(di)區(qu)一大行(xing)(xing)(xing)高(gao)管對記者(zhe)表示(shi)，銀行(xing)(xing)(xing)總行(xing)(xing)(xing)通(tong)(tong)常會按月確定各地(di)方分(fen)(fen)支(zhi)行(xing)(xing)(xing)的新(xin)增(zeng)涉房(fang)貸(dai)款(kuan)規模。雖然目前沒有收到(dao)總行(xing)(xing)(xing)或者(zhe)監管部門明確的控制(zhi)新(xin)增(zeng)涉房(fang)貸(dai)款(kuan)的通(tong)(tong)知，但從近期總行(xing)(xing)(xing)分(fen)(fen)配(pei)給的新(xin)增(zeng)房(fang)貸(dai)規模看有所壓(ya)縮。不過，這也可能(neng)是(shi)總行(xing)(xing)(xing)在(zai)內部各分(fen)(fen)支(zhi)行(xing)(xing)(xing)之間的調(diao)配(pei)變動。

　　華北地(di)區一大(da)行人(ren)士則對(dui)記者(zhe)表(biao)示，該行近期壓縮了房(fang)地(di)產開(kai)發貸(dai)款的投放規模，但個(ge)人(ren)按揭貸(dai)款政策并未調整，此輪房(fang)地(di)產金融政策的收(shou)緊主(zhu)要針對(dui)房(fang)企，對(dui)個(ge)人(ren)申請房(fang)貸(dai)影響不大(da)。

　　“一般情況下，如果壓(ya)縮房地產開發貸(dai)款(kuan)(kuan)，銀行(xing)與房企合作新樓(lou)盤(pan)的個人(ren)按揭貸(dai)款(kuan)(kuan)或會受影(ying)響(xiang)；但(dan)如果是二手房申(shen)請個人(ren)按揭貸(dai)款(kuan)(kuan)，則影(ying)響(xiang)不大。總體看(kan)，目前我們(men)的個人(ren)按揭貸(dai)款(kuan)(kuan)規模(mo)仍很充足，利率水平、放貸(dai)時(shi)長(chang)等并未出(chu)現(xian)明顯(xian)調整。”上述華北地區(qu)大行(xing)人(ren)士對證券時(shi)報(bao)記者說。

　　不過，不同地區、不同銀(yin)行的情況(kuang)會略(lve)有(you)差異。據相關媒體報道，由(you)于部(bu)分銀(yin)行信貸額度緊(jin)張，在樓市銷(xiao)售有(you)所火爆的情況(kuang)下(xia)，一些(xie)銀(yin)行反而呼吁客(ke)戶(hu)提前償還按(an)揭貸款。

　　另有大行人(ren)士對記者表示，該行年(nian)(nian)初通常會對各(ge)省分(fen)支行制定綜合經營計劃，其中(zhong)包含(han)個(ge)(ge)人(ren)按揭(jie)貸(dai)款(kuan)的投(tou)(tou)放(fang)規模目標(biao)，由于今年(nian)(nian)個(ge)(ge)別城市樓市回暖(nuan)，某地區(qu)分(fen)支行僅用半年(nian)(nian)時間(jian)就把全(quan)年(nian)(nian)的個(ge)(ge)人(ren)按揭(jie)貸(dai)款(kuan)投(tou)(tou)放(fang)額(e)度用完，使得(de)后(hou)續該地區(qu)新的個(ge)(ge)人(ren)按揭(jie)貸(dai)款(kuan)投(tou)(tou)放(fang)要靠存(cun)量移位再貸(dai)。

　　針(zhen)對監管端收緊銀(yin)(yin)行(xing)涉房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)規模，貝殼研(yan)究院(yuan)首席分析師許小樂(le)認為，銀(yin)(yin)行(xing)涉房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)規模占比設置上限，是從(cong)金融(rong)端降(jiang)低地產行(xing)業負(fu)債的舉措，與(yu)地產企(qi)業端“三道紅(hong)線”降(jiang)負(fu)債形成互補。在(zai)此政(zheng)策下(xia)，預(yu)計未來(lai)銀(yin)(yin)行(xing)體系(xi)對于購房(fang)(fang)(fang)者貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)資格(ge)審查(cha)、貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)額度(du)把控及(ji)(ji)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)周期均將更加嚴格(ge)，放款(kuan)(kuan)周期將繼續(xu)延長。而(er)對于媒體報道的多家銀(yin)(yin)行(xing)表(biao)示新增涉房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)占比將降(jiang)至30%以下(xia)，他(ta)認為，在(zai)規模限制下(xia)銀(yin)(yin)行(xing)涉房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)額度(du)將主(zhu)要向(xiang)首套剛需及(ji)(ji)合理(li)家庭自住購房(fang)(fang)(fang)需求傾斜(xie)。

　　實際上，今年以來，監管部門(men)持(chi)續嚴格落實房地產(chan)(chan)金(jin)融(rong)政(zheng)策(ce)。銀(yin)保監會近(jin)日表(biao)示(shi)，“房住(zhu)不炒”政(zheng)策(ce)得(de)(de)到有效(xiao)貫(guan)徹。持(chi)續開展30多(duo)個重(zhong)(zhong)點城市房地產(chan)(chan)貸款專項檢查(cha)，壓縮對杠桿率過高、財務負擔過重(zhong)(zhong)房企的過度(du)授信，加(jia)大對“首付貸”、消費(fei)貸資(zi)金(jin)流(liu)入房市的查(cha)處力度(du)，引(yin)導銀(yin)行(xing)資(zi)金(jin)重(zhong)(zhong)點支持(chi)棚(peng)戶區改造等(deng)保障性民(min)生(sheng)工程和居民(min)合(he)理自住(zhu)購房需求。房地產(chan)(chan)金(jin)融(rong)化泡沫(mo)化傾向得(de)(de)到有效(xiao)遏制，助推房地產(chan)(chan)民(min)生(sheng)屬性逐步回歸。

