“上海(hai)6月二手(shou)房網簽(qian)數據累計成(cheng)交(jiao)26374套(tao)，環比上漲(zhang)41%，創近三年新高。其(qi)中(zhong)，有6天(tian)的(de)二手(shou)房成(cheng)交(jiao)量突破(po)1000套(tao)。”對于“滬九條”出臺后上海(hai)二手(shou)房市場的(de)整體走勢，上海(hai)鏈家資深經紀人郝想7月1日(ri)告訴中(zhong)國(guo)證券報記者，上次這一(yi)數據超過(guo)2.5萬套(tao)還要追溯(su)到(dao)3年前。

　　從新房市(shi)場的(de)情(qing)況看，記(ji)者(zhe)實地走訪(fang)(fang)多(duo)個(ge)新盤項目了解到，與二手(shou)房相比，目前的(de)新房成交量變化(hua)并(bing)不(bu)明顯，但現場來訪(fang)(fang)量已(yi)開始增長。

　　二手房成交量明顯回升

　　與(yu)梅(mei)雨季節形成反差的(de)是，上海6月二手房市(shi)場熱(re)度(du)回升(sheng)。

　　“市(shi)場(chang)(chang)回暖的重要信號還是要看(kan)量。從(cong)6月(yue)的二手(shou)房(fang)交(jiao)易數據看(kan)，與(yu)近年相比，成(cheng)(cheng)績還是不錯的。”上(shang)(shang)(shang)海中原地產市(shi)場(chang)(chang)分(fen)析師盧文曦(xi)告訴記(ji)者(zhe)，一般來說(shuo)，政策出臺后的一個月(yue)左右是二手(shou)房(fang)市(shi)場(chang)(chang)成(cheng)(cheng)交(jiao)量上(shang)(shang)(shang)升(sheng)的周期。從(cong)目(mu)前情況看(kan)，上(shang)(shang)(shang)海二手(shou)房(fang)市(shi)場(chang)(chang)處于比較良性的成(cheng)(cheng)交(jiao)量快速上(shang)(shang)(shang)行的過程中。

　　5月27日，上海出(chu)臺“滬九(jiu)條”新政(zheng)，宣(xuan)布首套(tao)房(fang)首付(fu)比例降至20%、貸(dai)款利率下調、非戶籍限購松綁等多項政(zheng)策(ce)。

　　“網上房地產(chan)”數據統計(ji)顯(xian)示，5月(yue)1日(ri)(ri)至5月(yue)27日(ri)(ri)，上海(hai)的二手(shou)房日(ri)(ri)均成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)約571套。在(zai)新政出臺后，5月(yue)28日(ri)(ri)至6月(yue)26日(ri)(ri)，上海(hai)二手(shou)房共計(ji)成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)26886套，單日(ri)(ri)平(ping)均成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)量達到896套。6月(yue)29日(ri)(ri)，上海(hai)二手(shou)房成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)1210套，超(chao)過(guo)6月(yue)15日(ri)(ri)，成(cheng)(cheng)(cheng)為今年以來成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)量最高(gao)的一(yi)天。

　　“當(dang)然，二手(shou)(shou)(shou)房數據是全部二手(shou)(shou)(shou)房而(er)非單一(yi)二手(shou)(shou)(shou)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)。按照慣例，以每月(yue)(yue)二手(shou)(shou)(shou)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)占二手(shou)(shou)(shou)房整體(ti)(ti)交(jiao)易(yi)量的(de)(de)九成(cheng)左右測算，相對(dui)可反(fan)映(ying)出比較真實(shi)的(de)(de)二手(shou)(shou)(shou)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)交(jiao)易(yi)情況。即便如此，也可預估上海6月(yue)(yue)二手(shou)(shou)(shou)住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)網簽(qian)量大概率超過2.4萬套(tao)，體(ti)(ti)現出新政出臺后所(suo)產生的(de)(de)效果。”有資深地產分析(xi)人士表示(shi)。

　　市場情緒有所回暖

　　“從6月(yue)二手(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)當(dang)月(yue)成交量看，結合(he)當(dang)前二手(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)的庫存情(qing)況，上海二手(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)市(shi)(shi)場(chang)去化周期(qi)在7個月(yue)左右。”郝想表(biao)示，從鏈家數據看，當(dang)前上海二手(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)市(shi)(shi)場(chang)掛牌量增速有所放緩(huan)，說明部分二手(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)東開始產生惜售心理。這些情(qing)況反映出整個市(shi)(shi)場(chang)情(qing)緒的回暖。

　　另(ling)一個(ge)觀察市場(chang)情緒的維度是(shi)看房(fang)人(ren)數。“僅以鏈家數據(ju)為(wei)樣本(ben)，預計上(shang)海6月(yue)看房(fang)人(ren)數在20萬以上(shang)。這是(shi)自(zi)鏈家對該數據(ju)進(jin)行(xing)統計的近(jin)五(wu)年(nian)以來高位，僅有2021年(nian)1月(yue)、3月(yue)和(he)4月(yue)超過該數據(ju)。”上(shang)海鏈家周康大區某門(men)店店長程功（化名）對記(ji)者表示。

