公募REITs正在迎來加速發展。目前，首批保障性租賃住房REITs項目已被交易所受理。從最新披露的底層資產情況來看，保障性租賃住房項目地理位置優越，目前已處于飽和運營狀態，出租率均超過90%。目前還有交通、水利、風力發電場、科技工業園等多類型基礎設施資產，爭相通過公募REITs方式進行運作。

　　分析人士指出，公募REITs的發展符合經濟轉型和基礎設施發展趨勢，目前各方面機制正在逐步完善成熟。公募REITs起到了盤活存量資產、為新項目投資注入權益性資金的作用，也能為投資者帶來相對穩定的投資回報。投資者應重點關注底層資產屬性，根據個人風險偏好進行選擇，不要在二級市場上追高。

　　底層資產質地優異

　　上交(jiao)所(suo)和(he)深(shen)(shen)交(jiao)所(suo)網站信息顯示(shi)，繼5月27日(ri)上報后，首批保障(zhang)(zhang)性租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)REITs項目(mu)(mu)“中金廈(sha)門(men)安(an)(an)居(ju)保障(zhang)(zhang)性租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)封(feng)閉(bi)式基(ji)礎設施(shi)證券投(tou)資(zi)基(ji)金”（下稱“中金廈(sha)門(men)安(an)(an)居(ju)保障(zhang)(zhang)性租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)REIT”）和(he)“紅土(tu)創(chuang)新深(shen)(shen)圳人才安(an)(an)居(ju)保障(zhang)(zhang)性租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)封(feng)閉(bi)式基(ji)礎設施(shi)證券投(tou)資(zi)基(ji)金”（下稱“紅土(tu)創(chuang)新深(shen)(shen)圳人才安(an)(an)居(ju)保障(zhang)(zhang)性租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)REIT”），目(mu)(mu)前均已被(bei)受理，進入到“問詢”階(jie)段。

　　在申報動態更新的同時，上述項目的底層資產隨之浮(fu)出水面。

　　根據招募說明書（草案），中金廈門安居保障性租賃住(zhu)房(fang)(fang)REIT的(de)目標基礎設(she)施資產，是位于福建省廈門市集(ji)美區的(de)園博公(gong)寓和珩琦公(gong)寓。在整體定位方面，這兩(liang)處公(gong)寓為(wei)符合相(xiang)關文件認定的(de)保障性租賃住(zhu)房(fang)(fang)，主要面向廈門市無房(fang)(fang)的(de)新(xin)就業大學生(sheng)、青年人、城(cheng)市基本(ben)公(gong)共服(fu)務人員等新(xin)市民群體，解決階段性住(zhu)房(fang)(fang)困難問題(ti)。

　　具體來看，兩處(chu)公(gong)(gong)寓均(jun)于(yu)2020年(nian)3月(yue)竣工，合計(ji)建筑面積為19.86萬平方米。其(qi)中，園博公(gong)(gong)寓有2614套(tao)房(fang)源，截至2022年(nian)3月(yue)31日(ri)的出(chu)租率達99.42%；珩琦公(gong)(gong)寓有2051套(tao)房(fang)源，截至2022年(nian)3月(yue)31日(ri)的出(chu)租率達99.11%。兩處(chu)公(gong)(gong)寓目(mu)前已(yi)處(chu)于(yu)飽(bao)和運營狀態，并且項目(mu)房(fang)源需(xu)求(qiu)量較(jiao)大(da)。

　　紅土(tu)創新(xin)深(shen)圳人才安居保障性(xing)租賃住(zhu)(zhu)房(fang)REIT的基礎設施資產(chan)(chan)，則為安居百泉閣、安居錦園(yuan)、保利(li)香(xiang)檳苑和(he)鳳凰公館4個(ge)保障性(xing)租賃住(zhu)(zhu)房(fang)項目，分(fen)別位于深(shen)圳市福田區、羅(luo)湖(hu)區、大鵬新(xin)區和(he)坪山區，建筑面積合(he)計13.47萬平方(fang)米，共1830套保障性(xing)租賃住(zhu)(zhu)房(fang)及其配套。目前(qian)，4個(ge)項目已取得保障性(xing)租賃住(zhu)(zhu)房(fang)認定書，資產(chan)(chan)評估值(zhi)約為11.58億元，主要出(chu)租對(dui)象是新(xin)市民、青(qing)年人。

