中證網(wang)訊（記(ji)者 黃(huang)一靈）今年以來，公(gong)募REITs表現(xian)分化，價格(ge)上整體有所回(hui)落。具(ju)體來看，Wind數據(ju)顯(xian)示，截(jie)至4月(yue)21日(ri)收盤，年內公(gong)募REITs能源板(ban)塊(kuai)上漲3.1%，保(bao)障性租(zu)賃租(zu)房板(ban)塊(kuai)上漲0.7%，高(gao)速公(gong)路板(ban)塊(kuai)下跌(die)4.6%；產業園區板(ban)塊(kuai)下跌(die)2.8%；生態板(ban)塊(kuai)下跌(die)2.1%；倉儲物流下跌(die)0.9%。

　　對此，業(ye)內專家認為，REITs價格回(hui)落在一(yi)定程度上(shang)(shang)受(shou)到了此前(qian)理(li)財贖回(hui)風波以及近(jin)期股票市場走(zou)勢疲軟的影響，但(dan)另一(yi)方面，隨(sui)著(zhu)價格逐步回(hui)歸(gui)理(li)性，產品分派率亦將相(xiang)應上(shang)(shang)升。

　　展望(wang)(wang)2023年，業(ye)內人士認(ren)為(wei)，隨(sui)著市(shi)場(chang)(chang)經濟活動(dong)穩步復蘇(su)，加(jia)之(zhi)基(ji)礎(chu)資產(chan)(chan)本(ben)身所(suo)具(ju)有(you)(you)的(de)優(you)良質素(su)，REITs各資產(chan)(chan)類(lei)型板塊有(you)(you)望(wang)(wang)迎(ying)來(lai)基(ji)本(ben)面的(de)復蘇(su)，加(jia)之(zhi)產(chan)(chan)品(pin)價格因近(jin)期市(shi)場(chang)(chang)下探(tan)現(xian)已(yi)處在價值洼地區間(jian)，產(chan)(chan)品(pin)分派率相較其他可比金(jin)融產(chan)(chan)品(pin)收益率具(ju)有(you)(you)一定吸引力，隨(sui)著后(hou)續業(ye)績逐步修復，市(shi)場(chang)(chang)有(you)(you)望(wang)(wang)迎(ying)來(lai)上升動(dong)力。

　　園區類基礎資產基本面有望修復

　　以(yi)今年以(yi)來(lai)下跌幅(fu)度較大的(de)產業園(yuan)區板塊舉例來(lai)看，園(yuan)區類(lei)基礎資產的(de)基本面有望修復。

　　據悉，產(chan)(chan)業(ye)(ye)園區為我國產(chan)(chan)業(ye)(ye)發(fa)展(zhan)、企(qi)業(ye)(ye)創新、人才流動提供重要(yao)的物(wu)理空間和平(ping)臺，長(chang)期來(lai)看與經(jing)濟發(fa)展(zhan)趨勢一致(zhi)，韌性較強。而產(chan)(chan)業(ye)(ye)園REITs的租(zu)金收入主要(yao)來(lai)自市場化定(ding)價(jia)，會(hui)受(shou)周期性波動影響。

　　市場(chang)人士認為，產(chan)(chan)業(ye)園REITs具有未來盈利增長彈(dan)性大、股性較強等(deng)特點，后續伴隨(sui)經濟復蘇和租(zu)賃市場(chang)回暖，將產(chan)(chan)生更大的(de)市場(chang)空間。

