4月17-19日(ri)，上海(hai)又(you)有三(san)個新盤入市，共推出1792套(tao)房源。總體來看，上海(hai)有超過(guo)20個樓盤相繼拿(na)到(dao)預售證(zheng)，將(jiang)在4月中(zhong)下旬開(kai)啟(qi)密集的(de)搖號開(kai)盤。

　　預(yu)售審批加速，房企也逐漸適(shi)應(ying)限價(jia)要求。當前上(shang)海改(gai)善型產(chan)品入(ru)市增多，近期開盤去(qu)化(hua)率均在90%以上(shang)。但綜合全國來看(kan)，各地供(gong)應(ying)與去(qu)化(hua)節奏呈分化(hua)趨勢。

　　不過同策研究(jiu)院首席分(fen)析師(shi)張宏偉指出(chu)，目前一(yi)線城(cheng)市和強二線城(cheng)市商品住(zhu)宅(zhai)獲得預售(shou)許(xu)可證的庫存絕對量并不多。截至3月底(di)，京(jing)滬(hu)穗深存量分(fen)別為624萬平(ping)(ping)方米(mi)、454萬平(ping)(ping)方米(mi)、727萬平(ping)(ping)方米(mi)、265萬平(ping)(ping)方米(mi)，二線城(cheng)市中(zhong)杭(hang)州(zhou)(zhou)、南京(jing)、蘇州(zhou)(zhou)、武漢、成都(dou)、西安等絕對量大多低(di)于500萬平(ping)(ping)方米(mi)。

　　需要指出(chu)的(de)是(shi)，由(you)于各(ge)(ge)地限價和開發商推盤節奏調整，還有大量(liang)具備預售(shou)(shou)條件，但還未拿到預售(shou)(shou)許可證(zheng)的(de)存(cun)量(liang)樓盤，現(xian)(xian)在基本已是(shi)現(xian)(xian)房或準現(xian)(xian)房。按照(zhao)同策研究院測(ce)算的(de)近6個(ge)月(yue)商品住宅去(qu)(qu)化(hua)(hua)速(su)度來看，各(ge)(ge)地庫存(cun)減少的(de)另一(yi)面，是(shi)去(qu)(qu)化(hua)(hua)速(su)度不盡相(xiang)同。比(bi)如北京的(de)可售(shou)(shou)房源庫存(cun)去(qu)(qu)化(hua)(hua)周期(qi)約在18個(ge)月(yue)，上海去(qu)(qu)化(hua)(hua)周期(qi)是(shi)12個(ge)月(yue)，廣州、深圳(zhen)均約11個(ge)月(yue)。

　　供求比分化

　　據同策研究院統計，1-3月14個(ge)(ge)一線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)及重(zhong)(zhong)(zhong)點(dian)二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)中，一線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)以廣(guang)州商品(pin)房供應(ying)(ying)量最(zui)大，為148.23萬平方米(mi)；重(zhong)(zhong)(zhong)點(dian)二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)中重(zhong)(zhong)(zhong)慶(qing)最(zui)大，批準上(shang)市(shi)(shi)(shi)面積754.57萬平方米(mi)。去化(hua)最(zui)高的(de)一二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)對應(ying)(ying)也是(shi)廣(guang)州與重(zhong)(zhong)(zhong)慶(qing)。供求(qiu)比而言，除了北京(jing)、重(zhong)(zhong)(zhong)慶(qing)供應(ying)(ying)大于去化(hua)面積，其余(yu)12個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)均出現供不應(ying)(ying)求(qiu)。

　　易居(ju)研究院智庫中(zhong)心研究總監嚴躍(yue)進指出，從(cong)當前(qian)調控政策來說，大城市得益于房(fang)地產推盤(pan)節奏加(jia)快，實際上后續資金回流(liu)壓(ya)力不(bu)會(hui)太(tai)大，但有一(yi)點是肯定(ding)的(de)，即房(fang)企(qi)主動降價心態(tai)在加(jia)劇。“畢(bi)竟不(bu)賣樓就沒有業績增長機會(hui)了”。

　　比(bi)如(ru)4月前兩周，上海(hai)均有近(jin)9萬(wan)(wan)平方(fang)米的新房上市量(liang)，其(qi)中多個項目申(shen)請(qing)時(shi)間都(dou)已(yi)長達一(yi)年，蓄客時(shi)間較長，去(qu)化也很(hen)明顯。然而，據同(tong)策研究院統計，上海(hai)的供(gong)應(ying)和去(qu)化水平仍然下(xia)(xia)跌(die)。以4月9-15日這一(yi)周數據為例，上海(hai)一(yi)手房預售供(gong)應(ying)量(liang)9.79萬(wan)(wan)平方(fang)米，環比(bi)下(xia)(xia)跌(die)5%；成(cheng)交量(liang)9.79 萬(wan)(wan)平方(fang)米,環比(bi)下(xia)(xia)跌(die)5%；成(cheng)交均價47383/平方(fang)米，環比(bi)下(xia)(xia)跌(die)7%。

　　房企剛公布的(de)一季度(du)銷售業績也(ye)可驗證城市(shi)分化。碧(bi)桂園以1879.7億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)的(de)合同銷售額(e)成為銷售冠軍；恒(heng)大、萬科則(ze)以1618.7億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)和1542.6億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)分列第二、三位。其中，碧(bi)桂園3月(yue)(yue)單(dan)月(yue)(yue)合同銷售額(e)達641.3億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，分別較恒(heng)大、萬科的(de)單(dan)月(yue)(yue)銷售額(e)多(duo)出(chu)百億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。克而瑞研究中心指出(chu)，這源于碧(bi)桂園在(zai)三四線城市(shi)布局(ju)項目(mu)較多(duo)，相比一二線城市(shi)，三四線城市(shi)銷售受(shou)限較少。

　　嚴躍進分析道，目前已經進入縣(xian)城(cheng)去(qu)庫存(cun)階段，所以(yi)碧桂園(yuan)類房企(qi)抓住“縣(xian)城(cheng)去(qu)庫存(cun)”紅(hong)利，而強(qiang)調在類似三四五線城(cheng)市(shi)(shi)投資，此類企(qi)業也(ye)認為這些市(shi)(shi)場可能還沒飽和。

　　嚴躍進認(ren)為，三四五線城市購房政策相對寬松，加之棚改政策釋放紅利(li)、城市居(ju)民收入水(shui)平在提高，因此仍(reng)有較(jiao)好(hao)的(de)市場發(fa)展機會。

　　綠城(cheng)就(jiu)是(shi)一個典型案例，據披(pi)露，2018年至今，其在公開土地市場(chang)已斬獲6宗土地，總地價93億元(yuan)。僅4月上半月綠城(cheng)在江浙區(qu)域(yu)便斥資(zi)40億拿(na)下(xia)三宗地塊，分別位于德清(qing)、舟山、常熟等(deng)三四(si)線城(cheng)市。