3%至6%

　　20年來，J-REITs收益率一直高于日本政府債券以及東京證交所市場一部股票收益率，基本維持在3%至6%水平。

　　J-REITs是日本版不動產投資(zi)信托基金。J-REITs市場(chang)(chang)2001年建立(li)后經歷(li)20年蓬(peng)勃(bo)發展(zhan)，已(yi)成為全球第二大REITs市場(chang)(chang)。我(wo)國基建公募REITs市場(chang)(chang)剛剛起步，總(zong)結J-REITs的(de)市場(chang)(chang)發展(zhan)經驗可(ke)為國內公募REITs發展(zhan)提供較好的(de)借鑒(jian)與參考，也(ye)可(ke)以幫助我(wo)們更好地理解公募REITs發展(zhan)趨勢，從而(er)做(zuo)出前(qian)瞻性決(jue)策。

　　市值規模居亞洲第一

　　J-REITs市(shi)場(chang)20年(nian)來(lai)不(bu)斷發展完善，目前市(shi)值規模(mo)居亞洲第一、世界第二。據日本不(bu)動產證券(quan)化協會數據，截至2021年(nian)11月(yue)30日，東(dong)京證券(quan)交易(yi)所共有61只J-REITs，總市(shi)值16.42萬億日元(yuan)(yuan)（約(yue)0.92萬億元(yuan)(yuan)人(ren)民(min)幣；按當日我國央行(xing)匯率中間(jian)價100日元(yuan)(yuan)=5.6046人(ren)民(min)幣計算(suan)）；共涉及4422套物業(ye)資(zi)產，相關(guan)物業(ye)資(zi)產總規模(mo)為21.14萬億日元(yuan)(yuan)（約(yue)1.18萬億元(yuan)(yuan)人(ren)民(min)幣）。

　　20年來，J-REITs收(shou)(shou)益(yi)(yi)率(lv)一直高(gao)于(yu)(yu)日本(ben)政(zheng)府債券(quan)以及東京證交所(suo)(suo)市(shi)場(chang)一部股票收(shou)(shou)益(yi)(yi)率(lv)，基(ji)本(ben)維持(chi)在3%至6%水(shui)平。據日本(ben)不動(dong)產投資(zi)信托基(ji)金協(xie)會數據，2021年11月J-REITs的(de)平均預期股息收(shou)(shou)益(yi)(yi)率(lv)為3.61%，高(gao)于(yu)(yu)東京證交所(suo)(suo)市(shi)場(chang)一部股票1.87%的(de)收(shou)(shou)益(yi)(yi)率(lv)及10年期政(zheng)府債券(quan)0.05%的(de)收(shou)(shou)益(yi)(yi)率(lv)。

　　東京證券交易(yi)所自2014年(nian)8月(yue)以(yi)來，分(fen)(fen)別以(yi)2月(yue)和(he)(he)8月(yue)的最后(hou)一(yi)天為(wei)基準進(jin)行J-REITs投資(zi)者(zhe)信(xin)息調(diao)查(cha)，匯(hui)總(zong)(zong)并公(gong)布按投資(zi)者(zhe)類型劃分(fen)(fen)的交易(yi)狀(zhuang)態和(he)(he)投資(zi)規模。根據其(qi)(qi)最新的調(diao)查(cha)報告：截(jie)至(zhi)2021年(nian)2月(yue)底，J-REITs總(zong)(zong)市(shi)(shi)值(zhi)(zhi)為(wei)15.64萬(wan)億日元（約(yue)0.88萬(wan)億元人(ren)民幣(bi)），較上次調(diao)查(cha)增(zeng)長(chang)13.8%。其(qi)(qi)中，信(xin)托銀行持有的J-REITs市(shi)(shi)值(zhi)(zhi)增(zeng)長(chang)12.7%，占(zhan)總(zong)(zong)市(shi)(shi)值(zhi)(zhi)比重為(wei)44%；海外機構持有市(shi)(shi)值(zhi)(zhi)增(zeng)長(chang)16.2%，占(zhan)總(zong)(zong)市(shi)(shi)值(zhi)(zhi)比重為(wei)24.5%；個(ge)人(ren)及其(qi)(qi)他投資(zi)者(zhe)持有市(shi)(shi)值(zhi)(zhi)增(zeng)長(chang)15.2%，占(zhan)總(zong)(zong)市(shi)(shi)值(zhi)(zhi)比重為(wei)7.8%。

　　受日本政府多部門監管

　　在J-REITs設立之(zhi)前，發起人(ren)需向日(ri)(ri)本(ben)國(guo)土交通省(sheng)申請(qing)建筑房屋(wu)用地許可及不(bu)動產(chan)(chan)委托代理買賣交易許可，同時在日(ri)(ri)本(ben)金(jin)融(rong)(rong)廳進(jin)行登記注(zhu)冊，申請(qing)取得投資運營金(jin)融(rong)(rong)產(chan)(chan)品許可，成(cheng)為日(ri)(ri)本(ben)投資信托協會會員。J-REITs設立后(hou)需接受(shou)日(ri)(ri)本(ben)金(jin)融(rong)(rong)廳、財務(wu)省(sheng)、交易所(suo)等部門的(de)監(jian)管(guan)，定(ding)期提交監(jian)管(guan)報告。

