深(shen)(shen)圳市住房(fang)和建設局發布《關于深(shen)(shen)化住房(fang)制度改革(ge)加快(kuai)建立(li)多主(zhu)體(ti)供給多渠(qu)道(dao)保障租購并舉的住房(fang)供應與保障體(ti)系的意見(jian)（征求意見(jian)稿）》給出了一(yi)份(fen)“18年住房(fang)之(zhi)約”，被業內稱為(wei)“深(shen)(shen)圳房(fang)改的2.0時代”。城中村(cun)作為(wei)潛在(zai)的租賃和住房(fang)供應大戶，也正在(zai)各種因素的影響下發生著巨變，依舊存在(zai)的城中村(cun)在(zai)得到重視的同時，也有了不一(yi)樣(yang)的想(xiang)象(xiang)空(kong)間。

　　近(jin)日，深圳市住(zhu)房(fang)和建設局發布《關于深化住(zhu)房(fang)制度改革加(jia)快建立(li)多(duo)主體(ti)供給多(duo)渠(qu)道保障(zhang)(zhang)租購并舉的住(zhu)房(fang)供應(ying)與保障(zhang)(zhang)體(ti)系的意(yi)見（征求意(yi)見稿(gao)）》，確立(li)了八大供應(ying)主體(ti)，其中就(jiu)包括支持社(she)區股(gu)份合(he)(he)作(zuo)公司和原村民，通過(guo)城(cheng)中村綜合(he)(he)整治和改造，提(ti)供各(ge)類符合(he)(he)規定的租賃住(zhu)房(fang)。

　　從嚴厲調控到房(fang)(fang)(fang)(fang)改(gai)，深圳出臺(tai)被業內稱為“二(er)次房(fang)(fang)(fang)(fang)改(gai)”的樓市改(gai)革長效機制，希望從根本上緩解城(cheng)(cheng)市居民的住房(fang)(fang)(fang)(fang)壓(ya)力。在(zai)(zai)此背景下，市場在(zai)(zai)改(gai)變(bian)(bian)，開發(fa)商也(ye)改(gai)變(bian)(bian)，城(cheng)(cheng)中村作為深圳租賃(lin)市場以及潛在(zai)(zai)的人才住房(fang)(fang)(fang)(fang)、商品住房(fang)(fang)(fang)(fang)供應大(da)戶(hu)，也(ye)正在(zai)(zai)發(fa)生(sheng)著巨變(bian)(bian)，當然(ran)也(ye)出現了一些波折(zhe)。可以說(shuo)，城(cheng)(cheng)中村并非深圳獨有，但卻是深圳的一道獨特風景。

　　深圳部分城(cheng)中村舊改項目

　　城中村更新的困局

　　深圳正通過(guo)盤活城(cheng)中村等(deng)存量資(zi)源(yuan)來大力增加住房供(gong)應，只是，深圳許多(duo)城(cheng)中村的更(geng)新之(zhi)路并不平坦(tan)。

　　“供地(di)主體多元(yuan)化”的提(ti)法(fa)今(jin)年開(kai)始被官方多次(ci)提(ti)及。對于土(tu)地(di)資源匱(kui)乏(fa)的深(shen)圳而(er)言，要增加住房(fang)供應(ying)，地(di)從哪兒來？

　　近(jin)日(ri)，深(shen)(shen)圳規劃(hua)國土委發布《深(shen)(shen)圳市(shi)(shi)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)建設規劃(hua)2018年度(du)實(shi)施計劃(hua)》和(he)《深(shen)(shen)圳市(shi)(shi)2018年度(du)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)建設與(yu)土地(di)利用(yong)實(shi)施計劃(hua)》，描繪(hui)了這(zhe)座城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)未來的住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)變局，也提(ti)(ti)供(gong)了一個可(ke)供(gong)參考的改革樣本：深(shen)(shen)圳正通過盤活(huo)城(cheng)(cheng)中村等(deng)存量資源(yuan)來大力增加住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)供(gong)應(ying)，而這(zhe)些供(gong)應(ying)主(zhu)要以(yi)安(an)居房(fang)(fang)(fang)、人(ren)才房(fang)(fang)(fang)、租賃房(fang)(fang)(fang)的形式(shi)推向市(shi)(shi)場(chang)。與(yu)此同時，深(shen)(shen)圳市(shi)(shi)政府日(ri)前出臺《關(guan)于(yu)加強棚戶區改造(zao)工作的實(shi)施意見》，提(ti)(ti)出其住(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)部(bu)分(fen)除用(yong)于(yu)搬(ban)遷(qian)安(an)置住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)外，應(ying)當全部(bu)用(yong)作人(ren)才住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)和(he)保障性住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)。因此，有別于(yu)棚改，城(cheng)(cheng)中村的城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更新自(zi)然也成為商品房(fang)(fang)(fang)供(gong)應(ying)的主(zhu)力之一。

