掛牌新三板 保利物業的野心與現(xian)實
時代周報記者 胡天(tian)祥(xiang) 發(fa)自廣州
從輸(shu)血模式轉變為造(zao)血模式,保利物業希望借助資本力量走出母公司保利地產(chan)的“光環”,再造(zao)一個保利。
2月28日(ri),保利房地(di)產(chan)(chan)(集團)股(gu)份有(you)限公(gong)司(si)(以下(xia)簡(jian)稱(cheng)“保利地(di)產(chan)(chan)”)宣(xuan)布(bu),全(quan)資子公(gong)司(si)保利物(wu)業發展(zhan)股(gu)份有(you)限公(gong)司(si)(以下(xia)簡(jian)稱(cheng)“保利物(wu)業”)在(zai)全(quan)國中小(xiao)企業股(gu)份轉讓系(xi)統(新三板)掛牌申請(qing)獲(huo)得受(shou)理。
時(shi)代周報(bao)記(ji)者獲悉,成立于1996年的(de)保(bao)利(li)物(wu)業目前承接的(de)物(wu)業管(guan)理項目400余個,管(guan)理面積(ji)超過1億平方米。公告顯示,保(bao)利(li)物(wu)業2015年度、2016年度營業收入分(fen)別為19.36億元、25.48億元;凈利(li)潤分(fen)別為8563.48萬元、1.42億元。
接(jie)下來,仍有(you)不(bu)少難(nan)題(ti)橫亙在這家(jia)擁有(you)央(yang)企背景的(de)(de)公司面前(qian)。對外,要考慮如(ru)何(he)面對市場上包括彩生活、中海物業(ye)等在內的(de)(de)強勁對手(shou),繼而擴大規(gui)模,形成(cheng)核心競爭(zheng)力;對內,保(bao)利物業(ye)對保(bao)利地產的(de)(de)依(yi)賴性依(yi)然過大,其又將(jiang)如(ru)何(he)培育新(xin)的(de)(de)盈利增(zeng)長(chang)點(dian),拓寬(kuan)營收(shou)渠道(dao)?
保利物業(ye)拒絕向(xiang)時代周報記者提出的相關問題予以置評,僅表示:“由于股改(gai)工作的整體(ti)(ti)安排,目前還不接受媒體(ti)(ti)對(dui)上市(shi)事宜的采訪(fang)。”
改善不均衡
與其(qi)他物管公司無異(yi),保利物業(ye)主(zhu)要(yao)依托保利地產發展,對外市場拓展比例(li)很小。
時代周報(bao)記者查(cha)閱(yue)保(bao)利(li)物(wu)業發展股份有限公司(si)公開(kai)(kai)轉讓說明書(以下(xia)簡稱“說明書”)發現,截(jie)至(zhi) 2016年12月31日(ri),該(gai)公司(si)在管理(li)和服務的項目(mu)合計381個,在管面積達 8870.96萬(wan)平(ping)方(fang)米。其中由保(bao)利(li)地產(chan)開(kai)(kai)發的物(wu)業的管理(li)面積為8160.98 萬(wan)平(ping)方(fang)米,占(zhan)總體管理(li)面積的92%。
這(zhe)是(shi)(shi)一(yi)(yi)把“雙刃劍”。一(yi)(yi)個無(wu)法忽視的現實問題是(shi)(shi),如果未來保利地產(chan)的房地產(chan)開發業(ye)務發展放緩(huan)或(huo)選聘(pin)其(qi)他物(wu)業(ye)服務企業(ye)管理(li)新開發的物(wu)業(ye),可能會影(ying)響保利物(wu)業(ye)管理(li)面積(ji)的擴張和收入(ru)規模的提升。
在規模擴(kuo)張上,保利物業也的(de)確需要快(kuai)馬(ma)加鞭。數據顯示,截(jie)至(zhi)2016年(nian)(nian)6月30日,競(jing)爭對手彩生活已簽約(yue)管理面積達(da)3.6億平方(fang)米,簽約(yue)管理項(xiang)目2236個。而萬(wan)科在 2016 年(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)實現(xian)物業服(fu)(fu)務收入17.65 億元,截(jie)至(zhi)2015年(nian)(nian)底,萬(wan)科物業提供服(fu)(fu)務的(de)合(he)同(tong)項(xiang)目980個,服(fu)(fu)務合(he)同(tong)約(yue)定(ding)的(de)建筑面積達(da)2.14億平方(fang)米。截(jie)至(zhi)2015年(nian)(nian)12月31日,綠(lv)城服(fu)(fu)務在管合(he)同(tong)建筑面積約(yue)8280萬(wan)平方(fang)米。
