在今年(nian)公募(mu)REITs業績普遍“遇冷(leng)”的環境下，6月下旬以來，已有多只(zhi)公募(mu)REITs產品(pin)宣(xuan)布基金經理變(bian)更。業內人士(shi)表示(shi)，今年(nian)REITs市場整體表現欠(qian)佳，迫于考核壓力，離職的基金經理可能較多。

　　對于(yu)REITs業(ye)績普遍回調的現(xian)象，業(ye)內人(ren)士認為，可能和機構投資(zi)者(zhe)行為同(tong)質化、底層資(zi)產運營不及(ji)預期、缺乏新資(zi)金入(ru)場等因(yin)素有關(guan)。

　　密集變更基金經理

　　Wind數(shu)據顯(xian)示(shi)，截至7月5日，在已經(jing)上(shang)市的(de)28只公募REITs中(zhong)(zhong)，共計24只基(ji)金今年收(shou)益率為負。其中(zhong)(zhong)，建信中(zhong)(zhong)關(guan)村REIT、中(zhong)(zhong)金普洛(luo)斯REIT、華(hua)夏中(zhong)(zhong)國交建高速REIT今年跌幅已在30%左右。6月30日上(shang)市的(de)中(zhong)(zhong)金湖(hu)北科投(tou)光谷REIT，則在上(shang)市首日就迎來(lai)破發(fa)，當日收(shou)跌6.29%。

　　在此背景下，多只公募REITs宣布基(ji)(ji)金經(jing)理變更。6月20日，嘉實京(jing)東倉(cang)儲基(ji)(ji)礎設(she)施(shi)(shi)REIT公告(gao)顯(xian)示，負責過多個城市物流園區基(ji)(ji)礎設(she)施(shi)(shi)運營管(guan)(guan)理工作的基(ji)(ji)金經(jing)理孫磊離任(ren)，同時(shi)增聘具備基(ji)(ji)礎設(she)施(shi)(shi)項目建設(she)及運營階段財務管(guan)(guan)理、投后管(guan)(guan)理等工作經(jing)驗(yan)的于金行為新任(ren)基(ji)(ji)金經(jing)理。

　　同日，國金(jin)中國鐵建高速REIT宣布(bu)，在(zai)唐耀祥、朱霞、梁賢超三位(wei)基(ji)金(jin)經(jing)理(li)的(de)基(ji)礎上(shang)，增聘(pin)具(ju)備多(duo)年財務管理(li)工作經(jing)驗的(de)吳婷(ting)為基(ji)金(jin)經(jing)理(li)。7月4日，國金(jin)中國鐵建高速REIT再度公示，基(ji)金(jin)經(jing)理(li)朱霞因個人原因離任。

　　與(yu)(yu)上(shang)述情況類(lei)似，華夏(xia)中國交(jiao)建高速REIT也于(yu)近日完成(cheng)了基金(jin)經(jing)理(li)更替，負(fu)責過(guo)軌道交(jiao)通、高速公(gong)路(lu)、產業園等基礎設(she)施(shi)與(yu)(yu)不動產投資(zi)和運營管(guan)理(li)工(gong)作的基金(jin)經(jing)理(li)于(yu)春超因個(ge)人原因離任，新任基金(jin)經(jing)理(li)為(wei)王昱昊，歷(li)任中冶建筑(zhu)研究總院有(you)限公(gong)司項(xiang)目(mu)經(jing)理(li)、招商局(ju)公(gong)路(lu)網絡科(ke)技控(kong)股股份有(you)限公(gong)司投資(zi)經(jing)理(li)。

　　紅土創新鹽田(tian)港REIT則是(shi)在原有的梁策、付(fu)瑜瑾、陳錦達三(san)位基金經理(li)基礎上，增聘陳超為基金經理(li)。

　　加強隊伍建設

　　業內人士介紹，相較(jiao)于其他類型的公募(mu)基(ji)金產品(pin)，由于REITs在管(guan)理上較(jiao)為復雜，基(ji)金經(jing)理一般是從投(tou)資、運營、財(cai)務三個維度進(jin)行分工合(he)作管(guan)理。

　　以(yi)上面提到的國(guo)金(jin)中國(guo)鐵建高(gao)速REIT為例，國(guo)金(jin)基金(jin)相(xiang)關人士(shi)介(jie)紹，此次(ci)增聘的基金(jin)經理(li)吳婷具備高(gao)速公(gong)路運(yun)營和(he)財務管(guan)理(li)經驗，一方面，有助于優化運(yun)營管(guan)理(li)框架；另(ling)一方面，有利于提升項目組在高(gao)速公(gong)路管(guan)理(li)方面的專業性。

