近日，國務院辦公廳印發《關于加快(kuai)發展保(bao)障性租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的意(yi)見》（以下簡稱《意(yi)見》），明確保(bao)障性租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)基礎制(zhi)度和支持政(zheng)策，提(ti)出要(yao)(yao)由(you)政(zheng)府給予(yu)土(tu)地、財稅(shui)(shui)、金(jin)(jin)融(rong)等政(zheng)策支持，要(yao)(yao)充(chong)分(fen)發揮市場機制(zhi)作(zuo)用(yong)，引導多(duo)主體投資、多(duo)渠道供給。財稅(shui)(shui)、金(jin)(jin)融(rong)政(zheng)策事(shi)關為發展保(bao)障性租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)解決“錢從哪里來”的問題，《意(yi)見》為此明確了一系(xi)列“真金(jin)(jin)白銀”的支持保(bao)障舉(ju)措。

　　財稅政策有力支撐

　　“住(zhu)(zhu)房(fang)問(wen)(wen)題(ti)是(shi)關乎民生福祉的大(da)事，必須加(jia)大(da)城(cheng)市(shi)困難(nan)群眾住(zhu)(zhu)房(fang)保(bao)(bao)障工作力(li)度。”北(bei)京(jing)國(guo)家會(hui)計學院財稅政(zheng)策與(yu)應用(yong)研究(jiu)所所長李旭(xu)紅表(biao)示，《意見》在土(tu)地、財稅、金(jin)融等(deng)政(zheng)策方面給(gei)予保(bao)(bao)障性(xing)租賃(lin)(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)大(da)力(li)支持，助力(li)改善我國(guo)住(zhu)(zhu)房(fang)租賃(lin)(lin)(lin)市(shi)場供需結構，推(tui)動(dong)保(bao)(bao)障性(xing)租賃(lin)(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)行業健康發展(zhan)，解決城(cheng)市(shi)住(zhu)(zhu)房(fang)問(wen)(wen)題(ti)，尤其是(shi)新市(shi)民、青(qing)年人等(deng)群體的住(zhu)(zhu)房(fang)困難(nan)問(wen)(wen)題(ti)。

　　在財稅支持政策上，《意見》明確，給(gei)予(yu)中(zhong)央(yang)補助(zhu)資金(jin)支持，中(zhong)央(yang)通(tong)過現有經費渠道，對符合規定的保障性(xing)租賃住房(fang)建設任務予(yu)以(yi)補助(zhu)。

　　“在各地(di)(di)財(cai)力(li)(li)(li)不(bu)均、任(ren)務目(mu)標不(bu)同的(de)情況下，中(zhong)央(yang)提出的(de)發展保障性租賃住(zhu)房(fang)(fang)目(mu)標，有對(dui)應(ying)的(de)中(zhong)央(yang)財(cai)力(li)(li)(li)來(lai)支撐。相對(dui)而言，大城市保障性租賃住(zhu)房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)更大，同時當地(di)(di)財(cai)力(li)(li)(li)也(ye)相對(dui)穩健(jian)，地(di)(di)方和(he)中(zhong)央(yang)基本會共(gong)同負擔。中(zhong)小城市的(de)數量需(xu)求(qiu)小一些，但(dan)中(zhong)央(yang)支持占整(zheng)體財(cai)力(li)(li)(li)投入比重(zhong)會更大。”中(zhong)國(guo)社科(ke)院財(cai)經(jing)戰略研究(jiu)院財(cai)政研究(jiu)室(shi)主任(ren)何代欣說。

　　何代欣認為，除了保障供(gong)給側的建設資金，在運(yun)行到需求端時(shi)，稅(shui)(shui)費減免是決定保障性租賃(lin)住(zhu)房吸引力的關(guan)鍵(jian)“一公里(li)”，“因為涉及非居住(zhu)類房屋和土地使用，所(suo)以對相(xiang)關(guan)的增值稅(shui)(shui)和房產稅(shui)(shui)，需要(yao)新的優惠政策”。

