11月29日，地產股掀(xian)起漲停(ting)潮(chao)，并帶動其他(ta)行業板塊走強(qiang)。這既是市場對房地產融(rong)資(zi)政策優化(hua)(hua)調整的(de)直接回應，也是市場預(yu)期改善(shan)、信心增強(qiang)的(de)直觀反(fan)映。此前(qian)，證監會宣(xuan)布調整優化(hua)(hua)五項股權融(rong)資(zi)措施，支持房地產市場平穩健康發(fa)展。

　　業(ye)內人士認為，房(fang)地產市(shi)場平(ping)穩健康發(fa)展事關金融(rong)(rong)市(shi)場穩定和經濟社會(hui)發(fa)展全局。近期從(cong)“第(di)一支(zhi)(zhi)(zhi)箭(jian)”銀行信貸支(zhi)(zhi)(zhi)持(chi)，到“第(di)二(er)支(zhi)(zhi)(zhi)箭(jian)”債券融(rong)(rong)資(zi)幫扶，再到“第(di)三支(zhi)(zhi)(zhi)箭(jian)”股權融(rong)(rong)資(zi)重啟(qi)，接(jie)續(xu)發(fa)力、層(ceng)層(ceng)遞進，形成(cheng)立體(ti)式的金融(rong)(rong)支(zhi)(zhi)(zhi)持(chi)“組合拳”，將加快行業(ye)風險緩釋，推動行業(ye)轉型(xing)發(fa)展，更(geng)快穩定房(fang)地產市(shi)場，從(cong)而更(geng)好穩定經濟大盤。

　　防范化解風險

　　房地(di)產(chan)既扮演著國民經濟的“壓艙石”，也是一(yi)頭(tou)潛在的“灰犀牛”。業內專(zhuan)家解釋，由(you)于房地(di)產(chan)鏈(lian)條長、融(rong)資(zi)規模大(da)、與金(jin)融(rong)聯系(xi)緊密(mi)，牽扯(che)面廣(guang)，其(qi)金(jin)融(rong)風險的發生極(ji)易擴散(san)蔓延。五(wu)項股權(quan)融(rong)資(zi)支持(chi)措(cuo)施出臺的重要意義之(zhi)一(yi)，正是改善房企權(quan)益(yi)融(rong)資(zi)，緩釋房地(di)產(chan)領域(yu)風險。

　　五項措施(shi)中，“兩個恢(hui)復(fu)”——“恢(hui)復(fu)涉房(fang)(fang)上市(shi)公司并購重組(zu)及配套融資”“恢(hui)復(fu)上市(shi)房(fang)(fang)企(qi)和涉房(fang)(fang)上市(shi)公司再融資”尤其受到關注。

　　南(nan)開大學金(jin)融(rong)發展研究院(yuan)院(yuan)長田利輝分析，在恢(hui)復并(bing)購重組(zu)及配套融(rong)資(zi)(zi)、再融(rong)資(zi)(zi)的(de)同時，證監(jian)會明確了募集資(zi)(zi)金(jin)可用于(yu)補(bu)充企業流動(dong)資(zi)(zi)金(jin)、償還債務，這有利于(yu)改善房(fang)企現金(jin)流，緩(huan)解流動(dong)性緊張狀況，防止房(fang)地產風險蔓延(yan)升級。

　　“資金鏈持續(xu)緊繃的(de)民營房企迎來了(le)‘喘息期’。”億翰智庫報告認為，監管部(bu)門明確募集資金不(bu)僅(jin)可用于“保交樓(lou)”，還可用于補(bu)充流動資金、償(chang)還債務(wu)，將有助于房地產風險(xian)從蔓(man)延擴散逐步轉向(xiang)收斂(lian)緩(huan)釋。

　　在業(ye)內人(ren)士看來，調整(zheng)完善(shan)房(fang)企境(jing)外(wai)(wai)上市政策等舉(ju)(ju)措，也會起(qi)到紓(shu)解(jie)房(fang)企流動性困(kun)境(jing)、化解(jie)行(xing)業(ye)風險的積極作用。中指研究院(yuan)企業(ye)事業(ye)部研究負責人(ren)劉水說，恢復以房(fang)地產為主業(ye)的H股上市公司(si)再融資(zi)，支持(chi)房(fang)企更好利用境(jing)外(wai)(wai)市場資(zi)源，有助于房(fang)企開展多渠(qu)道(dao)融資(zi)，多措并舉(ju)(ju)緩(huan)解(jie)短期流動性緊張，避免(mian)行(xing)業(ye)和個體風險擴大。

　　“證監會出(chu)臺支持房地產股權(quan)融資(zi)的(de)(de)五項措(cuo)施，對(dui)整個(ge)產業(ye)具有重大(da)意義。相信(xin)包括股權(quan)融資(zi)在內的(de)(de)各類融資(zi)支持力度加大(da)，將有力推動房企解決資(zi)金問(wen)題，加快風險出(chu)清(qing)，給(gei)行業(ye)以(yi)關鍵的(de)(de)‘喘息’機會，積蓄能量(liang)走出(chu)困境。”58安居(ju)客房產研究院(yuan)分(fen)院(yuan)院(yuan)長張波說。