　　“產業(ye)園區(qu)內集合了(le)政府配套鼓勵扶(fu)持(chi)政策、區(qu)域配套設(she)施、產業(ye)鏈(lian)上下游(you)企(qi)(qi)業(ye)、專業(ye)運營(ying)管(guan)理機(ji)構等(deng)內容和主體，經(jing)(jing)濟(ji)(ji)活動(dong)較為(wei)復雜，其對產業(ye)政策、經(jing)(jing)濟(ji)(ji)行為(wei)的(de)傳導還需要一(yi)(yi)定(ding)時間消(xiao)化和反饋。”上述(shu)市場人士指出(chu)，2022年底及2023年一(yi)(yi)季度數據主要體現經(jing)(jing)濟(ji)(ji)企(qi)(qi)穩(wen)、修復前的(de)結果。企(qi)(qi)業(ye)在訂(ding)單提升、預(yu)期逐漸(jian)向好的(de)預(yu)期下，方能進行新(xin)的(de)預(yu)算、擴租(zu)等(deng)計(ji)劃，從確定(ding)租(zu)賃計(ji)劃，到招(zhao)商(shang)、帶看、招(zhao)租(zu)、談判條款(kuan)、簽署合同等(deng)一(yi)(yi)般尚(shang)有數個月的(de)時間流程，或將滯后反映經(jing)(jing)濟(ji)(ji)活動(dong)修復。

　　租賃情況將逐步改善

　　在(zai)一季報公布后(hou)，建(jian)信中關村(cun)REIT及(ji)華安張江REIT受續租(zu)率不及(ji)預(yu)期，下跌(die)(die)幅(fu)度(du)明顯。在(zai)一季報披(pi)露當日即4月(yue)21日，建(jian)信中關村(cun)一度(du)跌(die)(die)超(chao)6.9%，張江光大跌(die)(die)超(chao)4.1%，高于(yu)產(chan)業園區板(ban)塊當日下跌(die)(die)幅(fu)度(du)平均(jun)水平。

　　建信(xin)中關(guan)村REIT基礎設施資產所在的(de)上(shang)地區(qu)域(yu)是北京(jing)市最大的(de)商務(wu)園(yuan)區(qu)之一。總體上(shang)看，該(gai)區(qu)域(yu)的(de)產業(ye)園(yuan)租戶質(zhi)量(liang)、租戶穩定性及(ji)承(cheng)租能力均屬于較高水(shui)平。戴德(de)梁行北京(jing)公(gong)司(si)副總經理(li)胡峰表示，上(shang)地產業(ye)園(yuan)區(qu)域(yu)的(de)租賃客(ke)群主要(yao)為軟件和信(xin)息(xi)服務(wu)業(ye)等高科技企業(ye)，未(wei)來(lai)海淀(dian)區(qu)仍將重點推(tui)進信(xin)息(xi)業(ye)、醫(yi)藥(yao)健康和科技服務(wu)三大重點產業(ye)發展(zhan)(zhan)，從而(er)會帶動相關(guan)租賃需求(qiu)回(hui)暖(nuan)并保(bao)持該(gai)區(qu)域(yu)平穩發展(zhan)(zhan)。未(wei)來(lai)在市場(chang)經濟動力逐漸恢復的(de)環(huan)境下(xia)，伴隨(sui)著結構化調整，市場(chang)將逐步開始回(hui)暖(nuan)。

　　建信基(ji)金基(ji)礎(chu)設施(shi)投(tou)資(zi)(zi)部(bu)負責人(ren)(ren)表示，“目前(qian)建信中關村(cun)REIT底(di)層(ceng)(ceng)資(zi)(zi)產(chan)(chan)的出租(zu)(zu)率市場(chang)環境(jing)影響有(you)(you)所下(xia)滑，REIT價(jia)格也有(you)(you)所下(xia)跌。但(dan)底(di)層(ceng)(ceng)資(zi)(zi)產(chan)(chan)地(di)理(li)位置較好、歷史(shi)現(xian)金流(liu)長期(qi)穩定、運(yun)營團隊經驗(yan)豐(feng)富，隨著上(shang)地(di)區域(yu)產(chan)(chan)業園區市場(chang)的不斷回暖(nuan)，預計2023年二季度租(zu)(zu)賃狀(zhuang)況將(jiang)逐步(bu)回升。建議投(tou)資(zi)(zi)者對市場(chang)環境(jing)抱(bao)有(you)(you)信心，關注資(zi)(zi)產(chan)(chan)狀(zhuang)態的變化(hua)。建信基(ji)金作為管理(li)人(ren)(ren)也將(jiang)積極做好運(yun)營管理(li)、增(zeng)加分紅頻度，保護好投(tou)資(zi)(zi)人(ren)(ren)利益(yi)。”