　　對此(ci)，《意見》規定，降低稅費(fei)負擔，綜合利用(yong)稅費(fei)手段(duan)，加大對發展保障(zhang)性租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)的支(zhi)持力度。利用(yong)非(fei)居(ju)(ju)住(zhu)存(cun)量土(tu)地和非(fei)居(ju)(ju)住(zhu)存(cun)量房(fang)屋建設保障(zhang)性租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)，取(qu)得(de)保障(zhang)性租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)項目認定書后，比照(zhao)適用(yong)住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)增(zeng)值稅、房(fang)產(chan)稅等(deng)稅收(shou)優惠(hui)政策。

　　6月18日(ri)，國(guo)務(wu)(wu)院常務(wu)(wu)會議已明(ming)確，從10月1日(ri)起，住房(fang)(fang)租賃(lin)(lin)企(qi)業(ye)向(xiang)個人出(chu)租住房(fang)(fang)適用簡易計(ji)稅(shui)(shui)方法(fa)，按(an)(an)照5％征收(shou)率減(jian)按(an)(an)1.5％繳納增值稅(shui)(shui)；對企(qi)事業(ye)單位等向(xiang)個人、專(zhuan)業(ye)化規模化住房(fang)(fang)租賃(lin)(lin)企(qi)業(ye)出(chu)租住房(fang)(fang)，減(jian)按(an)(an)4％稅(shui)(shui)率征收(shou)房(fang)(fang)產稅(shui)(shui)。

　　“這意(yi)味著，住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)租(zu)賃企業向個人出租(zu)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)將(jiang)享受與個體工商戶出租(zu)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)同樣的稅收優惠，體現了在稅收政策上對住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)租(zu)賃行業的大力支持。”李(li)旭(xu)紅認為，稅負成本(ben)下降將(jiang)有利于充(chong)分調動市場(chang)主(zhu)體參(can)與保(bao)障性租(zu)賃住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)建設的積極性，從(cong)而增加保(bao)障性住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)供(gong)給，盤(pan)活存量住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)，改善住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)供(gong)應(ying)結構，緩解住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)租(zu)賃市場(chang)的供(gong)需矛(mao)盾和錯配問題。

　　《意見》還明確，對(dui)保(bao)障性(xing)租(zu)賃住房項目免收城市基礎設施配套費(fei)。“這對(dui)一些閑置(zhi)土地、房屋轉(zhuan)換為保(bao)障性(xing)租(zu)賃住房提供了經(jing)濟激勵政策。”何(he)代欣說。

　　長期貸款持續“輸血”

　　對于保障(zhang)性租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)(fang)的(de)自持(chi)(chi)主體來說(shuo)(shuo)，《意見》明確提(ti)出，支持(chi)(chi)銀行(xing)業(ye)金(jin)融機構以市場化(hua)方式向其(qi)提(ti)供長期(qi)貸(dai)款。對于住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)(lin)企業(ye)來說(shuo)(shuo)，《意見》則要(yao)求，金(jin)融機構應按照依法合規、風險(xian)可(ke)控、商業(ye)可(ke)持(chi)(chi)續(xu)原則，向改建、改造(zao)存量(liang)房(fang)(fang)屋形成非(fei)自有產(chan)權(quan)保障(zhang)性租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)(fang)的(de)住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)賃(lin)(lin)企業(ye)提(ti)供貸(dai)款。

　　對此(ci)，目(mu)前我(wo)國(guo)銀(yin)行(xing)業(ye)金融機構相關領域已有所探索。例如，中(zhong)國(guo)工商銀(yin)行(xing)此(ci)前已開辦(ban)“公(gong)共租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)”貸款產品，截至目(mu)前累計發(fa)放(fang)公(gong)租(zu)(zu)房(fang)建(jian)設(she)貸款150多(duo)億(yi)元。此(ci)外，該行(xing)還已推出(chu)“商業(ye)性租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)”專項金融產品，重點支持(chi)住(zhu)(zhu)房(fang)租(zu)(zu)賃(lin)市場需(xu)求(qiu)較為旺盛城市的新建(jian)租(zu)(zu)賃(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)項目(mu)。

