核心提示

　　6月21日，首批上市的9只公募REITs將迎來超百億元市值的限售份額解禁。這將提升公募REITs的交易活躍度和市場流動性，但也可能會讓該板塊尤其是那些高估值品種承受一定賣壓。不過，待解禁壓力釋放后，公募REITs有望再次迎來配置機會。中國證券報記者調研了解到，險資和產業資本在解禁后繼續持有的意愿強烈，有望成為此次解禁的“壓艙石”。公募REITs管理人也為應對此次解禁做了“萬全”準備。未來隨著公募REITs不斷擴容，優質資產的配置價值日益凸顯。

　　“去年(nian)發售時，我用1萬多元認購了1000份(fen)某公募REIT‘嘗鮮’，最后只確認了18份(fen)。一(yi)年(nian)里，這只基金(jin)上漲(zhang)了不少，還進行(xing)了分紅。雖然只是小散一(yi)枚，但我也想知道在解禁之前，該不該賣出這18份(fen)‘原始股’？”一(yi)位公募REITs投資者如是說。

　　6月21日(ri)，去(qu)年此時上市的(de)9只公(gong)募REITs將迎來合(he)計(ji)(ji)市值112.89億元(yuan)（按(an)6月17日(ri)二級市場收盤價計(ji)(ji)算）的(de)限售(shou)份額解(jie)禁，體量大致與當(dang)前流通盤市值相(xiang)當(dang)，這將提(ti)升公(gong)募REITs的(de)交(jiao)易活躍度和市場流動性，但也(ye)可(ke)能(neng)會讓(rang)該板塊尤其是(shi)那(nei)些高(gao)估值品種承受(shou)一(yi)定的(de)賣壓。不過，解(jie)禁后優質REITs項(xiang)目若(ruo)因交(jiao)易風險帶(dai)來凈(jing)值過度下(xia)跌，可(ke)能(neng)出現長期(qi)投資的(de)買(mai)入機會。

　　中國證券(quan)報記者調研了(le)解(jie)到，保險資(zi)金和產業資(zi)本占此次(ci)(ci)解(jie)禁總規模(mo)的(de)近三(san)分(fen)之一，由于資(zi)金屬性、投資(zi)策略與REITs產品(pin)契合度較高(gao)，解(jie)禁后繼續持有(you)的(de)意愿強(qiang)烈，有(you)望(wang)成(cheng)為此次(ci)(ci)解(jie)禁的(de)“壓艙石”。公募REITs管(guan)理人(ren)也為應對此次(ci)(ci)解(jie)禁做(zuo)了(le)“萬全”準(zhun)備(bei)。

　　“未來仍可能出現首批(pi)公(gong)募REITs發(fa)行(xing)時被投資者一搶而(er)空的場面。”業(ye)內(nei)人士(shi)預計，隨著公(gong)募REITs隊伍不斷擴大，產(chan)品稀缺(que)性會(hui)下降，但優質資產(chan)的配(pei)置(zhi)(zhi)價(jia)值(zhi)日益凸顯。而(er)公(gong)募REITs與其(qi)(qi)他(ta)類別資產(chan)相關性低，其(qi)(qi)整體配(pei)置(zhi)(zhi)價(jia)值(zhi)同樣不言而(er)喻(yu)。

