全國(guo)人(ren)大代表、中(zhong)國(guo)人(ren)民銀(yin)行(xing)石家莊中(zhong)心支行(xing)黨委書(shu)記、行(xing)長(chang)兼國(guo)家外匯(hui)管理局(ju)河(he)北省分局(ju)局(ju)長(chang)陳建(jian)華近(jin)日在接受中(zhong)國(guo)證券(quan)報記者專訪時表示,房地產(chan)投(tou)(tou)資信托基金(REITs)是貫徹落(luo)實“租購(gou)并舉”、“房住不炒”改革(ge)方向的重要手段,未來發展空間極為廣闊。目前,我(wo)國(guo)發行(xing)公司(si)型(xing)和(he)(he)基金型(xing)的公募REITs均存在一定障礙。推動數萬億元體量(liang)的REITs公募市場(chang)建(jian)設和(he)(he)發展,需從(cong)法(fa)律、稅收、監(jian)管、融資和(he)(he)投(tou)(tou)資者等角度(du)開展一系(xi)列改革(ge)和(he)(he)創新(xin),建(jian)立符合(he)我(wo)國(guo)國(guo)情的公募REITs基礎市場(chang)機制。
公募REITs發展空間廣闊
中(zhong)國(guo)證券報(bao):我(wo)國(guo)REITs市場為什么(me)發展得較為緩慢?
陳建(jian)華:REITs作為國際上比較成熟的房地產租賃(lin)行業融資(zi)模式,是落(luo)實“租購并舉”、“房住不炒”改(gai)革(ge)方向的重要手段。發(fa)(fa)達(da)(da)經濟體中(zhong)REITs已經相當普遍,目前已有37個國家推行立法并發(fa)(fa)行。據測算,我國公募(mu)REITs市場規模未來可達(da)(da)到4萬億元,發(fa)(fa)展空間極為廣(guang)闊(kuo)。
從國(guo)際經驗來看,公(gong)(gong)(gong)募REITs分為公(gong)(gong)(gong)司(si)型和基金型兩(liang)種。目前,我國(guo)發行(xing)這兩(liang)種公(gong)(gong)(gong)募REITs均存(cun)(cun)在一定(ding)障礙。一是(shi)(shi)對(dui)(dui)于(yu)(yu)公(gong)(gong)(gong)司(si)型REITs公(gong)(gong)(gong)募發行(xing),我國(guo)公(gong)(gong)(gong)司(si)法(fa)、證券法(fa)均沒有(you)REITs公(gong)(gong)(gong)司(si)上市(shi)(shi)的(de)專(zhuan)門(men)規(gui)定(ding),REITs設立時物(wu)業持(chi)(chi)有(you)公(gong)(gong)(gong)司(si)需要繳(jiao)納30%-60%的(de)土地增值稅(shui),導致REITs產品稅(shui)負成本過高。同(tong)時,存(cun)(cun)在物(wu)業持(chi)(chi)有(you)公(gong)(gong)(gong)司(si)和投(tou)資人股息所得(de)均需繳(jiao)納所得(de)稅(shui)的(de)雙重征稅(shui)問(wen)題,使國(guo)內REITs產品收益率缺乏市(shi)(shi)場競爭(zheng)力。二是(shi)(shi)對(dui)(dui)于(yu)(yu)基金型REITs公(gong)(gong)(gong)募發行(xing),由(you)于(yu)(yu)基金法(fa)的(de)相關(guan)規(gui)定(ding),導致公(gong)(gong)(gong)募基金無法(fa)投(tou)資于(yu)(yu)非上市(shi)(shi)物(wu)業持(chi)(chi)有(you)公(gong)(gong)(gong)司(si)股權(quan)。
由于支持公募REITs發展的政策體系不健全(quan),國內大(da)多(duo)采用(yong)資產(chan)支持證券模式(shi)創制流動性差、發行成(cheng)本高的私(si)募類REITs產(chan)品。這類產(chan)品投資者范圍較(jiao)小,結構設計復雜,無法滿足日趨擴張的房地產(chan)租賃市(shi)場融資需求。
開展一系列改革和創新
中國證券(quan)報:未來應(ying)從哪些方面加強公募REITs的市場建設(she)?
