近期雖然美股市場顯著(zhu)反(fan)彈(dan),但(dan)投(tou)資(zi)者仍然對自2018年10月初(chu)以來的(de)這(zhe)輪大(da)幅調整心(xin)有余悸。由于(yu)經濟衰退幾率增加、股市波動性提(ti)升,風(feng)險(xian)較(jiao)大(da)的(de)投(tou)資(zi)品(pin)(pin)種將導致持有者“夜(ye)不(bu)能寐(mei)”,風(feng)險(xian)較(jiao)小的(de)品(pin)(pin)種料將成為投(tou)資(zi)者的(de)新(xin)寵。
近期一系列數據顯示(shi),全美房租(zu)正在快速走(zou)高。有分(fen)析機構(gou)指出,房地產投資(zi)信(xin)托基金(REITs)分(fen)紅主要來源(yuan)于(yu)租(zu)金,美國是REITs最成熟(shu)的(de)市場。在美聯儲加息前景(jing)不(bu)確定(ding)的(de)大背景(jing)下,REITs,特別是住宅型REITs由(you)于(yu)其流動(dong)性高、收益穩定(ding)、風險較小,將非常具有投資(zi)價值。
租金漲勢明顯
房(fang)地產研究(jiu)機構Zillow近期發布(bu)的(de)報告顯示,居民(min)(家庭)將(jiang)收入的(de)32%以上(shang)用于房(fang)租的(de)美(mei)(mei)國(guo)地區(qu)數量正在快速增加,美(mei)(mei)國(guo)15%的(de)居民(min)居住的(de)地區(qu)租金平均比(bi)美(mei)(mei)國(guo)其他地區(qu)高出(chu)29%。
Zillow分析師(shi)表示,全美(mei)租(zu)金(jin)上(shang)漲的(de)趨勢十分明顯,在(zai)過去(qu)的(de)五年(nian)里,美(mei)國(guo)的(de)租(zu)金(jin)水平中(zhong)(zhong)位數上(shang)升了11%,很(hen)多在(zai)美(mei)國(guo)收(shou)入(ru)(ru)中(zhong)(zhong)位數水平之上(shang)的(de)居民將其收(shou)入(ru)(ru)的(de)28.2%用(yong)于支付租(zu)金(jin)。Zillow警告稱,當租(zu)房負擔超過收(shou)入(ru)(ru)的(de)22%時,會導致(zhi)(zhi)社區更多的(de)人無(wu)(wu)家(jia)(jia)可(ke)歸(gui)。如果租(zu)金(jin)負擔超過收(shou)入(ru)(ru)的(de)32%,就(jiu)會導致(zhi)(zhi)無(wu)(wu)家(jia)(jia)可(ke)歸(gui)率的(de)快速(su)上(shang)升。
有美國(guo)媒體強調,近(jin)期美國(guo)工(gong)(gong)(gong)資增(zeng)速遠(yuan)遠(yuan)趕不上租(zu)金(jin)(jin)增(zeng)速,對于需要(yao)租(zu)房的(de)美國(guo)中產(chan)階級(ji)家庭來說,要(yao)么(me)住(zhu)得更小,要(yao)么(me)搬得更遠(yuan)。根據美國(guo)國(guo)家低收入住(zhu)房聯盟(meng)(NLIHC)2018年(nian)年(nian)度報告,一(yi)名獲得聯邦最低工(gong)(gong)(gong)資水(shui)平(ping)的(de)全(quan)職工(gong)(gong)(gong)人需要(yao)在一(yi)年(nian)中的(de)52周內(nei)每周工(gong)(gong)(gong)作(zuo)大約122小時,其工(gong)(gong)(gong)資才能負擔(dan)平(ping)均市(shi)場租(zu)金(jin)(jin)水(shui)平(ping)的(de)一(yi)處兩居室住(zhu)房。
Zillow美(mei)國租金指(zhi)數(所有房(fang)屋(wu))顯示,截至2018年(nian)(nian)(nian)11月(yue)(yue),美(mei)國房(fang)屋(wu)租金中位數達(da)到(dao)1449美(mei)元/月(yue)(yue),為2011年(nian)(nian)(nian)11月(yue)(yue)編纂該(gai)數據以(yi)來(lai)的新高。2013年(nian)(nian)(nian)11月(yue)(yue),美(mei)國房(fang)屋(wu)租金中位數達(da)到(dao)1300美(mei)元/月(yue)(yue),五(wu)年(nian)(nian)(nian)累(lei)計漲幅達(da)到(dao)11.5%。
