2019年上半(ban)年房(fang)地產市場呈(cheng)現結構性回(hui)暖(nuan)勢頭。有跡象(xiang)顯示,2019年下(xia)半(ban)年房(fang)地產行(xing)業政策及融資環境(jing)將有較明顯改(gai)善(shan),區域市場將呈(cheng)現需求、供給、政策等(deng)各個層面的分化,銷(xiao)售及投資下(xia)行(xing)壓力加大。
分(fen)析人士認為(wei),房(fang)地(di)產市場的(de)結構性分(fen)化將進一步(bu)凸顯,有關的(de)政策微調(diao)成(cheng)為(wei)常態;美(mei)聯儲(chu)若降息(xi),將引(yin)發資(zi)金面(mian)進一步(bu)寬松的(de)市場聯想。目(mu)前(qian)房(fang)地(di)產板塊(kuai)估值處于低位,在行(xing)業集中(zhong)度持續提(ti)升的(de)背(bei)景下,龍頭(tou)房(fang)企銷售(shou)高增長將鎖定(ding)業績,其(qi)投(tou)資(zi)韌性猶在。
房地產市場結構性分化
國家統(tong)計局近日發布了2019年5月(yue)(yue)(yue)份70個大中城(cheng)市(shi)商(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)銷(xiao)售價(jia)格變動情況統(tong)計數據。數據顯示,一二線(xian)城(cheng)市(shi)新(xin)建商(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)和二手住(zhu)(zhu)宅(zhai)銷(xiao)售價(jia)格環比(bi)漲(zhang)(zhang)幅均與上(shang)月(yue)(yue)(yue)相(xiang)同(tong)或回(hui)落;三線(xian)城(cheng)市(shi)新(xin)建商(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)漲(zhang)(zhang)幅略升(sheng),二手住(zhu)(zhu)宅(zhai)漲(zhang)(zhang)幅與上(shang)月(yue)(yue)(yue)相(xiang)同(tong);另(ling)外,一二三線(xian)城(cheng)市(shi)新(xin)建商(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)和二手住(zhu)(zhu)宅(zhai)銷(xiao)售價(jia)格同(tong)比(bi)漲(zhang)(zhang)幅均與上(shang)月(yue)(yue)(yue)相(xiang)同(tong)或回(hui)落。
國家統計局城市(shi)司高級統計師劉建偉解讀稱,5月份,各地(di)繼續落實好一(yi)城一(yi)策、因城施策、城市(shi)政府主(zhu)體責任的長(chang)效調控機制,房地(di)產(chan)市(shi)場繼續保持穩定。
國家(jia)統(tong)計局數據還顯示,2019年1-5月份,全(quan)國住(zhu)宅(zhai)投(tou)資33780億元,增(zeng)長16.3%;住(zhu)宅(zhai)投(tou)資占房(fang)(fang)地產開發(fa)投(tou)資的比(bi)重為(wei)73.3%;商(shang)品房(fang)(fang)銷(xiao)售面積55518萬平方米,同比(bi)下(xia)降1.6%;房(fang)(fang)地產開發(fa)企(qi)業到位資金66689億元,同比(bi)增(zeng)長7.6%。5月份,房(fang)(fang)地產開發(fa)景氣(qi)指(zhi)數為(wei)100.85,比(bi)4月份回落0.07點。