　　此(ci)次增聘后，三(san)位基(ji)金(jin)經理將各司其職：唐(tang)耀祥、吳婷在(zai)(zai)重慶現場(chang)與(yu)外部管(guan)理機(ji)構(gou)合(he)署(shu)辦公(gong)，負責外部管(guan)理機(ji)構(gou)與(yu)基(ji)礎資產的溝通(tong)(tong)協調(diao)；梁賢超在(zai)(zai)北京總部辦公(gong)，負責協調(diao)基(ji)金(jin)管(guan)理人與(yu)項目公(gong)司、外部管(guan)理機(ji)構(gou)就基(ji)礎資產管(guan)理工作以及與(yu)監管(guan)機(ji)構(gou)、投資人等機(ji)構(gou)的溝通(tong)(tong)交流。

　　不過，上海證券基(ji)金(jin)(jin)評(ping)價研(yan)究(jiu)中心高級分析師(shi)孫(sun)桂平認為，隨(sui)著(zhu)REITs上市(shi)數(shu)量(liang)(liang)不斷增(zeng)加(jia)，REITs基(ji)金(jin)(jin)經(jing)理(li)(li)人數(shu)也在逐步增(zeng)多，基(ji)于考核壓力或者主動(dong)尋求更好發展機會等因(yin)素(su)，可能會使REITs基(ji)金(jin)(jin)經(jing)理(li)(li)被動(dong)或主動(dong)離(li)職(zhi)的(de)數(shu)量(liang)(liang)增(zeng)加(jia)。尤其在今年(nian)REITs市(shi)場整(zheng)體(ti)表(biao)現欠佳的(de)情況下，迫(po)于考核壓力離(li)職(zhi)的(de)基(ji)金(jin)(jin)經(jing)理(li)(li)可能較多。

　　但(dan)從另一(yi)方面來(lai)看，孫桂(gui)平表示，REITs基金(jin)經(jing)理密集變更，也意味著(zhu)基金(jin)公(gong)司(si)在(zai)主動(dong)加強(qiang)REITs基金(jin)經(jing)理的隊(dui)伍建設，以提(ti)高REITs的運營效率(lv)和(he)長期(qi)收益水(shui)平。

　　釋放積極信號

　　今年以來，公募REITs業(ye)績整體“遇冷”，公募人士分(fen)(fen)析(xi)，主要基(ji)于三個方面(mian)的(de)原因：一是機構投資(zi)者(zhe)行(xing)為同質化(hua)，部(bu)分(fen)(fen)機構投資(zi)者(zhe)觸發止(zhi)損線；二是部(bu)分(fen)(fen)REITs底層資(zi)產(chan)的(de)運營(ying)情況不及預期，經營(ying)業(ye)績負面(mian)消息被過度(du)解讀，悲觀(guan)情緒不斷釋(shi)放(fang)；三是市場缺乏(fa)新資(zi)金入場。

　　清華(hua)大學五(wu)道(dao)口金(jin)融(rong)學院不動產金(jin)融(rong)研究(jiu)中心相關人士研究(jiu)發(fa)現，部分(fen)REITs一(yi)季報披露的經營(ying)性(xing)業(ye)績不及預期可能是(shi)價格下(xia)探的導火索，深層原(yuan)因則可以(yi)歸(gui)結為(wei)：一(yi)方面，市場缺乏信心，促使價格進一(yi)步下(xia)跌；另(ling)一(yi)方面，估值(zhi)無法達成一(yi)致，市場對產權類項目的估值(zhi)存在(zai)較大分(fen)歧(qi)。此(ci)外，REITs產品在(zai)設計與定位(wei)等方面也有待(dai)完善。

　　對于(yu)公募REITs的后(hou)續發(fa)展，招商基金基礎(chu)設施投資(zi)管理部專業副總監萬億持相對樂(le)觀的態度(du)。

　　在(zai)(zai)萬億看(kan)來，6月份基(ji)本面較好的REITs表現(xian)相對(dui)(dui)抗跌，即使個別投資(zi)者在(zai)(zai)短期(qi)內集(ji)中拋(pao)售，放大了(le)成交量(liang)，市(shi)場也有足夠的資(zi)金承接，說明投資(zi)者已經開始重新關注優質項目。并且，基(ji)金管理人(ren)和原始權益人(ren)密集(ji)啟動基(ji)金份額(e)增持(chi)預案，對(dui)(dui)外釋放了(le)積極信號，這對(dui)(dui)投資(zi)者判斷短期(qi)市(shi)場走(zou)勢很有意(yi)義。

　　“REITs估值水平已進入歷史低(di)位區(qu)間(jian)，且在近期(qi)‘降(jiang)息’的背景下(xia)，產權(quan)類(lei)REITs今年預期(qi)的4%現(xian)金分派率(lv)對于機構投資者將頗(po)具吸引力。”萬億發現(xian)，近期(qi)券商組織(zhi)的調研活(huo)動(dong)日(ri)漸(jian)頻繁，基金管(guan)理(li)人公告(gao)數量亦明顯增多，期(qi)待后續優化市(shi)場(chang)建(jian)設的相關政策出臺。