　　如今(jin)，城中(zhong)(zhong)村(cun)所代表的(de)內涵和(he)地位似乎越(yue)來(lai)(lai)越(yue)高(gao)：城中(zhong)(zhong)村(cun)背(bei)后的(de)財(cai)富故事(shi)、初來(lai)(lai)深圳的(de)落腳(jiao)之地、房企眼中(zhong)(zhong)的(de)“香餑(bo)餑(bo)”——城市(shi)更新也成為多數(shu)房企進軍和(he)立足深圳的(de)重要法寶。如今(jin)，水貝、崗廈(sha)、大沖、白(bai)石(shi)洲、羅芳……一(yi)個(ge)又一(yi)個(ge)城中(zhong)(zhong)村(cun)已經、正在或將要消失在深圳地圖上(shang)。

　　只是，深(shen)圳許多城中村的更新(xin)之路并不平(ping)坦(tan)。

　　在深(shen)(shen)圳(zhen)坂田核(he)心區(qu)域，中(zhong)鐵(tie)·諾(nuo)德公(gong)館項(xiang)目(mu)在開發(fa)完一期(qi)之后(hou)，中(zhong)鐵(tie)置業卻選(xuan)擇放棄了這個項(xiang)目(mu)的(de)后(hou)續開發(fa)。近(jin)日，中(zhong)鐵(tie)置業集團在上海聯合(he)產權(quan)交易所掛牌轉(zhuan)讓(rang)深(shen)(shen)圳(zhen)中(zhong)鐵(tie)粵豐置業有(you)限公(gong)司(si)（以下(xia)簡稱中(zhong)鐵(tie)粵豐）80%股(gu)權(quan)，轉(zhuan)讓(rang)底價6.71億元。根據掛牌信息披露，諾(nuo)德公(gong)館項(xiang)目(mu)一期(qi)已售(shou)罄，二期(qi)已完成主體建設待售(shou)，三(san)期(qi)、四期(qi)待開發(fa)。由(you)于涉(she)及舊改拆遷，中(zhong)鐵(tie)目(mu)前(qian)尚未與居民(min)達成一致(zhi)，并(bing)且還(huan)有(you)幾宗拆遷補(bu)償法(fa)律糾紛。此外，還(huan)有(you)數(shu)額不等的(de)債務。

　　據悉，項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)二期(qi)存(cun)在拆(chai)(chai)(chai)遷補償安置糾(jiu)紛，且已進入(ru)了司法訴(su)訟及(ji)仲裁程序，對(dui)(dui)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)開(kai)發(fa)(fa)產生(sheng)了一定影(ying)響。項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)三期(qi)，由于拆(chai)(chai)(chai)遷范圍為(wei)多(duo)棟村宅，權利主(zhu)體分散且較多(duo)，拆(chai)(chai)(chai)遷談判(pan)難(nan)度很大，至今未(wei)能形成統一的(de)拆(chai)(chai)(chai)賠方案，雙(shuang)方尚(shang)(shang)未(wei)簽(qian)署拆(chai)(chai)(chai)遷補償協議，企(qi)(qi)業目(mu)(mu)(mu)前(qian)尚(shang)(shang)未(wei)開(kai)展拆(chai)(chai)(chai)遷，企(qi)(qi)業目(mu)(mu)(mu)前(qian)尚(shang)(shang)未(wei)取得(de)該項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)任何批復(fu)文件，也尚(shang)(shang)未(wei)對(dui)(dui)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)作(zuo)可行性研究(jiu)報(bao)告。證券(quan)時報(bao)記者調(diao)查發(fa)(fa)現，項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)三期(qi)用地即為(wei)坂(ban)田新圍仔村，與整個坂(ban)田項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)(mu)同期(qi)納入(ru)城市更(geng)新計(ji)劃。

