政策調控下，住宅市場利潤縮減，倒逼房企尋找新的業務增長點。發展商業地產有利于獲取土地，提升資產價值，獲取穩定現金流，拓寬融資渠道，成為企業選擇的業務增長突破口之一。在此背景下，輕資產模式成為未來商業地產的重要轉型方向。有機構預計，以商業地產作為優質底層資產的公募REITs項目有望在境內推出，境外發行也將更為普遍。

　　布局核心城市群商業地產

　　從拿地價格來看，據(ju)中指研(yan)究院數據(ju)，2021年(nian)1至6月(yue)，全(quan)國(guo)300城商辦用(yong)地成交樓面均價為(wei)2516元(yuan)/平方米，同比上漲9.0%，平均溢價率(lv)為(wei)6.9%，較2020年(nian)同期小幅增(zeng)加0.67個百分(fen)點。

　　從城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)布(bu)局來看，企業重(zhong)點布(bu)局城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群的(de)核心一二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，并密切(qie)關注城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群內(nei)消費能力(li)不斷提(ti)升(sheng)的(de)三(san)四線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)。中指(zhi)研究院數據顯示，2021年1-6月，二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)商辦(ban)用地成(cheng)交(jiao)建面占(zhan)比(bi)為(wei)46%，三(san)四線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)占(zhan)比(bi)為(wei)50%，主要(yao)集中在重(zhong)點城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群的(de)核心二(er)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)與(yu)(yu)重(zhong)點都市(shi)(shi)圈外(wai)圍的(de)三(san)四線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，例如位(wei)于長(chang)三(san)角(jiao)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群的(de)杭州(zhou)成(cheng)交(jiao)規模最高，為(wei)593.76萬(wan)平(ping)方米，占(zhan)300城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)總量的(de)6.9%；長(chang)三(san)角(jiao)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群的(de)湖州(zhou)、嘉興等三(san)四線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)成(cheng)交(jiao)規模同(tong)樣較高，分別占(zhan)比(bi)3.2%與(yu)(yu)2.3%。

　　從購物中(zhong)心(xin)布局來看，龍湖集團(tuan)等(deng)(deng)繼(ji)續深耕一二(er)線(xian)核(he)心(xin)城(cheng)市(shi)，新(xin)城(cheng)控股(gu)(gu)等(deng)(deng)則較(jiao)(jiao)為關注三(san)四線(xian)城(cheng)市(shi)發展機會。2020年，龍湖集團(tuan)新(xin)開(kai)業10家購物中(zhong)心(xin)，坐落于南(nan)京、成都、蘇州(zhou)(zhou)、西安、濟(ji)南(nan)、重慶6個(ge)一二(er)線(xian)核(he)心(xin)城(cheng)市(shi)；公司在建擬建的購物中(zhong)心(xin)項目還有13個(ge)，也都位于我國一二(er)線(xian)核(he)心(xin)城(cheng)市(shi)。新(xin)城(cheng)控股(gu)(gu)于2020年新(xin)開(kai)業33個(ge)吾(wu)悅廣場(chang)。其(qi)中(zhong)，22個(ge)位于三(san)四線(xian)城(cheng)市(shi)，包括泰州(zhou)(zhou)、嘉興、湖州(zhou)(zhou)等(deng)(deng)長三(san)角城(cheng)市(shi)以及徐(xu)州(zhou)(zhou)、淮安等(deng)(deng)發展較(jiao)(jiao)好的城(cheng)市(shi)。

　　從寫(xie)字(zi)樓(lou)布局(ju)來看，一二線(xian)核心城市(shi)(shi)是龍頭房(fang)企(qi)布局(ju)的(de)主要(yao)(yao)選(xuan)擇(ze)。中國(guo)奧(ao)園在(zai)境(jing)內發展的(de)在(zai)建及(ji)擬建寫(xie)字(zi)樓(lou)項(xiang)目主要(yao)(yao)集中在(zai)粵港澳大(da)灣(wan)區及(ji)一二線(xian)城市(shi)(shi)；在(zai)營項(xiang)目主要(yao)(yao)分布在(zai)北京、廣(guang)州等(deng)一線(xian)城市(shi)(shi)，以(yi)及(ji)重慶、成都、合(he)(he)肥等(deng)優質二線(xian)城市(shi)(shi)。未來1-3年，合(he)(he)景泰富將陸續開業(ye)9個(ge)寫(xie)字(zi)樓(lou)，聚焦核心一二線(xian)城市(shi)(shi)，持續深耕廣(guang)州寫(xie)字(zi)樓(lou)市(shi)(shi)場。

