澳洲(zhou)房地產市(shi)場在2018年(nian)(nian)(nian)(nian)創造(zao)了金(jin)融危機后的(de)首個“拐點”。地產研究機構CoreLogic最新數據顯示,2018年(nian)(nian)(nian)(nian)全澳平均房價下(xia)跌近5%;截(jie)至2018年(nian)(nian)(nian)(nian)底(di),澳洲(zhou)最大城市(shi)悉尼(ni)平均房價較2017年(nian)(nian)(nian)(nian)峰(feng)(feng)值跌超11%,超過(guo)30年(nian)(nian)(nian)(nian)前衰退期(qi)從峰(feng)(feng)值到谷底(di)的(de)跌幅。有分析稱,澳洲(zhou)樓市(shi)已“入冬”,并預計其2019年(nian)(nian)(nian)(nian)將(jiang)持續(xu)疲弱。
2018年年末(mo),全球多(duo)個國(guo)家和地區樓市紛紛降溫。房地產市場(chang)“量(liang)價(jia)齊(qi)跌”最明(ming)顯的除了澳(ao)洲,還有(you)香港、加拿(na)大等地。另外,受制于經(jing)濟放緩和其(qi)他(ta)干擾性(xing)因素,美國(guo)、英國(guo)樓市也料將經(jing)歷一(yi)場(chang)明(ming)顯的降溫。
澳洲房價創十年最大降幅
CoreLogic 1月2日發布(bu)的(de)(de)(de)(de)數(shu)據顯示,2018年(nian)(nian)(nian),全澳(ao)(ao)平均房價(jia)下跌近4.8%,創2008年(nian)(nian)(nian)金融危機(ji)以來的(de)(de)(de)(de)最大降幅(fu),最大的(de)(de)(de)(de)兩大州(zhou)府城市、占到(dao)全澳(ao)(ao)六(liu)成(cheng)(cheng)(cheng)成(cheng)(cheng)(cheng)交額和四(si)成(cheng)(cheng)(cheng)成(cheng)(cheng)(cheng)交量的(de)(de)(de)(de)悉(xi)尼和墨爾本,2018年(nian)(nian)(nian)房價(jia)分別(bie)下跌8.9%和7%;而與2017年(nian)(nian)(nian)的(de)(de)(de)(de)峰值相比,二者(zhe)房價(jia)分別(bie)下跌11.1%和7.2%,悉(xi)尼自峰值的(de)(de)(de)(de)跌幅(fu)已經超過1989年(nian)(nian)(nian)-1991年(nian)(nian)(nian)衰退周期中房價(jia)從峰值到(dao)谷(gu)底的(de)(de)(de)(de)9.6%的(de)(de)(de)(de)跌幅(fu)。另外,12月,全澳(ao)(ao)房屋拍賣清盤(pan)率(lv)連續數(shu)周低于50%,這意味著(zhu)成(cheng)(cheng)(cheng)交量的(de)(de)(de)(de)低迷,也釋(shi)放出(chu)明顯的(de)(de)(de)(de)疲軟(ruan)信號。
CoreLogic研究主管(guan)Tim Lawless稱(cheng),澳(ao)(ao)洲金融管(guan)理部門審(shen)慎監(jian)管(guan)局(APRA)的(de)(de)收緊信(xin)貸的(de)(de)措施是此(ci)輪下(xia)(xia)跌(die)的(de)(de)重要原(yuan)因之一(yi),而且在2019年,“融資難”可(ke)能仍會是澳(ao)(ao)洲房(fang)地產市場(chang)改善的(de)(de)最大障礙之一(yi)。還有分析稱(cheng),海(hai)外買家的(de)(de)減少(shao)、貸款利(li)率(lv)的(de)(de)提(ti)高、房(fang)屋供應(ying)量的(de)(de)增加,市場(chang)對房(fang)價繼(ji)續(xu)下(xia)(xia)跌(die)的(de)(de)擔憂等(deng)因素,都(dou)對房(fang)價產生了下(xia)(xia)行壓力(li)。
分(fen)析人(ren)士認為,盡(jin)管澳洲監(jian)管部門近日宣布了對限制政策進行松綁,但澳洲2019年(nian)的房(fang)地產市場仍將繼續(xu)疲軟。從歷史數據看,澳洲房(fang)價(jia)在經歷大幅下跌后往往需要(yao)數年(nian)才能(neng)恢復到周期峰(feng)值;澳洲房(fang)價(jia)在接下來(lai)一段時間大概率(lv)會(hui)繼續(xu)保(bao)持跌勢。