　　盤活存量資產

　　除了防范化解風險，促進房地產(chan)(chan)市場盤(pan)活存(cun)量也被視為此次(ci)股權融資支持措(cuo)施的一大看點。業(ye)內人士分析，進一步發揮REITs盤(pan)活房企(qi)存(cun)量資產(chan)(chan)作用，不僅可改善房企(qi)資產(chan)(chan)負債表(biao)，也有(you)助于推動行(xing)業(ye)轉型發展，促進房地產(chan)(chan)與實體(ti)經濟協(xie)調發展。

　　廣(guang)東(dong)省(sheng)住房(fang)政策研(yan)究(jiu)中心首(shou)席研(yan)究(jiu)員李宇嘉認為，鼓勵優質房(fang)企依托符(fu)合條件的(de)倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設(she)施REITs，不僅(jin)有助于房(fang)企更早收回投資，也將在一定程(cheng)度上起到(dao)鼓勵引導(dao)房(fang)地產開發商轉型的(de)作(zuo)用(yong)。

　　“發(fa)(fa)(fa)(fa)行(xing)REITs可在(zai)不(bu)增加(jia)負債的同時，達(da)成(cheng)項目開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)和(he)(he)退出的閉環(huan)，促進形成(cheng)房(fang)地產(chan)(chan)業可持續發(fa)(fa)(fa)(fa)展的‘開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)、運營、盤活’新模式。”田利輝(hui)認為，通(tong)過(guo)發(fa)(fa)(fa)(fa)展REITs市場(chang)和(he)(he)不(bu)動產(chan)(chan)私募投(tou)資(zi)基金來盤活房(fang)地產(chan)(chan)存量資(zi)產(chan)(chan)，探索房(fang)地產(chan)(chan)發(fa)(fa)(fa)(fa)展新路徑既可行(xing)也有必要。

　　李宇嘉認(ren)為(wei)，推動保租房REITs常(chang)態化發(fa)行，努(nu)力打造(zao)REITs市場的“保租房板塊(kuai)”，或(huo)意味(wei)著(zhu)后(hou)續在(zai)REITs發(fa)行條件方面會有政策(ce)創新和優化。田利輝認(ren)為(wei)，未來保租房REITs市場建設將是(shi)資本市場改(gai)革發(fa)展的一(yi)個重點(dian)領(ling)域。

　　在盤活存量(liang)資(zi)產(chan)方面(mian)，證監會(hui)提(ti)出，積極(ji)發揮(hui)私募(mu)股權投資(zi)基金作用。中信(xin)建投證券房地產(chan)行(xing)業首席分析師竺(zhu)勁表示，該項(xiang)政策可(ke)為(wei)住宅和商業地產(chan)引入新(xin)資(zi)金，盤活房企(qi)存量(liang)經營(ying)性不動產(chan)，助力(li)行(xing)業健康發展。

　　支持行業健康發展

　　綜合業內人士觀點，系列(lie)股權融(rong)資支持政策(ce)的出臺將有力改善房地產融(rong)資環境、提升(sheng)行業發展質量，支持房地產市場平(ping)穩健康發展。

　　一方面(mian)，房企獲支持(chi)力度持(chi)續加(jia)大，融資(zi)環境(jing)或迎來重大轉(zhuan)變。張(zhang)波(bo)分(fen)析，隨著政策支持(chi)力度加(jia)大，房企現(xian)金(jin)流壓(ya)力將進一步得到緩解，促(cu)進房地產(chan)市場恢復(fu)(fu)平穩健(jian)康發展。中金(jin)公(gong)司研究部不(bu)動產(chan)與空(kong)間服務行業首席分(fen)析師張(zhang)宇認為，房企特別(bie)是優(you)質房企將有望在經營性(xing)現(xian)金(jin)流恢復(fu)(fu)、債務融資(zi)性(xing)現(xian)金(jin)流改善(shan)、權益融資(zi)現(xian)金(jin)流補充的(de)情況下實(shi)現(xian)資(zi)產(chan)負債表改善(shan)，步入(ru)風險緩釋與持(chi)續發展的(de)良性(xing)循(xun)環。

　　另(ling)一方面，本輪政策啟(qi)動實施后，房地產行(xing)業(ye)(ye)將加速優勝劣汰(tai)，提(ti)高(gao)行(xing)業(ye)(ye)發(fa)展質量。田利輝指出(chu)，房地產并購重組恢復之后，部分資產質量尚(shang)可的(de)(de)財務(wu)受困企業(ye)(ye)可能成為(wei)潛在的(de)(de)收并購對象，而那(nei)些資不抵債、管理混亂(luan)的(de)(de)小(xiao)型(xing)房企將被加速出(chu)清。

　　促(cu)(cu)進房(fang)地產市場平穩(wen)健康發展(zhan)，既是房(fang)地產行業自身及上下游(you)產業鏈(lian)的(de)期(qi)盼(pan)，也是穩(wen)定(ding)經濟金融大局的(de)要求。張宇表示(shi)，短期(qi)看(kan)，系(xi)(xi)列(lie)政策“組合拳”打出之后(hou)，有助于扭轉房(fang)地產市場過快下行風險，并穩(wen)定(ding)房(fang)地產行業對宏觀經濟大盤的(de)支(zhi)撐作用；中長期(qi)看(kan)，有利(li)于構建多層次的(de)房(fang)地產融資體系(xi)(xi)，促(cu)(cu)進房(fang)地產行業與企業新(xin)發展(zhan)模式的(de)形成。