　　證券(quan)時報記者在新(xin)(xin)(xin)圍(wei)仔(zi)村發現，諾(nuo)德(de)公館項(xiang)目(mu)(mu)與(yu)(yu)新(xin)(xin)(xin)圍(wei)仔(zi)村僅(jin)“一墻(qiang)之隔”。目(mu)(mu)前(qian)(qian)，新(xin)(xin)(xin)圍(wei)仔(zi)村里正在進(jin)行(xing)市(shi)政設(she)施(shi)的翻新(xin)(xin)(xin)，看起來與(yu)(yu)大規模推倒重建的城市(shi)更新(xin)(xin)(xin)似(si)乎有些距(ju)離。有當地村民對記者表示，拆(chai)遷談判至今無實質性的進(jin)展。記者發現，諾(nuo)德(de)公館項(xiang)目(mu)(mu)一期目(mu)(mu)前(qian)(qian)的二手房房價在每平方米5.5萬元左右，該片區也(ye)一直是坂田樓市(shi)的熱點區域，項(xiang)目(mu)(mu)周邊也(ye)有包(bao)括萬科第五(wu)園(yuan)、安居型商品房碧桂(gui)園(yuan)榮匯等眾多(duo)住宅小(xiao)區。

　　　有(you)市(shi)場(chang)人士認為，中鐵此次放(fang)棄諾(nuo)德公(gong)館項目，也在(zai)一(yi)(yi)(yi)定程度上折(zhe)射(she)出深圳城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)推進之緩(huan)慢。就在(zai)近日(ri)，市(shi)場(chang)再度傳(chuan)出羅湖木頭(tou)(tou)龍城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)項目的(de)“釘(ding)子戶”談判問題進展順利，但(dan)記者在(zai)現(xian)場(chang)發(fa)現(xian)，破(po)敗不堪的(de)房屋中仍然有(you)居住痕跡。現(xian)場(chang)一(yi)(yi)(yi)名開(kai)發(fa)商(shang)方面的(de)工作人員表示(shi)，如有(you)重大節點進展，會通過正式渠道對外公(gong)布。據(ju)悉，2010年3月由益田集團申報并(bing)成功(gong)列(lie)入(ru)第(di)一(yi)(yi)(yi)批城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)單元計(ji)劃的(de)木頭(tou)(tou)龍小區，一(yi)(yi)(yi)直被視為深圳更(geng)新(xin)改造的(de)先行小區。只(zhi)是，至今已經過去8年的(de)時間。

　　誰在撬動城中村

　　即使(shi)改造(zao)成本較大(da)，但開(kai)(kai)發商仍“先下手為強”，誰能握(wo)住更(geng)多(duo)資(zi)源，未來產(chan)生收益機(ji)會就越多(duo)，開(kai)(kai)發商也將從開(kai)(kai)發模式(shi)轉(zhuan)為經營模式(shi)。

　　其實，深圳城中村(cun)(cun)早已(yi)成為多數(shu)房企進軍和立足深圳的重要(yao)法寶。有消息指(zhi)出，深圳市規(gui)土委已(yi)簽(qian)發通知，要(yao)求(qiu)各區在(zai)6月(yue)7日前完成城中村(cun)(cun)更(geng)新(xin)(xin)模(mo)式分區劃定工作，并(bing)明確58平方公(gong)里(li)城中村(cun)(cun)居住用(yong)地劃入綜(zong)合整治，占比(bi)55%，意(yi)味(wei)著能拆(chai)除重建的用(yong)地不到(dao)一半。如這一通知屬實，或許意(yi)味(wei)著政府(fu)主導(dao)的棚改將成為深圳城市更(geng)新(xin)(xin)的主流，也意(yi)味(wei)著城中村(cun)(cun)城市更(geng)新(xin)(xin)將變(bian)得越(yue)來越(yue)困難，城中村(cun)(cun)舊改的土地交(jiao)易(yi)將頻(pin)現。