經(jing)濟(ji)學家認(ren)為(wei),房地(di)產(chan)(chan)市場(chang)持(chi)續低迷會對經(jing)濟(ji)造成負(fu)(fu)面影(ying)響(xiang)。Lawless稱此(ci)輪(lun)房地(di)產(chan)(chan)市場(chang)下跌的(de)(de)負(fu)(fu)面影(ying)響(xiang)可能比金融危機時(shi)(shi)候更嚴重,因為(wei)聯(lian)(lian)邦(bang)(bang)政(zheng)(zheng)(zheng)府的(de)(de)刺激政(zheng)(zheng)(zheng)策發揮作(zuo)用的(de)(de)空(kong)間不大,“現(xian)在(zai),澳(ao)洲(zhou)央(yang)行(xing)已(yi)經(jing)連續28個月(yue)(yue)將基準利(li)率維持(chi)在(zai)1.5%的(de)(de)低水(shui)平,通過降息刺激經(jing)濟(ji)已(yi)經(jing)沒有什么余地(di)。”另外(wai),Lawless還指出,聯(lian)(lian)邦(bang)(bang)政(zheng)(zheng)(zheng)府將在(zai)5月(yue)(yue)進(jin)行(xing)大選,預計一些(xie)稅收政(zheng)(zheng)(zheng)策將會得到調(diao)整,屆時(shi)(shi)房地(di)產(chan)(chan)市場(chang)將進(jin)一步承壓。
悉(xi)尼房地(di)產分析機構SQM地(di)產研(yan)究主管Louis Christopher說,成交數據顯示(shi),澳(ao)洲的房地(di)產市(shi)場(chang)有可(ke)能(neng)走向“崩(beng)盤”軌道。德意志(zhi)銀行(xing)首(shou)席國際經(jing)濟學(xue)家Torsten Slok日前曾(ceng)列出(chu)2019年需要投資者(zhe)注(zhu)意的30項全(quan)球市(shi)場(chang)風險清單,其中就(jiu)包(bao)括澳(ao)洲和加拿大房價的“崩(beng)盤”。
全球樓市普遍降溫
除澳洲外,香(xiang)港樓市同樣“寒意”明(ming)顯(xian)。香(xiang)港土地注(zhu)冊處數(shu)據顯(xian)示(shi),2018年(nian)11月(yue)(yue),香(xiang)港住宅(zhai)銷(xiao)售額為260億(yi)港元,同比(bi)下降51.6%;銷(xiao)售量為2635套,同比(bi)下降54%。12月(yue)(yue),香(xiang)港特區政府(fu)正式聲明(ming)不(bu)會出手救市,并且還計劃大幅增(zeng)加土地供(gong)應。這讓機構普遍預計香(xiang)港樓市還將繼續(xu)下行(xing)。
加拿大(da)(da)樓市(shi)也是房(fang)價(jia)(jia)和成交量(liang)雙(shuang)雙(shuang)回落較大(da)(da)的(de)(de)市(shi)場(chang)之一。加拿大(da)(da)房(fang)地產(chan)協會(CREA)最(zui)(zui)新數據顯示,2018年(nian)(nian)(nian)11月,全國房(fang)屋(wu)成交量(liang)環(huan)比(bi)下(xia)跌2.3%,價(jia)(jia)格(ge)(ge)同(tong)比(bi)下(xia)跌2.9%;10月,多倫多新建住(zhu)宅價(jia)(jia)格(ge)(ge)指(zhi)數同(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)1.4%,為(wei)22年(nian)(nian)(nian)來最(zui)(zui)大(da)(da)降(jiang)(jiang)幅。另據加拿大(da)(da)國家(jia)銀行(xing)的(de)(de)最(zui)(zui)新房(fang)價(jia)(jia)指(zhi)數數據,樓市(shi)依然處于困境中(zhong),10月該指(zhi)數涵蓋的(de)(de)11個城市(shi)中(zhong)有8個城市(shi)房(fang)價(jia)(jia)出現(xian)下(xia)跌。