樓市在(zai)國慶(qing)節前迎來政策“大禮包”。

　　中國人民銀(yin)行(xing)行(xing)長潘功勝9月24日在國新辦發(fa)布(bu)會上宣布(bu)，降低(di)存(cun)量房(fang)貸利(li)(li)率和(he)統一房(fang)貸最低(di)首付比(bi)例，引導商業(ye)銀(yin)行(xing)將(jiang)存(cun)量房(fang)貸利(li)(li)率降至新發(fa)放房(fang)貸利(li)(li)率附近，預計(ji)平均降幅在0.5個百分點(dian)左右。

　　與此同時，統一(yi)首(shou)套(tao)房(fang)和二(er)套(tao)房(fang)的(de)房(fang)貸(dai)最低首(shou)付(fu)比(bi)例，將全(quan)國層面的(de)二(er)套(tao)房(fang)貸(dai)款最低首(shou)付(fu)比(bi)例由25%下調至15%。

　　業內認為，央行此次政策，覆蓋(gai)存(cun)量房(fang)貸和新購房(fang)需求，覆蓋(gai)面廣，惠及(ji)力度大，為購房(fang)成(cheng)本降低、持續(xu)(xu)增強購房(fang)信心、持續(xu)(xu)降低存(cun)量房(fang)貸風(feng)險發揮了積極(ji)作(zuo)用，有助于持續(xu)(xu)帶動居民消費。

　　平均降幅約0.5個點

　　“這(zhe)正是我想要的(de)政策！”聽(ting)到存量(liang)房貸利(li)率(lv)(lv)下調的(de)消息，身在北京的(de)“有房一族”的(de)梁(liang)荔(化名(ming))激動地(di)說。2021年時，梁(liang)荔買入了在京的(de)第二套房，房貸利(li)率(lv)(lv)為LPR+105個(ge)點(dian)，高達5%。

　　今年(nian)“517新(xin)政”取(qu)消(xiao)商(shang)業(ye)貸(dai)(dai)(dai)款利(li)率(lv)(lv)下限以(yi)來，各地的(de)(de)新(xin)發放房貸(dai)(dai)(dai)利(li)率(lv)(lv)持續下調(diao)，據克而瑞(rui)調(diao)研，目(mu)前30個重點城(cheng)市首套(tao)房平(ping)均(jun)貸(dai)(dai)(dai)款利(li)率(lv)(lv)為3.21%，二(er)套(tao)房平(ping)均(jun)貸(dai)(dai)(dai)款利(li)率(lv)(lv)為3.53%，而目(mu)前存(cun)量(liang)(liang)房貸(dai)(dai)(dai)的(de)(de)平(ping)均(jun)利(li)率(lv)(lv)約(yue)為4%，新(xin)增房貸(dai)(dai)(dai)利(li)率(lv)(lv)與(yu)存(cun)量(liang)(liang)房貸(dai)(dai)(dai)利(li)率(lv)(lv)的(de)(de)利(li)差明顯拉大(da)。

　　潘功(gong)勝也表示，在北京、上海、深圳、廣州這(zhe)樣的(de)(de)一(yi)些(xie)大城(cheng)市(shi)，過(guo)去房貸(dai)利率(lv)的(de)(de)加(jia)點幅度(du)是比較高的(de)(de)，在“517新政”調整以(yi)后，這(zhe)些(xie)城(cheng)市(shi)新發放(fang)按揭貸(dai)款和存量按揭貸(dai)款之間的(de)(de)利差更大。

　　對此，人民銀行指導銀行對存量(liang)房(fang)貸利(li)(li)率(lv)進行批(pi)量(liang)調(diao)整，將存量(liang)放貸利(li)(li)率(lv)降至新發放貸款利(li)(li)率(lv)附近(jin)。

　　那么(me)，下(xia)調幅(fu)度(du)能有多(duo)大？“我(wo)們(men)預(yu)計平(ping)均(jun)下(xia)降的(de)(de)(de)幅(fu)度(du)大概在0.5個(ge)點左右。”潘功勝解釋，“之所(suo)以(yi)說是(shi)(shi)平(ping)均(jun)，因為房貸是(shi)(shi)在不(bu)(bu)同(tong)時(shi)期(qi)放的(de)(de)(de)，同(tong)時(shi)不(bu)(bu)同(tong)時(shi)期(qi)、不(bu)(bu)同(tong)地(di)區(qu)、不(bu)(bu)同(tong)銀(yin)行，發放的(de)(de)(de)存量放貸利(li)率水平(ping)是(shi)(shi)不(bu)(bu)一樣的(de)(de)(de)，所(suo)以(yi)我(wo)們(men)預(yu)測的(de)(de)(de)下(xia)降幅(fu)度(du)是(shi)(shi)一個(ge)預(yu)期(qi)的(de)(de)(de)平(ping)均(jun)數。”

　　這(zhe)也(ye)就意味著，一(yi)線城(cheng)市(shi)的(de)存(cun)量(liang)房(fang)貸(dai)利率的(de)下調幅度可能(neng)會超過0.5個(ge)點。“我老家朋友(you)的(de)房(fang)貸(dai)款利率只(zhi)有2出頭。”梁荔說。