上述企業(ye)(ye)(ye)得以迅速規模(mo)化發展的(de)(de)原因是(shi),由(you)于物(wu)管行業(ye)(ye)(ye)集中度(du)低,給企業(ye)(ye)(ye)通過全(quan)資(zi)(zi)或(huo)入(ru)股操盤的(de)(de)方式兼并收購,拓展管理規模(mo)提(ti)供了天然(ran)土壤(rang)。根據中國指數研(yan)究院(yuan)的(de)(de)數據,百強(qiang)物(wu)管2015 年合計(ji)收購200余(yu)家物(wu)業(ye)(ye)(ye)服務商,收購管理面(mian)(mian)積合計(ji) 3.85 億平(ping)方米(mi),其(qi)中彩生活以3億元并購開(kai)元國際100%股權(quan),并購面(mian)(mian)積逾3000 萬(wan)(wan)平(ping)方米(mi)。中海物(wu)業(ye)(ye)(ye)以5000萬(wan)(wan)元收購中海宏洋物(wu)業(ye)(ye)(ye)100%股權(quan)。萬(wan)(wan)科物(wu)業(ye)(ye)(ye)除凈資(zi)(zi)產入(ru)股卓(zhuo)弘物(wu)業(ye)(ye)(ye)和北京佰嘉物(wu)業(ye)(ye)(ye)外,還(huan)通過收購東莞卓(zhuo)圣物(wu)業(ye)(ye)(ye)擴張(zhang)物(wu)業(ye)(ye)(ye)布局。
為此(ci),保(bao)(bao)利物業(ye)希(xi)望通過全委、顧問和(he)并購(gou)的方式拓展(zhan)非保(bao)(bao)利地產開發的物業(ye)項目,同時(shi)利用保(bao)(bao)利芯智慧云平臺,開發創新服務(wu)產品,進一步(bu)提升了市場拓展(zhan)能(neng)力(li)和(he)企業(ye)盈利能(neng)力(li)。
2016年,保利物業同步(bu)啟動市場外拓戰略,并先后成(cheng)為普天新能源(yuan)、同元集(ji)團(tuan)、中(zhong)國(guo)人壽陜西公司、山東滕投集(ji)團(tuan)、匯源(yuan)建(jian)設集(ji)團(tuan)等企業的物業服(fu)務商。
來(lai)自保利物業的(de)數據顯(xian)示,公(gong)司已設有 18 家子公(gong)司、74 家分公(gong)司。“目(mu)前公(gong)司仍在擴(kuo)大項目(mu)的(de)數量及(ji)(ji)規(gui)模,鑒于(yu)此,公(gong)司或(huo)會(hui)面(mian)臨項目(mu)人員多(duo)元化(hua)及(ji)(ji)本(ben)土(tu)化(hua)的(de)需(xu)求,導致管(guan)理(li)效率的(de)降低(di)及(ji)(ji)營運風險的(de)增加。”
不(bu)(bu)過,由于保(bao)利(li)地產多以住宅開發(fa)為主(zhu),也使得(de)保(bao)利(li)物(wu)業(ye)(ye)管理(li)的住宅物(wu)業(ye)(ye)比重偏大。2015、2016 年度保(bao)利(li)物(wu)業(ye)(ye)的住宅物(wu)業(ye)(ye)收入占比分別為 89.43%和(he) 87.44%,業(ye)(ye)態分布并(bing)不(bu)(bu)均衡。
對(dui)此,保利物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)計劃重(zhong)點向非住宅(zhai)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)傾斜,拓展學(xue)校、工業(ye)(ye)(ye)園區(qu)、旅(lv)游物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)等(deng)非住宅(zhai)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)。