　　截至2022年3月(yue)31日，安居(ju)百泉(quan)閣項(xiang)目(mu)、安居(ju)錦(jin)園項(xiang)目(mu)、保(bao)利香檳苑(yuan)項(xiang)目(mu)和鳳凰(huang)公館項(xiang)目(mu)保(bao)障(zhang)性租(zu)賃住房(fang)的出租(zu)率分(fen)別(bie)為(wei)99%、99%、100%和98%。招募(mu)說明書（草案）指出，4個項(xiang)目(mu)均(jun)位于所在(zai)區域的核心(xin)地段，周邊配套齊全(quan)且均(jun)為(wei)新(xin)建(jian)住房(fang)，但租(zu)金僅為(wei)同區位同品(pin)質市場(chang)住房(fang)租(zu)金的六折左右，與市場(chang)化租(zu)賃住房(fang)相比，具有顯著的競爭優勢。

　　紅土創新(xin)(xin)深圳人才(cai)(cai)安(an)居保障(zhang)性(xing)租賃(lin)住(zhu)房(fang)REIT的主要原始權益人深圳市(shi)人才(cai)(cai)安(an)居集團(tuan)表示，本次項目募(mu)集的資(zi)金將繼續(xu)投(tou)資(zi)于深圳的保障(zhang)性(xing)租賃(lin)住(zhu)房(fang)建設(she)，預(yu)計(ji)可新(xin)(xin)增保障(zhang)性(xing)租賃(lin)住(zhu)房(fang)2000余套。目前，深圳市(shi)人才(cai)(cai)安(an)居集團(tuan)以絕對控股(gu)方式持有的可擴(kuo)募(mu)資(zi)產(chan)(chan)預(yu)計(ji)投(tou)資(zi)規模(mo)53.6億(yi)元，是(shi)本次擬發行基礎設(she)施REITs資(zi)產(chan)(chan)估值的4.6倍，未(wei)來將有更多(duo)的項目作為備(bei)選資(zi)產(chan)(chan)，可擴(kuo)募(mu)資(zi)產(chan)(chan)儲備(bei)充足。

　　更多項目爭相入場

　　“公(gong)募REITs既是資(zi)產(chan)(chan)證券化的(de)重要載(zai)體，也讓老百姓能享受基礎設施投資(zi)帶來的(de)良(liang)好現金(jin)回報。”信(xin)達澳(ao)亞基金(jin)總經理朱(zhu)永強指(zhi)出(chu)，從目前情況看，推出(chu)的(de)公(gong)募REITs產(chan)(chan)品都是優中選優的(de)項目。

　　在(zai)(zai)華南(nan)公募投研人士李貝（化名）看(kan)來(lai)，公募REITs的持續推出，不僅(jin)會(hui)豐富公募市場的產(chan)(chan)品類(lei)型，也(ye)有望給中(zhong)國(guo)(guo)的大類(lei)資(zi)產(chan)(chan)類(lei)別補上一個(ge)缺口。他對中(zhong)國(guo)(guo)證券報記者分析說(shuo)，在(zai)(zai)中(zhong)國(guo)(guo)當前約(yue)380萬(wan)億(yi)元的存(cun)量基礎設(she)施(shi)資(zi)產(chan)(chan)中(zhong)，30%-40%是有經營性收(shou)入的。以基礎設(she)施(shi)存(cun)量資(zi)產(chan)(chan)發行REITs，可以在(zai)(zai)不增(zeng)加債務(wu)的情況下收(shou)回前期投資(zi)，募集的資(zi)金可用于(yu)歸還其(qi)(qi)(qi)他債務(wu)或補充其(qi)(qi)(qi)他投資(zi)項目(mu)的資(zi)本金，從而降低(di)其(qi)(qi)(qi)資(zi)產(chan)(chan)負債率。

　　中國證券報記者梳理發(fa)現，在廣闊市場和政策支持下(xia)，公(gong)募(mu)REITs的(de)大(da)擴容，呈現出底層資產(chan)日益(yi)豐(feng)富的(de)態(tai)勢。除了(le)上述提(ti)到的(de)租賃住房項目(mu)外，目(mu)前還有交(jiao)通、水利、風(feng)力發(fa)電場、科技工(gong)業園(yuan)等(deng)資產(chan)，爭(zheng)相通過公(gong)募(mu)REITs方式進行運作。

　　以能(neng)源類資產(chan)為例(li)，國務(wu)院辦公(gong)廳近日轉發(fa)國家(jia)(jia)發(fa)展(zhan)改革委、國家(jia)(jia)能(neng)源局《關于(yu)促進新(xin)時代新(xin)能(neng)源高質量發(fa)展(zhan)的(de)(de)實(shi)施(shi)方(fang)案》，該方(fang)案指出要豐富綠色(se)金(jin)融(rong)產(chan)品服務(wu)，加(jia)大綠色(se)債(zhai)券(quan)、綠色(se)信貸對(dui)新(xin)能(neng)源項目的(de)(de)支持力度，研究(jiu)探索將新(xin)能(neng)源項目納入REITs試點(dian)支持范圍。

