過去的100年間(jian)，中國的城鎮(zhen)化不斷推進，人口從鄉村(cun)向城市集(ji)聚，安(an)居一直都是一個重要問題(ti)。

　　近日，國(guo)務(wu)院辦公廳印發《關于加(jia)快(kuai)發展(zhan)保障(zhang)性(xing)(xing)租賃住房的意(yi)見》，從土地支持、優(you)化行政審(shen)批、資金支持、減稅降(jiang)費(fei)和金融支持五個方面入(ru)手，明(ming)確保障(zhang)性(xing)(xing)租賃住房基礎制度和支持政策。

　　7月(yue)7日(ri)，國(guo)新辦舉行政策吹風會(hui)，介紹加快(kuai)發展保障性租賃住房(fang)有(you)關情況。住建部(bu)副部(bu)長倪虹(hong)表示，人(ren)(ren)才(cai)(cai)(cai)是(shi)一個(ge)城(cheng)市的核心(xin)競(jing)爭力，一個(ge)城(cheng)市，青年(nian)人(ren)(ren)有(you)希望，城(cheng)市才(cai)(cai)(cai)有(you)未(wei)來(lai)，青年(nian)人(ren)(ren)有(you)希望，國(guo)家才(cai)(cai)(cai)有(you)未(wei)來(lai)。所(suo)以，解決青年(nian)人(ren)(ren)、新市民的住房(fang)問(wen)題是(shi)各級政府的職(zhi)責所(suo)在(zai)，也是(shi)提高競(jing)爭力實現可持續發展的必(bi)然要求，政府應該(gai)有(you)內生(sheng)動力去做(zuo)這(zhe)個(ge)事(shi)。

　　住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)的問(wen)題再(zai)度(du)受到廣泛關注(zhu)。其(qi)中(zhong)，尤其(qi)是一線城市(shi)，吸引了大量年輕(qing)人，但房(fang)價和房(fang)租(zu)(zu)(zu)價格(ge)較高，解決住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)問(wen)題、確保新(xin)市(shi)民(min)的安居(ju)顯得更為緊迫。

　　諸葛找房數據研究中心最新發布的(de)報告顯示(shi)，6月，北(bei)上廣深的(de)住(zhu)房租金均價(jia)分別達到了91.78、99.32、60.58、90.55元/平方米(mi)·月，且(qie)整(zheng)體漲幅(fu)領先于其他(ta)類別城市。

　　報告指出(chu)，一(yi)線城市(shi)作為大(da)多數年輕人就業(ye)(ye)的(de)最佳選擇(ze)，適(shi)逢畢業(ye)(ye)季(ji)人員流入(ru)量大(da)，帶動租(zu)賃市(shi)場活躍(yue)度顯著(zhu)(zhu)提升，租(zu)金隨(sui)之上漲。預計隨(sui)著(zhu)(zhu)畢業(ye)(ye)生陸續離校求(qiu)職以及大(da)量外省市(shi)畢業(ye)(ye)生的(de)涌入(ru)，旺季(ji)效應延續，一(yi)線城市(shi)租(zu)金水平仍將(jiang)有一(yi)定的(de)上漲空間。

　　對于(yu)一些剛畢業(ye)的(de)應屆(jie)大學生而言，高昂的(de)租金支出成為難以承受之(zhi)重(zhong)。

　　21世(shi)紀經濟報道(dao)記者梳(shu)理了北上廣深四大(da)一(yi)(yi)線城市(shi)的“十四五”規(gui)劃綱要(yao)，均花了一(yi)(yi)定的篇幅(fu)專門部署未來5年的住房租賃工作(zuo)，而(er)相比之下，在此前各(ge)地(di)的“十三五”規(gui)劃中(zhong)，住房租賃問題大(da)多(duo)僅一(yi)(yi)筆帶過。

　　增加供應，促進職住平衡

　　無論(lun)是(shi)提供(gong)居住保障(zhang)，還是(shi)穩租(zu)金，增加租(zu)賃住房供(gong)應都是(shi)最直接、有(you)效的措施。

　　北(bei)京(jing)“十四五”規劃綱(gang)要提出，針(zhen)對(dui)中(zhong)低收(shou)入家(jia)庭自住需求，大力籌(chou)集建設各類租賃型住房(fang)，提高公共租賃住房(fang)備案家(jia)庭保障率，新增供(gong)(gong)應(ying)套(tao)數占比不(bu)低于40%。新增集體土地(di)租賃住房(fang)等政策性租賃住房(fang)供(gong)(gong)地(di)占比不(bu)低于供(gong)(gong)應(ying)總量的15%。

