原(yuan)創： 張(zhang)玉潔 中國證券報

 

本輪房地(di)產調控周期中，地(di)方(fang)出(chu)現(xian)了(le)首個取(qu)消限售的(de)政策(ce)。

12月18日(ri)下午，山東省(sheng)菏澤市(shi)住房和(he)城(cheng)鄉(xiang)建設局網站發(fa)布了《關于(yu)推(tui)進全(quan)市(shi)棚(peng)戶區改造和(he)促進房地產市(shi)場平(ping)穩(wen)健康發(fa)展的通(tong)知》(后簡稱為《通(tong)知》)，在限制(zhi)新(xin)購住房轉(zhuan)讓限制(zhi)與降低(di)市(shi)區商品房預售(shou)資(zi)金(jin)監(jian)管方面較(jiao)此前房地產調(diao)控政策(ce)大幅松綁。

 

 

限(xian)售(shou)政策(ce)是本(ben)輪調控(kong)中(zhong)(zhong)的重要(yao)特點之一。本(ben)次《通知》的下(xia)發使得菏(he)澤市成為本(ben)輪調控(kong)周期(qi)中(zhong)(zhong)首(shou)個(ge)取消限(xian)售(shou)政策(ce)的城市。

 

近(jin)期，房地產行業出現(xian)多個重(zhong)要信(xin)號(hao)，房企銷售(shou)放緩(huan)、房企11月發債規模井噴以(yi)及(ji)碧桂園宣布(bu)重(zhong)啟投(tou)資等信(xin)號(hao)下，房地產調(diao)控政(zheng)(zheng)策(ce)2019年(nian)是否會(hui)有(you)所(suo)調(diao)整成為各方關(guan)(guan)注和爭論(lun)的(de)焦(jiao)點(dian)。由于本(ben)輪調(diao)控中地方政(zheng)(zheng)府是調(diao)控政(zheng)(zheng)策(ce)制定(ding)的(de)主體之一(yi)，“一(yi)城一(yi)策(ce)”甚至是“一(yi)區(qu)一(yi)策(ce)”廣泛(fan)存(cun)在，菏(he)澤本(ben)次率先松(song)綁調(diao)控政(zheng)(zheng)策(ce)后，是否會(hui)引(yin)發跟隨者，令(ling)人關(guan)(guan)注。

 

 

兩大領域松綁

 

 

菏澤(ze)市(shi)(shi)限(xian)(xian)購政策始于2017年(nian)(nian)(nian)11月。本次發布的(de)《通(tong)知》第六條(tiao)為，取(qu)消新購住房(fang)(fang)(fang)(fang)限(xian)(xian)制轉讓(rang)(rang)措施(shi)(shi)，即(ji)取(qu)消《菏澤(ze)市(shi)(shi)人民政府(fu)辦(ban)公(gong)室(shi)關于進一步加(jia)強(qiang)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產市(shi)(shi)場調(diao)控工作的(de)通(tong)知》（菏政辦(ban)發〔2017〕42號）中(zhong)“對主(zhu)城區和住房(fang)(fang)(fang)(fang)成(cheng)交量高、房(fang)(fang)(fang)(fang)價穩控壓力大的(de)縣區實行新購住房(fang)(fang)(fang)(fang)限(xian)(xian)制轉讓(rang)(rang)措施(shi)(shi)，即(ji)所(suo)購買的(de)新建商品住房(fang)(fang)(fang)(fang)和二(er)手住房(fang)(fang)(fang)(fang)取(qu)得產權(quan)證書至(zhi)少滿(man)2年(nian)(nian)(nian)后方可上市(shi)(shi)交易，非本地居民購房(fang)(fang)(fang)(fang)限(xian)(xian)制轉讓(rang)(rang)時(shi)間(jian)不少于3年(nian)(nian)(nian)”的(de)規定。

 

《通知》還大幅(fu)降低了對市區(qu)商品(pin)房預(yu)售(shou)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)的(de)監(jian)(jian)管(guan)(guan)(guan)要(yao)求(qiu)。其中具(ju)體指出，對實(shi)力(li)強(qiang)、信譽好的(de)企業不再(zai)監(jian)(jian)管(guan)(guan)(guan)，其它企業在現有的(de)市區(qu)商品(pin)房預(yu)售(shou)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)監(jian)(jian)管(guan)(guan)(guan)標準的(de)基礎(chu)上，降低一半執行(xing)，最低可放寬到(dao)監(jian)(jian)管(guan)(guan)(guan)額(e)度(du)的(de)10%。同(tong)時(shi)，商品(pin)房預(yu)售(shou)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)進入監(jian)(jian)管(guan)(guan)(guan)帳戶后，不再(zai)要(yao)求(qiu)項目(mu)監(jian)(jian)管(guan)(guan)(guan)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)達到(dao)既定(ding)監(jian)(jian)管(guan)(guan)(guan)額(e)度(du)后，才可提取(qu)，只要(yao)求(qiu)留存(cun)夠(gou)監(jian)(jian)管(guan)(guan)(guan)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)比例，即(ji)可使用。在主體結構封頂控制節點之前，商品(pin)房預(yu)售(shou)人可以憑銀行(xing)出具(ju)的(de)保函部分抵頂商品(pin)房預(yu)售(shou)監(jian)(jian)管(guan)(guan)(guan)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)，抵扣監(jian)(jian)管(guan)(guan)(guan)額(e)度(du)最高為30%。對于(yu)具(ju)有回遷安置(zhi)房建(jian)設(she)的(de)商品(pin)房項目(mu)，根(gen)據安置(zhi)房投資(zi)(zi)(zi)(zi)額(e)度(du)及建(jian)設(she)形(xing)象進度(du)降低預(yu)售(shou)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)監(jian)(jian)管(guan)(guan)(guan)額(e)度(du)。

