摘要(yao)：一(yi)個未有(you)任何宣傳，樣板間尚未完(wan)成的項目，低調蓄客(ke)不足兩月，卻已經接(jie)待(dai)了1500余組訪客(ke)，48種戶型幾(ji)乎均有(you)預定。諸如萬柳書(shu)院對京城高端市場真正水(shui)溫(wen)的測試結(jie)果，能否(fou)讓(rang)11月初的“限高令”意(yi)識到后發而至的亂局(ju)?

　　沒有(you)紅頭(tou)文件，也沒有(you)業內(nei)通告，與會的(de)人諱莫如深，但是，自(zi)11月(yue)初以來，北京市(shi)(shi)住建委成功地在高歌(ge)猛進的(de)高端(duan)物業市(shi)(shi)場撒下了(le)路釘：單價高于4萬(wan)元、漲價超10%的(de)樓盤暫停(ting)入市(shi)(shi)。外(wai)界(jie)視之為“限高令(ling)”。

　　11月上旬，北(bei)京市僅有4個(ge)住宅項目獲得預售證(zheng)，單(dan)價均(jun)在2萬(wan)元左右(you)。這(zhe)進一步(bu)印(yin)證(zheng)了(le)4萬(wan)元“限(xian)高令”的真實(shi)存在。

　　一塊巨石(shi)被(bei)扔進了水池，漣漪正在迅速(su)擴散。誰是“躺(tang)槍者” 貌(mao)似清楚。在媒體的(de)視野中(zhong)，中(zhong)赫萬(wan)柳書院、泰禾(he)北京院子、保利海德公(gong)園、萬(wan)科(ke)北河沿甲柒(qi)拾柒(qi)號等赫然在列。按照普遍(bian)的(de)預測，這些(xie)高端(duan)樓盤本應該在今年(nian)年(nian)底前相(xiang)繼入市(shi)銷售，不料(liao)，最(zui)后(hou)沖刺(ci)路段遭(zao)遇“交通(tong)管(guan)制”。

　　“限高(gao)令”的真實意(yi)圖(tu)，已人盡皆知。但“限高(gao)令”能否達到原始目的，卻是個未知數。自2010年(nian)北京市住建(jian)委首次通(tong)過預售許可證窗口(kou)指導來(lai)調(diao)節房價(jia)以來(lai)，高(gao)端樓(lou)盤的免疫力已經大大增(zeng)強(qiang)。同時，過去一年(nian)土地價(jia)格(ge)暴(bao)漲，高(gao)端樓(lou)盤的價(jia)格(ge)“底(di)盤”愈發厚重(zhong)。在不(bu)斷累積起來(lai)的需(xu)求(qiu)“堰塞湖”下，這場“限高(gao)令”究竟是幫忙(mang)(mang)，還是幫倒(dao)忙(mang)(mang)，構成(cheng)了調(diao)控一景(jing)。

　　應對之道

　　“政府(fu)不讓你(ni)賣，其(qi)實是(shi)幫你(ni)捂盤(pan)。”一位被停證的高端樓盤(pan)相關負(fu)責人斷(duan)言。面對年底(di)升(sheng)溫的“限高令”氣(qi)氛，各房(fang)企對策各異。該(gai)負(fu)責人聲稱甘愿等待政府(fu)放行。

　　開(kai)發(fa)商的底氣(qi)來自北京(jing)地(di)價的高漲(zhang)。自融創中國(guo)9月(yue)4日以7.3萬元樓面價拿下北京(jing)農展館(guan)地(di)塊(kuai)以來，開(kai)盤時間越延后，開(kai)發(fa)商似乎越有抬升房(fang)價的空間。

　　“現在(zai)北京一拍完地(di)，我(wo)們的客戶來(lai)訪(fang)量就立馬大增。大家覺得地(di)價(jia)這么高(gao)，在(zai)售樓盤還有上漲空間(jian)。”泰(tai)禾(he)集團品牌總監沈力(li)男說，北京院子蓄客量目前較為可(ke)觀(guan)。

　　據樂(le)居獲(huo)悉(xi)，10月(yue)中下旬曾(ceng)是(shi)北京院子原(yuan)定開盤日(ri)期，不料7萬多元/平(ping)方米的報價因觸(chu)碰建(jian)委紅線被直接打回(hui)。目前，該項目的預售(shou)證仍(reng)然在辦理過程中，只(zhi)能原(yuan)地等待與(yu)政府的進一(yi)步(bu)溝通(tong)。

