中國人說(shuo)，家(jia)有(you)一老，如有(you)一寶。可中國人又(you)說(shuo)，家(jia)家(jia)有(you)本難念(nian)的經(jing)。

　　面對“銀發經(jing)濟”的(de)巨大(da)市(shi)(shi)場潛力，開發商、險資(zi)等(deng)各(ge)路資(zi)金已經(jing)將目光投向養老(lao)(lao)(lao)這個巨大(da)的(de)市(shi)(shi)場。只是(shi)(shi)，一(yi)些民營機構的(de)養老(lao)(lao)(lao)社區(qu)(qu)過于“高端(duan)”，公辦養老(lao)(lao)(lao)機構卻一(yi)床難求，這或許就是(shi)(shi)目前(qian)國內養老(lao)(lao)(lao)社區(qu)(qu)的(de)現(xian)狀：理想豐滿(man)，現(xian)實(shi)骨感。養老(lao)(lao)(lao)產業(ye)萬億市(shi)(shi)場如何分食(shi)，進入者(zhe)都還在摸索，我(wo)們不妨從養老(lao)(lao)(lao)社區(qu)(qu)說起。

　　產業迎最強紅利

　　中國(guo)人口老(lao)(lao)(lao)(lao)齡化帶來(lai)的(de)挑戰不容小覷，而養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)主要有三種基本(ben)模(mo)式：一(yi)(yi)(yi)種是(shi)居家(jia)養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)，是(shi)以(yi)家(jia)庭成員作為養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)支撐主體；一(yi)(yi)(yi)種是(shi)社(she)區(qu)養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)，依(yi)賴(lai)政府、家(jia)庭成員、社(she)會力量為老(lao)(lao)(lao)(lao)年人提供(gong)養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)服務(wu)(wu)；一(yi)(yi)(yi)種是(shi)機構(gou)養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)如養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)社(she)區(qu)等，是(shi)以(yi)社(she)會保障制度為根(gen)本(ben)，由復合型機構(gou)來(lai)提供(gong)養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)資源的(de)一(yi)(yi)(yi)種養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)模(mo)式。目(mu)前，養(yang)(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)(lao)產(chan)(chan)業(ye)(ye)需求已經延伸到第(di)一(yi)(yi)(yi)、第(di)二(er)、第(di)三產(chan)(chan)業(ye)(ye)，具體包(bao)含(han)老(lao)(lao)(lao)(lao)年社(she)區(qu)住(zhu)宅產(chan)(chan)業(ye)(ye)、老(lao)(lao)(lao)(lao)年金(jin)融、家(jia)政服務(wu)(wu)、文化生活服務(wu)(wu)和其他相(xiang)關產(chan)(chan)業(ye)(ye)。

　　國務(wu)(wu)(wu)院辦公(gong)(gong)廳(ting)在(zai)(zai)4月16日發布《關于(yu)推進養(yang)(yang)(yang)老服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)發展的(de)(de)意見》。《意見》提(ti)出(chu)，聚焦減(jian)稅降(jiang)費，養(yang)(yang)(yang)老服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)機構符合現行(xing)政(zheng)策規定條件可享受(shou)小微企業等(deng)財(cai)稅優惠政(zheng)策。此外(wai)，民政(zheng)部本級(ji)和(he)地方各級(ji)政(zheng)府用(yong)于(yu)社會福利事業的(de)(de)彩(cai)票公(gong)(gong)益(yi)金(jin)，到2022年要將不低于(yu)55%的(de)(de)資金(jin)用(yong)于(yu)支持發展養(yang)(yang)(yang)老服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)。《意見》還(huan)提(ti)出(chu)，拓展信息技術(shu)在(zai)(zai)養(yang)(yang)(yang)老領域的(de)(de)應用(yong)，制定智慧健(jian)康(kang)養(yang)(yang)(yang)老產品及服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)推廣目錄，開(kai)展智慧健(jian)康(kang)養(yang)(yang)(yang)老應用(yong)試(shi)點示范。促進人工智能、物(wu)聯網、云計算、大數據等(deng)新一(yi)代信息技術(shu)和(he)智能硬(ying)件等(deng)產品在(zai)(zai)養(yang)(yang)(yang)老服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)領域深度應用(yong)。在(zai)(zai)全國建(jian)設一(yi)批“智慧養(yang)(yang)(yang)老院”，推廣物(wu)聯網和(he)遠(yuan)程智能安防監控(kong)技術(shu)。

　　中信建投的報告(gao)顯示，根據(ju)聯合國人(ren)口(kou)展望數據(ju)，2020年(nian)我國老齡人(ren)口(kou)將達到(dao)2.4億(yi)，但這同時也(ye)意味著巨大的養老產業空間，預計2020年(nian)老年(nian)人(ren)消費潛力約為(wei)10萬億(yi)元。

