Wind數據顯示，申萬房地產行業披露了上半年業績的143家房企銷售毛利率算術平均值為26.9%，較去年同期減少了4個百分點，近4年來首次跌破30%。盡管提升產品力與品質成為眾多房企的共識，但對于行業毛利率未來表現仍存在較大分歧。

　　“下滑”成為關鍵詞

　　Wind數據顯示，上(shang)(shang)述(shu)披(pi)露了(le)上(shang)(shang)半(ban)年(nian)業績的143家(jia)房(fang)企，2018年(nian)-2020年(nian)同期銷(xiao)售毛(mao)利率算術平均數分別為(wei)30.7%、30%、30.9%。今(jin)年(nian)上(shang)(shang)半(ban)年(nian)為(wei)26.9%，同比(bi)減少了(le)4個百分點，近4年(nian)來首次跌破(po)30%。

　　中國(guo)海(hai)外(wai)發(fa)展上半年(nian)(nian)毛利率為28.5%，凈利潤率為19.3%；去年(nian)(nian)同(tong)期(qi)(qi)分別為30.6%、23.2%。對于(yu)毛利率表(biao)現，中國(guo)海(hai)外(wai)發(fa)展的(de)表(biao)述由(you)去年(nian)(nian)同(tong)期(qi)(qi)的(de)“繼續維持(chi)于(yu)行業(ye)領(ling)先(xian)水平”變為了今(jin)年(nian)(nian)的(de)“保持(chi)行業(ye)一流水平”。

　　上半(ban)年，萬科房地產(chan)開發及相關資產(chan)經營(ying)業務的結算(suan)毛利率(lv)(lv)為(wei)18.0%，去年同期為(wei)24.1%，下(xia)(xia)降了(le)6.1個(ge)(ge)百(bai)分點(dian)。保利地產(chan)上半(ban)年的毛利率(lv)(lv)為(wei)32.5%，同比(bi)下(xia)(xia)降了(le)3.22個(ge)(ge)百(bai)分點(dian)；凈利率(lv)(lv)為(wei)16.32%，同比(bi)下(xia)(xia)降了(le)1.75個(ge)(ge)百(bai)分點(dian)。

　　“下(xia)(xia)滑”成為眾(zhong)多房企提(ti)到(dao)的(de)關鍵詞。如保利地(di)產稱，“上半年(nian)公(gong)司(si)毛利率(lv)與(yu)行(xing)業利潤率(lv)下(xia)(xia)行(xing)趨勢一致”；萬科董(dong)事、總裁、首席執行(xing)官(guan)祝九(jiu)勝表示，“整個行(xing)業毛利下(xia)(xia)降是(shi)看得見的(de)。”

　　但對于行業未來表現存在分歧。保利地產(chan)認(ren)為(wei)，隨著高地價項目陸續體現，毛利率(lv)表現仍將承(cheng)壓。祝九勝則預(yu)測，行業毛利率(lv)會回(hui)歸到合理回(hui)報水平。某(mou)TOP30房企投(tou)資總監認(ren)為(wei)，要消化上一輪的行業“陣痛”預(yu)計要3-4年(nian)。

　　華僑城A表示，目(mu)前行(xing)業(ye)毛利率處于(yu)下行(xing)趨勢(shi)，預計公司的(de)(de)地產(chan)業(ye)務(wu)毛利率也會(hui)存在(zai)一(yi)定程度的(de)(de)下滑。公司基于(yu)成熟的(de)(de)成片綜合開發模式，以及包(bao)括(kuo)文旅綜合項目(mu)在(zai)內的(de)(de)各板塊及業(ye)務(wu)相互融合形成有機整(zheng)體，產(chan)生了(le)明(ming)顯的(de)(de)協(xie)同與集群效(xiao)應(ying)，未來(lai)地產(chan)業(ye)務(wu)毛利率水平會(hui)趨于(yu)平穩。

　　合理確定溢價率

　　8月30日晚，北(bei)京第二批集中供地出讓(rang)規(gui)則發布。之前，南京、深圳、廣州等地已陸續公布相(xiang)關(guan)規(gui)則。

　　北京提出，積極響(xiang)應自然資源部最(zui)新(xin)調(diao)控要求，在(zai)綜(zong)合考慮(lv)項目所在(zai)圈(quan)層、房(fang)價水平、起(qi)始地價、競爭(zheng)方式、周(zhou)邊市場情況等因素的基礎上(shang)，合理確定土(tu)地溢價率，通過(guo)控房(fang)價、限地價，為(wei)企業預留合理利潤空(kong)間。