　　融創農展館和中糧孫河單價地王之前(qian)，記錄曾(ceng)由4萬元(yuan)級別的(de)中赫萬柳(liu)書(shu)院(yuan)(yuan)保持(chi)。自2012年(nian)(nian)7月拿地以來(lai)，萬柳(liu)書(shu)院(yuan)(yuan)一直保持(chi)著(zhu)低調。根據市(shi)(shi)場研究(jiu)機構預(yu)估的(de)入(ru)市(shi)(shi)時間表(biao)，萬柳(liu)書(shu)院(yuan)(yuan)應在今(jin)年(nian)(nian)下(xia)半年(nian)(nian)入(ru)市(shi)(shi)，價格區(qu)間預(yu)測在12萬元(yuan)至15萬元(yuan)/平米。根據同(tong)(tong)行的(de)市(shi)(shi)調顯示，這個(ge)貨值過百(bai)億(yi)元(yuan)的(de)高端(duan)項目，非正式蓄客(ke)兩個(ge)月以來(lai)，訪客(ke)到(dao)訪1500余組，平均(jun)每套房超5組客(ke)戶(hu)有購(gou)買意向(xiang)，這些意向(xiang)涵蓋了所有48個(ge)不(bu)同(tong)(tong)的(de)戶(hu)型。

　　在(zai)(zai)被問及受政府(fu)停(ting)發預售(shou)證(zheng)影(ying)(ying)響時(shi)，中(zhong)赫集團公(gong)關總監(jian)朱敏并(bing)未正面回應，“我們仍在(zai)(zai)按自己的(de)(de)開發節奏推進，目前(qian)每天都會(hui)新增20組左右(you)的(de)(de)意向客戶前(qian)來咨詢(xun)。”他(ta)表示，在(zai)(zai)如何(he)消解最(zui)新的(de)(de)政策影(ying)(ying)響上，公(gong)司并(bing)沒有投入太(tai)多的(de)(de)精力。萬(wan)柳書(shu)院(yuan)是一個行業關注的(de)(de)標桿項目，公(gong)司的(de)(de)首要策略是不斷做產品加法，以產品競爭力贏得市場(chang)。

　　入(ru)市時(shi)機被嚴控，中赫置地并不陌生。作為全國知名(ming)的“釣魚臺七號(hao)院(yuan)(yuan)”開發(fa)商(shang)，他們(men)經歷了(le)多(duo)輪調控周期，對(dui)高端物業在(zai)政策面(mian)獲(huo)得的嚴格“關照”已有(you)相當經驗。從另(ling)外一個角(jiao)度(du)看(kan)，在(zai)萬柳書(shu)院(yuan)(yuan)項目上追求(qiu)加法制勝(sheng)，也表明(ming)開發(fa)商(shang)只能發(fa)力自身，從產品面(mian)延深(shen)意向客戶的忠(zhong)誠度(du)。

　　萬(wan)柳書(shu)院(yuan)樓面單(dan)價超4萬(wan)元水平(ping)、貨量僅(jin)僅(jin)約300套，“它(ta)(ta)究竟能向政府與(yu)市(shi)場表(biao)現(xian)出多(duo)少與(yu)價格(ge)匹配的產品硬實(shi)力(li)，將成為它(ta)(ta)從住(zhu)建委那里獲得放行(xing)(xing)路(lu)條的最大(da)底氣(qi)。”一位同行(xing)(xing)分析道。

　　這(zhe)(zhe)似乎正是萬(wan)柳(liu)書院(yuan)等一眾樓盤(pan)的(de)(de)突(tu)圍之道。據朱敏(min)稱，萬(wan)柳(liu)書院(yuan)室內的(de)(de)雙重空(kong)(kong)氣(qi)凈(jing)化則可以(yi)保證空(kong)(kong)氣(qi)中的(de)(de)PM0.3位于極低水平，在(zai)(zai)業主入(ru)住前房子(zi)要(yao)強制通(tong)風1500余次，相(xiang)當于全天(tian)開窗通(tong)風近兩年的(de)(de)換氣(qi)量。在(zai)(zai)整個小區的(de)(de)總(zong)進水口與每戶均安置(zhi)了(le)多重凈(jing)水系(xi)統，可以(yi)有效過濾(lv)北京的(de)(de)較硬水質，另外，由于采(cai)用(yong)了(le)光(guang)纖導管，車庫里也有陽光(guang)。“這(zhe)(zhe)是中赫在(zai)(zai)萬(wan)柳(liu)書院(yuan)中堅持的(de)(de)尊重生活(空(kong)(kong)氣(qi)、水和陽光(guang))設計中的(de)(de)幾個細(xi)節。”朱敏(min)說(shuo)。