　　解禁規模與現有流通盤相當

　　2021年6月21日上市的首批(pi)9只基礎設(she)施公募REITs在一年后迎來超(chao)百億(yi)元限售份(fen)額(e)解(jie)禁。

　　公募(mu)REITs在發行(xing)時總份額分為(wei)三部(bu)分，分別面向戰(zhan)略(lve)(lve)配售(shou)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)、網下投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)和(he)公眾投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)發售(shou)。戰(zhan)略(lve)(lve)配售(shou)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)包(bao)括原始權益(yi)人(ren)及其(qi)(qi)(qi)關聯方和(he)其(qi)(qi)(qi)他(ta)專(zhuan)業(ye)(ye)機(ji)構(gou)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)。對戰(zhan)略(lve)(lve)配售(shou)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)均設(she)置了一(yi)定(ding)的(de)限售(shou)期(qi)。其(qi)(qi)(qi)中，原始權益(yi)人(ren)的(de)限售(shou)期(qi)為(wei)60個(ge)月(yue)，原始權益(yi)人(ren)關聯方的(de)限售(shou)期(qi)為(wei)36個(ge)月(yue)，其(qi)(qi)(qi)他(ta)戰(zhan)略(lve)(lve)配售(shou)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)的(de)限售(shou)期(qi)為(wei)12個(ge)月(yue)。因此，此次解(jie)禁份額均為(wei)其(qi)(qi)(qi)他(ta)專(zhuan)業(ye)(ye)機(ji)構(gou)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)持有的(de)戰(zhan)略(lve)(lve)配售(shou)份額。

　　“產品面(mian)臨(lin)的解(jie)禁(jin)(jin)壓力與(yu)戰略配(pei)售投資者(zhe)持(chi)有(you)份額(e)比(bi)例有(you)關(guan)，也與(yu)解(jie)禁(jin)(jin)份額(e)占(zhan)當前(qian)流(liu)通盤的比(bi)例有(you)關(guan)。如果產品前(qian)述比(bi)例過高(gao)，可能面(mian)臨(lin)較(jiao)大(da)市(shi)場壓力。”一位公募REITs相關(guan)業務(wu)負責人(ren)表示(shi)。

　　中(zhong)國證券報記(ji)者分析各家REIT發布的(de)解(jie)除限(xian)(xian)售公告發現，中(zhong)金普洛斯REIT將有(you)52%的(de)基金份額(e)(e)面臨(lin)解(jie)禁(jin)，在(zai)9只產品(pin)中(zhong)解(jie)禁(jin)份額(e)(e)占全部基金份額(e)(e)的(de)比例(li)(li)(li)最高。緊隨其后的(de)是(shi)紅土鹽田港REIT和華安張江(jiang)光(guang)大園REIT，解(jie)禁(jin)比例(li)(li)(li)分別為40%和35.33%。這三(san)只公募REITs限(xian)(xian)售份額(e)(e)解(jie)禁(jin)后，可(ke)流通(tong)份額(e)(e)占比均升至(zhi)80%。中(zhong)航(hang)首鋼綠(lv)能REIT、東吳蘇園產業REIT和浙商滬杭(hang)甬REIT三(san)只產品(pin)的(de)解(jie)禁(jin)比例(li)(li)(li)均在(zai)20%（含）以下。

　　從解禁份(fen)額(e)占當前(qian)流(liu)通(tong)份(fen)額(e)比例(li)(li)看，中(zhong)金普洛斯REIT比例(li)(li)最高，達185.71%，平(ping)安(an)廣州廣河REIT、富國首(shou)創水務(wu)REIT和紅(hong)土鹽田港REIT解禁份(fen)額(e)占當前(qian)流(liu)通(tong)份(fen)額(e)比例(li)(li)均(jun)在(zai)100%以上。中(zhong)航(hang)首(shou)鋼綠能REIT、東吳蘇園產業REIT和浙商滬杭甬(yong)REIT三只產品解禁份(fen)額(e)占當前(qian)流(liu)通(tong)份(fen)額(e)比例(li)(li)均(jun)在(zai)50%左右。

　　從解禁(jin)市(shi)值看，中(zhong)金普洛斯REIT仍(reng)居首位，根據6月17日收(shou)盤價粗(cu)略計(ji)算，解禁(jin)市(shi)值達38.58億(yi)元(yuan)，當(dang)前流通盤市(shi)值為(wei)20.77億(yi)元(yuan)。平安(an)廣州廣河REIT解禁(jin)市(shi)值為(wei)23.7億(yi)元(yuan)，紅土鹽(yan)田(tian)港REIT解禁(jin)市(shi)值為(wei)10.01億(yi)元(yuan)。

　　從(cong)解(jie)禁份額占全部基金(jin)份額比例、占當前流通份額比例以(yi)及解(jie)禁市值(zhi)角度來看，中金(jin)普洛斯REIT均面臨(lin)較(jiao)大(da)解(jie)禁壓(ya)(ya)力(li)(li)，紅土鹽田港REIT和平(ping)安廣州(zhou)廣河REIT面臨(lin)的解(jie)禁壓(ya)(ya)力(li)(li)也(ye)不小。