　　上海提出了更具體的(de)數量目(mu)標(biao)，實施(shi)人(ren)(ren)才(cai)安居工(gong)程，拓(tuo)寬人(ren)(ren)才(cai)安居租(zu)賃(lin)房(fang)源籌集(ji)渠道，到(dao)2025年全市(shi)用于人(ren)(ren)才(cai)安居的(de)租(zu)賃(lin)房(fang)源規模(mo)達到(dao)20萬套。

　　上海還(huan)單獨提出，加大對(dui)城(cheng)市運行基礎服務人(ren)員宿(su)舍(she)型租(zu)賃住(zhu)房(fang)的供應力(li)度(du)，到2025年形(xing)成租(zu)賃住(zhu)房(fang)供應40萬(wan)套（包括間、宿(su)舍(she)床位(wei)）以上。

　　廣(guang)州在(zai)“十四五”規劃(hua)綱(gang)要中并未明確提及數(shu)量目(mu)標(biao)，但明確表(biao)示(shi)加(jia)大保障性(xing)租賃(lin)住(zhu)房供給，單列租賃(lin)住(zhu)房用(yong)地計劃(hua)。根(gen)據廣(guang)州披露的“十三五”期間的情況，累計籌集保障性(xing)安居工程（含租賃(lin)補貼）共(gong)8.89萬套，超(chao)過(guo)了5.75萬套的目(mu)標(biao)值(zhi)。

　　深圳(zhen)(zhen)也未提(ti)及(ji)未來(lai)5年(nian)(nian)的租(zu)賃住房(fang)(fang)數量目標，但7月(yue)7日，深圳(zhen)(zhen)住建局(ju)發布《住房(fang)(fang)發展2021年(nian)(nian)度實施計(ji)(ji)劃(hua)》，今年(nian)(nian)計(ji)(ji)劃(hua)供應租(zu)賃住房(fang)(fang)用地37公頃(qing)，占全年(nian)(nian)計(ji)(ji)劃(hua)供應居(ju)住用地363.3公頃(qing)的約1/10，計(ji)(ji)劃(hua)建設(she)籌集(ji)租(zu)賃住房(fang)(fang)10萬套（間）。在(zai)深圳(zhen)(zhen)本(ben)地的地產(chan)研究人士(shi)看來(lai)，這是一個頗具挑戰(zhan)性的目標。

　　而除(chu)了增加供應總量之外，租(zu)賃(lin)住房的地段也同樣重(zhong)要。

　　深圳(zhen)一(yi)位中(zhong)心城(cheng)區的(de)(de)房(fang)地產中(zhong)介(jie)向21世紀經(jing)濟報(bao)道記(ji)者介(jie)紹，在房(fang)租上漲的(de)(de)情況下，有的(de)(de)租客為了控制租金成(cheng)本，會選擇從(cong)較(jiao)(jiao)中(zhong)心的(de)(de)地段(duan)換租到相對偏(pian)遠、租金較(jiao)(jiao)低(di)的(de)(de)區域。

　　但(dan)這(zhe)往往帶來通勤距離、時間的增(zeng)加(jia)，也不符合城市的低碳(tan)發(fa)展(zhan)原則。

　　在“十四五”規劃綱要(yao)中，北京和(he)上(shang)海都強調了職住平(ping)衡(heng)。其中，上(shang)海提出，鼓勵(li)中心城老舊商務樓宇(yu)改造為(wei)租賃住房，為(wei)周邊就業(ye)人口提供居住配套(tao)。

　　北(bei)京作了更為具體的部署，包括在重點功(gong)能區、產業園區周邊配建(jian)(jian)租賃住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)，提高本地就業率(lv)，推(tui)動實現職住(zhu)(zhu)平衡；“十四五”時期，中心城區居住(zhu)(zhu)用地優先用于建(jian)(jian)設租賃住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)和中小套型(xing)共有(you)產權住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)，中心城區適(shi)度增(zeng)加租賃型(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)供給等。

　　此(ci)外，為了(le)提升通勤便(bian)利性，北京還提出，統(tong)籌軌道交通建設與(yu)居(ju)住(zhu)用地供(gong)應，增加大站(zhan)快線(xian)(xian)、市郊通勤鐵路沿線(xian)(xian)居(ju)住(zhu)用地供(gong)給。

　　多主體、多渠道保障

　　一般而言，個人房東提供的租賃房源數量(liang)在(zai)一定(ding)(ding)的時期內基本會維持在(zai)較為(wei)穩定(ding)(ding)的水(shui)平(ping)，如果要大量(liang)增(zeng)加(jia)供應，需(xu)要采取哪些舉措？