　　廣(guang)東省城規院住房政策(ce)研(yan)究中心首席(xi)研(yan)究員李宇嘉表示，目前承(cheng)擔高(gao)利率的(de)，主(zhu)要是在(zai)(zai)2017-2021年買房的(de)群體，這部(bu)分群體很多(duo)都是上一輪城鎮(zhen)化高(gao)峰期進入城市的(de)年輕人、新(xin)市民，也包括部(bu)分投資(zi)客。目前，很多(duo)城市的(de)房價已(yi)經跌回2017年左右。而(er)就業正在(zai)(zai)承(cheng)受著(zhu)壓力(li)，利率太高(gao)，會導致償還壓力(li)大。

　　利差(cha)的持(chi)續拉大，也在過去一段時間內引發了(le)居(ju)民(min)提前還(huan)貸(dai)的情況(kuang)。億(yi)翰(han)智庫(ku)統計顯示(shi)，今年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)，六大行按揭貸(dai)款上(shang)半年(nian)(nian)合計減少超3200億(yi)，而2023年(nian)(nian)全年(nian)(nian)，這(zhe)個數(shu)據是接近(jin)5600億(yi)元，也就是說去年(nian)(nian)存量房貸(dai)利率調整后(hou)提前還(huan)款的情況(kuang)并沒有減少，這(zhe)次調整到和新發放貸(dai)款一致，預計會在一定程度上(shang)緩解(jie)該情況(kuang)。

　　不過，存量房貸利率(lv)具體何(he)時(shi)(shi)降(jiang)、如(ru)何(he)降(jiang)，還需要(yao)(yao)時(shi)(shi)日(ri)落實(shi)。潘功(gong)勝(sheng)表示，近期會發(fa)布正式文件(jian)(jian)，“這件(jian)(jian)事涉及(ji)的(de)人很多，銀行也需要(yao)(yao)有一(yi)定的(de)時(shi)(shi)間進行必要(yao)(yao)的(de)技術準備”。他同時(shi)(shi)透露，初期會現(xian)在本行內實(shi)施轉(zhuan)按(an)(an)揭，下一(yi)步再考慮(lv)是(shi)否需要(yao)(yao)跨行轉(zhuan)按(an)(an)揭。

　　上海(hai)易居(ju)房地產研(yan)究院(yuan)副院(yuan)長嚴躍進認為(wei)，近期(qi)各銀行將會(hui)根據央(yang)行部署，持續降低(di)房貸成(cheng)本(ben)。若可以降低(di)50個基點，那么對于(yu)100萬(wan)貸款本(ben)金、30年等額本(ben)息(xi)的還貸方式，月供(gong)可以減少(shao)300元(yuan)。

　　潘功勝表示，下調存量(liang)房貸利(li)率有利(li)于進(jin)一步降低借款(kuan)人的(de)房貸利(li)息(xi)支出(chu)，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭(ting)、1.5億人口(kou)，平(ping)均(jun)每年減少家庭(ting)的(de)利(li)息(xi)支出(chu)總數大(da)概在1500億元左右，有助于促進(jin)了擴大(da)消費和(he)投資，也有利(li)于減少提(ti)前的(de)還貸行(xing)為(wei)。

　　同時，這一新政還(huan)可以壓(ya)縮違規置換(huan)存量房貸(dai)的(de)(de)空間，保護(hu)(hu)消(xiao)(xiao)費(fei)金(jin)融消(xiao)(xiao)費(fei)者的(de)(de)合(he)法權益，維護(hu)(hu)房地產市場(chang)平(ping)穩(wen)的(de)(de)平(ping)穩(wen)健康的(de)(de)秩(zhi)序(xu)。

　　助力釋放改善型需求

　　不(bu)只針對(dui)存量房貸，本(ben)次新政還惠及新購房需(xu)求。為更好地支(zhi)持城(cheng)鄉居(ju)民剛性(xing)和(he)多(duo)樣化的改善(shan)性(xing)住房需(xu)求，全國層面的商業性(xing)個人住房貸款將不(bu)再(zai)分(fen)首(shou)套(tao)房和(he)二(er)套(tao)房，將首(shou)付(fu)比例統一為15%。

　　潘功勝表示，“517新政”后，首套房(fang)的首付比例已降低至15%，當(dang)時的二(er)套房(fang)是25%，這一(yi)次把二(er)者統一(yi)為(wei)15%。

　　他強調(diao)，各個地(di)方可以因城(cheng)(cheng)施策，自主(zhu)確(que)定(ding)是(shi)否采取差(cha)別化的(de)(de)安排，并確(que)定(ding)轄區內的(de)(de)首付比(bi)例下限(xian)。“不同(tong)城(cheng)(cheng)市(shi)、地(di)區之間，房地(di)產(chan)市(shi)場情況有很大的(de)(de)差(cha)別，地(di)方政(zheng)府可以采取差(cha)別化安排，在全國底線的(de)(de)基(ji)礎(chu)上(shang)確(que)定(ding)轄區內的(de)(de)首付比(bi)例下限(xian)。”同(tong)時，商業(ye)銀(yin)行可根據客(ke)戶風(feng)險的(de)(de)狀況和意愿，與客(ke)戶協商確(que)定(ding)主(zhu)體的(de)(de)首付比(bi)例水平。