　　分項目(mu)(mu)類(lei)型(xing)看，產(chan)業(ye)園區類(lei)和倉儲(chu)物流類(lei)REITs解禁份額占比較大(da)，首次解禁后可能面(mian)臨更(geng)大(da)賣(mai)壓。“價格漲幅與估值(zhi)(zhi)高的(de)項目(mu)(mu)被(bei)減持(chi)的(de)可能性更(geng)大(da)，部分戰略配售投資(zi)者可能在解禁后出于(yu)止盈、凈值(zhi)(zhi)管理等目(mu)(mu)的(de)選擇減持(chi)。”中(zhong)金公(gong)司固收團隊表(biao)示，根據測算，富國(guo)首創水(shui)務REIT、中(zhong)航首鋼綠能REIT、博時蛇口(kou)產(chan)園REIT和紅(hong)土鹽田港(gang)REIT上市(shi)以(yi)來(lai)價格漲幅均(jun)超過30%，相對估值(zhi)(zhi)指標也較高。

　　整(zheng)體來看，此次(ci)(ci)9只(zhi)公募(mu)(mu)REITs共計(ji)21.71億(yi)份(fen)基金份(fen)額迎來解(jie)(jie)禁(jin)(jin)，解(jie)(jie)禁(jin)(jin)份(fen)額占(zhan)(zhan)9只(zhi)公募(mu)(mu)REITs總份(fen)額的33.92%，占(zhan)(zhan)當(dang)前流通總份(fen)額的104.68%。按(an)照6月17日收盤(pan)價粗(cu)略計(ji)算，此次(ci)(ci)面臨(lin)限(xian)售份(fen)額解(jie)(jie)禁(jin)(jin)的9只(zhi)產(chan)品合計(ji)解(jie)(jie)禁(jin)(jin)市值(zhi)為112.89億(yi)元。而在解(jie)(jie)禁(jin)(jin)之前，上述(shu)9只(zhi)產(chan)品合計(ji)流通市值(zhi)為107.54億(yi)元。也就是說，此次(ci)(ci)解(jie)(jie)禁(jin)(jin)的市值(zhi)已(yi)經超(chao)過9只(zhi)產(chan)品當(dang)前流通市值(zhi)。

　　“這(zhe)會增強(qiang)市場預期，對二級(ji)市場價格造成較明(ming)顯(xian)的影響。”公募REITs領域專家張(zhang)建紅坦言。

　　“今(jin)年3月以來，公募(mu)(mu)REITs與股票的(de)(de)聯(lian)動性有所增強。當前(qian)，股票資產反彈漸入(ru)佳境，但REITs受制于(yu)解(jie)禁(jin)預期以及疫情對REITs現金流的(de)(de)直接影響(xiang)，此輪REITs整體(ti)反彈速度慢(man)于(yu)股票。”中信證券首(shou)席經濟(ji)學家明(ming)明(ming)分析，雖(sui)然公募(mu)(mu)REITs即(ji)將面臨解(jie)禁(jin)，或對公募(mu)(mu)REITs市(shi)場(chang)反彈形(xing)成(cheng)一定抑制作(zuo)用，但解(jie)禁(jin)的(de)(de)實際影響(xiang)可能被高估了(le)。待(dai)解(jie)禁(jin)賣壓釋放之后，公募(mu)(mu)REITs有望(wang)再次迎來二級(ji)市(shi)場(chang)配置機會。

　　在首批公(gong)募(mu)(mu)REITs上市之前，市場上曾有對(dui)首批產品上市后流動(dong)性不(bu)足的(de)(de)擔憂。當前公(gong)募(mu)(mu)REITs仍有供給規模小、流通(tong)量有限的(de)(de)問(wen)題，從(cong)而導致(zhi)部分產品溢(yi)價(jia)率偏高(gao)。“解禁后，個人投(tou)資(zi)(zi)者的(de)(de)流通(tong)份額占比(bi)將被稀釋(shi)，機(ji)構投(tou)資(zi)(zi)者的(de)(de)流通(tong)份額占比(bi)將顯著提高(gao)。解禁釋(shi)放的(de)(de)份額將有利于提升(sheng)公(gong)募(mu)(mu)REITs二級市場交易活躍度、流動(dong)性，從(cong)而吸引更多人參與REITs投(tou)資(zi)(zi)，形成良性循環。”張建紅說(shuo)。

