“三道紅線”實施滿周年 涉房資金嚴監管持續

　　目前(qian)，距離去年(nian)(nian)8月人民(min)銀行、住建(jian)部出臺重點房地產企(qi)業資金監測和融(rong)資管理規則已逾(yu)一年(nian)(nian)。一年(nian)(nian)間(jian)，多家房企(qi)積極降(jiang)低負債(zhai)規模，擴(kuo)張速(su)度明顯下降(jiang)。

　　實(shi)際上，自去(qu)年下半年以來(lai)，包(bao)括“三(san)道(dao)(dao)紅線”、銀行業(ye)金(jin)融機(ji)構(gou)房地產貸(dai)款集中度管(guan)理制度在內多(duo)個政策(ce)陸(lu)續出臺，與此(ci)同時(shi)，多(duo)地嚴查經(jing)營(ying)貸(dai)款違規入市(shi)，多(duo)項數據顯示，房企融資渠道(dao)(dao)持續收緊(jin)。業(ye)內人士表示，行業(ye)仍將(jiang)維(wei)持嚴監管(guan)，金(jin)融長效機(ji)制的(de)確(que)立對房企的(de)影響仍將(jiang)持續，房企經(jing)營(ying)策(ce)略未來(lai)將(jiang)發生(sheng)變化，房地產行業(ye)也會(hui)迎來(lai)洗牌和變化。

　　試點滿周年多房企積極減負債

　　針對重點(dian)房地產(chan)企業資金監測和(he)融資管理規(gui)則，中國(guo)人民銀行(xing)金融市場司司長(chang)鄒瀾日前(qian)表示，試點(dian)企業資產(chan)負債率(lv)、凈負債率(lv)、現金短債比三項(xiang)核心經(jing)營財(cai)務(wu)指(zhi)標明顯改善，負債規(gui)模(mo)穩步下降，經(jing)營融資行(xing)為更加(jia)審慎自律，整體經(jing)營趨于穩健。

　　“三道紅線”是(shi)指企(qi)(qi)業(ye)剔除預收款后的資產負債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)率大于(yu)70%、凈負債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)率大于(yu)100%、現金短債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)比小于(yu)1倍(bei)。按照(zhao)踩(cai)線情況，房(fang)地產企(qi)(qi)業(ye)被分(fen)為“紅、橙、黃、綠(lv)”四檔(dang)，“紅檔(dang)”企(qi)(qi)業(ye)有息負債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)規模不(bu)能(neng)高于(yu)現有水平，“橙檔(dang)”企(qi)(qi)業(ye)有息負債(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)年增(zeng)速(su)不(bu)得(de)超(chao)過(guo)5%，“黃檔(dang)”企(qi)(qi)業(ye)不(bu)得(de)超(chao)過(guo)10%，“綠(lv)檔(dang)”企(qi)(qi)業(ye)不(bu)得(de)超(chao)過(guo)15%。

　　萬(wan)(wan)科(ke)為12家試點企(qi)業之(zhi)一。2021年上(shang)半年萬(wan)(wan)科(ke)成功降檔，躋身“零(ling)踩(cai)線”房企(qi)行(xing)列。在日前(qian)舉行(xing)的(de)(de)萬(wan)(wan)科(ke)2021年中(zhong)期業績推(tui)介(jie)會(hui)上(shang)，萬(wan)(wan)科(ke)總(zong)裁、首席執行(xing)官(guan)祝(zhu)九勝表(biao)示(shi)，萬(wan)(wan)科(ke)把(ba)不(bu)突破紅線、長期處(chu)于綠檔、保持(chi)良(liang)好的(de)(de)評級(ji)和良(liang)好的(de)(de)流動性，都列為優先級(ji)事項，這是穩中(zhong)求(qiu)進(jin)的(de)(de)基本前(qian)提。

