中(zhong)(zhong)證(zheng)網訊（記者 周(zhou)璐璐）中(zhong)(zhong)國(guo)證(zheng)券(quan)(quan)(quan)報記者4月(yue)15日(ri)(ri)獲悉，中(zhong)(zhong)信(xin)證(zheng)券(quan)(quan)(quan)日(ri)(ri)前于上海市浦東新區(qu)中(zhong)(zhong)建大廈成(cheng)功舉辦“第(di)一屆(jie)中(zhong)(zhong)信(xin)證(zheng)券(quan)(quan)(quan)REITs論(lun)壇”，旨(zhi)在(zai)踐行金(jin)(jin)融服(fu)務實體經濟的(de)(de)定位(wei)，推動中(zhong)(zhong)國(guo)REITs市場健(jian)康發展(zhan)(zhan)，促進基(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施(shi)投資建設(she)(she)。業(ye)內人(ren)士(shi)稱，經過(guo)近(jin)兩年的(de)(de)發展(zhan)(zhan)，中(zhong)(zhong)國(guo)不動產投資信(xin)托基(ji)金(jin)(jin)（C-REITs）市場總計上市27單產品(pin)，覆蓋產業(ye)園區(qu)、長租公寓、物流(liu)倉儲、新能(neng)源、生態環(huan)保(bao)、交通出(chu)行等多(duo)個基(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施(shi)，逐漸發展(zhan)(zhan)成(cheng)為投資者多(duo)元、現(xian)金(jin)(jin)分派穩定的(de)(de)金(jin)(jin)融產品(pin)。REITs市場的(de)(de)健(jian)康發展(zhan)(zhan)，對于盤活我國(guo)規模龐(pang)大的(de)(de)優質基(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施(shi)資產，緩解基(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施(shi)估值過(guo)低、促進基(ji)礎(chu)(chu)設(she)(she)施(shi)的(de)(de)投資建設(she)(she)、助力擴(kuo)大內需和(he)經濟復蘇(su)等方面具有重大意義。

　　在會議上(shang)，中信證券研究部(bu)、固定(ding)收(shou)益(yi)部(bu)、投(tou)資(zi)銀行委，以及(ji)(ji)涉及(ji)(ji)REITs領域的資(zi)產(chan)管(guan)理公司、公募基金的REITs相關部(bu)門、基礎設施(shi)產(chan)業專家，從(cong)行業情況、估值定(ding)價、管(guan)理經驗等(deng)涉及(ji)(ji)REITs市(shi)場的不(bu)同角度分享了(le)涵蓋REITs市(shi)場從(cong)發行到資(zi)產(chan)運營，從(cong)資(zi)產(chan)收(shou)購到投(tou)資(zi)等(deng)多個環節的相關觀點。