　　“《意(yi)見》將(jiang)進(jin)一(yi)步激活各(ge)類(lei)市場主體參與租(zu)賃(lin)住房(fang)建設(she)運營的積極性(xing)，促進(jin)專業(ye)(ye)住房(fang)租(zu)賃(lin)企業(ye)(ye)更加(jia)規范化(hua)、規模化(hua)發(fa)展。”中國工商(shang)銀(yin)行信(xin)貸與投(tou)資(zi)管理部相關負責(ze)(ze)人(ren)說，接下來(lai)工行將(jiang)加(jia)快創新，積極支持保障性(xing)租(zu)賃(lin)住房(fang)建設(she)運營的各(ge)類(lei)融(rong)資(zi)需求(qiu)，進(jin)一(yi)步完善租(zu)賃(lin)住房(fang)貸款(kuan)的產品(pin)(pin)體系，提供全產品(pin)(pin)的綜合化(hua)金融(rong)服務。“比如，工銀(yin)瑞信(xin)投(tou)資(zi)已于2019年成功(gong)發(fa)行全國首單省級人(ren)才公寓類(lei)REITs產品(pin)(pin)，即不動產投(tou)資(zi)信(xin)托基金，為金融(rong)支持租(zu)賃(lin)住房(fang)建設(she)進(jin)行了創新和探索(suo)。”上(shang)述負責(ze)(ze)人(ren)說。

　　“除了商業性(xing)(xing)(xing)金融，加大(da)對(dui)保(bao)(bao)障(zhang)性(xing)(xing)(xing)租賃(lin)(lin)住房建設運營的信(xin)貸支(zhi)持(chi)還要充分發(fa)揮(hui)政策性(xing)(xing)(xing)金融的優(you)勢。”招聯金融首席研(yan)(yan)究員、復旦大(da)學金融研(yan)(yan)究院兼職研(yan)(yan)究員董希淼說。一方(fang)(fang)面，商業銀(yin)行(xing)(xing)應堅持(chi)商業可(ke)持(chi)續原則，針對(dui)保(bao)(bao)障(zhang)性(xing)(xing)(xing)租賃(lin)(lin)住房自持(chi)主(zhu)體(ti)、住房租賃(lin)(lin)企(qi)業開發(fa)中(zhong)長(chang)(chang)期(qi)貸款產品，支(zhi)持(chi)保(bao)(bao)障(zhang)性(xing)(xing)(xing)租賃(lin)(lin)住房開發(fa)建設和(he)存量住房改造；同時，可(ke)在項目運營、后(hou)期(qi)推出等(deng)流程中(zhong)，為(wei)相關(guan)主(zhu)體(ti)等(deng)提供(gong)(gong)租金收付、資金融通、財(cai)富管理等(deng)一體(ti)化金融服務(wu)。另一方(fang)(fang)面，開發(fa)性(xing)(xing)(xing)、政策性(xing)(xing)(xing)銀(yin)行(xing)(xing)應針對(dui)相關(guan)主(zhu)體(ti)的信(xin)貸需求(qiu)，以(yi)優(you)惠利率為(wei)保(bao)(bao)障(zhang)性(xing)(xing)(xing)租賃(lin)(lin)住房開發(fa)建設提供(gong)(gong)長(chang)(chang)期(qi)貸款。

　　值得注(zhu)意的是，在目前房(fang)地產貸(dai)款(kuan)(kuan)集(ji)中度管(guan)理制(zhi)度中，住(zhu)房(fang)租賃有(you)關貸(dai)款(kuan)(kuan)暫不納入房(fang)地產貸(dai)款(kuan)(kuan)占(zhan)比計算。董希淼(miao)認為，這有(you)助(zhu)于在堅持“房(fang)住(zhu)不炒”的同時(shi)，做到“有(you)保有(you)壓”，推(tui)動(dong)住(zhu)房(fang)租賃市場進(jin)一步發展。

　　“下一步，應(ying)將這一政策紅利落到實處，并在信貸(dai)(dai)額度、利率等(deng)方面采取進一步的差別化措施，鼓勵金(jin)融機構創新產(chan)品和服務，加大對(dui)(dui)保障房開發(fa)與(yu)運(yun)營的支持。”董希(xi)淼說(shuo)，但同時應(ying)強(qiang)化對(dui)(dui)資金(jin)用(yong)途、流向的監控，防范房產(chan)中介機構、運(yun)營機構違規利用(yong)住房租賃信貸(dai)(dai)產(chan)品牟利。