銀(yin)河證券(quan)房(fang)地(di)產行(xing)業分(fen)析師潘(pan)瑋表示,5月份行(xing)業基本面景氣度回落。繼(ji)“金三銀(yin)四”的高增(zeng)速(su)之(zhi)后(hou),5月整(zheng)體銷售增(zeng)速(su)下滑,預(yu)計(ji)未來房(fang)地(di)產市場(chang)整(zheng)體態(tai)勢或(huo)將趨(qu)于(yu)平穩。預(yu)計(ji)后(hou)續(xu)一二(er)線(xian)與三四線(xian)城市將繼(ji)續(xu)分(fen)化,受政策預(yu)期(qi)邊際收緊的影(ying)響(xiang),一二(er)線(xian)市場(chang)中期(qi)將回歸平穩;三四線(xian)城市受前期(qi)需求透支影(ying)響(xiang),中期(qi)下行(xing)壓力仍在(zai)。
聚焦龍頭房企表現
今年以來,房(fang)地(di)(di)產板塊表(biao)現(xian)不溫不火。房(fang)地(di)(di)產(申萬)指數上漲18%,在(zai)申萬一級行業(ye)指數排名中游。粵泰(tai)股(gu)份、新城控股(gu)、大名城、光明地(di)(di)產、榮豐控股(gu)在(zai)板塊中漲幅居前。
近日,市場關于美聯儲(chu)將降息(xi)(xi)維持經(jing)濟(ji)增長(chang)的預期不斷升(sheng)溫(wen)。另外,年初以來已(yi)有數家海外央行宣布降息(xi)(xi),新一輪寬(kuan)松(song)周期呼之欲(yu)出(chu)。機構(gou)認為,隨著經(jing)濟(ji)放(fang)緩和全(quan)球貨幣政(zheng)策轉松(song),適當下調政(zheng)策利率(lv),配合(he)穩杠桿政(zheng)策可以更好地(di)穩定經(jing)濟(ji)和提高(gao)經(jing)濟(ji)質量(liang)。
摩(mo)根士丹利近(jin)日在報告中指出,如果中國經濟增長出現壓力,決策者可(ke)(ke)能會采取更寬松(song)的舉措,轉向更加(jia)支持房(fang)地產(chan)行(xing)業。地產(chan)股可(ke)(ke)能會隨基本面而波動,但仍將強于很多其他行(xing)業。
從估值(zhi)來看(kan),銀河證(zheng)券統計的(de)數(shu)據顯示,截至6月下旬,房(fang)地產(chan)行(xing)業(ye)市盈率(TTM)為10.3倍(bei),地產(chan)行(xing)業(ye)估值(zhi)相對全部A股(gu)折(zhe)(zhe)價(jia)30.66%,較(jiao)歷史均(jun)值(zhi)折(zhe)(zhe)價(jia)57.39%,處于(yu)歷史低位,未來仍有較(jiao)大的(de)估值(zhi)修復空(kong)間。私募機(ji)構少(shao)數(shu)派投資管(guan)理(li)有限公司(si)表示,市場對于(yu)房(fang)地產(chan)行(xing)業(ye)過于(yu)悲觀,而低估值(zhi)正(zheng)是(shi)提(ti)醒入場的(de)信號。
中銀國際認為,隨(sui)著(zhu)行(xing)業(ye)進入調整周期,龍(long)頭(tou)房企(qi)(qi)的市占率將(jiang)進一(yi)步提升(sheng)。東北證(zheng)券(quan)也(ye)表示,在今年行(xing)業(ye)整體下行(xing)周期下,頭(tou)部房企(qi)(qi)依(yi)然能保持(chi)較快的銷(xiao)售增速,建議關注經營效率改(gai)善、資金獲取能力(li)較強的房企(qi)(qi);而二(er)線房企(qi)(qi)中,推薦仍能在行(xing)業(ye)下行(xing)周期保持(chi)銷(xiao)售增長的標的。
民生證券強(qiang)調,房地(di)產板塊投資(zi)的主線邏(luo)輯有三方(fang)面:一(yi)是從(cong)政策博弈逐漸(jian)轉向業績為王;二(er)是從(cong)規(gui)模(mo)導(dao)(dao)向逐漸(jian)轉向利潤導(dao)(dao)向;三是行業集中度提升的邏(luo)輯仍將延續,但(dan)速度將明顯降(jiang)低(di);近期地(di)產融(rong)資(zi)收(shou)緊(jin)但(dan)板塊并未大幅波動,顯示板塊估值已經見底(di),融(rong)資(zi)收(shou)緊(jin)背景下龍(long)頭房企優勢將更加凸顯。
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