　　“解禁之后公募REITs的流通份額(e)大幅增(zeng)加，一定程度(du)上緩解了供(gong)給不足問題，市場(chang)供(gong)需(xu)可以(yi)實(shi)現更好平(ping)衡。”中(zhong)航證券首(shou)席(xi)經(jing)濟學家(jia)董忠云表(biao)示。

　　長期投資者繼續持有意愿強

　　中國證券(quan)報記者走訪(fang)調研(yan)機(ji)構發現，REITs的(de)(de)很多(duo)戰略投資(zi)者有長期配置的(de)(de)考(kao)慮，長期配置型投資(zi)者對于解禁后(hou)繼(ji)續持有公募(mu)REITs份額的(de)(de)意愿更強(qiang)，解禁對市(shi)場的(de)(de)實際影響或較(jiao)有限(xian)。

　　在此(ci)次解禁(jin)之前，各(ge)家公(gong)募REITs管理人(ren)已經與持有份額(e)即將解禁(jin)的(de)戰略配(pei)售(shou)投資者進行了密切溝通，及(ji)時了解他們(men)的(de)減持意愿。

　　“戰(zhan)略配(pei)售投(tou)資(zi)者主要包括險(xian)資(zi)機構、產業(ye)方(fang)、銀行理財、券商自營和私募基金等(deng)。不同類型機構會根據其投(tou)資(zi)需(xu)求(qiu)擇(ze)機減持。保險(xian)機構、產業(ye)方(fang)等(deng)投(tou)資(zi)者由于其資(zi)金屬性、投(tou)資(zi)策略與(yu)REITs產品契合度(du)較高，未(wei)來大概率(lv)會長(chang)期(qi)持有。”中(zhong)航(hang)基金相(xiang)關(guan)業(ye)務負責人告訴中(zhong)國證(zheng)券報(bao)記者。

　　“相比更(geng)(geng)傾向(xiang)(xiang)于獲取中(zhong)短期盈(ying)利(li)以及有凈值(zhi)管理(li)要(yao)求的(de)基金、銀(yin)行理(li)財、券(quan)商，險資和集(ji)團、企(qi)業(ye)、股權投資機構的(de)長期配置(zhi)傾向(xiang)(xiang)更(geng)(geng)明顯，解(jie)禁后繼續持有的(de)意愿可能(neng)更(geng)(geng)強。”中(zhong)金固收研究(jiu)團隊分析。

　　中金公司(si)研究部根(gen)據5月31日收盤價(jia)測算：此次(ci)解(jie)(jie)禁(jin)，保險機構(gou)的(de)解(jie)(jie)禁(jin)規(gui)(gui)模(mo)為(wei)(wei)33億(yi)(yi)元(yuan)，私募的(de)解(jie)(jie)禁(jin)規(gui)(gui)模(mo)為(wei)(wei)25.5億(yi)(yi)元(yuan)，券商自營的(de)解(jie)(jie)禁(jin)規(gui)(gui)模(mo)為(wei)(wei)17.7億(yi)(yi)元(yuan)，資(zi)管機構(gou)的(de)解(jie)(jie)禁(jin)規(gui)(gui)模(mo)為(wei)(wei)15.3億(yi)(yi)元(yuan)，公募專戶的(de)解(jie)(jie)禁(jin)規(gui)(gui)模(mo)為(wei)(wei)5.8億(yi)(yi)元(yuan)，銀行理財的(de)解(jie)(jie)禁(jin)規(gui)(gui)模(mo)為(wei)(wei)5.5億(yi)(yi)元(yuan)，上市(shi)公司(si)的(de)解(jie)(jie)禁(jin)規(gui)(gui)模(mo)為(wei)(wei)3.8億(yi)(yi)元(yuan)，信托的(de)解(jie)(jie)禁(jin)規(gui)(gui)模(mo)為(wei)(wei)3.6億(yi)(yi)元(yuan)。可以看出，保險資(zi)金和產業資(zi)本(ben)占此次(ci)解(jie)(jie)禁(jin)總規(gui)(gui)模(mo)的(de)近三分之一。他們作為(wei)(wei)長期資(zi)金將成為(wei)(wei)此次(ci)解(jie)(jie)禁(jin)的(de)“壓艙石(shi)”。