 

易居研究院智(zhi)庫中心研究總監居嚴躍進認(ren)為，菏(he)澤此次(ci)出臺(tai)取消(xiao)(xiao)限(xian)售政(zheng)策(ce)(ce)(ce)(ce)，信號(hao)意義(yi)極(ji)強(qiang)。其意義(yi)和2014年南寧北(bei)部灣取消(xiao)(xiao)限(xian)購的(de)(de)(de)(de)意義(yi)類似，都是(shi)(shi)樓市政(zheng)策(ce)(ce)(ce)(ce)從緊到寬松的(de)(de)(de)(de)重要變化。此類政(zheng)策(ce)(ce)(ce)(ce)看似在(zai)某個文件中“不經意”地(di)提(ti)及了一句，但往往會(hui)被認(ren)為當前很多城(cheng)(cheng)市試圖放松的(de)(de)(de)(de)第一槍。預計此類城(cheng)(cheng)市的(de)(de)(de)(de)政(zheng)策(ce)(ce)(ce)(ce)會(hui)造成很強(qiang)的(de)(de)(de)(de)示范效應(ying)，在(zai)因城(cheng)(cheng)施(shi)策(ce)(ce)(ce)(ce)的(de)(de)(de)(de)政(zheng)策(ce)(ce)(ce)(ce)框架下，預計后續(xu)類似政(zheng)策(ce)(ce)(ce)(ce)放松的(de)(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)市還會(hui)繼(ji)續(xu)增多，尤其是(shi)(shi)會(hui)從限(xian)售政(zheng)策(ce)(ce)(ce)(ce)進行松綁(bang)。

 

菏澤(ze)代表(biao)了全國(guo)三四線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)尤其是地級(ji)市(shi)(shi)的市(shi)(shi)場。從(cong)11月份《全國(guo)百(bai)城(cheng)(cheng)(cheng)庫(ku)存(cun)(cun)(cun)(cun)(cun)報告》可(ke)以(yi)看出(chu)，全國(guo)三四線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)住宅庫(ku)存(cun)(cun)(cun)(cun)(cun)在連續38個月同比(bi)下跌之后，目前首次出(chu)現(xian)同比(bi)正增長(chang)現(xian)象(xiang)。其含(han)義是，三四線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)過(guo)去庫(ku)存(cun)(cun)(cun)(cun)(cun)消化速度是比(bi)較快的，而(er)現(xian)在因(yin)為(wei)包(bao)括(kuo)棚改政策(ce)調整、市(shi)(shi)場需求透支等因(yin)素(su)影(ying)響，實際上庫(ku)存(cun)(cun)(cun)(cun)(cun)基本面在發(fa)生變化。從(cong)去庫(ku)存(cun)(cun)(cun)(cun)(cun)周(zhou)期(qi)也可(ke)以(yi)看出(chu)，近期(qi)三四線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的去庫(ku)存(cun)(cun)(cun)(cun)(cun)周(zhou)期(qi)開始(shi)從(cong)底部反(fan)彈(dan)了。

 

嚴躍進(jin)(jin)表示，菏(he)澤的(de)限售政(zheng)策(ce)取(qu)消，至(zhi)少說明了兩點政(zheng)策(ce)動向(xiang)。第(di)一(yi)、因地(di)制(zhi)宜依然(ran)是(shi)當前政(zheng)策(ce)制(zhi)定的(de)出發點，各地(di)可以根據具體情況進(jin)(jin)行(xing)調整政(zheng)策(ce)。第(di)二、政(zheng)策(ce)取(qu)消也會(hui)循序漸進(jin)(jin)，會(hui)從類似(si)限售政(zheng)策(ce)等取(qu)消開(kai)始，而包括限購等政(zheng)策(ce)，可能(neng)后續還會(hui)相對(dui)謹慎。

 

