備受(shou)關注的(de)(de)存(cun)(cun)量(liang)(liang)房貸(dai)(dai)(dai)(dai)利(li)(li)率今日(ri)正式官宣(xuan)下調(diao)！（此前報道>>>）中國(guo)人民(min)銀行行長潘功勝9月(yue)24日(ri)在(zai)國(guo)新(xin)辦發布(bu)會上介紹，將(jiang)降(jiang)(jiang)低(di)存(cun)(cun)量(liang)(liang)房貸(dai)(dai)(dai)(dai)利(li)(li)率和(he)統一房貸(dai)(dai)(dai)(dai)最低(di)首付比(bi)(bi)例(li)。引導商業銀行將(jiang)存(cun)(cun)量(liang)(liang)房貸(dai)(dai)(dai)(dai)利(li)(li)率降(jiang)(jiang)至新(xin)發放貸(dai)(dai)(dai)(dai)款利(li)(li)率的(de)(de)附近，預計平均(jun)降(jiang)(jiang)幅(fu)大約在(zai)0.5個百分點。統一首套(tao)房和(he)二套(tao)房的(de)(de)房貸(dai)(dai)(dai)(dai)最低(di)首付比(bi)(bi)例(li)，將(jiang)全國(guo)層面的(de)(de)二套(tao)房貸(dai)(dai)(dai)(dai)款最低(di)首付比(bi)(bi)例(li)由當(dang)前的(de)(de)25%下調(diao)到15%。

　　業(ye)內人士普遍認為，存(cun)(cun)量房(fang)貸(dai)降利率是(shi)今年樓市呼聲最大(da)的話題，此次降低(di)存(cun)(cun)量房(fang)貸(dai)利率，將(jiang)實(shi)實(shi)在(zai)在(zai)為每(mei)個已經購房(fang)的居民(min)家庭減輕月(yue)供負(fu)擔。同時，疊加最近幾年LPR下調和去年存(cun)(cun)量房(fang)貸(dai)利率的下調，月(yue)供負(fu)擔和壓(ya)力(li)得到了較(jiao)大(da)幅度的降低(di)。另(ling)外，首(shou)(shou)套房(fang)二(er)套房(fang)首(shou)(shou)付比例的統一(yi)，也將(jiang)進一(yi)步(bu)滿足(zu)居民(min)多樣(yang)化的住(zhu)房(fang)改善(shan)需(xu)求。

　　降低存量房貸利率，惠及哪些人？

　　近兩年，房(fang)貸利率下調(diao)成(cheng)為(wei)大家(jia)關(guan)注的(de)焦點。2023年8月(yue)，央(yang)行、國家(jia)金融監督管理(li)總局(ju)曾發布《關(guan)于降(jiang)(jiang)低存(cun)量首套住房(fang)貸款利率有關(guan)事(shi)項的(de)通知(zhi)》，鼓勵(li)商業銀行降(jiang)(jiang)低存(cun)量房(fang)貸利率。

　　政策(ce)實施后，效果明顯。根據央行《2023年第四季(ji)度中(zhong)國(guo)貨幣政策(ce)執行報告(gao)》，已有超(chao)過23萬億元(yuan)存量(liang)房貸(dai)的利(li)率完成(cheng)下調，調整后加權平均(jun)(jun)利(li)率為(wei)4.27%（2023年12月5年期以(yi)上LPR為(wei)4.2%），平均(jun)(jun)降幅73個基點，每年減少借款人利(li)息支(zhi)出(chu)約1700億元(yuan)。

　　潘功勝介紹，預計(ji)本輪下調(diao)存量房貸利率，將進一步降低借款人房貸利息支出(chu)，惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的(de)(de)利息支出(chu)總數大(da)概(gai)1500億元，這有助于(yu)(yu)促進擴大(da)消費和投資(zi)，也有利于(yu)(yu)減少提(ti)前(qian)還(huan)貸行為，同(tong)時還(huan)可以壓縮違(wei)規置(zhi)換存量房貸的(de)(de)空間，保護(hu)金融消費者(zhe)的(de)(de)合法權(quan)益(yi)，維護(hu)房地產市(shi)場(chang)平穩健康發展。