　　具體到不同產品(pin)，中金(jin)固收研(yan)究團隊分析9只公募REITs解禁份額持有人的性質后發現(xian)，浙商(shang)滬杭甬(yong)REIT的險(xian)(xian)資(zi)(zi)和集(ji)團、企(qi)業(ye)、股權(quan)投資(zi)(zi)機構持有份額占比最高，達(da)62%，中金(jin)普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT的險(xian)(xian)資(zi)(zi)和集(ji)團、企(qi)業(ye)、股權(quan)投資(zi)(zi)機構持有份額占比均超過50%，博時蛇口(kou)產園(yuan)REIT和東吳蘇(su)園(yuan)產業(ye)REIT的險(xian)(xian)資(zi)(zi)和集(ji)團、企(qi)業(ye)、股權(quan)投資(zi)(zi)機構持有份額占比均不足20%。

　　除長期資金可發(fa)揮穩定作用外(wai)，公(gong)募REITs管理(li)人為應對(dui)(dui)此(ci)次(ci)解(jie)禁(jin)也做了(le)“萬全”準備(bei)。中國證券報記(ji)者了(le)解(jie)到，為應對(dui)(dui)首批限售(shou)(shou)份(fen)額解(jie)禁(jin)，監管層對(dui)(dui)各(ge)大基金公(gong)司進行了(le)窗口指導，要求其在基金份(fen)額解(jie)禁(jin)前后做好投(tou)教工作，密切關注戰略(lve)配售(shou)(shou)投(tou)資者的減持意(yi)愿，以便積極應對(dui)(dui)各(ge)種情況(kuang)。

　　中(zhong)航基(ji)金相關業(ye)務負責(ze)人(ren)表示：“各家(jia)基(ji)金管理人(ren)近期與戰略(lve)配售投(tou)(tou)資者(zhe)保持(chi)密切溝通。根(gen)據所掌握的(de)(de)情(qing)況來(lai)看，大部分戰略(lve)配售投(tou)(tou)資者(zhe)仍將長期持(chi)有，不會集中(zhong)在解(jie)禁日前后進(jin)行減持(chi)。此外(wai)，基(ji)金管理人(ren)高度重視首批公募(mu)REITs份(fen)額解(jie)禁事(shi)宜，本著維(wei)護份(fen)額持(chi)有人(ren)利益的(de)(de)原則，制(zhi)定了詳細的(de)(de)化解(jie)風(feng)險(xian)預案(an)，盡可(ke)能減少(shao)二(er)級市場價(jia)格出現大幅波動的(de)(de)情(qing)況發生。”

　　“即便戰(zhan)略配售投資者(zhe)有減持安(an)排，市場上還有大(da)量潛(qian)在投資人，我們可以通過大(da)宗(zong)交易方式(shi)協助完成交易，減小對二級市場的(de)沖擊。”一位(wei)公募REITs基金經理(li)說。

　　除此之(zhi)外，根據首批公(gong)募REITs上市(shi)(shi)監管要(yao)求，一只公(gong)募REIT需配備至少一家做(zuo)市(shi)(shi)商為產(chan)品提供流動(dong)性服務。在(zai)首批項(xiang)目發行上市(shi)(shi)后，做(zuo)市(shi)(shi)機制(zhi)起到了穩(wen)定(ding)二級(ji)(ji)市(shi)(shi)場(chang)價格(ge)的(de)作用(yong)。“各(ge)家基金(jin)管理(li)人與(yu)做(zuo)市(shi)(shi)商定(ding)期保持密切溝通，時刻(ke)關注二級(ji)(ji)市(shi)(shi)場(chang)變化。目前各(ge)家做(zuo)市(shi)(shi)商均制(zhi)定(ding)了做(zuo)市(shi)(shi)方(fang)案，以便在(zai)限售解禁導致極端情(qing)況發生時能夠快速、有效穩(wen)定(ding)二級(ji)(ji)市(shi)(shi)場(chang)價格(ge)。”中航基金(jin)相(xiang)關人士表示。