　　中(zhong)信(xin)證(zheng)券(quan)(quan)(quan)(quan)基(ji)礎設施(shi)和(he)(he)現代服(fu)務(wu)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)首(shou)席(xi)分析師陳(chen)聰介(jie)紹(shao)了(le)我(wo)(wo)(wo)國REITs市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)發展(zhan)(zhan)至今(jin)的(de)(de)(de)(de)基(ji)本情況。2022年，REITs產(chan)(chan)(chan)品成(cheng)功應對外(wai)部影響，底層(ceng)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)經營(ying)穩定(ding)。REITs市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)取得初步成(cheng)功，與(yu)優中(zhong)選(xuan)優的(de)(de)(de)(de)REITs資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)購入(ru)機制、嚴(yan)控風險的(de)(de)(de)(de)運營(ying)要(yao)求、我(wo)(wo)(wo)國龐大(da)的(de)(de)(de)(de)基(ji)礎設施(shi)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)規(gui)模、REITs市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)顯著(zhu)較高的(de)(de)(de)(de)估值(zhi)水平密切相關。中(zhong)信(xin)證(zheng)券(quan)(quan)(quan)(quan)大(da)類(lei)(lei)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)配置(zhi)首(shou)席(xi)分析師余經緯介(jie)紹(shao)了(le)當(dang)前(qian)REITs產(chan)(chan)(chan)品在資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)配置(zhi)中(zhong)的(de)(de)(de)(de)作(zuo)(zuo)用(yong)(yong)和(he)(he)價(jia)值(zhi)。雖然從產(chan)(chan)(chan)品屬性上，C-REITs仍然是權益性質(zhi)的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)品，但同(tong)樣顯示(shi)出了(le)較強的(de)(de)(de)(de)債性。預計REITs市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)在新(xin)發和(he)(he)擴募(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)雙輪(lun)驅(qu)動(dong)下不(bu)斷(duan)擴容增(zeng)類(lei)(lei)，REITs這(zhe)類(lei)(lei)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)或在未(wei)來的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)配置(zhi)中(zhong)發揮重(zhong)要(yao)作(zuo)(zuo)用(yong)(yong)。考慮到REITs的(de)(de)(de)(de)發行(xing)步入(ru)常(chang)態(tai)化(hua)(hua)、擴募(mu)(mu)煥發其(qi)股性、Pre-REITs助(zhu)力打(da)造市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)多維度投資(zi)(zi)體(ti)系等(deng)因(yin)素，當(dang)前(qian)參與(yu)REITs投資(zi)(zi)正當(dang)時。中(zhong)信(xin)證(zheng)券(quan)(quan)(quan)(quan)投資(zi)(zi)銀行(xing)委(wei)債務(wu)融資(zi)(zi)業(ye)(ye)務(wu)線聯席(xi)負(fu)責(ze)(ze)人俞強認為(wei)，我(wo)(wo)(wo)國REITs市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)潛力巨大(da)，投資(zi)(zi)人逐漸趨于理性。預計未(wei)來REITs市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)將(jiang)(jiang)沿著(zhu)加快(kuai)機構投資(zi)(zi)者培(pei)育，優化(hua)(hua)稅收政策，夯實法(fa)律基(ji)礎等(deng)方向發展(zhan)(zhan)。中(zhong)信(xin)證(zheng)券(quan)(quan)(quan)(quan)固定(ding)收益部另類(lei)(lei)固收投資(zi)(zi)交(jiao)(jiao)易部負(fu)責(ze)(ze)人肖磊(lei)表示(shi)，不(bu)同(tong)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)類(lei)(lei)型的(de)(de)(de)(de)REITs之間價(jia)格分化(hua)(hua)明(ming)顯，但波動(dong)趨勢較為(wei)一致(zhi)。我(wo)(wo)(wo)國創新(xin)性的(de)(de)(de)(de)做市(shi)(shi)(shi)(shi)商機制對市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)成(cheng)交(jiao)(jiao)帶(dai)來積極作(zuo)(zuo)用(yong)(yong)，中(zhong)美REITs市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)成(cheng)交(jiao)(jiao)活躍度、投資(zi)(zi)者結構出現明(ming)顯差異(yi)。展(zhan)(zhan)望(wang)未(wei)來，預計公募(mu)(mu)REITs未(wei)來將(jiang)(jiang)走入(ru)常(chang)態(tai)化(hua)(hua)發行(xing)，擴募(mu)(mu)將(jiang)(jiang)成(cheng)為(wei)常(chang)規(gui)的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)補充渠道，新(xin)發項目資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)種類(lei)(lei)將(jiang)(jiang)進一步豐富(fu)。中(zhong)信(xin)證(zheng)券(quan)(quan)(quan)(quan)房(fang)地產(chan)(chan)(chan)和(he)(he)物業(ye)(ye)服(fu)務(wu)分析師劉河維也(ye)認為(wei)，我(wo)(wo)(wo)國消費基(ji)礎設施(shi)存量資(zi)(zi)源(yuan)豐富(fu)，預計稟(bing)賦(fu)優異(yi)的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)可(ke)能率先納(na)入(ru)REITs。他強調，發展(zhan)(zhan)消費基(ji)礎設施(shi)REITs與(yu)住宅(zhai)房(fang)地產(chan)(chan)(chan)調控無關，但也(ye)有利于改善消費基(ji)礎設施(shi)持有企業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)負(fu)債表，增(zeng)厚企業(ye)(ye)利潤(run)。

　　華夏基(ji)(ji)金(jin)(jin)基(ji)(ji)礎設施(shi)和不(bu)動產(chan)投(tou)資(zi)部高(gao)級(ji)副總裁、基(ji)(ji)金(jin)(jin)經(jing)理林偉鑫(xin)介(jie)紹(shao)了公(gong)募REITs結(jie)構及(ji)基(ji)(ji)于基(ji)(ji)金(jin)(jin)管理人視角(jiao)的(de)(de)公(gong)募REITs管理經(jing)驗。他(ta)指出，公(gong)募REITs采用“REITs-資(zi)產(chan)支持證券-項(xiang)目(mu)公(gong)司-底層(ceng)資(zi)產(chan)”的(de)(de)四級(ji)架(jia)構，發(fa)行關(guan)鍵(jian)在于發(fa)起(qi)人、運營(ying)管理機(ji)構、基(ji)(ji)金(jin)(jin)管理人和資(zi)產(chan)質量(liang)。基(ji)(ji)金(jin)(jin)管理人基(ji)(ji)于合規(gui)、謹慎、專業、高(gao)效的(de)(de)原則(ze)，主要負責資(zi)產(chan)運營(ying)、賦(fu)能提升、投(tou)資(zi)者關(guan)系(xi)、匯報溝通、信(xin)息披(pi)露等方面的(de)(de)工作。最后，他(ta)介(jie)紹(shao)了華夏基(ji)(ji)金(jin)(jin)REITs領域的(de)(de)團隊情況(kuang)和目(mu)前發(fa)行的(de)(de)相關(guan)經(jing)驗。