　　如新(xin)圍仔村，該(gai)項目早已被(bei)列入城市更(geng)新(xin)計(ji)劃，即使不會(hui)再被(bei)納入棚改，但或許(xu)會(hui)變成綜合(he)整(zheng)治，有意(yi)向接盤的房企需要(yao)具備非常強的拆遷談判能力和改造(zao)經驗(yan)。

　　合(he)一城(cheng)市(shi)更新集團(tuan)董(dong)事總經(jing)理羅宇認(ren)為，對開(kai)發(fa)商來(lai)說(shuo)，城(cheng)中(zhong)村拆除(chu)(chu)重(zhong)(zhong)建變(bian)成土地(di)之后的土地(di)成本，相較于(yu)土地(di)拍賣市(shi)場上的土地(di)成本要(yao)便(bian)宜1/3以上，存(cun)在巨大的利益空間。而(er)參(can)與綜合(he)整治的開(kai)發(fa)商一般需(xu)要(yao)3～5年才能回本，收益相對較低，再加之經(jing)營期時間不可控，更多的時候(hou)是運營商在參(can)與綜合(he)整治。對于(yu)開(kai)發(fa)商來(lai)說(shuo)，參(can)與綜合(he)整治更多是為了長遠(yuan)的拆除(chu)(chu)重(zhong)(zhong)建優先(xian)權(quan)。

　　其實，《深圳市(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新“十三五”規劃(hua)的通知(zhi)》已經表明(ming)，深圳已從過去“拆(chai)除重建(jian)”的發展模式更(geng)迭至“綜合整(zheng)治(zhi)”，規劃(hua)強調(diao)了要(yao)加大(da)綜合整(zheng)治(zhi)類的比重，不是全部采取大(da)拆(chai)大(da)建(jian)的方式。如何打好“城(cheng)(cheng)中村”這張牌，參與者早已蠢蠢欲動。

　　與(yu)新(xin)(xin)圍(wei)仔村同屬坂(ban)田片區的(de)崗頭(tou)新(xin)(xin)圍(wei)仔村是(shi)萬(wan)科“萬(wan)村復(fu)蘇”計(ji)劃的(de)一個試點，而崗頭(tou)新(xin)(xin)圍(wei)仔村由(you)于(yu)臨近(jin)華為和(he)富士康，一直備(bei)受年輕(qing)租客的(de)青睞。證券(quan)時報記者在(zai)崗頭(tou)新(xin)(xin)圍(wei)仔村看(kan)到，數棟農民(min)房在(zai)進(jin)行內外(wai)部裝修(xiu)，外(wai)部貼著“萬(wan)村復(fu)蘇”顯眼的(de)標語：給我一村，還(huan)你一城(cheng)。記者還(huan)發現(xian)，周(zhou)圍(wei)多棟農民(min)房都(dou)貼出告(gao)示：本棟樓被萬(wan)科征(zheng)收(shou)改造成公(gong)(gong)(gong)寓房，一樓商鋪以及所有(you)(you)住(zhu)戶需在(zai)2018年6月(yue)30日前(qian)全部搬走(zou)。有(you)(you)租客告(gao)訴記者，自(zi)己(ji)正(zheng)準備(bei)搬去附近(jin)的(de)馬蹄山村，翻新(xin)(xin)成長租公(gong)(gong)(gong)寓后租金一定高出不(bu)少，現(xian)在(zai)一些(xie)長租公(gong)(gong)(gong)寓品牌(pai)的(de)公(gong)(gong)(gong)寓租金更是(shi)目前(qian)城(cheng)中村同等面(mian)積房源的(de)兩(liang)倍。有(you)(you)村民(min)則(ze)對記者表示，不(bu)會承租給開發商，還(huan)是(shi)寧愿自(zi)己(ji)收(shou)租自(zi)己(ji)管理。

