私募股權投資基金新增一類別 投資范圍覆蓋存量商品住宅

　　證監(jian)會2月20日(ri)消息，證監(jian)會日(ri)前(qian)啟動(dong)不動(dong)產私募投(tou)資(zi)基(ji)金試點工(gong)作，進一步滿足(zu)不動(dong)產領域合理融資(zi)需求。不動(dong)產私募投(tou)資(zi)基(ji)金的投(tou)資(zi)范圍包括特定居住用(yong)房（包括存量商品住宅、保障性(xing)住房、市場化租(zu)賃住房）、商業經(jing)營用(yong)房、基(ji)礎設(she)施項目等(deng)。

　　證(zheng)監(jian)會指(zhi)出，此次試點(dian)工作是證(zheng)監(jian)會落(luo)實黨中央(yang)和國務院(yuan)有(you)關“促進房(fang)(fang)地產(chan)(chan)業良(liang)性(xing)循環和健康(kang)發(fa)展”決策部署，健全資本市場(chang)功能，促進房(fang)(fang)地產(chan)(chan)市場(chang)盤活(huo)存量，支持私募(mu)基金行業發(fa)揮服務實體經濟功能的重要舉措(cuo)。

　　試點先行 穩妥推進

　　“不(bu)動產私募(mu)投(tou)資(zi)基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)在境外成熟(shu)市(shi)場已發展成為(wei)一個重(zhong)要(yao)的(de)投(tou)資(zi)品(pin)類。”證(zheng)監(jian)會(hui)介紹，近(jin)年(nian)來，我(wo)國(guo)已有一些(xie)私募(mu)機構設(she)(she)立投(tou)向商(shang)業(ye)地產、基(ji)(ji)(ji)(ji)礎設(she)(she)施(shi)的(de)私募(mu)基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)并在基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)業(ye)協會(hui)備(bei)案(an)，不(bu)斷探索積(ji)累不(bu)動產投(tou)資(zi)運作經驗。比如，為(wei)貫徹國(guo)務院關于堅持租(zu)(zu)(zu)購并舉、加(jia)快發展長租(zu)(zu)(zu)房市(shi)場的(de)工作部署(shu)，證(zheng)監(jian)會(hui)支持建設(she)(she)銀(yin)行住房租(zu)(zu)(zu)賃基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)于2022年(nian)10月在基(ji)(ji)(ji)(ji)金(jin)業(ye)協會(hui)完成備(bei)案(an)。

　　由于不動(dong)產(chan)私(si)募投(tou)(tou)資基(ji)(ji)金(jin)(jin)的投(tou)(tou)資范圍、投(tou)(tou)資方(fang)式、資產(chan)收益特征等與傳統股權(quan)投(tou)(tou)資存在較大差異(yi)，證監(jian)會指導(dao)基(ji)(ji)金(jin)(jin)業協(xie)會在私(si)募股權(quan)投(tou)(tou)資基(ji)(ji)金(jin)(jin)框(kuang)架下，新設“不動(dong)產(chan)私(si)募投(tou)(tou)資基(ji)(ji)金(jin)(jin)”類別，并采取差異(yi)化(hua)的監(jian)管政策。

　　此次試(shi)點(dian)工作按(an)(an)照試(shi)點(dian)先行、穩妥(tuo)推進原則，符(fu)合一定條件的(de)私募(mu)股權(quan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)金(jin)管理(li)人可(ke)以按(an)(an)照試(shi)點(dian)要(yao)求募(mu)集設立(li)不(bu)(bu)(bu)動產(chan)私募(mu)投(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)金(jin)，進行不(bu)(bu)(bu)動產(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)試(shi)點(dian)。參與試(shi)點(dian)工作的(de)私募(mu)股權(quan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)金(jin)管理(li)人須股權(quan)結構穩定、公司治理(li)健全，實(shi)繳資(zi)(zi)本符(fu)合要(yao)求，主要(yao)出資(zi)(zi)人及實(shi)際控制人不(bu)(bu)(bu)得為房地產(chan)開發企業(ye)及其關聯(lian)方，具(ju)有不(bu)(bu)(bu)動產(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)管理(li)經驗(yan)和不(bu)(bu)(bu)動產(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)專業(ye)人員，最近三年未(wei)發生重大違(wei)法違(wei)規行為等。