　　在華安張江REIT發(fa)布的(de)(de)2023年(nian)(nian)(nian)一季度報(bao)告中(zhong)，張江光(guang)大(da)園的(de)(de)出租率較(jiao)(jiao)2022年(nian)(nian)(nian)末有較(jiao)(jiao)明顯的(de)(de)下降，主要系由于項(xiang)目(mu)的(de)(de)重要租戶之一，其租賃合同(tong)于2022年(nian)(nian)(nian)末到期并不再續租。

　　中國證券報記者了(le)(le)解到，盡管上述面(mian)積已(yi)部(bu)分完成去化，但由(you)于第一(yi)季度商業(ye)活動(dong)仍處(chu)于恢復階段(duan)，市場(chang)新增需(xu)求不(bu)足，疊(die)加(jia)春(chun)節假期的(de)因素，對潛在租(zu)(zu)戶的(de)實地考察、租(zu)(zu)賃計劃等產生一(yi)定影響(xiang)，因此租(zu)(zu)賃進展較為緩慢。對此，外部(bu)管理機(ji)構已(yi)優化了(le)(le)租(zu)(zu)賃傭金政策，加(jia)大了(le)(le)招商條件的(de)彈性和(he)市場(chang)推廣(guang)力度，并已(yi)書面(mian)洽談和(he)儲備了(le)(le)一(yi)定數(shu)量的(de)租(zu)(zu)戶。

　　華安張(zhang)江(jiang)REIT基(ji)(ji)金管(guan)理(li)人在一季報中也(ye)表(biao)示，將(jiang)敦促和協同外部管(guan)理(li)機構，在未來通過控制租(zu)戶(hu)的(de)(de)面(mian)(mian)積(ji)占比(bi)、豐富(fu)租(zu)戶(hu)面(mian)(mian)積(ji)結(jie)構和產業(ye)結(jie)構、調整大租(zu)戶(hu)擴租(zu)面(mian)(mian)積(ji)到期(qi)(qi)時(shi)間(jian)等合理(li)租(zu)控措施，以避免較短時(shi)間(jian)周(zhou)期(qi)(qi)內集中產生到期(qi)(qi)面(mian)(mian)積(ji)和退租(zu)面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)情況發生，力爭維(wei)持基(ji)(ji)礎設施項目經營表(biao)現的(de)(de)穩定，使華安張(zhang)江(jiang)REIT更具備長期(qi)(qi)持有和投資的(de)(de)價值

　　值得(de)注意的(de)(de)是，根(gen)據(ju)4月基金(jin)(jin)管理人發布的(de)(de)相關(guan)公(gong)告，華(hua)安張(zhang)江REIT擬通過(guo)擴募方式購入張(zhang)潤大廈項目(mu)。業內人士認為，若(ruo)持有人大會(hui)審議通過(guo)、擴募項目(mu)實施(shi)完成，華(hua)安張(zhang)江REIT將(jiang)獲得(de)新(xin)的(de)(de)穩定現金(jin)(jin)流資產(chan)，補充基金(jin)(jin)的(de)(de)可(ke)分配收益，同時也(ye)將(jiang)提(ti)高華(hua)安張(zhang)江REIT的(de)(de)投資分散度(du)，一定程度(du)上降(jiang)低(di)經營(ying)風(feng)險，有利(li)于基金(jin)(jin)獲得(de)更加穩健的(de)(de)運營(ying)表現。