　　融(rong)(rong)(rong)創也是試點企業(ye)之一。目(mu)前(qian)，融(rong)(rong)(rong)創仍有一項指標踩線，融(rong)(rong)(rong)創中國董事會主席孫宏(hong)斌日(ri)前(qian)在2021年中期(qi)業(ye)績投資者(zhe)電話會上(shang)表示，融(rong)(rong)(rong)創不僅僅要降(jiang)負(fu)債率，還要降(jiang)負(fu)債規(gui)模，進(jin)一步(bu)降(jiang)低融(rong)(rong)(rong)資成本。據(ju)悉(xi)，未(wei)來3年，融(rong)(rong)(rong)創設定(ding)目(mu)標是將融(rong)(rong)(rong)資成本降(jiang)至5%以內(nei)。

　　若(ruo)把(ba)“三道紅線(xian)(xian)”的指標(biao)放到整個行業來(lai)看，貝殼(ke)研究院重點(dian)統計(ji)(ji)的A股與H股合計(ji)(ji)的85家房(fang)企中(zhong)，32家房(fang)企“零踩線(xian)(xian)”，躋身綠檔(dang)，其中(zhong)萬科、佳兆業、雅(ya)居(ju)樂(le)新加(jia)入；31家房(fang)企一條踩線(xian)(xian)，位列黃檔(dang)；8家房(fang)企降負債情況仍未有較大改觀，三線(xian)(xian)均踩在紅檔(dang)之列。

　　不過，雖然大部分(fen)房(fang)企積極降(jiang)檔，但受(shou)資金和(he)市場(chang)影(ying)響，與去(qu)年下半年相比，2021年上(shang)半年降(jiang)檔房(fang)企數(shu)量有所減少。根據由(you)貝(bei)殼研究院整(zheng)理的房(fang)企中(zhong)期報告數(shu)據，不降(jiang)反升的房(fang)企由(you)去(qu)年底(di)的1個(ge)增長(chang)至(zhi)4個(ge)。其中(zhong)，新湖中(zhong)寶、上(shang)實(shi)發展均“由(you)綠變(bian)黃”；京投發展“由(you)橙(cheng)變(bian)紅”，藍光發展直接“由(you)黃變(bian)紅”。

　　房企融資環境持續趨緊

　　實際上，自去年下(xia)半(ban)年開始(shi)，包括“三道(dao)紅線”、銀(yin)行業金(jin)融機構房(fang)地(di)產貸(dai)款集中度(du)管(guan)理(li)制度(du)在內多(duo)個政策陸(lu)續(xu)出(chu)臺，與此同時，多(duo)地(di)嚴查(cha)經營(ying)貸(dai)款違規入市(shi)，涉房(fang)金(jin)融監管(guan)趨嚴，房(fang)企融資渠(qu)道(dao)也持續(xu)收緊。

　　東方(fang)金(jin)(jin)誠(cheng)房地(di)(di)產(chan)行(xing)(xing)業資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)深分(fen)析師謝(xie)瑞表示，債(zhai)券發(fa)(fa)行(xing)(xing)方(fang)面，房企(qi)凈融資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)額(e)大(da)幅(fu)下降(jiang)，融資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)利率有所抬升。2021年(nian)(nian)1至(zhi)7月(yue)房地(di)(di)產(chan)企(qi)業發(fa)(fa)行(xing)(xing)信用債(zhai)合計4550.31億元(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長6.16%，但凈融資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)額(e)為-2436.98億元(yuan)，債(zhai)券發(fa)(fa)行(xing)(xing)利率為4.36%，同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)加0.10個(ge)百分(fen)點(dian)。信托(tuo)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)方(fang)面，根據用益信托(tuo)網數(shu)據，2021年(nian)(nian)1至(zhi)7月(yue)用于房地(di)(di)產(chan)行(xing)(xing)業的信托(tuo)規模合計4298億元(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)2020年(nian)(nian)減少23%，較2019年(nian)(nian)同(tong)期(qi)減少33%。房地(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)貸(dai)款方(fang)面，截至(zhi)2021年(nian)(nian)6月(yue)末(mo)，房地(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)貸(dai)款余額(e)12.3萬億元(yuan)，同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長2.8%，增(zeng)速比(bi)(bi)上(shang)年(nian)(nian)末(mo)低(di)3.3個(ge)百分(fen)點(dian)。“房企(qi)在信托(tuo)、信用債(zhai)、海外債(zhai)、銀(yin)行(xing)(xing)端融資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)呈現‘全面受阻’的特點(dian)。”謝(xie)瑞說。