　　天時地利

　　似乎缺了點“人和”

　　各路(lu)資(zi)金進(jin)軍養(yang)(yang)老(lao)行業，可謂是(shi)具備了(le)天(tian)時地利，但(dan)似乎缺了(le)點“人和”。養(yang)(yang)老(lao)行業涵蓋(gai)多個(ge)領域，較為(wei)常見(jian)的一(yi)類開(kai)發形式就是(shi)養(yang)(yang)老(lao)社區。

　　“我(wo)是準備給家里的(de)(de)老人計劃(hua)一下，但現在的(de)(de)民辦養(yang)老社區(qu)門(men)檻越來(lai)越高。”在廣州的(de)(de)泰康之家粵園，記者見(jian)到(dao)了前來(lai)參觀(guan)的(de)(de)劉女士(shi)。

　　位(wei)于(yu)廣(guang)州市(shi)長(chang)嶺居國際(ji)生(sheng)態居住(zhu)(zhu)區內的(de)泰(tai)(tai)康之家(jia)粵園，是泰(tai)(tai)康在(zai)華南的(de)首個養老社區項目。“除享受保(bao)單的(de)保(bao)障(zhang)利益外(wai)，還(huan)可(ke)額外(wai)獲得泰(tai)(tai)康全國連鎖(suo)高端醫養社區的(de)入(ru)住(zhu)(zhu)權，且投保(bao)保(bao)費門檻最低(di)總(zong)保(bao)費200萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)，每年支付20萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)，但這才只(zhi)是入(ru)住(zhu)(zhu)的(de)基(ji)本(ben)門檻。”現場工作人員(yuan)介紹(shao)，“入(ru)住(zhu)(zhu)后一(yi)對(dui)夫妻在(zai)可(ke)大部分自理的(de)身體(ti)前提下，每月還(huan)需要(yao)交近兩(liang)萬(wan)(wan)(wan)元(yuan)左右的(de)費用。”

　　“我們很多城市的(de)(de)養老(lao)社(she)區都已經基本(ben)滿(man)房，往后(hou)入住(zhu)門檻或許要(yao)提(ti)高至購買300萬(wan)元的(de)(de)相關保(bao)險產(chan)品。”工作(zuo)人員(yuan)提(ti)醒。記(ji)者查閱(yue)資料發(fa)現(xian)，2012年經保(bao)監會批準泰康推出國(guo)內第一款保(bao)險與養老(lao)社(she)區相結(jie)合(he)的(de)(de)“幸福(fu)有約”綜合(he)養老(lao)計劃。65歲的(de)(de)黃華老(lao)人對(dui)記(ji)者表示，“我在(zai)這住(zhu)了一段時間，院里的(de)(de)老(lao)人康復、飲食等服務都還挺好，但就是覺得入住(zhu)門檻和費(fei)用有點(dian)過高，而且(qie)老(lao)人的(de)(de)孤獨感還是很強。”有在(zai)現(xian)場咨詢的(de)(de)老(lao)人也告訴記(ji)者，自己(ji)的(de)(de)退(tui)休工資遠遠不到這個水(shui)平(ping)，有點(dian)“未(wei)富先老(lao)”的(de)(de)感覺。當前(qian)，中國(guo)老(lao)年人的(de)(de)消費(fei)觀普遍還是相對(dui)較為保(bao)守(shou)和謹慎。

　　與上述高端(duan)養(yang)老社(she)區相(xiang)比，一些公辦(ban)養(yang)老機(ji)構的收費相(xiang)對較低。記者(zhe)在深圳市羅(luo)湖區社(she)會福利中心調查(cha)發現，這(zhe)里入(ru)住門檻視老人的健康和需要(yao)護理的程(cheng)度，每月收費在3000至4000元左右。不過，想入(ru)住也不是那么容易。工作人員告訴記者(zhe)，要(yao)年(nian)(nian)滿(man)60歲以(yi)上的羅(luo)湖戶籍(ji)居民，然后到深圳民政在線登記排隊輪候，優(you)先(xian)安排年(nian)(nian)紀(ji)較大的老人。

　　一(yi)些民(min)營機構的養老(lao)(lao)社(she)區過于“高端”，公(gong)辦養老(lao)(lao)機構卻一(yi)床難求，這或(huo)許(xu)就是目前(qian)國內養老(lao)(lao)社(she)區的現狀：理想豐(feng)滿，現實(shi)骨感。不過，一(yi)些養老(lao)(lao)社(she)區與(yu)地產(chan)也(ye)有著(zhu)解不開的關系(xi)，更成為一(yi)些城市的主打牌。

