今年(nian)以(yi)(yi)來，在“因城(cheng)施策(ce)(ce)(ce)”“一(yi)(yi)城(cheng)一(yi)(yi)策(ce)(ce)(ce)”的指(zhi)導思路下(xia)，部(bu)分城(cheng)市(shi)通過加大人(ren)才引(yin)進力度(du)、優化公積(ji)金政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)以(yi)(yi)及(ji)降低(di)二手房交易個稅等措施，使得(de)一(yi)(yi)季度(du)房地產(chan)市(shi)場呈現(xian)出“小陽春”跡象。然而(er)，在3月份(fen)樓市(shi)出現(xian)“小陽春”后(hou)不久，從(cong)中央到(dao)地方再(zai)次密(mi)集發布樓市(shi)調控政(zheng)(zheng)策(ce)(ce)(ce)。據統計，4月份(fen)各(ge)地針對(dui)房地產(chan)的調控措施超過60次，調控頻率明顯增長。

　　確保不(bu)(bu)發(fa)生(sheng)系統性金(jin)(jin)融風險(xian)(xian)是宏觀調(diao)控的(de)(de)底線，抑制資產泡沫、嚴控房(fang)地產金(jin)(jin)融業務(wu)風險(xian)(xian)是樓市調(diao)控的(de)(de)核(he)心任務(wu)。一季度，決(jue)策層再次強調(diao)“房(fang)住(zhu)不(bu)(bu)炒”定位不(bu)(bu)動搖。進入5月，相(xiang)關部門也相(xiang)繼(ji)明確樓市調(diao)控方向不(bu)(bu)變。可以預見，在未(wei)來一段時(shi)期內防控房(fang)地產市場風險(xian)(xian)仍然(ran)是中央工(gong)作的(de)(de)重中之重，需(xu)要政府、金(jin)(jin)融機構以及房(fang)地產企業齊發(fa)力。

　　從源頭上控制風險

　　政(zheng)策層(ceng)面，遵循堅持“房子是(shi)用(yong)來住的(de)，不(bu)是(shi)用(yong)來炒的(de)”的(de)定位(wei)，按(an)照綜合(he)運(yun)用(yong)金融、土地、財(cai)稅、投資、立(li)(li)法等手段(duan)，加(jia)快研(yan)究建立(li)(li)符合(he)國情、適應市場(chang)規律的(de)基礎性制度和(he)長效機制思路，從源頭上控制風險(xian)。

　　第一，完(wan)善多層次住(zhu)房(fang)(fang)供應(ying)和保障體(ti)系。支(zhi)持各省(sheng)市根據當地(di)條件，建(jian)立商(shang)(shang)品住(zhu)房(fang)(fang)、保障性(xing)住(zhu)房(fang)(fang)、共有產權房(fang)(fang)、租賃住(zhu)房(fang)(fang)四位一體(ti)的(de)住(zhu)房(fang)(fang)供應(ying)和保障體(ti)系，重點加大后三類住(zhu)房(fang)(fang)的(de)供應(ying)力度(du)；逐步(bu)放(fang)(fang)開商(shang)(shang)品住(zhu)房(fang)(fang)交(jiao)易限(xian)制(zhi)，明確保障性(xing)住(zhu)房(fang)(fang)和共有產權住(zhu)房(fang)(fang)的(de)申請規則，加快培育和發展住(zhu)房(fang)(fang)租賃市場(chang)，推進租售同權；放(fang)(fang)寬(kuan)保障性(xing)住(zhu)房(fang)(fang)、共有產權房(fang)(fang)、租賃住(zhu)房(fang)(fang)的(de)市場(chang)準入條件，給(gei)予稅收、金(jin)融(rong)及供地(di)等方面的(de)配套政策(ce)支(zhi)持。

　　第(di)二(er)，推進(jin)基礎性房地(di)產(chan)制度建(jian)設。一(yi)是改(gai)革土(tu)地(di)制度。建(jian)立(li)以(yi)土(tu)地(di)使(shi)用(yong)權(quan)為核心的(de)(de)土(tu)地(di)產(chan)權(quan)體系(xi)，允許(xu)集體土(tu)地(di)建(jian)設用(yong)地(di)使(shi)用(yong)權(quan)在符合(he)國家法(fa)規(gui)的(de)(de)前提(ti)下自由(you)流轉，合(he)理有效解(jie)決(jue)城鎮化(hua)進(jin)程(cheng)中(zhong)擴大建(jian)成區(qu)所需的(de)(de)增加土(tu)地(di)供給的(de)(de)來源(yuan)問題(ti)。