　　東方證券研報認為(wei)(wei)，商(shang)(shang)業(ye)地(di)產目(mu)(mu)前存在(zai)三種主流商(shang)(shang)業(ye)模式。第(di)(di)一種是(shi)(shi)服務于住(zhu)(zhu)(zhu)宅銷售(shou)(shou)的(de)(de)“以售(shou)(shou)養(yang)租”模式。開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)獲取商(shang)(shang)住(zhu)(zhu)(zhu)綜合用地(di)，前期通過銷售(shou)(shou)住(zhu)(zhu)(zhu)宅物(wu)業(ye)，快速回(hui)籠(long)現金，從而分擔較重(zhong)的(de)(de)商(shang)(shang)業(ye)資(zi)(zi)產投(tou)入，典型的(de)(de)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)如早期的(de)(de)萬達集團，以及(ji)當前的(de)(de)新城控股。第(di)(di)二種是(shi)(shi)以長(chang)期持有為(wei)(wei)目(mu)(mu)標的(de)(de)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)建(jian)(jian)(jian)設。企業(ye)從拿地(di)，開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)建(jian)(jian)(jian)設，至后期運營全程參(can)與。第(di)(di)三種是(shi)(shi)以資(zi)(zi)產退(tui)出(chu)(chu)為(wei)(wei)目(mu)(mu)標的(de)(de)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)建(jian)(jian)(jian)設/收(shou)(shou)購改造。企業(ye)直接拿地(di)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)建(jian)(jian)(jian)設，或者(zhe)收(shou)(shou)購現有資(zi)(zi)產進行改造，提升(sheng)運營收(shou)(shou)益后退(tui)出(chu)(chu)，獲得資(zi)(zi)產增(zeng)值收(shou)(shou)益。

　　輕資產化運營成重要轉型方向

　　隨著(zhu)存(cun)量市場競爭(zheng)日趨激烈，高效(xiao)率、高回報輕(qing)資(zi)(zi)產運營模式逐漸受到重視(shi)。商業地(di)(di)產企業的輕(qing)資(zi)(zi)產化實(shi)質是企業從賺取(qu)(qu)資(zi)(zi)產升值收(shou)益走向(xiang)賺取(qu)(qu)增(zeng)值服務收(shou)益。輕(qing)資(zi)(zi)產運營模式不(bu)以(yi)擁有(you)土地(di)(di)資(zi)(zi)產為核心(xin)，而(er)是重視(shi)運營管理服務帶來的收(shou)入增(zeng)長(chang)。

　　朗詩(shi)地產(chan)(chan)(chan)(chan)CEO黃征(zheng)之(zhi)前(qian)在(zai)接受中國證(zheng)券報記者采(cai)訪時(shi)表示，資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)輕(qing)型(xing)化是(shi)介于傳統的(de)(de)重資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)和輕(qing)資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)之(zhi)間的(de)(de)商(shang)業(ye)模式，是(shi)“小(xiao)股操盤(pan)”，屬于資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)輕(qing)型(xing)化。目前(qian)，朗詩(shi)地產(chan)(chan)(chan)(chan)所占(zhan)的(de)(de)股權比(bi)例一(yi)般在(zai)25%-30%之(zhi)間。作為區(qu)別于傳統重資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)房地產(chan)(chan)(chan)(chan)開發(fa)運營(ying)模式之(zhi)一(yi)，“小(xiao)股操盤(pan)”已在(zai)朗詩(shi)地產(chan)(chan)(chan)(chan)持續(xu)推行七年(nian)。與此同(tong)時(shi)，得(de)益于“資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)輕(qing)型(xing)化”經營(ying)戰略的(de)(de)全面實施，朗詩(shi)地產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)代建業(ye)務收入(ru)占(zhan)其中國地產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)務總收入(ru)的(de)(de)比(bi)重在(zai)不斷提升。

　　財報顯(xian)示，今年(nian)上半年(nian)，朗詩地產實現的代建業(ye)務營(ying)業(ye)收入約4.05億元，同比增長(chang)17.1%，毛利率(lv)保持在57%左右。截至6月末，由(you)朗詩地產提(ti)供代建服務的項(xiang)目(mu)共計50個，總可(ke)售面積達(da)277.6萬平方(fang)米，預計可(ke)售貨值達(da)595.4億元。

　　中指研(yan)究(jiu)院認為，輕(qing)資產模(mo)(mo)式已經(jing)成(cheng)為商業(ye)地產頭部(bu)企(qi)業(ye)儲(chu)備優質(zhi)項目(mu)、實現規模(mo)(mo)擴張(zhang)的(de)重要途徑。未來，輕(qing)資產運(yun)營(ying)(ying)將成(cheng)為行(xing)業(ye)趨(qu)勢，將會有更多的(de)開發商剝離商業(ye)運(yun)營(ying)(ying)服務業(ye)務板塊獨(du)立上市(shi)，在(zai)積極拓寬融資渠道、擴張(zhang)業(ye)務規模(mo)(mo)的(de)同時，接(jie)受市(shi)場的(de)監督，更快(kuai)獨(du)立成(cheng)長(chang)。商業(ye)地產正在(zai)成(cheng)為零售、辦公領(ling)域科技創新的(de)孵(fu)化載(zai)體，企(qi)業(ye)主動承接(jie)數字技術(shu)將極大提高運(yun)營(ying)(ying)效(xiao)率，帶來運(yun)營(ying)(ying)模(mo)(mo)式的(de)不(bu)斷革(ge)新。