　　以銀(yin)行貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)為(wei)例，根據日前多銀(yin)行發布的(de)中報(bao)，多銀(yin)行持(chi)續壓(ya)降(jiang)房地(di)產貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)占比。中信銀(yin)行相關負責人對《經濟(ji)參考報(bao)》記者表示，中信銀(yin)行一是“控增(zeng)(zeng)量”，制定未(wei)來幾年的(de)房地(di)產貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)信貸(dai)(dai)(dai)計劃，平穩控制房地(di)產信貸(dai)(dai)(dai)節奏。上半年房地(di)產貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)增(zeng)(zeng)速(su)明顯(xian)低于該行貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)平均增(zeng)(zeng)速(su)。二是“調結構”，客(ke)戶層面根據企(qi)業杠桿率和風險情況分(fen)類施策，重點(dian)支持(chi)剛(gang)需(xu)和改善型住宅項目，嚴(yan)控“三道紅線(xian)”超(chao)限的(de)房企(qi)授(shou)(shou)信，嚴(yan)控擴張激(ji)進、償債壓(ya)力較重、授(shou)(shou)信集(ji)中度較高的(de)房企(qi)集(ji)團的(de)授(shou)(shou)信。

　　中國建(jian)設(she)銀行(xing)首(shou)席風(feng)險官程遠(yuan)國表示，建(jian)設(she)銀行(xing)有序(xu)推進房地(di)產貸(dai)款集中度管控工作，嚴格執行(xing)差別化住(zhu)(zhu)(zhu)房信貸(dai)政(zheng)策，支持百姓合理住(zhu)(zhu)(zhu)房需求，個(ge)人(ren)住(zhu)(zhu)(zhu)房貸(dai)款保(bao)持平穩增長(chang)，在(zai)貸(dai)款總額中的占比逐步(bu)下降。截至上半年末，個(ge)人(ren)住(zhu)(zhu)(zhu)房貸(dai)款余額6.1萬億元，較(jiao)年初(chu)增長(chang)4.7%。

　　隨著房(fang)(fang)地(di)產市場調控(kong)全面(mian)深(shen)化和對涉房(fang)(fang)資金管控(kong)力度不斷加大，2021年(nian)以來，房(fang)(fang)地(di)產市場明顯降(jiang)溫。國家統計(ji)局數(shu)(shu)據(ju)顯示(shi)，7月(yue)，商品房(fang)(fang)銷售面(mian)積同比(bi)下降(jiang)8.5%，增(zeng)速較上月(yue)回落16.0個百分點，是年(nian)內首次轉負(fu)。二手(shou)房(fang)(fang)市場方面(mian)，易(yi)居(ju)房(fang)(fang)地(di)產研究院數(shu)(shu)據(ju)顯示(shi)，8月(yue)，重點監測的(de)13個城(cheng)市二手(shou)住宅成交(jiao)量(liang)約為5.7萬套，環比(bi)上月(yue)下跌17.9%，與去年(nian)同期(qi)相比(bi)跌幅達36.6%。

　　嚴監管持續房企加速調整

　　業內人(ren)士表示，行業仍將(jiang)維持嚴(yan)監管，金融長(chang)效機制的確立(li)對房(fang)企的影響(xiang)仍將(jiang)持續，房(fang)企經營(ying)策略未來將(jiang)發生變化，房(fang)地產(chan)行業也會迎來洗牌和變化。