　　“事實上，承擔高(gao)利(li)率(lv)(lv)的(de)，主要是2017至2021年買房的(de)群(qun)體。”廣東省城規院住(zhu)房政策研究中心(xin)首(shou)席研究員(yuan)李宇嘉分析稱(cheng)，此次(ci)(ci)存(cun)量房貸利(li)率(lv)(lv)再次(ci)(ci)降(jiang)低，將(jiang)進一(yi)(yi)步利(li)好這類(lei)人群(qun)，同時，一(yi)(yi)線城市(shi)、廈門(men)、杭州等首(shou)套房當(dang)地利(li)率(lv)(lv)比較高(gao)的(de)城市(shi)利(li)好幅度也(ye)將(jiang)加大。

　　同(tong)時，此(ci)次(ci)降低存(cun)(cun)量(liang)房貸利(li)(li)率(lv)預計(ji)對于背(bei)負二(er)套房存(cun)(cun)量(liang)房貸壓力(li)的(de)家庭更(geng)為有利(li)(li)，58安居客研(yan)究院院長張波告訴(su)記者，去年存(cun)(cun)量(liang)房貸利(li)(li)率(lv)的(de)調(diao)整(zheng)未涉及二(er)套，加之本輪調(diao)整(zheng)中不少城(cheng)市(shi)二(er)套房的(de)利(li)(li)率(lv)已經明顯(xian)下調(diao)，因(yin)此(ci)本身存(cun)(cun)在更(geng)大的(de)可調(diao)整(zheng)空(kong)間，但具體還要視不同(tong)城(cheng)市(shi)和地區的(de)具體落地細則(ze)。

　　發(fa)布(bu)會上，潘(pan)功勝明確，人(ren)民銀行近期會正式(shi)發(fa)布(bu)這個文件。因為涉(she)及的(de)借款人(ren)很多，銀行也需要(yao)有一定(ding)的(de)時間進行必要(yao)的(de)技術(shu)準備。下(xia)一步，相關部門也在考慮將指導商業銀行完善按揭貸款的(de)定(ding)價機制，由銀行、客戶(hu)雙方基于市(shi)場化原則自主協(xie)商進行動態調整。

　　降低存量房貸利率，你的月供減多少？

　　中(zhong)原地產研究院統計，當前(qian)存(cun)量房(fang)(fang)貸平(ping)(ping)均利率(lv)大約在3.92%，而新(xin)增的房(fang)(fang)貸平(ping)(ping)均房(fang)(fang)貸利率(lv)在3.3%左右，也就是大約存(cun)量房(fang)(fang)貸平(ping)(ping)均和(he)新(xin)增房(fang)(fang)貸利差(cha)在60多個(ge)基(ji)點(dian)。

　　中原地產首席分析師(shi)張大偉分析認(ren)為，按照本(ben)次平均降幅大約在50個基(ji)點(dian)來看，意味著基(ji)本(ben)上存量房貸和新(xin)增房貸的平均利差只有10~15個基(ji)點(dian)。

　　若按照降低50個基點(dian)計算，意味著100萬(wan)貸款(kuan)30年每月(yue)(yue)月(yue)(yue)供減少(shao)大約280元(yuan)，30年可以減少(shao)利息支出(chu)10萬(wan)元(yuan)。

　　上(shang)海易居房地(di)產研(yan)究院副(fu)院長嚴(yan)躍(yue)進告訴(su)記者，若考慮到2020年(nian)以來五(wu)年(nian)期以上(shang)LPR已(yi)經(jing)減(jian)少(shao)了95個基(ji)點(dian)，疊加(jia)此次50個基(ji)點(dian)，那么(me)最近(jin)(jin)4年(nian)存(cun)量房貸(dai)利率其實可以減(jian)少(shao)大概(gai)145個基(ji)點(dian)，是歷(li)史罕見(jian)的降存(cun)量房貸(dai)的政(zheng)策(ce)。若按此計算(suan)，綜合(he)考慮最近(jin)(jin)4年(nian)的房貸(dai)政(zheng)策(ce)，100萬貸(dai)款本金(jin)、30年(nian)等額本息的按揭貸(dai)款，其月供(gong)累計已(yi)經(jing)減(jian)少(shao)了870元。

　　盤古(gu)智庫高級研(yan)究(jiu)員江(jiang)瀚分析稱：“存量(liang)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)利率的(de)下調，最直接的(de)影響便(bian)是降低了家庭(ting)(ting)的(de)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)還款壓力(li)。對(dui)于(yu)廣大房(fang)貸(dai)(dai)(dai)家庭(ting)(ting)而(er)言，這(zhe)意味(wei)著每月的(de)還款金額將有所(suo)減少，從而(er)釋放出(chu)更(geng)多的(de)可支配收入用(yong)于(yu)日常消費(fei)或其他投資。”