　　此外(wai)，富國基(ji)金、紅土創(chuang)新基(ji)金、中(zhong)航基(ji)金等(deng)公(gong)募REITs管理人在微信公(gong)眾號及相(xiang)關媒體發布投(tou)教文章，并通過線上線下(xia)宣(xuan)講、制作(zuo)投(tou)教短(duan)視頻等(deng)形(xing)式，向投(tou)資(zi)者告知限售解禁(jin)的安排和規則，提示(shi)可能面臨的投(tou)資(zi)風險。

　　一搶而空場面或再現

　　一(yi)(yi)年前，首批基(ji)礎設施公募REITs發售時出(chu)現一(yi)(yi)搶而(er)空的(de)場(chang)面。中(zhong)航首鋼綠能(neng)REIT以1.76%的(de)公眾投(tou)資者有(you)效認(ren)購(gou)申請確認(ren)比例(li)，創出(chu)當時基(ji)金(jin)配(pei)售比例(li)之最。此后，華(hua)夏中(zhong)國交建REIT認(ren)購(gou)累(lei)計“吸金(jin)”逾(yu)1500億元(yuan)，成為史上最難(nan)買到的(de)基(ji)金(jin)。

　　5月31日，滬(hu)深(shen)交易所同時發布基(ji)礎(chu)設施REITs新購入項(xiang)目指引。擴募機(ji)制的(de)(de)出臺標志著中(zhong)(zhong)國(guo)REITs市場配(pei)套制度的(de)(de)完善(shan)。中(zhong)(zhong)國(guo)證券報記者調研了(le)解到，已經發行公募REITs的(de)(de)管理人正(zheng)在積(ji)極儲備優質的(de)(de)可擴募資產。

　　博時蛇口(kou)產(chan)園REIT基金經理(li)王(wang)翹楚告訴中國(guo)證券(quan)報記者，招商(shang)蛇口(kou)先后發(fa)起招商(shang)局商(shang)業(ye)房托和蛇口(kou)產(chan)園雙REITs平臺，可(ke)(ke)以(yi)在保留(liu)經營管理(li)權(quan)前提下向(xiang)平臺注入(ru)成(cheng)熟資(zi)產(chan)，助力(li)(li)招商(shang)蛇口(kou)降低重資(zi)產(chan)比(bi)例，有效發(fa)揮“產(chan)業(ye)+金融”的(de)資(zi)源優(you)勢，以(yi)產(chan)融聯動方式(shi)激發(fa)持有物業(ye)活力(li)(li)，形(xing)成(cheng)全生命周期的(de)產(chan)融聯動體系。建信(xin)基金也(ye)在積極儲備(bei)建信(xin)中關村REIT的(de)優(you)質可(ke)(ke)擴(kuo)募資(zi)產(chan)，從資(zi)產(chan)遴選、業(ye)務對接、系統(tong)搭建等方面出發(fa)，做好公募REITs擴(kuo)募準備(bei)工作。