　　針對房(fang)(fang)企(qi)(qi)資金的穿透式(shi)監(jian)管(guan)仍在持續。記者從多位業內人士處獲(huo)悉(xi)，為(wei)了避免企(qi)(qi)業“炒地”、“囤地”，監(jian)管(guan)部門要(yao)求試(shi)點企(qi)(qi)業購地金額(e)(e)不得超(chao)年(nian)度(du)銷售額(e)(e)40%，而這一(yi)比例(li)限制不僅包(bao)括房(fang)(fang)企(qi)(qi)在公開市場拿(na)地，還包(bao)括通過收并購方式(shi)獲(huo)得土地的支出(chu)。另外，試(shi)點房(fang)(fang)企(qi)(qi)的商票數據也已經納(na)入(ru)監(jian)管(guan)視野。

　　克(ke)而瑞研究中心研究員房(fang)玲表(biao)示，商(shang)業匯票(piao)本(ben)是基于真實、合法的(de)商(shang)業交(jiao)易活(huo)動。但部分高杠(gang)桿、高周轉(zhuan)運(yun)營的(de)房(fang)企(qi)轉(zhuan)向依賴供(gong)應鏈融資，以達(da)到(dao)延(yan)長賬齡、變相融資的(de)目的(de)。“房(fang)企(qi)商(shang)票(piao)納入監管(guan)，有利于房(fang)企(qi)商(shang)票(piao)透明化，遏(e)制房(fang)地產商(shang)票(piao)后續可能(neng)出現的(de)違約風(feng)險(xian)。”房(fang)玲表(biao)示。

　　嚴監(jian)管之下，房企增(zeng)速明顯受到(dao)限制(zhi)。據(ju)記者不完全(quan)統(tong)計，Wind數據(ju)顯示(shi)，A股上市的(de)(de)119家房企2021年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)營(ying)業總收入12516.69億(yi)元(yuan)，較(jiao)(jiao)去年(nian)(nian)同期(qi)的(de)(de)9560.67億(yi)元(yuan)，增(zeng)長(chang)30.9%。但(dan)從(cong)歸屬母公司股東(dong)的(de)(de)凈利潤來看，2021年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)的(de)(de)655.04億(yi)元(yuan)，較(jiao)(jiao)去年(nian)(nian)同期(qi)的(de)(de)800.02億(yi)元(yuan)，下滑幅度(du)達18.12%。

　　謝瑞表示，預計未來(lai)一段時期，行業仍(reng)(reng)將維持(chi)嚴監管(guan)，金融(rong)長效機(ji)制的確立(li)對房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)的影響(xiang)仍(reng)(reng)將持(chi)續，融(rong)資(zi)(zi)收緊下(xia)房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)擴張速度及(ji)盈利規模(mo)將進(jin)一步被壓縮。在(zai)當前房(fang)(fang)地產行業融(rong)資(zi)(zi)環境(jing)趨嚴，房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)融(rong)資(zi)(zi)渠道(dao)收緊的情況下(xia)，房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)經營(ying)策略發生了改(gai)變，總體來(lai)說就是“開源節流”、“降速提質(zhi)”。例如，部分房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)通過打折(zhe)促銷方式加速回款(kuan)；部分房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)將減少拿(na)地支出并降低銷售(shou)目標(biao)，控制規模(mo)。根據近50家上市房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)披露數據來(lai)看，2021年(nian)平均銷售(shou)目標(biao)從2020年(nian)的14.40%，下(xia)降至11.85%。

　　祝九勝說，整個行業的(de)游戲(xi)規(gui)則正在發生變化(hua)，過(guo)度追求規(gui)模、速度為導向的(de)線性思維也需要相應地調整。“特別是規(gui)模超過(guo)5000億元以后，經營安全(quan)的(de)重(zhong)要性變得(de)更為突出(chu)。”他說。

　　孫宏(hong)斌表示，企業(ye)暴(bao)露的(de)問題并非政(zheng)策(ce)帶來的(de)，而(er)是(shi)長期運(yun)營問題積累所產生的(de)。在政(zheng)策(ce)影(ying)響下，房地(di)產行業(ye)會迎(ying)來洗牌和(he)變化，優秀(xiu)企業(ye)的(de)優勢逐漸顯現，這將是(shi)一(yi)個(ge)長期持(chi)續(xu)性的(de)過(guo)程。