CREA表示,升高的(de)(de)利率水(shui)平(ping)和嚴(yan)格(ge)(ge)的(de)(de)貸(dai)款審查規(gui)則(ze)將持續打(da)壓潛在買房(fang)者的(de)(de)情緒(xu),加拿大(da)(da)房(fang)屋(wu)銷(xiao)量(liang)或(huo)將在2019年(nian)(nian)(nian)降(jiang)(jiang)至(zhi)十年(nian)(nian)(nian)低位。CREA預計(ji)2018年(nian)(nian)(nian)房(fang)屋(wu)銷(xiao)量(liang)同(tong)比(bi)下(xia)降(jiang)(jiang)11.2%至(zhi)45.8萬套,為(wei)五(wu)年(nian)(nian)(nian)來新低;2019年(nian)(nian)(nian),房(fang)屋(wu)銷(xiao)量(liang)和價(jia)(jia)格(ge)(ge)都將“受到約束”。
此(ci)外,美(mei)國(guo)樓市在(zai)(zai)經歷了去(qu)年(nian)(nian)年(nian)(nian)初的(de)火熱(re)行情之后,也在(zai)(zai)下(xia)半年(nian)(nian)出現降(jiang)溫(wen)跡(ji)象。美(mei)國(guo)全(quan)國(guo)地產經紀(ji)商協會(NAR)12月(yue)(yue)28日發布的(de)11月(yue)(yue)成屋銷售(shou)指數已(yi)降(jiang)至(zhi)2014年(nian)(nian)5月(yue)(yue)來最低(di),同(tong)比(bi)跌幅為7.7%,而(er)此(ci)前10月(yue)(yue)數據也同(tong)比(bi)下(xia)跌約7%,是數年(nian)(nian)來首次出現同(tong)比(bi)下(xia)跌。12月(yue)(yue)26日公(gong)布的(de)標普CoreLogic凱斯席(xi)勒房價指數也顯(xian)示(shi),美(mei)國(guo)房價增(zeng)速正在(zai)(zai)延(yan)續減緩(huan)趨勢。對于2019年(nian)(nian)的(de)展望(wang),雖然機(ji)構(gou)(gou)出現了一(yi)些(xie)分歧,但大多預測降(jiang)溫(wen)態勢將(jiang)(jiang)在(zai)(zai)2019年(nian)(nian)延(yan)續。NAR預計(ji)2019年(nian)(nian)房價將(jiang)(jiang)繼續上升,但上漲速度將(jiang)(jiang)放緩(huan)。房地產研(yan)究(jiu)機(ji)構(gou)(gou)Green Street Advisors預計(ji),2019年(nian)(nian)美(mei)國(guo)房地產價格將(jiang)(jiang)溫(wen)和(he)下(xia)降(jiang)。房地產公(gong)司Keller William預測,2019年(nian)(nian)美(mei)國(guo)房價將(jiang)(jiang)下(xia)跌2%。在(zai)(zai)線房地產經紀(ji)公(gong)司Redfin預測,供應量(liang)的(de)增(zeng)加(jia)將(jiang)(jiang)導致(zhi)房價進一(yi)步(bu)回(hui)調,甚至(zhi)有可能低(di)于2018年(nian)(nian)的(de)水平。
雖然(ran)此(ci)前機構關于無協(xie)議脫(tuo)(tuo)歐將(jiang)使(shi)英(ying)(ying)國房(fang)(fang)價暴跌(die)30%的(de)預測聽起來(lai)有些(xie)“聳人聽聞”,但在脫(tuo)(tuo)歐前景不(bu)明的(de)影(ying)響下,英(ying)(ying)國房(fang)(fang)地產市(shi)場也(ye)在喪失吸引力。英(ying)(ying)國皇(huang)家特許測量師(shi)協(xie)會(hui)(RICS)稱,2019年房(fang)(fang)屋銷(xiao)量將(jiang)比2018年回(hui)落(luo)5%至(zhi)115萬(wan)套,同時房(fang)(fang)價增(zeng)長也(ye)會(hui)停滯(zhi),倫(lun)敦等地甚至(zhi)會(hui)出現溫和下跌(die)。
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