　　此外，一批(pi)新的(de)(de)公(gong)(gong)(gong)募(mu)REITs項目正在申(shen)報(bao)，公(gong)(gong)(gong)募(mu)REITs市場(chang)持續擴容。6月6日(ri)，國金(jin)鐵建重慶渝遂高(gao)速公(gong)(gong)(gong)路封(feng)(feng)閉(bi)式(shi)(shi)基(ji)礎設(she)施證券投資基(ji)金(jin)獲(huo)上交(jiao)(jiao)(jiao)所(suo)(suo)審(shen)(shen)(shen)批(pi)通(tong)過，成為(wei)第13單公(gong)(gong)(gong)募(mu)REITs。6月15日(ri)，鵬華深圳能(neng)源清潔能(neng)源封(feng)(feng)閉(bi)式(shi)(shi)基(ji)礎設(she)施證券投資基(ji)金(jin)在深交(jiao)(jiao)(jiao)所(suo)(suo)的(de)(de)審(shen)(shen)(shen)核狀(zhuang)態(tai)變(bian)更為(wei)“已問(wen)詢(xun)”。6月17日(ri)，華泰紫金(jin)江蘇(su)交(jiao)(jiao)(jiao)控高(gao)速公(gong)(gong)(gong)路封(feng)(feng)閉(bi)式(shi)(shi)基(ji)礎設(she)施證券投資基(ji)金(jin)的(de)(de)項目狀(zhuang)態(tai)更改(gai)為(wei)“已反(fan)饋(kui)”；同日(ri)，紅土創新深圳人才安居(ju)保障性租賃住房封(feng)(feng)閉(bi)式(shi)(shi)基(ji)礎設(she)施證券投資基(ji)金(jin)在深交(jiao)(jiao)(jiao)所(suo)(suo)的(de)(de)審(shen)(shen)(shen)核狀(zhuang)態(tai)也更改(gai)為(wei)“已問(wen)詢(xun)”。

　　未來隨著(zhu)資(zi)產持續擴容，公募(mu)REITs的稀(xi)缺(que)性(xing)將降低，REITs這類資(zi)產的投資(zi)價值會否發生變化(hua)？

　　“隨著公(gong)募REITs市場的擴容，資(zi)金(jin)給(gei)予此(ci)類產品的溢價空(kong)間或減少。”王翹(qiao)楚(chu)坦言。

　　建信基(ji)金基(ji)礎設(she)施投(tou)資(zi)部公募(mu)(mu)REITs業(ye)務總負責(ze)人張(zhang)湜表示，隨著(zhu)試點(dian)工作(zuo)的(de)推進(jin)和(he)市場(chang)規模不斷擴大，公募(mu)(mu)REITs將(jiang)逐(zhu)(zhu)步成為投(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)的(de)常規配置工具。投(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)會(hui)從(cong)更(geng)多維度評(ping)判(pan)公募(mu)(mu)REITs，不同(tong)類型項目的(de)價(jia)值(zhi)判(pan)斷和(he)估(gu)值(zhi)邏輯等方面的(de)差異(yi)將(jiang)逐(zhu)(zhu)步顯現(xian)，投(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)對不同(tong)項目的(de)認購熱(re)情和(he)投(tou)資(zi)預期(qi)也會(hui)有所不同(tong)，最(zui)終將(jiang)導致市場(chang)表現(xian)進(jin)一步分化(hua)。

　　不(bu)過，業內(nei)人士表示，未來仍可(ke)能出現首批(pi)公募(mu)REITs發行時(shi)被(bei)投(tou)資者一搶(qiang)而空(kong)的場(chang)面。

　　張建紅認(ren)為，從國(guo)內已(yi)發行的公募REITs來看，不(bu)同類(lei)型資產(chan)收益率表現(xian)存在(zai)差(cha)異。雖(sui)然未來公募REITs會越來越多，發行逐(zhu)步實現(xian)常態(tai)化(hua)，但優(you)質資產(chan)具有一(yi)定的稀缺性，總(zong)會受(shou)到市場追捧。

　　剛剛啟(qi)動(dong)發(fa)行的國(guo)金中鐵建REIT再次受到機(ji)構(gou)熱捧。6月17日，國(guo)金基金發(fa)布的國(guo)金鐵建重(zhong)慶渝(yu)遂(sui)高速公路封閉式基礎(chu)設施證券投資(zi)基金基金份額發(fa)售公告顯示，機(ji)構(gou)網(wang)下(xia)認購(gou)數(shu)量(liang)總和為289050萬(wan)份，為初始網(wang)下(xia)發(fa)售份額數(shu)量(liang)的33.03倍。