　　華電國(guo)際電力股份有(you)限公司(si)5月31日(ri)公告，該公司(si)擬選取位于浙江省內的(de)部分子公司(si)的(de)天(tian)然氣(qi)熱(re)電聯產項目作(zuo)(zuo)為入(ru)池(chi)資(zi)(zi)(zi)產，向上交所(suo)申(shen)請發(fa)行基礎設(she)施REITs。截(jie)至2021年12月31日(ri)，該資(zi)(zi)(zi)產總額合計約28.05億(yi)(yi)(yi)元，負債總額合計約16.90億(yi)(yi)(yi)元，2021年營(ying)業收入(ru)和(he)利潤合計約為17.56億(yi)(yi)(yi)元和(he)1.35億(yi)(yi)(yi)元（經審計）。華電國(guo)際表(biao)示(shi)，發(fa)行基礎設(she)施REITs，可通過資(zi)(zi)(zi)產證券(quan)化的(de)方式引(yin)入(ru)權益資(zi)(zi)(zi)金，盤活(huo)現(xian)有(you)發(fa)電資(zi)(zi)(zi)產，實現(xian)資(zi)(zi)(zi)產價值重估，減少對傳統債務融資(zi)(zi)(zi)的(de)依賴，起到改(gai)善(shan)流動(dong)性、降低有(you)息負債和(he)資(zi)(zi)(zi)產負債率、優化長期資(zi)(zi)(zi)產負債結(jie)構等作(zuo)(zuo)用。

　　深(shen)交所網站信息(xi)顯示，鵬華(hua)基金此前(qian)(qian)上報的公募REITs產品——鵬華(hua)深(shen)圳能(neng)源(yuan)清潔能(neng)源(yuan)封閉式基礎設施證券(quan)投資基金(簡稱“鵬華(hua)深(shen)圳能(neng)源(yuan)清潔能(neng)源(yuan)REIT”)，目前(qian)(qian)處于“已問(wen)詢”環節。

　　此外(wai)，在(zai)(zai)水利設施(shi)領域(yu)，據不完全(quan)統計(ji)，目前(qian)正在(zai)(zai)推動公(gong)(gong)(gong)募(mu)REITs的(de)項目，包(bao)括黔中(zhong)水利樞紐、四(si)川發展國潤水務、云南(nan)灌(guan)區、湖(hu)南(nan)湘水發展、福建水投集團等。在(zai)(zai)交通(tong)(tong)設施(shi)領域(yu)，目前(qian)正在(zai)(zai)推動公(gong)(gong)(gong)募(mu)REITs的(de)項目，包(bao)括國金(jin)鐵建重慶渝遂高(gao)速公(gong)(gong)(gong)路(lu)(lu)、華泰紫金(jin)江蘇(su)交控高(gao)速公(gong)(gong)(gong)路(lu)(lu)、蘇(su)州(zhou)市軌道交通(tong)(tong)一號線、綏(sui)遵高(gao)速公(gong)(gong)(gong)路(lu)(lu)等。

　　在二級市場上不要追高

　　存(cun)量公募(mu)REITs二級市場(chang)的表(biao)現(xian)，已(yi)成(cheng)為更多項目爭相(xiang)入(ru)場(chang)的底氣所(suo)在。

　　今年4月28日(ri)，首只(zhi)央企(qi)高速公(gong)路(lu)REITs產品(pin)——華夏中國(guo)交(jiao)(jiao)建REIT上市(shi)，單日(ri)成交(jiao)(jiao)金(jin)額與單日(ri)漲幅位列同類基(ji)金(jin)首位。該產品(pin)發行配(pei)售(shou)(shou)比例(li)為(wei)0.84%，不(bu)僅刷(shua)新(xin)了(le)公(gong)募基(ji)金(jin)產品(pin)配(pei)售(shou)(shou)比例(li)的(de)(de)(de)歷史最低紀錄，也令該產品(pin)成為(wei)目(mu)前唯一配(pei)售(shou)(shou)比例(li)不(bu)足1%的(de)(de)(de)公(gong)募基(ji)金(jin)。Wind數據顯示，截至(zhi)6月5日(ri)，12只(zhi)上市(shi)公(gong)募REITs成立以(yi)來(lai)獲得(de)13.64%的(de)(de)(de)平均收益率(lv)，其中4只(zhi)產品(pin)收益率(lv)超過20%，分別(bie)為(wei)富國(guo)首創水務REIT（38.27%）、中航首鋼生物質REIT（27.63%）、紅土創新(xin)鹽田港倉(cang)儲物流(liu)REIT（26.63%)、中金(jin)普洛斯(si)倉(cang)儲物流(liu)REIT(21.01%)。