時代周報記者從保利物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)官網了解到,目(mu)前保利物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理的(de)學(xue)校物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)包括(kuo)位(wei)于西安的(de)經(jing)開(kai)第五小(xiao)學(xue)以及(ji)南昌(chang)的(de)華東交通大學(xue)理工學(xue)院。工業(ye)(ye)(ye)園區(qu)包括(kuo)位(wei)于重(zhong)慶的(de)美(mei)的(de)家用空調事(shi)業(ye)(ye)(ye)部重(zhong)慶工廠與南昌(chang)的(de)芒果電商(shang)產業(ye)(ye)(ye)園。
同(tong)樣不(bu)均(jun)衡的還有(you)營(ying)收(shou)構成。時(shi)代周報記(ji)者(zhe)獲悉,目前保利物(wu)業(ye)收(shou)入(ru)(ru)來(lai)源主要(yao)來(lai)自物(wu)業(ye)管(guan)理(li)服務(wu)。2015年(nian),其物(wu)業(ye)管(guan)理(li)收(shou)入(ru)(ru)17.5億元(yuan)(yuan),占(zhan)總收(shou)入(ru)(ru)的90.42%,社(she)區增值(zhi)服務(wu)收(shou)入(ru)(ru)1.85億元(yuan)(yuan),占(zhan)比9.58%。2016年(nian),兩者(zhe)間的差距(ju)進一步被拉大。2016年(nian),其物(wu)業(ye)管(guan)理(li)收(shou)入(ru)(ru)為23.34億元(yuan)(yuan),占(zhan)比91.61%,社(she)區增值(zhi)收(shou)入(ru)(ru)僅為2.13億元(yuan)(yuan),占(zhan)比8.39%。
根(gen)據中國物(wu)業(ye)管理(li)協會(hui)公布(bu)的數據,從收入結構(gou)來(lai)看,2015 年物(wu)業(ye)管理(li)服務占(zhan)營(ying)業(ye)收入為83.27%,多種(zhong)經營(ying)收入比例為 16.73%。
這意(yi)味(wei)著,2016年保利物業(ye)(ye)在優化營收(shou)(shou)構(gou)成(cheng)上并未(wei)收(shou)(shou)到(dao)應(ying)有成(cheng)效,其(qi)收(shou)(shou)入來源仍十分單(dan)一。保利物業(ye)(ye)表示,公司將加(jia)大物業(ye)(ye)延伸(shen)服(fu)務(wu)、創新服(fu)務(wu)等非物業(ye)(ye)服(fu)務(wu)市場開發力度,提升非物業(ye)(ye)費營收(shou)(shou)構(gou)成(cheng)。
內部的同業競爭挑戰
目前,國(guo)內絕大多數物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務企(qi)業(ye)(ye)是所屬房地(di)產開發公司的下(xia)屬企(qi)業(ye)(ye),這種股(gu)權或者從屬關(guan)系為多數物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務企(qi)業(ye)(ye)獲(huo)得物(wu)業(ye)(ye)管理項(xiang)目提供了便利(li)的途徑,因(yin)此,物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務企(qi)業(ye)(ye)的規模絕大多數與其(qi)房地(di)產母公司的規模高(gao)度相(xiang)關(guan)。
不過,與彩生活、中(zhong)奧(ao)到家(jia)、綠城服務(wu)所依附的(de)母公司不同,保利集團(保利地產(chan)控股方)控制下的(de)其他關聯方中(zhong),實際(ji)從事(shi)物業(ye)(ye)管(guan)理業(ye)(ye)務(wu)的(de)公司并不在少數。同業(ye)(ye)競爭(zheng),無疑是擺在保利物業(ye)(ye)全國業(ye)(ye)務(wu)擴張戰略中(zhong)的(de)一(yi)個待解難題。