　　在(zai)張波看(kan)來，由于減輕了月供壓力，不排除有部分(fen)購房者(zhe)會(hui)考慮(lv)再次(ci)改善或者(zhe)為父(fu)母(mu)、子(zi)女新購房產，或者(zhe)旅居、養老(lao)等多樣化的(de)房產購置需(xu)求，但(dan)這類需(xu)求預計(ji)占比不高，并且會(hui)呈現出多樣化的(de)特點。

　　二套房貸首付下調，首付省多少？

　　除(chu)了降(jiang)(jiang)低(di)存量房(fang)貸利率外，統一首套(tao)(tao)房(fang)和(he)二套(tao)(tao)房(fang)的(de)房(fang)貸最低(di)首付比(bi)例(li)也(ye)是今(jin)日(ri)發布會的(de)關鍵點。至此，二套(tao)(tao)房(fang)首付比(bi)例(li)已降(jiang)(jiang)至2000年以來(lai)最低(di)。

　　嚴躍進(jin)告訴記者：“過(guo)去二(er)套(tao)房(fang)(fang)的首付(fu)比例雖(sui)然下調，但略(lve)高于首套(tao)房(fang)(fang)。但此次下調為15%，有助于促進(jin)二(er)套(tao)房(fang)(fang)或改善(shan)型住房(fang)(fang)的首付(fu)比例和(he)購房(fang)(fang)門檻(jian)降低。”

　　簡(jian)單測算，若一(yi)個家庭認購一(yi)套200萬元(yuan)總價的二套房(fang)，過去首付(fu)款(kuan)需(xu)要50萬元(yuan)，但現(xian)在降低為(wei)30萬元(yuan)，直接減少20萬元(yuan)。

　　張波(bo)表示，降低(di)二套(tao)房首付(fu)比(bi)例(li)可以直接(jie)降低(di)購(gou)房門檻，這有助于釋放改善(shan)(shan)型住房需(xu)求(qiu)，特別是在(zai)一些經(jing)濟發(fa)展較(jiao)快、人口流(liu)入較(jiao)大的一、二線(xian)熱點城市，這種潛在(zai)需(xu)求(qiu)更為明顯(xian)。從二套(tao)需(xu)求(qiu)來看(kan)，投資性需(xu)求(qiu)已經(jing)離場，當下入市的皆為自住性需(xu)求(qiu)，對于多樣化改善(shan)(shan)需(xu)求(qiu)的保障，也符合黨的二十屆三中全會精神(shen)。

　　發布會(hui)上(shang)，潘(pan)功勝同(tong)時(shi)指出，各(ge)個地(di)(di)方可以因城施(shi)策(ce)，自主(zhu)確(que)(que)定是否采取(qu)(qu)差別(bie)化(hua)的(de)安排，并確(que)(que)定轄區(qu)(qu)內(nei)的(de)最(zui)低首(shou)付比(bi)例(li)下(xia)限。他(ta)表示，全(quan)國不同(tong)城市(shi)之(zhi)間、地(di)(di)區(qu)(qu)之(zhi)間房(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)場(chang)情況差別(bie)很(hen)大(da)，地(di)(di)方政府可以采取(qu)(qu)差別(bie)化(hua)的(de)安排，在全(quan)國底線基(ji)礎(chu)上(shang)確(que)(que)定轄區(qu)(qu)內(nei)最(zui)低首(shou)付比(bi)例(li)下(xia)限。另外，商業銀行(xing)可根(gen)據(ju)客戶(hu)(hu)風險(xian)狀況和意愿，與客戶(hu)(hu)協商確(que)(que)定具體的(de)首(shou)付比(bi)例(li)水平。

　　“總(zong)的來看，央行此(ci)次政(zheng)策，覆(fu)蓋(gai)存(cun)(cun)量(liang)(liang)房(fang)貸和新購房(fang)需求，覆(fu)蓋(gai)面廣，惠及力度大(da)(da)，為(wei)購房(fang)成本降(jiang)低(di)、持(chi)續(xu)增強(qiang)購房(fang)信心、持(chi)續(xu)降(jiang)低(di)存(cun)(cun)量(liang)(liang)房(fang)貸風(feng)險發揮了積極的作用。也是(shi)近期廣大(da)(da)市民熱議的話題，同(tong)時有(you)助于持(chi)續(xu)帶動(dong)居(ju)民消費，是(shi)迄今為(wei)止力度最大(da)(da)、惠及面最大(da)(da)的一項房(fang)貸政(zheng)策。”嚴躍進稱。