　　建信基金基礎(chu)(chu)設(she)施投資部基金經(jing)理李元利(li)介紹了建信中關(guan)村標的(de)基礎(chu)(chu)設(she)施的(de)基本情況和(he)建信基金內部為基礎(chu)(chu)設(she)施REIT成立的(de)相(xiang)(xiang)關(guan)管理制(zhi)度和(he)決(jue)策體系。他(ta)從公募REIT存續期間，關(guan)于專(zhuan)項(xiang)審批流程、印章證照交接、項(xiang)目公司成立、提(ti)升項(xiang)目運營效率、全年開支計劃制(zhi)定、租金減(jian)免、應對租金收入下滑等方(fang)面(mian)，詳(xiang)細(xi)分享了相(xiang)(xiang)關(guan)經(jing)驗。

　　易(yi)(yi)商(shang)香港董事總經(jing)理(li)(li)曾瑞華(hua)介紹了易(yi)(yi)商(shang)集(ji)團(tuan)投資(zi)(zi)、資(zi)(zi)產管理(li)(li)、新經(jing)濟開發三大業務的(de)(de)基本情況和公司(si)未(wei)來發展策略(lve)。她指(zhi)出(chu)，中(zhong)國(guo)在2007年至2019年，是世界(jie)上基礎設施(shi)投資(zi)(zi)規模最大的(de)(de)國(guo)家，REITs的(de)(de)推出(chu)進一步完善了資(zi)(zi)產管理(li)(li)行業的(de)(de)退出(chu)渠道。當前亞太地區對于物流倉儲、數據中(zhong)心等新經(jing)濟相關基礎設施(shi)需求大于供給，資(zi)(zi)產經(jing)營穩步提升。

　　光(guang)大安石董事總(zong)經理(li)曾景介紹了光(guang)大安石發展(zhan)歷程，不(bu)動產(chan)“大資(zi)管(guan)”體系(xi)和投資(zi)組合理(li)念。光(guang)大安石積極參與多層(ceng)次REITs市場(chang)體系(xi)建設(she)，其在(zai)管(guan)產(chan)業(ye)園入選(xuan)全國首批基礎設(she)施公募REITs。

　　戴德梁行估價及(ji)顧問服務高(gao)級董事(shi)劉慧(hui)回顧公募(mu)(mu)REITs市場(chang)(chang)及(ji)不動(dong)產(chan)(chan)大宗(zong)交(jiao)(jiao)易(yi)，介紹公募(mu)(mu)REITs底(di)層資產(chan)(chan)估值(zhi)特點。2022年不動(dong)產(chan)(chan)大宗(zong)交(jiao)(jiao)易(yi)回暖，其中一(yi)線城市是主(zhu)(zhu)要的(de)(de)(de)交(jiao)(jiao)易(yi)市場(chang)(chang)。她指出，底(di)層資產(chan)(chan)的(de)(de)(de)估值(zhi)合理(li)(li)性應該是整個公募(mu)(mu)REITs的(de)(de)(de)保(bao)險，當前市場(chang)(chang)主(zhu)(zhu)要采用現金流折現法，基礎(chu)設施資產(chan)(chan)的(de)(de)(de)基本(ben)情況、收入(ru)水平、管理(li)(li)能力、剩(sheng)余年限(xian)和折現率等，是影響估值(zhi)的(de)(de)(de)重要因素。最(zui)后，她引入(ru)不動(dong)產(chan)(chan)資本(ben)化率，作為快速驗證不動(dong)產(chan)(chan)估值(zhi)合理(li)(li)性的(de)(de)(de)指標。

　　首程(cheng)控股基(ji)礎(chu)設施(shi)(shi)及不動(dong)產(chan)(chan)基(ji)金(jin)管理業(ye)(ye)務(wu)副總(zong)經理張寶強指出，傳統的投(tou)融資模(mo)式很大程(cheng)度上影響了基(ji)礎(chu)設施(shi)(shi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)的可(ke)持續發(fa)展，公(gong)募REITs以其純(chun)權(quan)益(yi)屬性(xing)(xing)、促進增量(liang)循環(huan)、重運營效能等天(tian)然特(te)性(xing)(xing)，微(wei)觀上有(you)利于企(qi)業(ye)(ye)改善現金(jin)流、優化(hua)(hua)(hua)財務(wu)結(jie)構，中(zhong)觀上推動(dong)基(ji)礎(chu)設施(shi)(shi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)的運營規(gui)模(mo)化(hua)(hua)(hua)、標(biao)準化(hua)(hua)(hua)、市場(chang)化(hua)(hua)(hua)，宏觀上將會引領(ling)中(zhong)國基(ji)礎(chu)設施(shi)(shi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)投(tou)融資模(mo)式發(fa)生變革，重塑(su)其“產(chan)(chan)業(ye)(ye)+資本(ben)”可(ke)持續發(fa)展的良性(xing)(xing)循環(huan)。