　　“投(tou)資(zi)者(zhe)可持續的(de)收益回報，主(zhu)要(yao)來源于底層資(zi)產(chan)良好的(de)收益。”李(li)貝指出，公(gong)募(mu)REITs在結構(gou)上采用了(le)(le)“公(gong)募(mu)基金(jin)+ABS（資(zi)產(chan)支(zhi)持證(zheng)券(quan)(quan)）的(de)結構(gou)”，將(jiang)80%以上的(de)基金(jin)資(zi)產(chan)投(tou)資(zi)于基礎(chu)設(she)施資(zi)產(chan)支(zhi)持證(zheng)券(quan)(quan)，并(bing)持有其(qi)全部(bu)份額。同時，基金(jin)通過基礎(chu)設(she)施資(zi)產(chan)支(zhi)持證(zheng)券(quan)(quan)持有基礎(chu)設(she)施項目(mu)(mu)公(gong)司(si)全部(bu)股權，基金(jin)管理人則主(zhu)動運營管理基礎(chu)設(she)施項目(mu)(mu)，以獲取(qu)基礎(chu)設(she)施項目(mu)(mu)租金(jin)、收費等(deng)穩(wen)定現金(jin)流為(wei)主(zhu)要(yao)目(mu)(mu)的(de)，收益分(fen)配(pei)(pei)比例不低于合并(bing)后基金(jin)年度可供分(fen)配(pei)(pei)金(jin)額的(de)90%。這(zhe)些制度設(she)置，均保證(zheng)了(le)(le)公(gong)募(mu)REITs能為(wei)投(tou)資(zi)者(zhe)帶來相對穩(wen)定的(de)投(tou)資(zi)回報。 

　　“公募(mu)REITs市(shi)場(chang)是萬億元級別的市(shi)場(chang)，符合經濟轉型和基礎設施(shi)發展趨勢，各方面(mian)機制正在(zai)逐步完善成熟。其管(guan)理方式和一般的二級市(shi)場(chang)證券資產存在(zai)較(jiao)大差異，允許設立專業REITs子公司來(lai)開展業務，有利于盤活(huo)存量資產，進(jin)而(er)帶來(lai)REITs業務發展。”博時基金表示。

　　紅土創(chuang)新基金(jin)表示(shi)，基礎設(she)施(shi)公(gong)募REITs作為(wei)打(da)通一、二級(ji)市場(chang)的(de)產品，起到了盤活存量資(zi)產、為(wei)新項目投資(zi)注入權益性資(zi)金(jin)的(de)橋(qiao)梁作用。在(zai)相關(guan)政策(ce)不斷(duan)落地的(de)背景下(xia)，無論從(cong)國家宏觀經濟層(ceng)面，還是(shi)監管機構(gou)層(ceng)面，都希(xi)望(wang)有更多領(ling)域(yu)的(de)資(zi)產類型擴充到公(gong)募REITs市場(chang)中，從(cong)而引(yin)入更多增量資(zi)金(jin)。可(ke)以(yi)預計，公(gong)募REITs發展空間(jian)巨大，有望(wang)成(cheng)為(wei)股票(piao)、債券之外的(de)重要(yao)融資(zi)市場(chang)。

　　在(zai)具體(ti)產品(pin)(pin)選擇(ze)方面(mian)，朱永強說，投資(zi)者應重點關(guan)注(zhu)底層資(zi)產屬性，和(he)同類型的(de)資(zi)產回報(bao)率進行橫(heng)向比較(jiao)，同時(shi)在(zai)二級市場上不要(yao)追高(gao)，而是要(yao)根據個人(ren)的(de)風險偏好進行選擇(ze)。華泰證券首(shou)席固(gu)收分(fen)析(xi)師張繼強表示，在(zai)目前上市的(de)公募(mu)REITs產品(pin)(pin)中(zhong)，產權類收入完成率相對較(jiao)高(gao)。但受(shou)疫情沖擊、經營季(ji)節性等影響(xiang)，2022年(nian)一季(ji)度公募(mu)REITs產品(pin)(pin)累計可(ke)供分(fen)派利潤普遍出現環比下(xia)降態勢。另外，自6月下(xia)旬開始，首(shou)批(pi)上市的(de)公募(mu)REITs部(bu)分(fen)戰略(lve)配售份(fen)額(e)將解禁。業內人(ren)士提(ti)醒，投資(zi)者需(xu)關(guan)注(zhu)份(fen)額(e)解禁有可(ke)能帶(dai)來的(de)估值承壓影響(xiang)，謹慎對待(dai)業績(ji)不及預期、受(shou)疫情因素擾動的(de)產品(pin)(pin)。