此類政策(ce)取消(xiao)，對(dui)于(yu)后續市(shi)場(chang)的(de)影(ying)響(xiang)是很(hen)大的(de)。實際上此前包括(kuo)蘭州也有過各類政策(ce)的(de)調整，當(dang)時也引起關注，但(dan)沒有形成太(tai)多(duo)的(de)模(mo)仿。而菏澤(ze)取消(xiao)限售，在當(dang)前市(shi)場(chang)基本面下，預計模(mo)仿的(de)城市(shi)會增加。此類政策(ce)應(ying)該(gai)說(shuo)對(dui)于(yu)市(shi)場(chang)交易的(de)影(ying)響(xiang)還(huan)是存(cun)在的(de)，尤其是會減少(shao)一(yi)(yi)些(xie)看(kan)空情緒(xu)，對(dui)于(yu)當(dang)前下行的(de)樓(lou)市(shi)來(lai)說(shuo)是有托底(di)效應(ying)的(de)，至少(shao)樓(lou)市(shi)看(kan)空的(de)情緒(xu)會進一(yi)(yi)步(bu)減少(shao)。

 

 

調(diao)控仍(reng)保持(chi)高壓

 

 

近期一些(xie)房(fang)地(di)(di)產(chan)行業的變化引發(fa)關注，2019年房(fang)地(di)(di)產(chan)調(diao)(diao)(diao)控(kong)政(zheng)策(ce)是(shi)否會微調(diao)(diao)(diao)成為各方關注的焦(jiao)點。中原地(di)(di)產(chan)研究(jiu)中心統(tong)計(ji)數據顯(xian)示，11月來約束(shu)性樓(lou)市政(zheng)策(ce)明顯(xian)減少(shao)，只有(you)蘇州承(cheng)德兩地(di)(di)針(zhen)對(dui)限購政(zheng)策(ce)有(you)所升級(ji)。其(qi)他城(cheng)市基本無收緊約束(shu)性的調(diao)(diao)(diao)控(kong)政(zheng)策(ce)發(fa)布。大部分調(diao)(diao)(diao)控(kong)都(dou)是(shi)重申之(zhi)前(qian)的調(diao)(diao)(diao)控(kong)政(zheng)策(ce)，針(zhen)對(dui)房(fang)地(di)(di)產(chan)調(diao)(diao)(diao)控(kong)內容(rong)基本以落實之(zhi)前(qian)政(zheng)策(ce)為主。

 

近(jin)期地方調控政策一覽(lan)

 

中(zhong)原地產首席(xi)分析師張大偉指出(chu)，從全國看，嚴格落地之前(qian)的(de)(de)調控(kong)(kong)(kong)政策，整體市場(chang)已經出(chu)現平穩(wen)表現，部分城市房價開始明顯調整。市場(chang)漲幅明顯放緩，是約(yue)束性政策減少(shao)的(de)(de)最(zui)主要原因(yin)，樓市告別“高燒”，房地產調控(kong)(kong)(kong)再收緊加碼的(de)(de)市場(chang)基礎不(bu)存在。“本次調控(kong)(kong)(kong)的(de)(de)‘政策底’可能已經出(chu)現了(le)。”張大偉表示。

 

還(huan)有(you)一個積極信號(hao)是(shi)房(fang)(fang)企(qi)(qi)融資(zi)環境有(you)所改(gai)善(shan)。據記者(zhe)不完全(quan)統計顯示，11月已(yi)有(you)多家(jia)房(fang)(fang)企(qi)(qi)發行各類債務(wu)工具，募集(ji)資(zi)金(jin)超過(guo)500億元。多家(jia)房(fang)(fang)企(qi)(qi)公司(si)債和ABS密集(ji)獲批。信貸方(fang)面，部(bu)分城市住(zhu)房(fang)(fang)按揭利率出現回調(diao)，放(fang)款周期縮短，這將有(you)助于降低房(fang)(fang)貸成本，吸引(yin)更多購房(fang)(fang)者(zhe)入市。

 

“房(fang)企(qi)融資(zi)環境預計在2019年將得到改善。”一位中型上市房(fang)企(qi)負責(ze)人(ren)對記(ji)者表(biao)示。

 

不過(guo)多位(wei)地(di)產界人士表示，即使政策(ce)出現微調(diao)，也并不意味(wei)著嚴(yan)厲的調(diao)控政策(ce)就(jiu)將退出。張大(da)偉表示，從(cong)(cong)政策(ce)預(yu)期看(kan)，寬松政策(ce)出現可能性不大(da)。從(cong)(cong)近期新華(hua)社發(fa)(fa)表的署名(ming)文章來看(kan)，中央遏制房(fang)價上漲(zhang)的決(jue)心不會(hui)發(fa)(fa)生(sheng)改變，決(jue)不會(hui)允許調(diao)控前(qian)功盡(jin)棄(qi)。“房(fang)住不炒”定位(wei)正在從(cong)(cong)各(ge)方面得到進一步(bu)落實。若本次菏澤調(diao)控松綁(bang)政策(ce)引發(fa)(fa)更多三四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)跟隨，預(yu)計將減輕三四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)房(fang)地(di)產商的項目資(zi)金(jin)壓力，但預(yu)計一、二線(xian)城(cheng)市(shi)仍將維持(chi)調(diao)控高(gao)壓狀態。

 

“市場底(di)部尚未到(dao)來(lai)，預(yu)計(ji)房價仍處(chu)于(yu)筑底(di)下行態勢(shi)。”張大偉表示。