陳建華:推動數萬億體量的(de)(de)REITs公募市(shi)場(chang)建設和(he)發展,需要(yao)從(cong)法律、稅(shui)收、監管、融資(zi)和(he)投資(zi)者等角度開(kai)展一系列改革(ge)和(he)創新,建立符合(he)國情的(de)(de)公募REITs基礎市(shi)場(chang)機(ji)制(zhi)。
一(yi)是搭(da)建REITs法(fa)(fa)律政(zheng)策體系。借鑒(jian)美國、日本(ben)、新加(jia)坡(po)等(deng)國經(jing)驗,出臺我國REITs專門法(fa)(fa)律或對現(xian)有公(gong)司法(fa)(fa)、證券法(fa)(fa)等(deng)進行增(zeng)補,明確REITs投資(zi)要求、收益(yi)來(lai)源(yuan)和最(zui)低收益(yi)分配比(bi)例(li)等(deng)內容(rong)(rong),劃定REITs作為投資(zi)租賃(lin)類房地產項目持續運營獲得租金收入屬性;列明REITs組織形式、公(gong)募發(fa)行條件、信息披露要求等(deng)內容(rong)(rong),搭(da)建REITs公(gong)募發(fa)行法(fa)(fa)律政(zheng)策框(kuang)架。
二是出臺專門稅(shui)(shui)收(shou)(shou)政策。依據“稅(shui)(shui)收(shou)(shou)中性(xing)”原則出臺與REITs相適應的(de)稅(shui)(shui)收(shou)(shou)政策,明確REITs設立不(bu)涉及不(bu)動(dong)產轉移行(xing)為,減免(mian)或遞延征收(shou)(shou)土(tu)地增值稅(shui)(shui);減免(mian)REITs公司(si)需要(yao)繳納的(de)企業所得稅(shui)(shui),避免(mian)重復征稅(shui)(shui),提升REITs產品的(de)市場吸(xi)引力。
三(san)是建立(li)監(jian)(jian)(jian)管(guan)與(yu)自律(lv)機(ji)(ji)制(zhi)(zhi)。建立(li)REITs備(bei)案、定(ding)期報告和信(xin)息(xi)披露機(ji)(ji)制(zhi)(zhi),嚴格規范REITs投(tou)融(rong)資(zi)與(yu)經營(ying)行為(wei);引入委(wei)托人監(jian)(jian)(jian)督機(ji)(ji)制(zhi)(zhi),代替投(tou)資(zi)者(zhe)監(jian)(jian)(jian)督資(zi)產運(yun)營(ying)管(guan)理(li)、處分與(yu)收入分配情況,定(ding)期向公眾通報,保障投(tou)資(zi)者(zhe)知情權;加強對(dui)REITs管(guan)理(li)受托機(ji)(ji)構、評(ping)估公司(si)、會計師事務(wu)所(suo)、律(lv)師事務(wu)所(suo)等中介機(ji)(ji)構監(jian)(jian)(jian)管(guan),努力提升REITs業(ye)(ye)務(wu)合規水平和信(xin)息(xi)披露質量。在(zai)監(jian)(jian)(jian)管(guan)部門指(zhi)導下,建立(li)行業(ye)(ye)自律(lv)組(zu)織,制(zhi)(zhi)定(ding)行業(ye)(ye)自律(lv)性文(wen)件(jian),關注(zhu)行業(ye)(ye)發展面臨的問題并(bing)加強行業(ye)(ye)內部協調(diao)處置,共同(tong)維護行業(ye)(ye)健(jian)康發展。
四是建立(li)債(zhai)務融(rong)(rong)資機(ji)制(zhi)。將REITs納(na)入我國(guo)住房金(jin)融(rong)(rong)市場建設體系(xi),協調(diao)各類金(jin)融(rong)(rong)機(ji)構之間(jian)加(jia)強協作。明確REITs指導(dao)性資產(chan)負(fu)債(zhai)比(bi)例(li),在限度內鼓勵銀行業金(jin)融(rong)(rong)機(ji)構在風(feng)險可控的前提下,對REITs發(fa)(fa)放(fang)開發(fa)(fa)貸(dai)款(kuan)、經(jing)營性貸(dai)款(kuan);允(yun)許公募REITs發(fa)(fa)行各類公司信用(yong)類債(zhai)券,籌集資金(jin)專項用(yong)于租賃住房建設和經(jing)營。
五是培育多元化投(tou)(tou)資(zi)者。將(jiang)REITs納入(ru)資(zi)本市(shi)場(chang)(chang)指(zhi)標體系(xi),增(zeng)加(jia)指(zhi)數型基(ji)金被動持有(you)REITs份額;允許養老(lao)基(ji)金等機(ji)構投(tou)(tou)資(zi)者購買并長期持有(you);在提示風險,進行風險承受能力(li)測(ce)試基(ji)礎上,允許合格(ge)個人投(tou)(tou)資(zi)者購買,增(zeng)加(jia)市(shi)場(chang)(chang)流動性(xing),支持公募REITs市(shi)場(chang)(chang)健康發(fa)展(zhan)。
三方面提升REITs產品市場吸引力
中國證(zheng)券報:未(wei)來可從哪些方面提升REITs產品的市場吸引(yin)力?