　　而在(zai)(zai)江(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)蘇揚(yang)州(zhou)，由于得(de)天獨(du)厚(hou)的地理(li)和環境優勢，這(zhe)座城市(shi)打造(zao)了(le)“頤養之城”的新名片。揚(yang)州(zhou)市(shi)民政局2018年底公布(bu)的揚(yang)州(zhou)中(zhong)(zhong)心城區養老地圖勾(gou)勒出(chu)整個城市(shi)的養老產業規(gui)劃，北至(zhi)邗(han)江(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)區公道鎮(zhen)(zhen)，南至(zhi)開發(fa)區八里鎮(zhen)(zhen)，東至(zhi)江(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)都區仙女鎮(zhen)(zhen)，西至(zhi)邗(han)江(jiang)(jiang)(jiang)(jiang)區蔣王街道，已經建(jian)成(cheng)35個頤養示(shi)范社(she)區，9個街道級日間照料中(zhong)(zhong)心，11個街道級中(zhong)(zhong)心廚(chu)房(fang)，6家護理(li)院，33個養老院。記者(zhe)發(fa)現(xian)在(zai)(zai)揚(yang)州(zhou)市(shi)區周邊的各類特色養老社(she)區，更是(shi)吸引南京、上海等周邊客戶前來考察(cha)。

　　記(ji)者在位于揚(yang)(yang)州西郊捺(na)山(shan)腳下的石柱(zhu)山(shan)國際康養城(cheng)看到，這座(zuo)康養城(cheng)宛(wan)如(ru)一個主打養老(lao)(lao)的大型綜(zong)合社區，包括住宅(zhai)項(xiang)目、大型頤養中心(xin)、生態農場、恒(heng)德護理(li)院等(deng)(deng)，而(er)(er)康養城(cheng)由揚(yang)(yang)州恒(heng)豐養老(lao)(lao)產業有限公司(si)投資建設，目前住宅(zhai)項(xiang)目銷售均價已(yi)經(jing)“過萬”。以恒(heng)德護理(li)院為(wei)例，目前雙人(ren)間收費是每(mei)月3000元，單(dan)人(ren)標準間每(mei)月4000元，按照老(lao)(lao)年人(ren)生活護理(li)等(deng)(deng)級(ji)的不同可(ke)以個性化定制服務，收費從600至(zhi)4500元不等(deng)(deng)。而(er)(er)在當地(di)，還有捺(na)山(shan)頤樂小鎮(zhen)(zhen)(zhen)、江揚(yang)(yang)天(tian)樂湖醫養中心(xin)等(deng)(deng)項(xiang)目，集聚(ju)上萬人(ren)的康養小鎮(zhen)(zhen)(zhen)呼之(zhi)欲出，似乎(hu)也成為(wei)特色小鎮(zhen)(zhen)(zhen)發展熱潮中的一種特別模式。

　　除了養(yang)(yang)老(lao)(lao)社區，市場還出現了共有(you)(you)產(chan)權(quan)養(yang)(yang)老(lao)(lao)。2017年12月，北京(jing)市民政(zheng)局(ju)正式發(fa)(fa)布了共有(you)(you)產(chan)權(quan)養(yang)(yang)老(lao)(lao)試(shi)點(dian)(dian)項目“恭(gong)(gong)和(he)家(jia)(jia)園”已(yi)投入(ru)運營的(de)(de)消息。記者(zhe)發(fa)(fa)現，恭(gong)(gong)和(he)家(jia)(jia)園是北京(jing)的(de)(de)共有(you)(you)產(chan)權(quan)養(yang)(yang)老(lao)(lao)試(shi)點(dian)(dian)項目，其中購房(fang)者(zhe)購買的(de)(de)是95%的(de)(de)產(chan)權(quan)，另外5%產(chan)權(quan)由開(kai)發(fa)(fa)商自己持有(you)(you)。除此(ci)之外，購房(fang)者(zhe)每戶每月還需要繳納一定的(de)(de)服(fu)務費(fei)(fei)，包(bao)括物業費(fei)(fei)、管家(jia)(jia)費(fei)(fei)等費(fei)(fei)用。