　　“雖然上(shang)海最近是梅雨天，但我能(neng)明顯感受到近半個多月看(kan)房人數的增(zeng)長(chang)。”一(yi)位打(da)(da)算賣掉現有(you)住房進行置換的上(shang)海市民告(gao)訴記者，“我的房子是在5月初掛牌，掛牌后一(yi)周帶(dai)(dai)看(kan)量(liang)最低時甚至(zhi)是0，比較打(da)(da)擊信心。不過(guo)，在新政出臺(tai)后，一(yi)周帶(dai)(dai)看(kan)量(liang)、30天帶(dai)(dai)看(kan)量(liang)、咨詢量(liang)、關注(zhu)量(liang)增(zeng)長(chang)明顯。目前(qian)，我與3組意向客戶在溝通。”

　　“我們一般會(hui)將全市(shi)分(fen)為幾個(ge)大區(qu)(qu)。目(mu)前，已(yi)有大區(qu)(qu)在新(xin)政出臺后僅(jin)用半(ban)個(ge)月就完(wan)成(cheng)(cheng)既定目(mu)標業績。”程功(gong)告訴記者(zhe)，新(xin)政出臺對(dui)于各(ge)大區(qu)(qu)、各(ge)轄區(qu)(qu)門店的帶看量(liang)、成(cheng)(cheng)交(jiao)量(liang)的增長都有一定促進作用，因此，考核指標會(hui)隨之動態上調。

　　新盤逐步觸發積分

　　上海(hai)中原(yuan)地產監測數據(ju)顯示，6月17日至6月23日上海(hai)新(xin)建商品住宅成交面積為21.05萬平方米，單(dan)周環比(bi)增加116.19%。近(jin)期成交前十的(de)(de)新(xin)盤項目榜(bang)單(dan)，再度出現簽(qian)約過百套的(de)(de)樓盤。這說明，新(xin)房市場的(de)(de)交易(yi)情緒有(you)所(suo)好轉(zhuan)。

　　在上周(zhou)末(mo)走訪上海楊(yang)浦某新盤項目(mu)(mu)時，記(ji)者(zhe)感受頗深。由(you)于當天看房客戶(hu)較多(duo)且疊(die)加首日認籌，甚(shen)至(zhi)出(chu)(chu)現銷售接待力量不夠的情(qing)況。吳佚（化名）是(shi)該項目(mu)(mu)的潛在購房者(zhe)。他告(gao)訴記(ji)者(zhe)，由(you)于市場(chang)風向有所轉變(bian)，此前(qian)(qian)定(ding)好的置換(huan)前(qian)(qian)提(ti)可能會調整(zheng)。“我們之(zhi)前(qian)(qian)是(shi)默認出(chu)(chu)售手頭的房子(zi)再(zai)去置換(huan)，但是(shi)，現在可能會選擇先(xian)認購。”

　　“從(cong)6月(yue)下半月(yue)開(kai)(kai)始(shi)(shi)(shi)，新房市(shi)場成交量有所(suo)上升，近(jin)期觸(chu)發(fa)(fa)積分(fen)的新盤數量也開(kai)(kai)始(shi)(shi)(shi)恢(hui)復(fu)。即便沒有觸(chu)發(fa)(fa)積分(fen)的項目(mu)，去化壓力(li)也開(kai)(kai)始(shi)(shi)(shi)減小(xiao)，政策利(li)好開(kai)(kai)始(shi)(shi)(shi)傳導至新房層面。”盧文曦表示。

　　所謂積分(fen)，指(zhi)的是上海(hai)的購(gou)房(fang)人在認(ren)購(gou)新(xin)房(fang)后，將綜合家庭、戶籍、擁(yong)有的住房(fang)狀況、5年內在滬購(gou)房(fang)記(ji)錄(lu)以及在滬繳(jiao)納社保五大(da)因素(su)，擁(yong)有一個分(fen)數。一旦某新(xin)盤(pan)項目的認(ren)籌比超過1:1.3，將按積分(fen)高低排序選取在前130%的意向客戶進(jin)入(ru)公證搖(yao)號程序以產生選房(fang)人員名單。

　　近(jin)期，觸發積分(fen)的新盤項目分(fen)布范圍變得更廣。“我(wo)們(men)這個項目可能會觸發積分(fen)。有些客戶(hu)來現場(chang)看房在確認其(qi)積分(fen)情況(kuang)后，我(wo)們(men)再去有針對性地(di)提(ti)供意見(jian)。”位于上海外環外的浦(pu)東唐鎮某新盤項目銷售人員告訴(su)記者。

　　易居研(yan)究院研(yan)究總監嚴躍進認為(wei)，在市場回暖背(bei)景下，有些二手房房東在交易完成后，購(gou)買(mai)能(neng)力得到增(zeng)強，預(yu)計會成為(wei)新房的潛在買(mai)家。

　　“在(zai)(zai)(zai)上海二手房交易放量后(hou)，新房市(shi)(shi)場成交量在(zai)(zai)(zai)7月或8月也能有(you)比較好的(de)(de)表現(xian)。”在(zai)(zai)(zai)盧(lu)文(wen)曦看來，不同區位、不同板塊新盤(pan)項目的(de)(de)市(shi)(shi)場表現(xian)分化(hua)比較明顯。目前(qian)不觸發(fa)積分及認購數比較低的(de)(de)項目還(huan)在(zai)(zai)(zai)大多數。上海新盤(pan)市(shi)(shi)場還(huan)需要更長(chang)周期(qi)觀察。