　　公開信息顯示(shi)，新(xin)圍仔居民小組城中(zhong)村改造項(xiang)目的建筑總(zong)投資(zi)為1.2億元(yuan)，采用EPC總(zong)承包(bao)(bao)（公司受業(ye)主委(wei)托(tuo)對工(gong)程(cheng)項(xiang)目進行(xing)設計、施工(gong)、試運行(xing)等全過(guo)程(cheng)或階段(duan)承包(bao)(bao)）管(guan)理(li)模(mo)式，由(you)萬科(ke)(ke)承包(bao)(bao)，計劃(hua)工(gong)期(qi)為2017年8月至(zhi)2019年8月。除(chu)了崗頭新(xin)圍仔村，包(bao)(bao)括玉田村、龍華郭嚇(xia)村等城中(zhong)村，許多農民房都被(bei)包(bao)(bao)裝成為精美(mei)裝修且(qie)拎包(bao)(bao)入(ru)住的長(chang)租公寓(yu)(yu)。深圳萬科(ke)(ke)執行(xing)合伙人、萬科(ke)(ke)泊(bo)寓(yu)(yu)租賃服務有(you)限(xian)公司總(zong)經理(li)袁軍認為，長(chang)租公寓(yu)(yu)市場是(shi)(shi)存量市場，不(bu)是(shi)(shi)增(zeng)量市場。

　　2017年10月，深圳(zhen)發(fa)(fa)布(bu)了(le)《深圳(zhen)市人民政府(fu)辦(ban)公(gong)廳(ting)關于加快培育和發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)住房租(zu)賃(lin)市場的實施意見》，引(yin)導城中(zhong)村通過綜(zong)合整治開(kai)展(zhan)(zhan)規(gui)(gui)模化租(zu)賃(lin)。同時，深圳(zhen)計劃推進100萬(wan)套城中(zhong)村存量房屋開(kai)展(zhan)(zhan)規(gui)(gui)模化租(zu)賃(lin)業(ye)務。有曾經投資長租(zu)公(gong)寓(yu)的業(ye)內人士(shi)表(biao)示，即(ji)使改造(zao)成(cheng)本較大，目前(qian)沒有人看到能在租(zu)金差以外掙到更多的錢，但(dan)開(kai)發(fa)(fa)商仍“先下手為強”，誰能握住更多資源，未來產生收益機(ji)會(hui)就越多。

　　而在深(shen)圳福(fu)田(tian)區(qu)，深(shen)業(ye)集團旗下(xia)的檸盟人才公(gong)寓首期(qi)共504套(tao)，房(fang)源來自于(yu)福(fu)田(tian)區(qu)水圍(wei)村(cun)的29棟統建樓改造(zao)，總建筑面積1.5萬平(ping)方(fang)(fang)米(mi)。據(ju)悉，該(gai)項目(mu)采(cai)取(qu)“政(zheng)府－國企－村(cun)股份公(gong)司(si)”三(san)方(fang)(fang)合作(zuo)改造(zao)模(mo)式。村(cun)民接(jie)受以租(zu)金稍高于(yu)當地城(cheng)中村(cun)租(zu)房(fang)市場價(jia)的整(zheng)租(zu)方(fang)(fang)案，然后(hou)由政(zheng)府引(yin)入(ru)深(shen)業(ye)集團。深(shen)業(ye)隨后(hou)進行改造(zao)再租(zu)給福(fu)田(tian)區(qu)政(zheng)府，政(zheng)府以低價(jia)的保障房(fang)形式推向(xiang)(xiang)市場。據(ju)了解，福(fu)田(tian)區(qu)政(zheng)府將以每(mei)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)75元的價(jia)格向(xiang)(xiang)符合條件的企業(ye)人才出租(zu)。相比之下(xia)，附(fu)近(jin)的住宅小區(qu)平(ping)均(jun)租(zu)金都在每(mei)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)100元左(zuo)右。