　　如何平衡

　　社會效益與收益

　　養(yang)老(lao)(lao)產業也與(yu)土地拍賣、特(te)色小鎮、共有產權連上關系，外部的(de)(de)政策環境也在(zai)(zai)支(zhi)持(chi)養(yang)老(lao)(lao)產業的(de)(de)發展，但依(yi)舊存在(zai)(zai)著許多風險，投資方需要(yao)考慮(lv)如何(he)平(ping)衡社(she)會(hui)效益(yi)和投資效益(yi)。有投資過養(yang)老(lao)(lao)社(she)區的(de)(de)陳經理告訴記者，大(da)部分民(min)營養(yang)老(lao)(lao)社(she)區虧損的(de)(de)原因在(zai)(zai)于入住(zhu)率(lv)的(de)(de)不(bu)足(zu)，導(dao)致(zhi)運(yun)營成(cheng)本無(wu)法規模化(hua)管(guan)理。一(yi)般來(lai)說，養(yang)老(lao)(lao)社(she)區的(de)(de)入住(zhu)率(lv)必須在(zai)(zai)75%以上，才有實現盈利的(de)(de)可能。

　　“在中國(guo)，僅從養老(lao)社(she)區(qu)的(de)利潤率來看平均(jun)在8%左右，純(chun)服務的(de)養老(lao)社(she)區(qu)很難(nan)迅速盈利。不過，從宏觀角度而(er)言養老(lao)產(chan)業(ye)不應(ying)該(gai)是以(yi)盈利為第(di)一(yi)位(wei)，社(she)會性占據(ju)最主要地位(wei)。”一(yi)位(wei)資深(shen)醫療(liao)健(jian)康產(chan)業(ye)投資基金合伙人(ren)對記(ji)者表示。

　　以(yi)醫療健(jian)康(kang)投資(zi)(zi)為主(zhu)的(de)高(gao)(gao)特佳相(xiang)關負責人表示(shi)，從(cong)行業內來(lai)說只要涉及(ji)(ji)醫療健(jian)康(kang)投資(zi)(zi)的(de)機(ji)構，都會對養(yang)(yang)老行業做研究，目(mu)前來(lai)看主(zhu)要關注(zhu)兩個方向：中高(gao)(gao)收(shou)入人群的(de)養(yang)(yang)老需求(qiu)以(yi)及(ji)(ji)醫養(yang)(yang)結合的(de)機(ji)會，尤其(qi)是開創針對老年人的(de)產(chan)品(pin)和服務(wu)模式，比(bi)如一(yi)些特定(ding)的(de)產(chan)品(pin)包括多功(gong)能(neng)(neng)(neng)浴池、智能(neng)(neng)(neng)馬桶(tong)以(yi)及(ji)(ji)行動能(neng)(neng)(neng)力差(cha)的(de)輔助養(yang)(yang)老設(she)備等，這些設(she)備的(de)針對性強(qiang)，需求(qiu)量大，利(li)潤空(kong)間也(ye)(ye)比(bi)較高(gao)(gao)。此外(wai)，智能(neng)(neng)(neng)養(yang)(yang)老的(de)產(chan)品(pin)也(ye)(ye)是關注(zhu)的(de)重(zhong)點(dian)。

　　說起(qi)養(yang)(yang)老(lao)社區，還是(shi)不(bu)(bu)得不(bu)(bu)提到開發商(shang)。如今(jin)，住(zhu)宅市場的增(zeng)長天花板讓房企愈發堅定多(duo)元(yuan)化(hua)布(bu)局(ju)。房企也(ye)正逐(zhu)漸轉型城市配(pei)套服(fu)務(wu)商(shang)，“銀(yin)發經(jing)濟”促使(shi)房企將養(yang)(yang)老(lao)視(shi)為多(duo)元(yuan)化(hua)業務(wu)中的重要一環。據不(bu)(bu)完全統(tong)計，全國已(yi)有近80家地產商(shang)進軍養(yang)(yang)老(lao)地產領域，萬(wan)科、龍湖、招商(shang)蛇(she)口等眾多(duo)龍頭房企踴躍(yue)入場。

　　對(dui)于房(fang)企如何吃上(shang)“銀發(fa)經濟(ji)”這塊蛋(dan)糕，易居(ju)研究院(yuan)智庫中心研究總監嚴(yan)躍(yue)進建(jian)議，開發(fa)商應繼續在社區(qu)(qu)建(jian)設中搭(da)建(jian)半獨(du)立半混居(ju)的(de)服務。“比如一(yi)個小區(qu)(qu)有(you)(you)10棟(dong)樓，這個時(shi)候可(ke)以(yi)單純設計一(yi)棟(dong)有(you)(you)較好的(de)老(lao)年(nian)服務設施，而(er)老(lao)年(nian)人(ren)平時(shi)社區(qu)(qu)生活也可(ke)以(yi)接觸其他年(nian)齡的(de)人(ren)群。另外，也需(xu)要強調老(lao)年(nian)文化建(jian)設，不斷創(chuang)新服務，這都是開發(fa)商需(xu)要做的(de)事。（記(ji)者 吳家(jia)明 李明珠）