這樣(yang)的(de)微(wei)妙關系同樣(yang)出現在(zai)保利(li)地(di)產與保利(li)置(zhi)業身(shen)上。出身(shen)“嫡系”的(de)保利(li)置(zhi)業,在(zai)發展中頗(po)受保利(li)集團扶持。而保利(li)地(di)產和保利(li)置(zhi)業在(zai)業務拓(tuo)展區域有著諸多重(zhong)合,且共用“保利(li)”地(di)產品牌,因此(ci)同業競爭的(de)隱患(huan)也由(you)此(ci)埋下。
2007年,時(shi)任(ren)保利(li)地(di)產(chan)董事長的李(li)彬海曾公開表(biao)示(shi),保利(li)地(di)產(chan)所進入的區(qu)域,保利(li)置(zhi)業(ye)須讓路(lu)。事實證(zheng)明,保利(li)置(zhi)業(ye)不但沒(mei)有(you)讓路(lu),反而以(yi)同樣(yang)的模式進行(xing)擴張。為(wei)此(ci),保利(li)集團曾出面調解,雙方于(yu)2012年左(zuo)右內部簽署了同業(ye)競爭協議,分區(qu)域而治。
如今,保利(li)集團也希(xi)望通過簽署同業(ye)競爭協議,讓保利(li)物(wu)業(ye)與(yu)其他物(wu)業(ye)公司“劃江而(er)治”。
據時代周(zhou)報記者了解(jie),除保(bao)(bao)(bao)(bao)利(li)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)外,保(bao)(bao)(bao)(bao)利(li)集(ji)團控制下(xia)(xia)實(shi)際從事物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)管理(li)業(ye)務(wu)的公(gong)(gong)司(si)包括(kuo)深圳市保(bao)(bao)(bao)(bao)利(li)商(shang)業(ye)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)經營管理(li)有限(xian)(xian)(xian)公(gong)(gong)司(si)(以(yi)下(xia)(xia)簡(jian)(jian)稱(cheng)(cheng)“深圳保(bao)(bao)(bao)(bao)利(li)商(shang)業(ye)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)” )、上海(hai)保(bao)(bao)(bao)(bao)利(li)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)酒(jiu)店管理(li)集(ji)團有限(xian)(xian)(xian)公(gong)(gong)司(si)(以(yi)下(xia)(xia)簡(jian)(jian)稱(cheng)(cheng)“上海(hai)保(bao)(bao)(bao)(bao)利(li)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)”)、遵義(yi)久聯物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)服務(wu)有限(xian)(xian)(xian)公(gong)(gong)司(si)(以(yi)下(xia)(xia)簡(jian)(jian)稱(cheng)(cheng)“遵義(yi)久聯物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)”)、南昌(chang)保(bao)(bao)(bao)(bao)利(li)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)管理(li)有限(xian)(xian)(xian)公(gong)(gong)司(si)(以(yi)下(xia)(xia)簡(jian)(jian)稱(cheng)(cheng)“南昌(chang)保(bao)(bao)(bao)(bao)利(li)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)”)、廣州(zhou)市保(bao)(bao)(bao)(bao)利(li)世(shi)貿物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)管理(li)有限(xian)(xian)(xian)公(gong)(gong)司(si)(以(yi)下(xia)(xia)簡(jian)(jian)稱(cheng)(cheng)“保(bao)(bao)(bao)(bao)利(li)世(shi)貿物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)”)、哈爾(er)濱保(bao)(bao)(bao)(bao)利(li)科技大廈有限(xian)(xian)(xian)公(gong)(gong)司(si)(以(yi)下(xia)(xia)簡(jian)(jian)稱(cheng)(cheng)“哈爾(er)濱保(bao)(bao)(bao)(bao)利(li)”)、湖北保(bao)(bao)(bao)(bao)利(li)大酒(jiu)店有限(xian)(xian)(xian)公(gong)(gong)司(si)(以(yi)下(xia)(xia)簡(jian)(jian)稱(cheng)(cheng)“湖北保(bao)(bao)(bao)(bao)利(li)大酒(jiu)店”)。
在上(shang)述公(gong)(gong)司(si)(si)中(zhong),深圳保(bao)利(li)商業物(wu)業、上(shang)海保(bao)利(li)物(wu)業、湖(hu)北保(bao)利(li)大酒店系(xi)保(bao)利(li)置業控(kong)制的公(gong)(gong)司(si)(si),遵義(yi)久(jiu)聯(lian)(lian)(lian)物(wu)業系(xi)貴州久(jiu)聯(lian)(lian)(lian)集(ji)團(tuan)(tuan)(tuan)房地(di)產開(kai)發有限責任公(gong)(gong)司(si)(si)控(kong)制的公(gong)(gong)司(si)(si),為 2014 年保(bao)利(li)集(ji)團(tuan)(tuan)(tuan)收(shou)購(gou)久(jiu)聯(lian)(lian)(lian)集(ji)團(tuan)(tuan)(tuan)時所產生的關(guan)聯(lian)(lian)(lian)方。哈爾濱保(bao)利(li)系(xi)保(bao)利(li)南方集(ji)團(tuan)(tuan)(tuan)控(kong)制的公(gong)(gong)司(si)(si)。 而保(bao)利(li)世貿(mao)物(wu)業、南昌保(bao)利(li)物(wu)業則為保(bao)利(li)地(di)產控(kong)制的公(gong)(gong)司(si)(si)。
為避免同業(ye)競(jing)爭問題,保利(li)(li)集團(tuan)承諾(nuo)稱,遵(zun)義久聯(lian)物業(ye)、哈爾濱保利(li)(li)僅服務于現(xian)有簽約項(xiang)目(mu),目(mu)前及(ji)(ji)未(wei)來(lai)均不會進行擴(kuo)張經營;深圳市保利(li)(li)、上海保利(li)(li)物業(ye)、湖(hu)北保利(li)(li)大酒店(dian)未(wei)來(lai)不會直接(jie)或(huo)間接(jie)從事、參與或(huo)進行與保利(li)(li)物業(ye)及(ji)(ji)其(qi)控股子公司的業(ye)務存(cun)在競(jing)爭或(huo)可能構成競(jing)爭的業(ye)務及(ji)(ji)活動(dong)。
保利(li)地產也(ye)承諾(nuo),保利(li)世(shi)貿物業及南昌保利(li)物業僅(jin)對目前簽(qian)約的(de)物業進(jin)行物業服務(wu)和管理,目前及未來(lai)(lai)均不會對外進(jin)行擴張經營。若上述公(gong)(gong)司(si)將來(lai)(lai)有任(ren)何(he)(he)機會可從事、或(huo)入股任(ren)何(he)(he)可能(neng)會與(yu)保利(li)物業及其控股子公(gong)(gong)司(si)的(de)生產經營相(xiang)類似的(de)業務(wu),本公(gong)(gong)司(si)會將上述機會讓予保利(li)物業或(huo)其控股子公(gong)(gong)司(si)。