　　用這樣(yang)的策略來(lai)說服政府(fu)，效果仍(reng)待觀(guan)察。除了被動等待、專注產品(pin)外，也有(you)一些高端樓盤(pan)選(xuan)擇借機“封盤(pan)”、待價而沽。比如保利海德(de)公園與萬科北河沿(yan)甲(jia)柒(qi)拾柒(qi)號(hao)。保利海德(de)公園欲推別(bie)墅100多套，現(xian)已蓄客(ke)300余(yu)組。萬科北河沿(yan)甲(jia)柒(qi)拾柒(qi)號(hao)僅24套現(xian)房待售(shou)，但毗鄰故宮，位置優(you)越(yue)。眼(yan)下，兩個高端項目并未取得預售(shou)證或銷售(shou)證。

　　“在各自公(gong)司業績中，這兩大標桿項目扮(ban)演的不(bu)是現金流角色，而是要(yao)創造高利潤，因此，這兩個項目有(you)(you)理由(you)借勢拖至明年初入(ru)市，未來很(hen)可能進一(yi)步提高售價(jia)。”有(you)(you)業內(nei)人士(shi)評價(jia)說。

　　市場動蕩

　　這次(ci)4萬元“限高(gao)令”會終結于何(he)時，構成了觀察北(bei)京(jing)高(gao)端樓市水溫(wen)的重(zhong)要窗口時間。大部分受訪者相信， “限高(gao)端”對市場并(bing)無(wu)太(tai)大沖擊，不過會對明(ming)年(nian)的市場供應形(xing)成影響。預(yu)計，到元旦(dan)前后，高(gao)價房預(yu)售(shou)證(zheng)將(jiang)重(zhong)啟發放。

　　根據年初北(bei)(bei)(bei)京(jing)市制定的(de)調控目標(biao)，2013年北(bei)(bei)(bei)京(jing)新建商品住房(fang)(fang)價(jia)(jia)格與(yu)去年相比(bi)需(xu)保持穩定。2012年，新建房(fang)(fang)屋均價(jia)(jia)在(zai)2.07萬元(yuan)/平(ping)方米(mi)。與(yu)之相對的(de)是，北(bei)(bei)(bei)京(jing)幾(ji)乎面臨(lin)調控不達標(biao)的(de)風險。國家統(tong)計局數(shu)據顯(xian)示，北(bei)(bei)(bei)京(jing)新建商品房(fang)(fang)房(fang)(fang)價(jia)(jia)同比(bi)漲(zhang)(zhang)(zhang)幅(fu)已連續6個月(yue)領漲(zhang)(zhang)(zhang)全國。根據北(bei)(bei)(bei)京(jing)房(fang)(fang)地(di)產業協會(hui)統(tong)計，今年1-10月(yue)，北(bei)(bei)(bei)京(jing)市新建商品住房(fang)(fang)簽(qian)約均價(jia)(jia)2.17萬元(yuan)/平(ping)方米(mi)，已比(bi)去年全年上(shang)漲(zhang)(zhang)(zhang)近(jin)4.5%。

　　官(guan)方撒出(chu)(chu)路釘(ding)，時近年底(di)緊急剎車，限(xian)制(zhi)高價(jia)房入市(shi)成為他們的(de)(de)首選。然而，以市(shi)場房價(jia)為指標的(de)(de)“停證”行為，其后遺(yi)癥已(yi)經不是第一(yi)次(ci)顯現。北(bei)京市(shi)整體高端住宅市(shi)場可能(neng)因此進入供需矛盾的(de)(de)波動周期。一(yi)邊(bian)是現階段被壓縮的(de)(de)高端供應，一(yi)邊(bian)是日益(yi)增加的(de)(de)購房需求(qiu)。年底(di)，包括萬(wan)柳書院在(zai)內一(yi)眾標桿(gan)項(xiang)目的(de)(de)蓄客(ke)局面，已(yi)經測試出(chu)(chu)高端物業市(shi)場真正的(de)(de)水(shui)溫(wen)。