　　從公(gong)布的(de)地(di)價(jia)(jia)(jia)上(shang)限(xian)看，北(bei)京(jing)第二批(pi)地(di)塊整體溢價(jia)(jia)(jia)率控制在10%以內(nei)，單宗溢價(jia)(jia)(jia)率不高(gao)(gao)于15%。競買達到地(di)價(jia)(jia)(jia)上(shang)限(xian)后，除繼續采取(qu)競政府持(chi)有商品住(zhu)房產(chan)權份額、投報高(gao)(gao)標準商品住(zhu)宅(zhai)建設方(fang)案等方(fang)式(shi)確定土地(di)競得(de)人外，北(bei)京(jing)還提出了“首(shou)次采取(qu)以搖號方(fang)式(shi)確定競得(de)人”的(de)方(fang)式(shi)。

　　降(jiang)低(di)競拍(pai)名義溢(yi)價率(lv)上限是多城落實新調控要求的(de)一個(ge)共同措施(shi)。成都8月24日發布了75宗地(di)塊出讓(rang)文件，絕大多數地(di)塊溢(yi)價率(lv)未超10%。

　　同時(shi)，競(jing)(jing)自持、競(jing)(jing)配(pei)建等可能提高(gao)實際溢價率的(de)內容也有(you)所改變。其中，成都全面取(qu)消“競(jing)(jing)配(pei)建”，均采取(qu)“限房(fang)價、定(ding)品質、競(jing)(jing)地(di)價”的(de)競(jing)(jing)拍規則。南(nan)京的(de)出(chu)(chu)讓(rang)文件明確提出(chu)(chu)，地(di)塊按“限房(fang)價、定(ding)品質、競(jing)(jing)地(di)價”的(de)方式出(chu)(chu)讓(rang)。

　　品質“戰”打響

　　在(zai)“競品(pin)質(zhi)”方向等因(yin)素引(yin)導下，提(ti)升產品(pin)力和品(pin)質(zhi)成為(wei)眾多房企未來要走的“路(lu)徑”。

　　記者注意(yi)到(dao)，“競品(pin)質”的(de)導向體現在南京、杭州(zhou)、北京等地第二批集中(zhong)供地出讓規則(ze)中(zhong)。其中(zhong)，北京提到(dao)，“本次掛牌(pai)交易的(de)商品(pin)住宅(zhai)用地繼(ji)續(xu)設(she)置(zhi)最低品(pin)質保障(zhang)要(yao)(yao)求(qiu)，未來住宅(zhai)要(yao)(yao)實現綠(lv)色(se)建(jian)筑二星(xing)級標準、采(cai)用裝(zhuang)配式建(jian)筑且裝(zhuang)配率達到(dao)60%、設(she)置(zhi)太陽(yang)能光伏或光熱系統。”等。

　　同(tong)時(shi)，“品質”也成為不少房(fang)企的發力(li)(li)方向。中(zhong)南建設表示，下半年公(gong)司房(fang)地產業務將堅持大眾主(zhu)流住(zhu)宅產品定位(wei)，深化(hua)健康住(zhu)宅的核心理念，持續推進(jin)標(biao)準化(hua)，提升產品質量，在提高(gao)運營周轉效(xiao)率基(ji)礎上，適度控制規(gui)模增速，努力(li)(li)實現合(he)(he)同(tong)銷(xiao)售合(he)(he)理增長，確(que)保預售資源(yuan)竣工和收(shou)入確(que)認(ren)。

　　融創中國提(ti)出，供地(di)政策的(de)(de)不斷優(you)化，能夠有效(xiao)達到限(xian)房價、控(kong)地(di)價、提(ti)質量的(de)(de)目標，支持企業(ye)在(zai)不斷尋求打造高質量產(chan)品的(de)(de)同時擁有合理(li)的(de)(de)利潤空間，引導行業(ye)更(geng)加健(jian)康良性(xing)發展(zhan)。

　　世茂集(ji)團(tuan)表示(shi)，上半年公司(si)秉(bing)持“以產(chan)品(pin)為核心”的(de)理念，從產(chan)品(pin)端夯實市(shi)場競(jing)爭力，多(duo)個項目熱銷。未來公司(si)將堅持走穩健發展、品(pin)質致勝之路(lu)，積極擁抱變化(hua)。

　　業(ye)內人士認為，房(fang)地產(chan)(chan)行業(ye)將迎(ying)來(lai)“競品(pin)質”時代，做好產(chan)(chan)品(pin)與服務是企業(ye)健康發展的前提。產(chan)(chan)品(pin)力將成為企業(ye)發展的核心(xin)競爭力，擁(yong)有(you)高品(pin)質產(chan)(chan)品(pin)的企業(ye)未來(lai)在銷(xiao)售端將嶄露頭角。