不(bu)過,一紙協議能否得到上述(shu)公(gong)(gong)司嚴格執行仍有待觀察(cha)。此前保(bao)利地產與(yu)保(bao)利置業(ye)(ye)雖(sui)然簽署同業(ye)(ye)競(jing)爭協議,規定保(bao)利地產不(bu)得進(jin)入深圳、蘇州(zhou)、海南等(deng)市場(chang),保(bao)利置業(ye)(ye)需撤出北京(jing)等(deng)市場(chang)。但(dan)保(bao)利置業(ye)(ye)2016年(nian)半年(nian)報顯示,公(gong)(gong)司擁有北京(jing)保(bao)利大(da)廈75%權益,建筑面積達9.5萬平方米。保(bao)利地產2016年(nian)半年(nian)報則顯示,公(gong)(gong)司在海南三亞擁有三個(ge)(ge)項目(mu)(mu),海口擁有兩個(ge)(ge)項目(mu)(mu)。2016年(nian)12月14日,保(bao)利地產競(jing)得深圳大(da)鵬中心區G16506-0144地塊。
接下來(lai),如何駕馭與兄弟物業(ye)公司(si)之間的(de)“同業(ye)競爭”微妙關系,亦是(shi)對管理層的(de)一(yi)大考驗。
做大養老產業
物業是個筐,很多東(dong)西都可以往(wang)里面裝。
“很多開發(fa)商(shang)都在建(jian)立自己(ji)全新的(de)物管平(ping)臺。借助于物管平(ping)臺,目前可(ke)以(yi)(yi)想到的(de)有推介養老地產(chan)、社(she)區金融等產(chan)品。如果平(ping)臺搭得更大,利用大數據還可(ke)以(yi)(yi)做更多的(de)事(shi)情。”克而(er)瑞(rui)分析師尹鵬表示。
而這(zhe)恰恰是保利物業正在籌劃的一大動作(zuo)。保利地產總經理劉平(ping)曾(ceng)發表講話指出(chu),社區消(xiao)費、社區金融的真正載(zai)體(ti),房地產生態(tai)鏈的綜合運營和投資平(ping)臺是物業。
其中(zhong)(zhong),社區(qu)養(yang)(yang)(yang)老(lao)被看做(zuo)這條(tiao)生(sheng)態鏈(lian)上的重(zhong)要(yao)(yao)一環(huan)。保利物(wu)業(ye)董事長胡(hu)在新曾(ceng)指出,“社區(qu)”將(jiang)會成為未來“中(zhong)(zhong)國式養(yang)(yang)(yang)老(lao)”最重(zhong)要(yao)(yao)的場景(jing)。“社區(qu)居家(jia)養(yang)(yang)(yang)老(lao)服務是(shi)物(wu)業(ye)管理(li)企(qi)(qi)業(ye)產(chan)業(ye)鏈(lian)的天然延伸,物(wu)業(ye)管理(li)企(qi)(qi)業(ye)來做(zuo)社區(qu)居家(jia)養(yang)(yang)(yang)老(lao)服務,資源(yuan)整合度高、可進入性強、成本更低、客戶信任優勢更為突出。”
據(ju)時代周報記者(zhe)了解,保利物業(ye)(ye)為(wei)此還專門成立社(she)區養老(lao)(lao)事業(ye)(ye)部,負責(ze)指導(dao)全國(guo)(guo)和院健康生活(huo)館的(de)建設運營及養老(lao)(lao)服務產(chan)品的(de)設計和開發。不(bu)過,和物管(guan)一(yi)樣,由于國(guo)(guo)內還沒有找到很(hen)好(hao)的(de)盈利模(mo)式,養老(lao)(lao)產(chan)業(ye)(ye)也被保利物業(ye)(ye)定義為(wei)微利甚至虧損(sun)行業(ye)(ye)。
其盈(ying)利(li)路徑是:用3-5年的(de)(de)(de)時間(jian)進入穩健運營階段,實現營虧平衡,用8-10年的(de)(de)(de)時間(jian)達到發達國家的(de)(de)(de)盈(ying)利(li)水(shui)平,打(da)通金融通道、實現REITs上市。
“盈利模式的(de)(de)不成熟,養(yang)(yang)老項目用地(di)(di)、融(rong)資渠(qu)道(dao)、配(pei)套政策等解決方案的(de)(de)缺失(shi),已成為房企發展養(yang)(yang)老地(di)(di)產的(de)(de)最大掣肘。”同策機構研究總監張宏偉曾對時代周報(bao)記者表示。
萬(wan)科(ke)總裁郁亮也(ye)表達過類似(si)觀點:“養老地產正處于看上去很(hen)美,執行卻很(hen)難的(de)階(jie)段,國(guo)內還沒有找到(dao)很(hen)好的(de)盈(ying)利模式。我們(men)鼓勵(li)地方積極嘗試,但這(zhe)需要(yao)很(hen)長的(de)路要(yao)走。”
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