　　二(er)是(shi)拓展(zhan)房(fang)地產(chan)企(qi)業多(duo)樣化(hua)融(rong)資(zi)渠道。鼓勵(li)房(fang)企(qi)優(you)化(hua)債權(quan)與(yu)股權(quan)融(rong)資(zi)結構；借鑒(jian)國際經驗，盡(jin)快(kuai)研究破解(jie)REITs相關法律缺(que)失、稅收優(you)惠(hui)政策體系(xi)不(bu)明確等(deng)(deng)問題，適當優(you)化(hua)ABS、CMBS等(deng)(deng)資(zi)產(chan)證券化(hua)渠道的準入標準與(yu)業務流程，促(cu)進(jin)相關業務的規模化(hua)發展(zhan)；支持房(fang)企(qi)通(tong)過合作開發、融(rong)資(zi)租賃等(deng)(deng)方式，拓寬融(rong)資(zi)渠道。

　　三是審慎推進房(fang)地產(chan)(chan)(chan)稅的(de)研究與論證。按照整體改(gai)革的(de)思(si)路(lu)，合理(li)確定房(fang)地產(chan)(chan)(chan)開發、建設、交易、保(bao)有等相關環節的(de)稅費占比結構，適當簡(jian)并稅種，防止稅負過度(du)增加，避免重復征稅；健全房(fang)產(chan)(chan)(chan)評(ping)估法律體系，完善(shan)房(fang)產(chan)(chan)(chan)評(ping)估的(de)方法與準(zhun)則，積(ji)極培育(yu)合規的(de)房(fang)產(chan)(chan)(chan)評(ping)估機(ji)構，提高房(fang)地產(chan)(chan)(chan)評(ping)估從業人(ren)員(yuan)的(de)準(zhun)入標準(zhun)，規范從業人(ren)員(yuan)行為。

　　第三(san)，深化行(xing)政(zheng)管理體制改(gai)革，強化各(ge)級政(zheng)府在住(zhu)房制度(du)建(jian)設中的作用(yong)。建(jian)立住(zhu)房問(wen)(wen)責制度(du)和責任追求制度(du)，規(gui)范和提升地(di)方政(zheng)府的執行(xing)能力，使央(yang)地(di)兩級能夠(gou)做到步調一致(zhi)，避(bi)免地(di)區間政(zheng)策執行(xing)程(cheng)度(du)參差不齊；加強輿(yu)論引導和預期管理。改(gai)善統(tong)計指標體系與分析方法，定期發(fa)布解讀報告，使民眾(zhong)切(qie)實認(ren)同(tong)數(shu)據的真實性；加強對熱(re)點事(shi)件的跟蹤分析，避(bi)免個(ge)別(bie)新聞媒體的有意曲解或過度(du)炒(chao)作，防(fang)止將局部問(wen)(wen)題(ti)(ti)(ti)、個(ge)性化問(wen)(wen)題(ti)(ti)(ti)夸大(da)為全局性問(wen)(wen)題(ti)(ti)(ti)，擾(rao)亂公眾(zhong)預期。

　　提升房地產金融資產質量

　　商(shang)業銀行應密切關注市場變化，合理控制房地(di)產信貸總量，提(ti)升房地(di)產金(jin)融資產質(zhi)量。

　　第一，把(ba)握宏(hong)觀(guan)調(diao)控方向，及時調(diao)整(zheng)業務布局(ju)。一是密切關(guan)注外部不利因素(su)對宏(hong)觀(guan)經濟(ji)、金融市(shi)場(chang)的(de)(de)影響(xiang)，以及對房地產市(shi)場(chang)的(de)(de)風(feng)險傳導(dao)。加(jia)強形勢跟(gen)蹤分析，關(guan)注宏(hong)觀(guan)政策調(diao)整(zheng)的(de)(de)后續影響(xiang)，做好前(qian)瞻性研判與(yu)壓力測試，制定基于多種情景(jing)假(jia)設的(de)(de)應急(ji)預案，既要應對政策搖擺(bai)加(jia)劇市(shi)場(chang)泡沫(mo)化(hua)風(feng)險，也要避(bi)免不利因素(su)累加(jia)沖擊對銀行(xing)經營(ying)管理造成(cheng)的(de)(de)負面影響(xiang)。