　　公募(mu)REITs作為獨立的一類資(zi)產，投(tou)資(zi)者又該如何看待他們的投(tou)資(zi)價值？

　　“除帶(dai)給投(tou)資(zi)者有競爭力的長(chang)期(qi)回(hui)報、可(ke)觀穩定的分(fen)(fen)(fen)紅、較高的信披透明(ming)度和較好(hao)的流動(dong)性外(wai)，投(tou)資(zi)組合(he)中(zhong)增加公募REITs資(zi)產(chan)(chan)(chan)將(jiang)(jiang)有效提升資(zi)產(chan)(chan)(chan)配置(zhi)效率(lv)。”上(shang)海證(zheng)券基金(jin)評價(jia)研究中(zhong)心分(fen)(fen)(fen)析師孫桂平表(biao)示。他(ta)以REITs市場發展最成(cheng)熟的美(mei)國為例分(fen)(fen)(fen)析，從長(chang)期(qi)表(biao)現來看，REITs的長(chang)期(qi)收(shou)益(yi)率(lv)僅低于納斯(si)達克指數。而將(jiang)(jiang)REITs放入資(zi)產(chan)(chan)(chan)組合(he)后(hou)，有效前(qian)沿曲(qu)線(xian)的中(zhong)高收(shou)益(yi)部分(fen)(fen)(fen)明(ming)顯(xian)外(wai)擴，資(zi)產(chan)(chan)(chan)配置(zhi)效率(lv)得(de)到顯(xian)著提升，顯(xian)示REITs在(zai)資(zi)產(chan)(chan)(chan)組合(he)中(zhong)的配置(zhi)價(jia)值，尤其是在(zai)收(shou)益(yi)率(lv)為10.5%時，波(bo)動(dong)率(lv)降低了差不多(duo)4個百分(fen)(fen)(fen)點。

　　根據NAREIT統計，目前美國有8700萬人(ren)直(zhi)接投資(zi)(zi)REITs，或者通過REIT共同基(ji)金/ETF間接投資(zi)(zi)REITs。此外，養老基(ji)金、捐贈(zeng)基(ji)金、基(ji)金會、保險公司和銀行(xing)信托部(bu)門等機構投資(zi)(zi)者也積極參與REITs投資(zi)(zi)。

　　北大(da)光華管理(li)學院(yuan)發布(bu)的《中國基礎(chu)設施(shi)REITs創新(xin)發展研究》測算(suan)，中國基礎(chu)設施(shi)存(cun)量規模超(chao)過100萬(wan)億(yi)(yi)元，若僅(jin)將(jiang)1%進行證券化，即(ji)可撐(cheng)起一個萬(wan)億(yi)(yi)元規模的基礎(chu)設施(shi)REITs市場。從(cong)制度(du)層面看，稅收優惠、強制分紅(hong)對REITs發展起到重要推動作用。

　　張湜表(biao)示，從機構投資(zi)(zi)者角度看，基礎設施公(gong)募REITs是投資(zi)(zi)我(wo)國(guo)優質基礎設施項目的(de)創(chuang)新途徑，具有(you)標準化程(cheng)度高、信(xin)息披(pi)露完善(shan)、投資(zi)(zi)邏輯(ji)清(qing)晰等(deng)特征。同時，公(gong)募REITs是國(guo)際(ji)通行的(de)配(pei)置(zhi)資(zi)(zi)產(chan)，流動(dong)性較好，安全性較高，與其他大類(lei)資(zi)(zi)產(chan)相關性低。在其他大類(lei)資(zi)(zi)產(chan)出(chu)現較大波(bo)動(dong)的(de)情形下，尤其是債市出(chu)現“資(zi)(zi)產(chan)荒”的(de)當下，公(gong)募REITs的(de)投資(zi)(zi)價(jia)值凸顯。

　　“更為(wei)重要(yao)(yao)的(de)是，公(gong)募(mu)REITs能夠盤活沉淀的(de)大量優質(zhi)基礎設施項(xiang)目，迅速(su)回(hui)籠權(quan)益性資(zi)金，并(bing)作為(wei)資(zi)本(ben)金投入新(xin)項(xiang)目建設。企業通過發行(xing)公(gong)募(mu)REITs打造專屬資(zi)產(chan)管理平臺，形成存量資(zi)產(chan)和新(xin)增(zeng)投資(zi)的(de)良性循環，對(dui)拉(la)動內需、盤活存量具有重要(yao)(yao)意義。”張湜說。