　　以機構投資者參與為主

　　在投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)(zhe)(zhe)適當(dang)性(xing)管理等方面，證監會表示，考慮到不(bu)動產私(si)(si)募(mu)(mu)投(tou)資(zi)(zi)基金的(de)規(gui)模(mo)較大、期限較長等特點，投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)(zhe)(zhe)需要有(you)(you)更高的(de)風險(xian)識(shi)別能(neng)力和(he)風險(xian)承擔能(neng)力，試點基金產品的(de)投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)(zhe)(zhe)首輪實繳出(chu)資(zi)(zi)不(bu)低(di)于1000萬(wan)元人民幣(bi)，且(qie)以(yi)機構投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)(zhe)(zhe)為主(zhu)。有(you)(you)自(zi)然人投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)(zhe)(zhe)的(de)，自(zi)然人投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)(zhe)(zhe)合(he)計出(chu)資(zi)(zi)金額不(bu)得超過(guo)基金實繳金額的(de)20%，基金投(tou)資(zi)(zi)方式也將(jiang)有(you)(you)一定限制。鼓勵境外投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)(zhe)(zhe)以(yi)QFLP方式投(tou)資(zi)(zi)不(bu)動產私(si)(si)募(mu)(mu)投(tou)資(zi)(zi)基金。

　　此外，證監(jian)會明(ming)確(que)，不(bu)動產(chan)私募(mu)投(tou)資(zi)(zi)基(ji)金(jin)首輪實繳募(mu)集資(zi)(zi)金(jin)規模不(bu)得低于3000萬(wan)元(yuan)人(ren)民幣，在符合(he)一定要求前提下(xia)可以(yi)擴募(mu)。

　　為(wei)適應不(bu)(bu)(bu)動(dong)產(chan)(chan)私(si)募(mu)(mu)投(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)(ji)金(jin)投(tou)(tou)資(zi)(zi)策略，不(bu)(bu)(bu)動(dong)產(chan)(chan)私(si)募(mu)(mu)投(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)(ji)金(jin)按照(zhao)試點要(yao)求為(wei)被(bei)投(tou)(tou)企業(ye)提供(gong)借款(kuan)或(huo)者(zhe)(zhe)擔保(bao)的(de)，在涉及《關于加強私(si)募(mu)(mu)投(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)(ji)金(jin)監管的(de)若干規定》第八條(tiao)關于股債(zhai)比的(de)限制方(fang)面進(jin)行差異化(hua)安排(pai)，但不(bu)(bu)(bu)動(dong)產(chan)(chan)私(si)募(mu)(mu)投(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)(ji)金(jin)須持有被(bei)投(tou)(tou)企業(ye)75%以上股權，或(huo)者(zhe)(zhe)持有被(bei)投(tou)(tou)企業(ye)51%以上股權且被(bei)投(tou)(tou)企業(ye)提供(gong)擔保(bao)，可實現(xian)資(zi)(zi)產(chan)(chan)控制和隔離。試點備案產(chan)(chan)品(pin)及其底層資(zi)(zi)產(chan)(chan)應實現(xian)與原始權益人的(de)主(zhu)體信用(yong)風(feng)(feng)險(xian)隔離。同(tong)時，為(wei)促進(jin)不(bu)(bu)(bu)動(dong)產(chan)(chan)私(si)募(mu)(mu)投(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)(ji)金(jin)試點工作穩妥推進(jin)，本次試點對基(ji)(ji)金(jin)托管、基(ji)(ji)金(jin)合同(tong)必備條(tiao)款(kuan)、關聯交易、基(ji)(ji)金(jin)杠桿、禁止行為(wei)、特(te)殊風(feng)(feng)險(xian)揭示、基(ji)(ji)金(jin)備案、信息披露和報送(song)提出了規范(fan)要(yao)求。

　　證監會(hui)(hui)表示，將指導基(ji)(ji)金(jin)業協(xie)(xie)會(hui)(hui)發布具體工(gong)作(zuo)指引，細化工(gong)作(zuo)要(yao)求。符合試(shi)點要(yao)求的私(si)募(mu)股權(quan)投(tou)資(zi)基(ji)(ji)金(jin)管理(li)人(ren)可在開展基(ji)(ji)金(jin)募(mu)集(ji)、管理(li)等業務活動(dong)前，向基(ji)(ji)金(jin)業協(xie)(xie)會(hui)(hui)報送相(xiang)關材(cai)料，開展不動(dong)產(chan)私(si)募(mu)投(tou)資(zi)基(ji)(ji)金(jin)試(shi)點，并依(yi)照(zhao)規定(ding)進行產(chan)品備案(an)。同時，不參與試(shi)點的私(si)募(mu)股權(quan)投(tou)資(zi)基(ji)(ji)金(jin)管理(li)人(ren)，可按照(zhao)協(xie)(xie)會(hui)(hui)有(you)關自律規則，繼續開展保障性(xing)住房、商(shang)業地產(chan)、基(ji)(ji)礎設(she)施等股權(quan)投(tou)資(zi)業務。