　　光大(da)銀行金融市場部分析師周茂華也認為：“確保(bao)保(bao)障房建設運(yun)營資(zi)金‘專款專用’‘用在刀刃上’需要一系列配套措施(shi)保(bao)障，包括加大(da)相關主(zhu)體的失(shi)信(xin)與違規成本(ben)，加強信(xin)貸(dai)資(zi)金貸(dai)前、貸(dai)中和貸(dai)后(hou)管(guan)理，建立專項資(zi)金賬戶，加強信(xin)息披露(lu)與審計監督等。”

　　債券險資共同發力

　　為保(bao)障(zhang)性租賃住(zhu)房拓寬(kuan)長期資(zi)金來源(yuan)，支持銀(yin)行和企(qi)業等通過(guo)發債融(rong)(rong)資(zi)也是此(ci)次《意(yi)見(jian)(jian)》的亮點之一。《意(yi)見(jian)(jian)》明確(que)，支持銀(yin)行業金融(rong)(rong)機構發行金融(rong)(rong)債券，募集(ji)資(zi)金用于保(bao)障(zhang)性租賃住(zhu)房貸款投放(fang)。

　　對此(ci)，周茂華表示，支持(chi)銀行業金融機構(gou)發(fa)行金融債券用于發(fa)放保障(zhang)性租賃住(zhu)房(fang)貸款，有助于緩解保障(zhang)房(fang)建設資金壓力(li)，拓寬(kuan)中長期資金來源。

　　目前，信(xin)貸(dai)資(zi)(zi)金在各類(lei)融資(zi)(zi)渠道中仍(reng)然占據“大頭”，對(dui)銀(yin)行(xing)來(lai)說(shuo)，支持(chi)保障房(fang)(fang)建設，同樣需(xu)要“有(you)錢可貸(dai)”，而支持(chi)銀(yin)行(xing)發行(xing)金融債(zhai)有(you)助(zhu)于緩(huan)解銀(yin)行(xing)可貸(dai)資(zi)(zi)金不足(zu)的(de)(de)矛盾。周茂華認為，一方(fang)面，發行(xing)金融債(zhai)資(zi)(zi)金規模較(jiao)大、期限相(xiang)對(dui)靈活(huo)、負(fu)債(zhai)來(lai)源穩定，有(you)助(zhu)于優化銀(yin)行(xing)負(fu)債(zhai)結構；另一方(fang)面，銀(yin)行(xing)通過發行(xing)金融債(zhai)可以較(jiao)好(hao)匹配期限相(xiang)對(dui)長的(de)(de)租(zu)賃住房(fang)(fang)建設資(zi)(zi)金需(xu)求，使得銀(yin)行(xing)的(de)(de)資(zi)(zi)產結構更加多(duo)元。

　　同時，《意見》還明確，支持企業(ye)發行企業(ye)債、公司債、非金融(rong)企業(ye)債務融(rong)資(zi)工(gong)具等公司信用類(lei)債券，用于(yu)保(bao)障房建設(she)運營。

　　周茂華表示，支持滿足條件的相關企(qi)業發債，既拓寬其融(rong)(rong)資渠(qu)道(dao)，又(you)提升融(rong)(rong)資效率，還能夠在一(yi)定程度上(shang)降低企(qi)業融(rong)(rong)資成本，促進保障(zhang)性租(zu)賃住房建設運營企(qi)業加快發展。

　　此(ci)次《意見(jian)》還提出支持商(shang)業保險資(zi)(zi)金按(an)照市場化(hua)原則參(can)與保障(zhang)(zhang)房建設，也為保障(zhang)(zhang)房建設企(qi)業開拓了(le)長期、穩定的資(zi)(zi)金來(lai)源。

　　“加快發(fa)展保障(zhang)房(fang)，是供給側結構性改革(ge)的重要(yao)內容之一。還應梳理現有(you)各類支持租賃住房(fang)政策，做好政策銜接，強化部門協作(zuo)。通過‘補人(ren)頭(tou)’和‘補磚頭(tou)’并舉(ju)，彌補市場缺位(wei)，兜底(di)城市住房(fang)保障(zhang)問題(ti)。”何代欣說。(經(jing)濟日報(bao)-中國經(jing)濟網記(ji)者 曾金華 陳果(guo)靜 郭子(zi)源）