　　發行REITs或更為普遍

　　值得(de)注意的(de)是，基(ji)礎設施公募REITs作(zuo)為(wei)一種多以底層(ceng)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)作(zuo)為(wei)基(ji)礎資產(chan)的(de)創新型融資手段，越來(lai)越受到商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)企業(ye)(ye)(ye)的(de)關注。據(ju)中指研究院數據(ju)，2021年1-6月(yue)，房地(di)產(chan)企業(ye)(ye)(ye)發行類(lei)(lei)(lei)REITs產(chan)品金(jin)額(e)共計70.36億元(yuan)，同比增長(chang)42%，商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)類(lei)(lei)(lei)REITS產(chan)品受到資本市場青(qing)睞。從底層(ceng)資產(chan)來(lai)看，零售物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)、公寓、辦公物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)依然(ran)是類(lei)(lei)(lei)REITs產(chan)品主力，三(san)者合計發行金(jin)額(e)為(wei)232.39億元(yuan)，占比為(wei)60.6%。

　　2021年7月2日，國家(jia)發(fa)展(zhan)改革委公(gong)布《關(guan)于進(jin)一步做好基(ji)礎設(she)施(shi)領域不動產投資信托基(ji)金(jin)（REITs）試點(dian)(dian)工作的通知》，基(ji)礎設(she)施(shi)公(gong)募REITs項目試點(dian)(dian)區域擴大至(zhi)全國，試點(dian)(dian)資產范圍(wei)擴大至(zhi)新增能(neng)源基(ji)礎設(she)施(shi)、保障性租賃住房、水利設(she)施(shi)、景區資產等，并將停車場納入市政基(ji)礎設(she)施(shi)范圍(wei)；但(dan)酒店、商場、寫字樓、公(gong)寓、住宅等房地產項目不屬于試點(dian)(dian)范圍(wei)。

　　盡管(guan)房企的購(gou)物(wu)(wu)中心等物(wu)(wu)業(ye)通過境(jing)內(nei)公募REITs上市(shi)尚存(cun)在一定困難，但(dan)一些內(nei)地物(wu)(wu)業(ye)成為新加坡和(he)香(xiang)港上市(shi)REITs的常見底(di)層資產。據戴(dai)德梁行(xing)數(shu)據，截至2020年(nian)末，24%的新加坡上市(shi)REITs和(he)55%的香(xiang)港上市(shi)REITs持有(you)中國內(nei)地物(wu)(wu)業(ye)，內(nei)地物(wu)(wu)業(ye)數(shu)量分別達到82處和(he)30處。

　　中達(da)證(zheng)券研報(bao)認為，房企(qi)使用投(tou)資物業(ye)設(she)立REITs并(bing)(bing)上市具有多重好處(chu)：第(di)一，相(xiang)應投(tou)資物業(ye)不再納入房企(qi)合并(bing)(bing)報(bao)表(biao)范圍；第(di)二，房企(qi)通過處(chu)置子公司回籠現(xian)金(jin)；第(di)三，處(chu)置子公司形成房企(qi)當期投(tou)資收益；第(di)四(si)，房企(qi)通常將持(chi)有相(xiang)應REITs部分份額(e)，計入長期股權(quan)投(tou)資。根據(ju)上述(shu)流程簡化推演，房企(qi)能夠通過將投(tou)資物業(ye)設(she)立REITs快速(su)回籠現(xian)金(jin)、結(jie)轉(zhuan)利潤，使三道紅線(xian)指標均有所優化。

　　中指研究院預(yu)計，未來，隨著我國資(zi)本市場體系的日益完善(shan)，以(yi)(yi)底(di)層商(shang)業(ye)資(zi)產(chan)的專(zhuan)業(ye)化運營和不依賴(lai)主體信用進行增級為(wei)核心的REITs產(chan)品(pin)將(jiang)(jiang)成為(wei)重(zhong)要趨勢，資(zi)產(chan)管(guan)理和金融(rong)創(chuang)新也將(jiang)(jiang)成為(wei)房企掘金商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的重(zhong)要能(neng)力。預(yu)計，在重(zhong)點城市群(qun)與都市圈核心城市以(yi)(yi)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)作為(wei)優質(zhi)底(di)層資(zi)產(chan)的公募REITs項目，在不久的將(jiang)(jiang)來有望推出。