　　58安居(ju)客(ke)研究院院長張(zhang)波(bo)分(fen)析，本輪對二(er)套房(fang)首付調整(zheng)，已降至(zhi)2000年以來二(er)套首付最低，也(ye)體現出(chu)國(guo)家對于各類自(zi)住(zhu)性買房(fang)需求的保護，預示著(zhu)房(fang)地產市(shi)場將有望不斷走出(chu)低谷，市(shi)場復蘇的力度或(huo)不斷增強。

　　張波認為(wei)，降(jiang)低二套房(fang)首付(fu)比例(li)可以直接降(jiang)低購房(fang)門(men)檻，這有助于(yu)釋放改(gai)善型住(zhu)房(fang)需(xu)求(qiu)(qiu)，特別是(shi)在一(yi)些經濟發展較快、人(ren)口流入較大的(de)一(yi)二線熱點(dian)城(cheng)市，這種潛在需(xu)求(qiu)(qiu)更為(wei)明顯。從二套需(xu)求(qiu)(qiu)來看(kan)，投資(zi)性需(xu)求(qiu)(qiu)已(yi)經離場(chang)，當下入市的(de)皆(jie)為(wei)自住(zhu)性需(xu)求(qiu)(qiu)，這一(yi)新(xin)政有助于(yu)保障多樣化改(gai)善需(xu)求(qiu)(qiu)。

　　嚴躍進表(biao)示(shi)，簡單測算，若是一個家庭認購(gou)一套200萬總價的二套房，過(guo)去首付(fu)款需(xu)要50萬，但現在降低(di)為(wei)30萬，直接減少20萬，有望(wang)激活改善(shan)型(xing)或換房的需(xu)求。

　　目(mu)前正值(zhi)房(fang)企銷售(shou)旺季，兩項政策“大禮包(bao)”將如何影響市場？深圳(zhen)一房(fang)企營銷人(ren)士(shi)對第一財經表示，降低(di)存量房(fang)貸利率，以及(ji)降低(di)首(shou)付比例，能對房(fang)地產市場起(qi)到提(ti)振信心的(de)作用，給房(fang)地產銷售(shou)端釋(shi)放一些需(xu)求。

　　另有某(mou)央企(qi)人士也表示(shi)，對(dui)于之(zhi)前在房(fang)(fang)貸利率較高點時(shi)買房(fang)(fang)的(de)人來說，看到這次的(de)政策(ce)會有一(yi)些(xie)激動；對(dui)于房(fang)(fang)企(qi)銷售端來說，想要(yao)買房(fang)(fang)的(de)人更多(duo)情況下并不是受制于首付款(kuan)，而是對(dui)未來房(fang)(fang)價(jia)走勢的(de)預(yu)期，以及(ji)對(dui)整(zheng)個(ge)經濟環(huan)境(jing)的(de)認知。

　　業內認為(wei)，降低二套(tao)首付(fu)比例，在一(yi)定(ding)程度上也(ye)預示著房(fang)價當(dang)下已經處于(yu)底部。張波分(fen)析稱，一(yi)般來說，較低的(de)(de)首付(fu)比例意味著購房(fang)者(zhe)需要承(cheng)擔更(geng)高(gao)的(de)(de)杠桿率，如果房(fang)價再次出現(xian)大(da)(da)幅下行，將會直接影響到購房(fang)者(zhe)還本付(fu)息，也(ye)或將進一(yi)步加大(da)(da)金融風(feng)險。因此，在實(shi)施這一(yi)政(zheng)策(ce)時，說明監(jian)管層對于(yu)當(dang)下樓市(shi)的(de)(de)判(pan)斷已經更(geng)為(wei)清晰，尤其對于(yu)房(fang)價層面的(de)(de)長(chang)期預期已經更(geng)為(wei)明確，通過這一(yi)政(zheng)策(ce)加力(li)可以有效加速市(shi)場的(de)(de)復蘇。

　　嚴躍進也認為，此次(ci)政策(ce)有(you)很大一部分(fen)涉及到購房(fang)領域，尤其是二(er)套房(fang)或改善(shan)型住(zhu)(zhu)房(fang)。這對于后(hou)續(xu)進一步(bu)落實(shi)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)政策(ce)和降低房(fang)貸(dai)(dai)(dai)成(cheng)本具有(you)積(ji)極(ji)的作(zuo)用。從實(shi)際過程看，后(hou)續(xu)購房(fang)方面貸(dai)(dai)(dai)款的優惠會(hui)更(geng)多，也有(you)助于進一步(bu)提振住(zhu)(zhu)房(fang)消費(fei)和活躍房(fang)地(di)產市場的信(xin)心。