　　“在北京，高端客戶(hu)也是一種'剛(gang)需(xu)(xu)'。”蘭德咨詢總(zong)裁宋延慶說。比(bi)如現(xian)在，在中赫(he)萬柳(liu)(liu)書院(yuan)(yuan)項目(mu)周邊，舊有(you)住宅的(de)均價已超過(guo)(guo)10萬元/平方米，其(qi)他(ta)高端人(ren)群的(de)升(sheng)級需(xu)(xu)求(qiu)也在不(bu)斷增加(jia)。根據(ju)上(shang)述同行(xing)市調，目(mu)前萬柳(liu)(liu)書院(yuan)(yuan)的(de)供需(xu)(xu)比(bi)超過(guo)(guo)1：5，周邊強(qiang)大的(de)改善性需(xu)(xu)求(qiu)加(jia)上(shang)自身的(de)高端銷售渠(qu)道(dao)，令這個未(wei)有(you)任何宣傳的(de)項目(mu)未(wei)開盤(pan)便(bian)面(mian)臨“一房難求(qiu)”的(de)局面(mian)。

　　高漲的(de)(de)需求與被臨時壓制(zhi)的(de)(de)供應量(liang)(liang)也讓不少開發商打起(qi)算盤，順勢(shi)延(yan)后開盤，意圖在年(nian)后提(ti)高房(fang)價。但亞豪機構市(shi)場(chang)總監郭毅認為，高端市(shi)場(chang)又(you)分(fen)為不同的(de)(de)等級(ji)(ji)，其中，以(yi)4萬元(yuan)(yuan)(yuan)—6萬元(yuan)(yuan)(yuan)、6萬元(yuan)(yuan)(yuan)—10萬元(yuan)(yuan)(yuan)/平方(fang)米，及10萬元(yuan)(yuan)(yuan)/平方(fang)米劃分(fen)為三個級(ji)(ji)別,年(nian)后的(de)(de)集中放量(liang)(liang)仍可能造成市(shi)場(chang)動蕩。“畢竟(jing)頂(ding)級(ji)(ji)豪宅每年(nian)消(xiao)化量(liang)(liang)都相對穩定，若明年(nian)初集中釋放，銷售量(liang)(liang)未必立馬隨(sui)之跟上。”她說(shuo)。

　　但是(shi)，這(zhe)也要(yao)看不同(tong)的(de)區(qu)域。根據亞豪的(de)數據，北京市海(hai)淀區(qu)每年新增商(shang)品住宅(zhai)供(gong)應量逐年遞減。截止(zhi)今年11月6日，共861套(tao)、11.3萬平方米;2012年，為4634套(tao)、62.53萬平方米;2011年為5769套(tao)、62.65萬平方米。多年供(gong)應不足(zu)，已是(shi)北京西部(bu)，尤(you)其是(shi)海(hai)淀和西城區(qu)的(de)常態。

　　“限(xian)高令”傳言背后，高端房銷售戰一(yi)觸即發。由(you)于時常被迫(po)按下暫停鍵(jian)，高端樓盤的(de)售房節奏被強(qiang)行打亂，在(zai)供應(ying)量增長有限(xian)的(de)背景下，需(xu)求量也在(zai)同步累(lei)積成一(yi)個高懸(xuan)的(de)“堰塞湖”。這會(hui)是誰的(de)福音呢?

　　“幾(ji)千萬的房子，本就(jiu)跟普通老百(bai)姓沒有關系(xi)。不(bu)如讓它銷售，交(jiao)稅，還拉動上下游行業發展，至于調控，針(zhen)對(dui)剛需房就(jiu)好。”另(ling)一位被“停證”的項目負責人說。

　　這或許是(shi)剛(gang)需(xu)客與(yu)高(gao)端(duan)(duan)房購(gou)買者都愿意看到的(de)景象。放開的(de)剛(gang)需(xu)供應量減少(shao)了北京房價大(da)漲(zhang)的(de)預期，而高(gao)端(duan)(duan)樓盤(pan)(pan)也將找到他們日益增加的(de)購(gou)買者。“低端(duan)(duan)有保(bao)障(zhang)、中(zhong)端(duan)(duan)靠政策、高(gao)端(duan)(duan)靠市(shi)場(chang)(chang)”的(de)新(xin)樓市(shi)三(san)元論呼聲漸(jian)起。現在，為(wei)了調和房產調控與(yu)高(gao)價樓盤(pan)(pan)之間的(de)矛盾，同時穩定可能的(de)市(shi)場(chang)(chang)動蕩(dang)，從高(gao)端(duan)(duan)市(shi)場(chang)(chang)獲取稅費反哺保(bao)障(zhang)房市(shi)場(chang)(chang)已(yi)經成為(wei)解決方案(an)之一。

　　“放(fang)開高端(duan)住宅的買賣，可為(wei)國家提供大筆稅費，政府還可以把(ba)它轉手，用來支持(chi)剛需市場(chang)。何(he)樂而不(bu)為(wei)?”宋延慶說。