研究人(ren)士表(biao)示,美國可租(zu)(zu)房源特別是公寓的(de)數量低于(yu)預期,美國經濟、美聯儲(chu)貨幣政策和資本市場(chang)的(de)狀況也影響了租(zu)(zu)金水平。考慮到美聯儲(chu)繼續加息的(de)概率較高(gao),高(gao)房價以及供給(gei)不足短期內(nei)難以改善,預計美國租(zu)(zu)金漲勢仍將持續。
住宅型REITs被看好
REITs分紅(hong)主(zhu)要(yao)來(lai)源于(yu)租(zu)金(jin),即便美國(guo)利率(lv)上(shang)升會(hui)影響地產價值(zhi),但不一定會(hui)使REITs收(shou)益減少。分析(xi)人士預計,由于(yu)入(ru)住(zhu)率(lv)上(shang)升空間縮小,租(zu)金(jin)上(shang)漲將(jiang)是推高住(zhu)宅(zhai)型(xing)REITs的(de)主(zhu)要(yao)驅(qu)動(dong)力。美國(guo)財(cai)經網站(zhan)Real Money專門為此撰文稱(cheng),分紅(hong)型(xing)股票(piao)每季度分紅(hong)一次(ci),而一些(xie)住(zhu)宅(zhai)型(xing)REITs甚至(zhi)可(ke)以做到每月(yue)分紅(hong),投(tou)資者可(ke)以放(fang)心(xin)持有,“晚上(shang)可(ke)以安然入(ru)眠”。
摩根(gen)(gen)大通(tong)發布的2019年REITs研究報告預測(ce),2019年REITs的總回(hui)報率預計(ji)約(yue)(yue)為10%,其中包括約(yue)(yue)4%的股息,估(gu)值有望增(zeng)長約(yue)(yue)3%。摩根(gen)(gen)大通(tong)稱(cheng),如果未來市場(chang)“風險消除”,REITs將(jiang)因(yin)為市場(chang)風格轉換被更多視為“防御性”資產(chan),而(er)現在(zai)恰好是(shi)介入的不錯(cuo)時(shi)機。報告表示,最看好住宅(zhai)類REITs,因(yin)為“需求廣泛”。
摩(mo)根大通還(huan)強(qiang)調,“千禧一代”居民(min)更傾向于組(zu)成(cheng)新(xin)的(de)家庭,并帶動住房(fang)(fang)(fang)(fang)需(xu)求。考慮到近期住房(fang)(fang)(fang)(fang)銷售活動的(de)低迷、更高的(de)抵押貸款利(li)率、更高的(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)產稅等因素,房(fang)(fang)(fang)(fang)市狀(zhuang)況更有(you)利(li)于租房(fang)(fang)(fang)(fang)市場。簡單(dan)地說,“更多(duo)家庭正在組(zu)成(cheng),但是他(ta)們更多(duo)傾向不買房(fang)(fang)(fang)(fang)”。
部分基金經理(li)也判斷,如果美(mei)聯(lian)儲加(jia)(jia)息周(zhou)期(qi)已至尾(wei)聲(sheng),REITs將是未來(lai)前(qian)景最有利的(de)資產類別(bie)之一,特別(bie)是REITs2018年(nian)第三季(ji)財報(bao)表現普遍優于預(yu)期(qi)。在當前(qian)財報(bao)季(ji),當許多(duo)行業(ye)的(de)企業(ye)下調(diao)未來(lai)業(ye)績(ji)預(yu)期(qi)時(shi),預(yu)估REITs在2019年(nian)的(de)業(ye)績(ji)將加(jia)(jia)速(su)增長,其(qi)中(zhong)住(zhu)宅型REITs具有相對(dui)更高的(de)成長性(xing),目(mu)前(qian)對(dui)于長線資金來(lai)說是很好的(de)進場機會(hui)。
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