　　　深圳鏈家此前(qian)發布的(de)(de)調研報告顯示，租住在城中(zhong)村(cun)的(de)(de)租客(ke)(ke)占比超過(guo)50%，商(shang)品房(fang)(fang)在租賃(lin)市場(chang)的(de)(de)占比并不算高，城中(zhong)村(cun)農(nong)民房(fang)(fang)是住房(fang)(fang)租賃(lin)市場(chang)最重要(yao)的(de)(de)供應來(lai)源(yuan)。今(jin)年(nian)以(yi)來(lai)，深圳多(duo)個片(pian)區的(de)(de)租金(jin)(jin)出現明顯上漲，熱門(men)的(de)(de)城中(zhong)村(cun)租金(jin)(jin)也自然水漲船高。租客(ke)(ke)心下疑(yi)惑：如(ru)果租金(jin)(jin)過(guo)快上漲，政府是否(fou)也會像調控房(fang)(fang)地產市場(chang)一(yi)樣調控租賃(lin)市場(chang)？

　　城中村應得到重視

　　有(you)人擔心(xin)，“二次房改(gai)”提(ti)出的(de)目標能否順利(li)實現？特別是在(zai)原農村(cun)集體(ti)土地入市方面，后續會不會有(you)一些突破性的(de)做法？依舊存(cun)在(zai)于城市中的(de)城中村(cun)又有(you)了不一樣的(de)想象空間。

　　在深(shen)圳房地產行業的(de)博弈(yi)中(zhong)，誰掌握了稀缺的(de)土地資源(yuan)，誰就占據(ju)了發展(zhan)(zhan)先機。無論是推(tui)倒重建(jian)還是綜合整治(zhi)，城中(zhong)村(cun)都必將是各(ge)家爭搶之地。位(wei)于南山區的(de)白(bai)石(shi)(shi)洲是深(shen)圳最(zui)大的(de)城中(zhong)村(cun)之一(yi)，擁有深(shen)圳市(shi)區最(zui)集中(zhong)最(zui)大規模(mo)的(de)農民房，住著近15萬(wan)人，因(yin)為涉及(ji)的(de)土地和(he)人口多，舊(jiu)改(gai)進程一(yi)直牽動人心。多年前，綠(lv)景(jing)就參與(yu)白(bai)石(shi)(shi)洲城市(shi)更(geng)新，記者調(diao)查發現，深(shen)業集團(tuan)幾乎與(yu)綠(lv)景(jing)同(tong)一(yi)時間(jian)介(jie)(jie)入(ru)白(bai)石(shi)(shi)洲，但他們(men)“盯上”的(de)是白(bai)石(shi)(shi)洲一(yi)些小型工業地塊(kuai)和(he)住宅區，開(kai)發難度(du)較(jiao)小，所以(yi)進展(zhan)(zhan)較(jiao)為迅速。有消息稱(cheng)，華潤(run)置地也悄悄介(jie)(jie)入(ru)了白(bai)石(shi)(shi)洲（南區）的(de)城市(shi)更(geng)新。

　　不(bu)管(guan)是城(cheng)市更新、棚改還是租賃風潮(chao)，還是如今(jin)深圳推行的(de)(de)(de)二(er)次(ci)“房改”，都在(zai)深圳的(de)(de)(de)房地產及其租賃市場(chang)刮起了(le)一(yi)陣(zhen)陣(zhen)旋風。有人(ren)擔(dan)心(xin)，“二(er)次(ci)房改”提出的(de)(de)(de)目標能否順利實(shi)現？特(te)別是在(zai)原農村集體土地入市方面，后(hou)續會(hui)不(bu)會(hui)有一(yi)些(xie)突(tu)破性的(de)(de)(de)做法？依(yi)舊存在(zai)于(yu)城(cheng)市中(zhong)的(de)(de)(de)城(cheng)中(zhong)村又有了(le)不(bu)一(yi)樣的(de)(de)(de)想象空間，理應得到重視。

　　“出(chu)于(yu)城(cheng)市(shi)更新(xin)成本以及市(shi)民(min)居住成本的考(kao)慮，對于(yu)這些城(cheng)中村不能采取大拆大建的方式。”萬科(ke)集團創(chuang)始人、董事會(hui)名譽主席(xi)王石曾(ceng)表示，必(bi)須找到綜(zong)合整(zheng)治提效的新(xin)模式。