　　二是密切關注(zhu)房(fang)(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)調控與(yu)長效機(ji)制(zhi)(zhi)建設相(xiang)關政(zheng)策影響(xiang)。關注(zhu)住房(fang)(fang)(fang)制(zhi)(zhi)度改革與(yu)長效機(ji)制(zhi)(zhi)建設對(dui)房(fang)(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)中長期運行邏輯的(de)影響(xiang)，以及在此背景下的(de)房(fang)(fang)(fang)企(qi)轉型趨勢；關注(zhu)熱點城市(shi)需求管(guan)理(li)調控政(zheng)策對(dui)當地市(shi)場(chang)的(de)影響(xiang)；關注(zhu)棚改貨幣(bi)化政(zheng)策收緊(jin)對(dui)三(san)四線城市(shi)房(fang)(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)可(ke)持續性的(de)影響(xiang)，及早調整業務布局。

　　第二(er)，積極執行(xing)國家房地(di)(di)產(chan)調控政策(ce)，嚴控房地(di)(di)產(chan)市(shi)場泡沫。一是(shi)繼續(xu)執行(xing)差(cha)別化的(de)(de)(de)住房貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)政策(ce)。遵循因地(di)(di)制宜的(de)(de)(de)原(yuan)則，建立科(ke)學的(de)(de)(de)授(shou)信(xin)評估指標體系(xi)和差(cha)異(yi)化的(de)(de)(de)地(di)(di)區授(shou)信(xin)策(ce)略(lve)，賦予分支機構更多的(de)(de)(de)經營自主權(quan)，滿足(zu)中(zhong)小戶型、中(zhong)低價位房地(di)(di)產(chan)開發貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)需(xu)求(qiu)(qiu)，保障低收入(ru)(ru)(ru)和中(zhong)低收入(ru)(ru)(ru)居(ju)(ju)民的(de)(de)(de)住房供給；抑制投資、投機性住房貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)，相應提高其貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)比例、首(shou)付(fu)比例，有效(xiao)抑制相關需(xu)求(qiu)(qiu)；繼續(xu)支持(chi)保障房安居(ju)(ju)工(gong)程和棚改建設(she)，滿足(zu)低收入(ru)(ru)(ru)群體對住房的(de)(de)(de)需(xu)求(qiu)(qiu)，調節房地(di)(di)產(chan)市(shi)場的(de)(de)(de)供需(xu)關系(xi)。

　　二是審慎控(kong)制房地(di)產行(xing)業(ye)(ye)信貸(dai)(dai)規模。在(zai)風險可(ke)控(kong)的(de)前提(ti)下(xia)，保持信貸(dai)(dai)資源在(zai)房地(di)產行(xing)業(ye)(ye)投入比例(li)的(de)總體穩定，重點(dian)滿(man)足存量優質客戶合(he)理的(de)資金需求(qiu)，審慎開展新增(zeng)房地(di)產信貸(dai)(dai)業(ye)(ye)務。

　　第三，多措(cuo)并(bing)舉提(ti)升房地(di)產金融資產質量。堅守(shou)合規底線，嚴把業(ye)(ye)務(wu)(wu)準入關口(kou)；加強購房按揭杠桿管理(li)，加強對(dui)客戶還款能力和資金使(shi)用情況的跟蹤分析，規避信(xin)用風險(xian)(xian)；加強與保(bao)險(xian)(xian)公司、擔(dan)保(bao)公司等(deng)外(wai)部機構(gou)合作，建(jian)立房地(di)產金融風險(xian)(xian)分散(san)與緩釋機制。加強住(zhu)房抵(di)押貸款業(ye)(ye)務(wu)(wu)創新，建(jian)立并(bing)活躍貸款的二級轉(zhuan)讓市場。審(shen)慎穩(wen)步地(di)開展資產證(zheng)券化，增強抵(di)押貸款的流(liu)動性，分散(san)住(zhu)房抵(di)押貸款風險(xian)(xian)。加強利(li)(li)(li)(li)率(lv)(lv)風險(xian)(xian)的管理(li)，研究開發利(li)(li)(li)(li)率(lv)(lv)互換、利(li)(li)(li)(li)率(lv)(lv)期權、互換期權等(deng)利(li)(li)(li)(li)率(lv)(lv)衍(yan)生產品(pin)。

