[摘要]

　　核心觀點：

　　1、事件(jian)2017年(nian)11月30日公(gong)司公(gong)告董事會審議通過(guo)采用(yong)現金(jin)方(fang)式收購公(gong)司實(shi)際控制人保利(li)(li)集(ji)團持有的(de)保利(li)(li)香(xiang)港(gang)控股50%股權，成交價格為23.8億元(yuan)，并按照50%的(de)持股比例承接保利(li)(li)香(xiang)港(gang)控股應(ying)償還保利(li)(li)集(ji)團的(de)股東借款(kuan)本金(jin)和應(ying)付未付利(li)(li)息27.7億元(yuan)。

　　2、我們的分析與判斷（一(yi)(yi)）保(bao)(bao)(bao)利香(xiang)港(gang)(gang)(gang)控股(gu)(gu)(gu)持(chi)股(gu)(gu)(gu)保(bao)(bao)(bao)利置(zhi)(zhi)(zhi)業39.66%保(bao)(bao)(bao)利香(xiang)港(gang)(gang)(gang)控股(gu)(gu)(gu)為一(yi)(yi)家投資控股(gu)(gu)(gu)公司，主要資產為持(chi)有(you)(you)香(xiang)港(gang)(gang)(gang)上市的保(bao)(bao)(bao)利置(zhi)(zhi)(zhi)業39.66%股(gu)(gu)(gu)份(fen)（40.39%表決權(quan)），此外(wai)還參股(gu)(gu)(gu)持(chi)有(you)(you)廣(guang)州中信(xin)廣(guang)場(chang)、北京新保(bao)(bao)(bao)利大廈等(deng)商業物(wu)業，保(bao)(bao)(bao)利集團是(shi)其(qi)唯(wei)一(yi)(yi)股(gu)(gu)(gu)東。本次股(gu)(gu)(gu)權(quan)轉讓(rang)價款較(jiao)保(bao)(bao)(bao)利香(xiang)港(gang)(gang)(gang)控股(gu)(gu)(gu)2017年6月30日合并(bing)報表中歸母所有(you)(you)者權(quan)益賬面價值(zhi)增值(zhi)96.4%。截(jie)止2017年11月30日保(bao)(bao)(bao)利置(zhi)(zhi)(zhi)業總股(gu)(gu)(gu)本36.62億(yi)股(gu)(gu)(gu)，收盤價3.45元（港(gang)(gang)(gang)幣），按此價格估算(suan)保(bao)(bao)(bao)利置(zhi)(zhi)(zhi)業20%股(gu)(gu)(gu)權(quan)市價基本與成交對價持(chi)平(ping)。

　　（二）保(bao)利置(zhi)業土儲約(yue)(yue)2000萬(wan)方(fang)保(bao)利置(zhi)業主(zhu)營業務為(wei)(wei)房(fang)地產(chan)開發(fa)、投資及(ji)(ji)物(wu)業管理(li)。房(fang)地產(chan)開發(fa)方(fang)面(mian)(mian)(mian)，公(gong)司(si)(si)2016年(nian)實(shi)現銷售額及(ji)(ji)銷售面(mian)(mian)(mian)積349億元及(ji)(ji)279萬(wan)方(fang)，同(tong)比分(fen)別升(sheng)18.8%及(ji)(ji)9.0%，2017年(nian)前10月銷售額及(ji)(ji)銷售面(mian)(mian)(mian)積分(fen)別為(wei)(wei)328億元、236萬(wan)方(fang)。公(gong)司(si)(si)布(bu)局以一(yi)線及(ji)(ji)重(zhong)點二三線城市(shi)為(wei)(wei)主(zhu)，同(tong)時逐步拓(tuo)展海外市(shi)場(chang)。截止2016年(nian)末公(gong)司(si)(si)土儲約(yue)(yue)1940萬(wan)方(fang)，按權(quan)益建面(mian)(mian)(mian)口徑，貴陽(yang)、武(wu)漢、南寧、遵義及(ji)(ji)寧波占比56%。2017年(nian)上(shang)半年(nian)公(gong)司(si)(si)拿(na)地總建面(mian)(mian)(mian)256.3萬(wan)方(fang)。房(fang)地產(chan)投資方(fang)面(mian)(mian)(mian)，公(gong)司(si)(si)投資物(wu)業主(zhu)要位(wei)于一(yi)線及(ji)(ji)二線省會城市(shi)，包括北(bei)京(jing)保(bao)利大(da)(da)廈、上(shang)海證券大(da)(da)廈等，截止2017年(nian)上(shang)半年(nian)公(gong)司(si)(si)持有權(quan)益建面(mian)(mian)(mian)約(yue)(yue)53萬(wan)方(fang)。此外公(gong)司(si)(si)擁有物(wu)業管理(li)項目139個，建面(mian)(mian)(mian)2890萬(wan)方(fang)。

　　（三）內部整合(he)(he)加速，龍頭地位鞏固本(ben)次(ci)交易(yi)旨在(zai)以(yi)保(bao)(bao)利(li)(li)(li)地產(chan)(chan)(chan)為核心對保(bao)(bao)利(li)(li)(li)集團境內房地產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)務進(jin)行整合(he)(he)，未(wei)來保(bao)(bao)利(li)(li)(li)集團及其下屬企業(ye)(ye)在(zai)境內新增的房地產(chan)(chan)(chan)開發項目均由保(bao)(bao)利(li)(li)(li)地產(chan)(chan)(chan)為主進(jin)行開發，以(yi)逐步解(jie)決保(bao)(bao)利(li)(li)(li)地產(chan)(chan)(chan)和保(bao)(bao)利(li)(li)(li)置業(ye)(ye)的潛在(zai)同業(ye)(ye)競爭。

　　公(gong)司(si)(si)于2017年上(shang)半年剛剛完(wan)成并購(gou)中航工業(ye)地(di)產(chan)業(ye)務，隨著央(yang)企(qi)地(di)產(chan)業(ye)務加速整合，公(gong)司(si)(si)作為(wei)央(yang)企(qi)中的(de)重要地(di)產(chan)平臺(tai)，在資源獲取上(shang)優(you)勢凸(tu)顯，有(you)助于公(gong)司(si)(si)進一步擴大(da)業(ye)務布局與規模(mo)，鞏固(gu)龍(long)頭地(di)位。