　　深(shen)(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)(zhen)(zhen)房地產(chan)(chan)中(zhong)介(jie)協(xie)會認(ren)為，所謂的(de)(de)(de)綜合整(zheng)(zheng)治(zhi)是(shi)相對于(yu)傳統(tong)舊(jiu)改中(zhong)的(de)(de)(de)拆除重建而言，未(wei)來(lai)深(shen)(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)(zhen)(zhen)城中(zhong)村整(zheng)(zheng)治(zhi)或將與現階段如火(huo)如荼的(de)(de)(de)長租公寓改造相結(jie)合。深(shen)(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)(zhen)(zhen)房地產(chan)(chan)中(zhong)介(jie)協(xie)會行業研究總監徐楓建議，針對深(shen)(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)(zhen)(zhen)市住房和建設局發(fa)布的(de)(de)(de)征(zheng)求意見稿，城中(zhong)村的(de)(de)(de)小(xiao)產(chan)(chan)權房也應納(na)入供給(gei)范圍內。目前(qian)，深(shen)(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)(zhen)(zhen)住房格局是(shi)商品(pin)(pin)房與保(bao)障房占50%，小(xiao)產(chan)(chan)權房占50%，要改變深(shen)(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)(zhen)(zhen)商品(pin)(pin)住宅的(de)(de)(de)市場(chang)格局，城中(zhong)村的(de)(de)(de)小(xiao)產(chan)(chan)權房的(de)(de)(de)事情(qing)要列入考慮范圍中(zhong)，因為它供應量很大。

　　易居研(yan)究(jiu)院智(zhi)庫中(zhong)(zhong)心研(yan)究(jiu)總監嚴躍進表示(shi)，深圳當前房(fang)地產市(shi)(shi)場正進入到存量土地市(shi)(shi)場開發的階段，尤其(qi)是很多(duo)深圳城(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)(cun)項目，未來會有(you)用作(zuo)租賃住(zhu)房(fang)改(gai)革的導(dao)向(xiang)。當然對于部分城(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)(cun)物業來說(shuo)，可(ke)能還是需(xu)要(yao)謹慎一(yi)點(dian)，或者說(shuo)政策方面需(xu)要(yao)靈活應對。

　　美聯物業全國(guo)研究中(zhong)心總監何倩茹表示，由于(yu)棚改項目在滿足基礎設(she)(she)施(shi)及公共服(fu)務配套設(she)(she)施(shi)要(yao)求的(de)基礎上(shang)，因此即(ji)使(shi)開發(fa)商(shang)(shang)參與其(qi)中(zhong)，其(qi)也(ye)只(zhi)能成為(wei)一(yi)(yi)個大(da)(da)房(fang)東，經(jing)營模(mo)式(shi)(shi)發(fa)生了根本(ben)性(xing)的(de)改變。另一(yi)(yi)方面，由于(yu)深(shen)圳正在構建租(zu)購并舉的(de)房(fang)地產(chan)市場(chang)體(ti)系，開發(fa)商(shang)(shang)如想(xiang)繼續(xu)在深(shen)圳生存，建設(she)(she)保(bao)障性(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)是(shi)重要(yao)的(de)途(tu)徑之一(yi)(yi)，開發(fa)商(shang)(shang)也(ye)將(jiang)逐漸從開發(fa)模(mo)式(shi)(shi)轉為(wei)經(jing)營模(mo)式(shi)(shi)。深(shen)圳的(de)城(cheng)中(zhong)村(cun)在近一(yi)(yi)年的(de)變化確實(shi)很大(da)(da)，環境得到(dao)明顯的(de)提升，但居住(zhu)(zhu)成本(ben)也(ye)隨之上(shang)升。在政府的(de)租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)還不能惠及大(da)(da)部分(fen)居民的(de)情況(kuang)下，城(cheng)中(zhong)村(cun)依然(ran)需(xu)要(yao)承載大(da)(da)部分(fen)的(de)租(zu)金相對較低(di)的(de)租(zu)賃(lin)(lin)需(xu)求，租(zu)金水平也(ye)需(xu)適當控制。未來的(de)城(cheng)中(zhong)村(cun)，部分(fen)會整(zheng)體(ti)改造，部分(fen)或將(jiang)轉化為(wei)政府政策性(xing)的(de)租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)。