　　廣(guang)東省住(zhu)房政策(ce)研究中心(xin)首席(xi)研究員李宇(yu)嘉向記者表示(shi)，考慮到2017年到2019年一些大(da)(da)城(cheng)市集中出讓了租賃地(di)塊，以(yi)及配建租賃住(zhu)房，接下來(lai)將形成大(da)(da)規模供應，并且人(ren)口凈流(liu)入的大(da)(da)城(cheng)市將單列租賃住(zhu)房用地(di)計劃，未來(lai)供應還將繼續增(zeng)加。

　　然而，由于開發商的高(gao)杠桿、快周(zhou)轉模式，很多房(fang)地產(chan)企業并不愿意發展長周(zhou)期的租(zu)賃住房(fang)。

　　一(yi)位開發商(shang)人(ren)士向記者表示，機構房(fang)東不同于個人(ren)房(fang)東，基(ji)本上很難(nan)避稅，加(jia)上大城市的租金回(hui)報率不高(gao)，難(nan)以覆蓋融資成本，所以從(cong)財務(wu)的角(jiao)度考慮(lv)，很難(nan)有自持租賃住房(fang)的積(ji)極性。

　　此次(ci)《關于加(jia)快(kuai)發展保障性租(zu)賃住(zhu)房的意見》提出(chu)了一系列(lie)保障、優惠措施，包括(kuo)利用存量(liang)土(tu)地以(yi)降低土(tu)地成本，給予(yu)稅收優惠，支持銀行業金(jin)融機構(gou)以(yi)市場化方(fang)式向保障性租(zu)賃住(zhu)房自(zi)持主體提供長期貸(dai)款等。

　　北上(shang)廣深在(zai)各自的“十四五”規(gui)劃綱要中，也(ye)提及了多主體(ti)、多渠(qu)道(dao)來籌措建(jian)設(she)租賃住房(fang)的措施，具(ju)體(ti)包括：探(tan)索利用集體(ti)建(jian)設(she)用地(di)和國(guo)企(qi)、高校(xiao)、科研機構等(deng)企(qi)事(shi)業單位(wei)自有閑置(zhi)土地(di)等(deng)建(jian)設(she)租賃住房(fang)；鼓勵產業園區(qu)、大型企(qi)事(shi)業單位(wei)新(xin)建(jian)人才公(gong)寓(yu)；鼓勵存量低效商(shang)業、辦公(gong)、廠房(fang)等(deng)建(jian)筑改(gai)造為(wei)租賃型職工集體(ti)宿舍(she)或公(gong)寓(yu)等(deng)。

　　李宇嘉指出，盤活低成本的存(cun)量空(kong)間，將成為租(zu)賃(lin)住房的主要供應方(fang)式，這(zhe)樣可以從源頭控制房源成本，實(shi)現低租(zu)金。

　　此外，深圳還專門提出，鼓(gu)勵城中(zhong)村(cun)規模化租賃，持(chi)續改善城中(zhong)村(cun)居(ju)住(zhu)環境和配套服務，持(chi)續發揮(hui)城中(zhong)村(cun)作(zuo)為低成本居(ju)住(zhu)空間和職住(zhu)平(ping)衡穩壓(ya)器作(zuo)用。

　　“十三五”期間，曾有開發商(shang)、租賃機構將深圳一些城中村住房改造(zao)為(wei)長(chang)租公寓，雖然環境大為(wei)改善，但也因(yin)為(wei)推高片區租金(jin)而引(yin)起詬(gou)病。

　　在保(bao)(bao)留(liu)低(di)成本居住(zhu)空間與提升居住(zhu)品(pin)質(zhi)之(zhi)間，如何(he)取得平衡？美聯物業全國研究中心總監何(he)倩茹向(xiang)21世紀經(jing)濟報(bao)道記者(zhe)表示，如果希望保(bao)(bao)留(liu)城中村(cun)的低(di)租金，則不宜追求過度改(gai)造，可以由(you)政府主導，重點改(gai)善消防安全、衛生環境等即可。

　　當前，城(cheng)市(shi)競(jing)爭很大程度是人(ren)(ren)才的競(jing)爭，甚至(zhi)是人(ren)(ren)口的競(jing)爭，而對于(yu)房價高企的大城(cheng)市(shi)而言，要(yao)想吸引和留(liu)住(zhu)人(ren)(ren)口、人(ren)(ren)才，有必(bi)要(yao)給(gei)他們(men)提供安(an)居(ju)保障。