　　三季度發債規模超預期

　　四季度融資規模或下降

　　受融(rong)資新(xin)規影響，近期(qi)房(fang)企(qi)債券(quan)融(rong)資超預期(qi)發(fa)行。貝殼(ke)研究院數(shu)據顯示，第三季度(du)(截至(zhi)9月24日(ri)，下同)，房(fang)企(qi)境內外債券(quan)融(rong)資發(fa)行307次，融(rong)資規模約3247億元，同比增(zeng)長14%，三季度(du)發(fa)債規模刷新(xin)歷史記錄(lu)。

　　貝(bei)殼研究院高級(ji)分析師潘浩指出，從(cong)三季度結構(gou)來看，8~9月連(lian)續兩(liang)月環比發債(zhai)規模下降，且(qie)降幅逐步擴大，融資監管影響已(yi)初步顯現。

　　而從9月中上旬的融(rong)資數據看(kan)，全國房企(qi)境內外融(rong)資全面井噴(pen)。中原(yuan)地(di)產研(yan)究中心(xin)的數據顯(xian)示，9月中上旬，全國房企(qi)境內債券發行超過605億，同比(bi)上漲了44%，同時，美(mei)元(yuan)融(rong)資也超過60億美(mei)元(yuan)。

　　中原地(di)(di)產首席(xi)分(fen)(fen)析師張大(da)(da)偉認為，市場(chang)傳聞房(fang)企(qi)(qi)(qi)融(rong)資(zi)(zi)(zi)收緊，所以大(da)(da)量房(fang)企(qi)(qi)(qi)在井噴融(rong)資(zi)(zi)(zi)，過去幾個月海(hai)外(wai)(wai)資(zi)(zi)(zi)本(ben)市場(chang)的(de)動蕩(dang)，基本(ben)封死了(le)內(nei)地(di)(di)房(fang)企(qi)(qi)(qi)海(hai)外(wai)(wai)融(rong)資(zi)(zi)(zi)的(de)可能性(xing)，對部(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)房(fang)企(qi)(qi)(qi)具(ju)有(you)重要意義(yi)的(de)海(hai)外(wai)(wai)融(rong)資(zi)(zi)(zi)明(ming)顯減(jian)少，少數(shu)融(rong)資(zi)(zi)(zi)也面臨高價的(de)可能性(xing)。但隨著6月海(hai)外(wai)(wai)疫情的(de)部(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)緩解和(he)國內(nei)房(fang)地(di)(di)產市場(chang)的(de)平穩(wen)，融(rong)資(zi)(zi)(zi)窗口再開，房(fang)企(qi)(qi)(qi)大(da)(da)額海(hai)外(wai)(wai)融(rong)資(zi)(zi)(zi)再次發布。大(da)(da)部(bu)(bu)(bu)分(fen)(fen)房(fang)企(qi)(qi)(qi)為了(le)應(ying)對未來(lai)可能的(de)市場(chang)變(bian)化，近期加快儲備資(zi)(zi)(zi)金(jin)。對于(yu)杠桿率比較高的(de)企(qi)(qi)(qi)業來(lai)說(shuo)，最近融(rong)資(zi)(zi)(zi)壓力有(you)所增加。

　　“8月住建部與央(yang)行約(yue)談重點(dian)房(fang)企后，再次向房(fang)企釋放(fang)‘降負(fu)債(zhai)’信號，并下發《試點(dian)房(fang)地產(chan)企業主要經營、財(cai)務指(zhi)標(biao)統計監測表》涉及(ji)資產(chan)負(fu)債(zhai)率等8項指(zhi)標(biao)，其(qi)中涵蓋之前網傳‘三條(tiao)紅線’指(zhi)標(biao)項。預(yu)計四季度金融監管升級，金融環境(jing)趨緊，房(fang)企融資高度承壓。”潘浩說。

　　對于融資收緊(jin)的(de)影響(xiang)(xiang)，標普全球(qiu)預計(ji)，受(shou)惠(hui)于銷售市場的(de)穩定化，多數(shu)受(shou)評(ping)開發(fa)(fa)商(shang)應有能力應對政策收緊(jin)。預計(ji)銀行(xing)(xing)間市場的(de)再(zai)融資額度(du)減少(減至開發(fa)(fa)商(shang)即(ji)將到期債券(quan)存量(liang)的(de)70%~90%)對受(shou)評(ping)開發(fa)(fa)商(shang)的(de)影響(xiang)(xiang)較小。但如(ru)果上交所的(de)公(gong)司債券(quan)發(fa)(fa)行(xing)(xing)額度(du)也嚴格(ge)削(xue)減，則(ze)政策收緊(jin)對開發(fa)(fa)商(shang)的(de)沖(chong)擊會更大。

　　潘浩表示，四季度(du)融資規模大概率保持(chi)環比(bi)下(xia)降，因此將進一(yi)(yi)步加大房企(qi)銷(xiao)售端(duan)壓力，房企(qi)為沖(chong)擊年(nian)度(du)目(mu)標，搶占“中秋十(shi)一(yi)(yi)”雙節(jie)假期市場，或多采取(qu)促銷(xiao)政策，用回款(kuan)對沖(chong)融資端(duan)壓力。