陳(chen)建華(hua):REITs產(chan)品的市(shi)場吸引力大(da)小主(zhu)要取決于(yu)其為(wei)投(tou)資者帶來的收(shou)益水(shui)平。按照國際經驗,公募REITs應該以權益類資產(chan)為(wei)主(zhu),投(tou)資收(shou)益分(fen)為(wei)定(ding)期租金收(shou)入分(fen)紅(hong)與底層(ceng)物(wu)業價(jia)值上漲帶來的資本(ben)利得兩部(bu)分(fen)。除(chu)了REITs運營主(zhu)體不斷優化內(nei)部(bu)管理(li)機制,提(ti)升底層(ceng)物(wu)業租金水(shui)平以外,可以從三方(fang)面著手提(ti)升REITs產(chan)品的市(shi)場吸引力。
首先,購入租售比較為(wei)合(he)(he)適地區(qu)(qu)(qu)的(de)物業作(zuo)為(wei)REITs底(di)層(ceng)資(zi)產。以雄安新區(qu)(qu)(qu)為(wei)例,雄安新區(qu)(qu)(qu)具有(you)廣(guang)闊發展前景;新區(qu)(qu)(qu)在容城、安新和(he)雄縣(xian)三縣(xian)基礎(chu)上合(he)(he)并(bing)組成(cheng),土地獲取成(cheng)本低(di),中央已明確(que)不走(zou)土地財(cai)政的(de)老(lao)路,建(jian)設(she)用地價格將控制在合(he)(he)理區(qu)(qu)(qu)間(jian),因此以雄安新區(qu)(qu)(qu)項目(mu)為(wei)底(di)層(ceng)資(zi)產的(de)公募REITs產品(pin)將具備較強的(de)市場競爭力。
其(qi)次(ci),在提升(sheng)(sheng)租售比(bi)后,還要考慮建(jian)立專門稅(shui)(shui)(shui)收制度(du)。REITs將至少90%的年度(du)應(ying)稅(shui)(shui)(shui)收入(ru)作為股息分配(pei)給(gei)投資人,起到收入(ru)的“導管效果”,借(jie)鑒國際經驗對“土地增值稅(shui)(shui)(shui)”和企業所得稅(shui)(shui)(shui)給(gei)予減免(mian)或遞延,可以大幅降(jiang)低(di)REITs稅(shui)(shui)(shui)收負擔(dan),提升(sheng)(sheng)投資者受(shou)益水平。
再次,雖然持(chi)有REITs的(de)主要目(mu)的(de)是(shi)獲得租金分紅收(shou)益,但合理(li)的(de)物(wu)業增值也會(hui)顯著(zhu)提(ti)升REITs產品(pin)(pin)的(de)市場吸(xi)引力(li)。因此,組建(jian)專門團隊以提(ti)升對房地產市場走勢的(de)判(pan)斷能力(li),擇機購買具有較好(hao)發展前景的(de)低價物(wu)業資(zi)產,也是(shi)提(ti)升REITs產品(pin)(pin)競爭(zheng)力(li)的(de)重要途(tu)徑。
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