　　合理規避和防止市場風險

　　房地產企業應密切關注國家宏觀調控(kong)方(fang)向，樹(shu)立持續發展的(de)經營理念，合理規避和防止市(shi)場風險。

　　第一，密切關注國家(jia)宏(hong)觀(guan)調控方向，建(jian)(jian)立房地產風(feng)險(xian)預警機制(zhi)。深入研究(jiu)宏(hong)觀(guan)經濟走(zou)勢(shi)，密切關注住宅制(zhi)、稅收制(zhi)度以及(ji)銀行信貸政策等政策變化，全面(mian)了解相關法(fa)(fa)律法(fa)(fa)規(gui)，科學判(pan)斷房地產市場的發展動(dong)向；組建(jian)(jian)專門的風(feng)險(xian)預警小(xiao)組，確立目標(biao)和(he)風(feng)險(xian)管(guan)理對象，實時監測企業(ye)發展與運營情況；警惕經濟下行期(qi)間面(mian)臨的政策性風(feng)險(xian)和(he)市場分(fen)化風(feng)險(xian)。

　　第二，合(he)(he)(he)理規避和防止(zhi)市場風(feng)險。一(yi)是加強(qiang)對(dui)(dui)投(tou)資(zi)項(xiang)(xiang)目(mu)的可(ke)(ke)行(xing)性研(yan)究。認(ren)真搜(sou)集與投(tou)資(zi)項(xiang)(xiang)目(mu)相關的信息資(zi)料，從技術和經濟層面(mian)對(dui)(dui)投(tou)資(zi)項(xiang)(xiang)目(mu)進行(xing)可(ke)(ke)行(xing)性論證，以保證投(tou)資(zi)決策的正確性。宏觀層面(mian)，研(yan)究當地房(fang)地產市場的發(fa)展狀(zhuang)況(kuang)，熟悉(xi)與房(fang)地產相關的政(zheng)策法(fa)規，合(he)(he)(he)理搭(da)配投(tou)資(zi)組合(he)(he)(he)。微(wei)觀層面(mian)，仔(zi)細調(diao)研(yan)項(xiang)(xiang)目(mu)所在地質(zhi)、水電路和未來城市規劃狀(zhuang)況(kuang)，做好投(tou)資(zi)估算和投(tou)資(zi)收(shou)益的預測工作。

　　二是(shi)適時調整融資(zi)手段。依(yi)據自身(shen)情況，科(ke)學(xue)選擇貸款、信(xin)托、基金(jin)、股(gu)票、債券(quan)等結(jie)合式(shi)的(de)融資(zi)方(fang)式(shi)，充分發揮各融資(zi)方(fang)式(shi)的(de)優點，促(cu)使房地產行業的(de)長久發展。

　　三是盡快實(shi)現(xian)(xian)資金的(de)有效回籠。強化財務監(jian)控(kong)與審批在籌資運用上的(de)效力，合理調度資金使用；采(cai)用適當地降價促銷以應(ying)(ying)對政策調控(kong)帶來的(de)不確定性(xing)；做好(hao)應(ying)(ying)收(shou)賬款的(de)控(kong)制(zhi)工作，實(shi)現(xian)(xian)資金按(an)期回歸。

　　第(di)三(san)，樹立(li)持續發(fa)展的(de)經(jing)營(ying)理(li)念。一是建(jian)立(li)現代化(hua)企業(ye)管理(li)制度(du)。圍繞自身優勢制定整(zheng)體發(fa)展戰(zhan)略，將企業(ye)戰(zhan)略同地區發(fa)展融為一體；建(jian)立(li)以(yi)市場(chang)為導向的(de)組織形式，設(she)計行之有(you)效的(de)分(fen)配機制，盤活人力資(zi)源(yuan)，以(yi)合理(li)的(de)方式使企業(ye)員(yuan)工適應市場(chang)化(hua)競爭(zheng)。

　　二是加強工程質(zhi)量(liang)管理。明確崗位責任制(zhi)(zhi)度，構建完善的質(zhi)量(liang)管控體(ti)系，加強內部(bu)培(pei)訓工作，從(cong)制(zhi)(zhi)度、人事、技術(shu)等(deng)方面提升工程質(zhi)量(liang)，杜絕發生(sheng)質(zhi)量(liang)風險。

　　三是做好品牌(pai)建(jian)設工作。建(jian)設企業專屬品牌(pai)，增強全員品牌(pai)意識(shi)；緊抓市(shi)場變(bian)化，緊跟市(shi)場需(xu)求，形象系統地塑造和優化企業品牌(pai)。