　　國土交通(tong)省(sheng)對(dui)不動(dong)產(chan)產(chan)業(ye)的(de)(de)(de)指(zhi)導和(he)(he)監(jian)(jian)督主要(yao)體現在(zai)(zai)指(zhi)導不動(dong)產(chan)產(chan)業(ye)的(de)(de)(de)健(jian)康發展，整備(bei)不動(dong)產(chan)投資市(shi)場相關業(ye)務(wu)，監(jian)(jian)管房(fang)地(di)產(chan)的(de)(de)(de)開發、交易(yi)(yi)等。金融廳對(dui)J-REITs的(de)(de)(de)監(jian)(jian)管主要(yao)體現在(zai)(zai)構建(jian)投資者(zhe)保護制(zhi)(zhi)度(du)，構建(jian)信息披露的(de)(de)(de)監(jian)(jian)督和(he)(he)管理機(ji)制(zhi)(zhi)，強化并監(jian)(jian)管證券交易(yi)(yi)所的(de)(de)(de)自主規制(zhi)(zhi)機(ji)能，構建(jian)對(dui)不正當交易(yi)(yi)的(de)(de)(de)監(jian)(jian)管和(he)(he)處罰機(ji)制(zhi)(zhi)。財務(wu)省(sheng)在(zai)(zai)J-REITs領域主要(yao)負責制(zhi)(zhi)定相關稅務(wu)制(zhi)(zhi)度(du)并進行監(jian)(jian)管。財務(wu)省(sheng)出臺的(de)(de)(de)公司法(fa)是日本不動(dong)產(chan)證券化最重要(yao)的(de)(de)(de)法(fa)律(lv)之一。

　　此外，東京證券交易所規定，J-REITs的(de)(de)發行(xing)人(ren)應及時(shi)、適當地披露與投(tou)資(zi)公(gong)司或資(zi)產(chan)管(guan)(guan)(guan)理(li)公(gong)司有關(guan)的(de)(de)信(xin)(xin)息(xi)(xi)和(he)資(zi)產(chan)管(guan)(guan)(guan)理(li)細節(jie)。信(xin)(xin)息(xi)(xi)披露包(bao)括但不限于與J-REITs和(he)資(zi)產(chan)管(guan)(guan)(guan)理(li)公(gong)司等(deng)相(xiang)關(guan)的(de)(de)信(xin)(xin)息(xi)(xi)、與投(tou)資(zi)公(gong)司收益相(xiang)關(guan)的(de)(de)信(xin)(xin)息(xi)(xi)、上(shang)市不動產(chan)投(tou)資(zi)信(xin)(xin)托基金管(guan)(guan)(guan)理(li)資(zi)產(chan)等(deng)相(xiang)關(guan)信(xin)(xin)息(xi)(xi)。同時(shi)，與J-REITs發行(xing)人(ren)相(xiang)關(guan)的(de)(de)管(guan)(guan)(guan)理(li)制度及結構的(de)(de)報告(gao)必須(xu)公(gong)開供公(gong)眾查閱(yue)，以便投(tou)資(zi)者(zhe)及時(shi)了解有關(guan)信(xin)(xin)息(xi)(xi)。

　　諸多經驗值得借鑒

　　我(wo)國(guo)基礎設施公(gong)募(mu)(mu)(mu)REITs起步較晚，可(ke)借鑒相對成(cheng)熟(shu)的J-REITs市場發展經驗，重視(shi)多(duo)層次(ci)機構(gou)投(tou)資(zi)者的培育，構(gou)建公(gong)募(mu)(mu)(mu)REITs規(gui)范監管體系，強(qiang)化公(gong)募(mu)(mu)(mu)REITs信(xin)息披露制度，推動(dong)公(gong)募(mu)(mu)(mu)REITs市場平(ping)穩健(jian)康發展，從而更好(hao)地盤活存量資(zi)產，為實體經濟特(te)別是基建投(tou)資(zi)帶(dai)來源頭活水。

　　在日(ri)本(ben)(ben)(ben)政(zheng)府及(ji)央(yang)行作為(wei)投資主體的強力支持下(xia)，J-REITs市場規(gui)模穩步發(fa)展，投資者(zhe)認可度持續(xu)提升。2009年，日(ri)本(ben)(ben)(ben)政(zheng)府設(she)立(li)不動(dong)產市場安定化(hua)基金，主要(yao)投資J-REITs市場；同(tong)期，日(ri)本(ben)(ben)(ben)央(yang)行專門設(she)立(li)購買J-REITs的股(gu)票基金。2014年1月，日(ri)本(ben)(ben)(ben)設(she)立(li)“日(ri)本(ben)(ben)(ben)個(ge)人儲蓄賬(zhang)戶”計(ji)劃，允許該賬(zhang)戶投資J-REITs。2014年4月，政(zheng)府養老金投資基金逐(zhu)步開始投資J-REITs。

　　無論機構或個人投(tou)(tou)資者(zhe)，對J-REITs的參與(yu)度(du)均(jun)較高。歷史數(shu)據(ju)顯示，信(xin)托(tuo)銀(yin)行及(ji)海(hai)外機構合計持(chi)有比重為(wei)70%，機構投(tou)(tou)資者(zhe)為(wei)J-REITs市場的主力軍。不過(guo)，對信(xin)托(tuo)銀(yin)行所管理的投(tou)(tou)資信(xin)托(tuo)進行穿透(tou)后(hou)發現，其(qi)主要持(chi)有人為(wei)個人投(tou)(tou)資者(zhe)，此部分投(tou)(tou)資信(xin)托(tuo)占總市值比重約(yue)34.7%。

　　REITs是(shi)市場化(hua)定(ding)價品種(zhong)，而市場化(hua)定(ding)價的(de)基礎在(zai)于底層資產價值的(de)真實性(xing)與準確(que)性(xing)。因此(ci)，各相關部門(men)應加(jia)強溝通協調，構建(jian)明確(que)的(de)公募REITs信息披露(lu)規范標準，統一信息披露(lu)報(bao)告形式和內(nei)容(rong)。