6月21日，首(shou)(shou)批基礎設施(shi)公募REITs迎來上市兩周(zhou)年(nian)。兩年(nian)來，公募REITs成功上市28只，首(shou)(shou)批4單(dan)擴募已完成，REITs市場(chang)持續(xu)擴容。上市以來，REITs在興產業、保民生、促消費(fei)等方面發揮了重(zhong)要作用。

　　基(ji)金人士表示，長期來看，公募(mu)REITs市場(chang)在(zai)中國的發(fa)展潛(qian)力巨大，可望(wang)出現更多有(you)益創新(xin)。

　　市場持續擴容

　　自首批公(gong)募REITs產品上(shang)市至今，產品發行(xing)數量(liang)和(he)規模不斷(duan)增長。截至目前，基礎(chu)設(she)施公(gong)募REITs已發行(xing)28單、上(shang)市27單，發行(xing)規模超920億元(yuan)。

　　在(zai)(zai)REITs基礎資產范圍方面，已擴(kuo)容至新能(neng)源、保(bao)障性租賃住房、消費基礎設(she)施等類(lei)別；在(zai)(zai)市(shi)(shi)場(chang)參(can)與主體方面，不斷(duan)推動長期(qi)機構投(tou)資者參(can)與投(tou)資，支(zhi)持民(min)營資本發(fa)(fa)行(xing)，支(zhi)持保(bao)險資管公司參(can)與REITs業務(wu)；在(zai)(zai)市(shi)(shi)場(chang)規則體系方面持續(xu)完(wan)善，通過加強前端培(pei)育、擴(kuo)大資產范圍、適(shi)度(du)優(you)化調整發(fa)(fa)行(xing)條件并提(ti)升項目(mu)審(shen)核效率等全周期(qi)措施，推進常態(tai)化發(fa)(fa)行(xing)。

　　6月16日，首批四單基礎設施公募(mu)REITs擴(kuo)募(mu)項目(mu)在(zai)(zai)滬深交易所(suo)(suo)上(shang)市(shi)(shi)(shi)，標志著REITs擴(kuo)募(mu)機制全面落地。此次上(shang)市(shi)(shi)(shi)的(de)擴(kuo)募(mu)項目(mu)分別為在(zai)(zai)上(shang)交所(suo)(suo)上(shang)市(shi)(shi)(shi)的(de)華安張江(jiang)光大(da)REIT、中金普(pu)洛斯REIT，以及(ji)在(zai)(zai)深交所(suo)(suo)上(shang)市(shi)(shi)(shi)的(de)博(bo)時蛇(she)口(kou)產(chan)園REIT、紅土創(chuang)新鹽田港REIT。

　　“存量公(gong)募REITs擴(kuo)募的(de)落(luo)地，將推動(dong)實現(xian)資(zi)產組合多元化，開啟我國REITs市(shi)場發(fa)展(zhan)新(xin)階(jie)段。這是(shi)(shi)REITs規(gui)模(mo)增長的(de)一(yi)小步，卻是(shi)(shi)REITs市(shi)場發(fa)展(zhan)的(de)一(yi)大步。擴(kuo)募可以提(ti)高(gao)分(fen)紅能力，分(fen)散組合風險，并鼓(gu)勵具(ju)有優(you)(you)秀運營(ying)能力的(de)原始權益人(ren)不斷注入優(you)(you)質資(zi)產。”中金(jin)基(ji)金(jin)副總經理(li)、創新(xin)投資(zi)部(bu)負責人(ren)李耀光說，“在政(zheng)策支持(chi)力度持(chi)續提(ti)升、各領域(yu)試點項目加速落(luo)地的(de)背景(jing)下，預計公(gong)募REITs市(shi)場將持(chi)續擴(kuo)容。”

　　“展(zhan)望(wang)未來(lai)，公募REITs市場(chang)有望(wang)在保質(zhi)提(ti)效基礎(chu)上(shang)實現常態化發行，基礎(chu)設(she)施資產類(lei)型、原始權益人主(zhu)體、投資者群體有望(wang)進一步(bu)拓展(zhan)，REITs生態體系逐步(bu)完善，多層次REITs市場(chang)建設(she)將不斷(duan)推進。”李耀光說。

　　助力經濟高質量發展

　　在市場持(chi)續(xu)擴容、生態逐(zhu)步(bu)完(wan)善(shan)的基(ji)礎上，首批(pi)基(ji)礎設施公募REITs上市以來，更(geng)是在興(xing)產業、保民生、促(cu)消費(fei)等方(fang)面(mian)發揮了(le)重(zhong)要(yao)作用。

　　以中金普洛斯(si)REIT為例，擴募完(wan)成(cheng)后，基礎設(she)施資產(chan)(chan)合計將由10個倉(cang)(cang)儲(chu)物(wu)流園組成(cheng)，分布于京津冀、長(chang)三(san)角、環(huan)渤海經(jing)濟(ji)(ji)區、粵(yue)港澳大(da)灣區和(he)成(cheng)渝經(jing)濟(ji)(ji)圈，建筑面積合計約115.66萬平方米，有力地承(cheng)載和(he)支持所在地區的民(min)生和(he)經(jing)濟(ji)(ji)發展，是高標準現代化(hua)園區的行(xing)業(ye)標桿。擴募的基礎設(she)施資產(chan)(chan)憑借交(jiao)通(tong)便利(li)、產(chan)(chan)業(ye)聚集等優勢，吸引眾多優質客戶，租戶結構穩(wen)定，經(jing)營高度市場化(hua)。主要租戶包括頭部第三(san)方物(wu)流、跨境供應鏈及零售行(xing)業(ye)公司，通(tong)過引領傳統物(wu)流向供應鏈的融合和(he)升級、建設(she)新一代綠色智慧倉(cang)(cang)儲(chu)物(wu)流產(chan)(chan)業(ye)，為區域產(chan)(chan)業(ye)發展、保(bao)障(zhang)當地民(min)生、擴大(da)居民(min)消費(fei)提供了長(chang)期保(bao)障(zhang)。

　　在興產業方(fang)面，“公募REITs是深化金融供給側(ce)結構性改(gai)革，強化資(zi)本市場服務實體經(jing)濟(ji)能力，進一步創新(xin)投(tou)(tou)融資(zi)機(ji)制的重(zhong)要舉(ju)措，為基(ji)(ji)礎設(she)(she)施(shi)(shi)建(jian)設(she)(she)提(ti)供直接融資(zi)支持(chi)，同時(shi)也可以降低企業的杠桿率，實現輕資(zi)產模式轉型，有助于國(guo)內基(ji)(ji)礎設(she)(she)施(shi)(shi)領域的投(tou)(tou)融資(zi)形成良性循環。”華(hua)夏(xia)基(ji)(ji)金基(ji)(ji)礎設(she)(she)施(shi)(shi)和不動產投(tou)(tou)資(zi)部高(gao)級副總裁、基(ji)(ji)金經(jing)理林偉(wei)鑫說(shuo)。

　　在保民生方面(mian)，以(yi)保障(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)為例，“全面(mian)發展住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)(lin)市場已(yi)成(cheng)為當前建設房(fang)地產長(chang)(chang)效機制的(de)重要內容，公募REITs為企業開拓了新的(de)權益(yi)融資(zi)渠(qu)道，有(you)利(li)于帶動(dong)增量(liang)投(tou)資(zi)，長(chang)(chang)遠看可(ke)打開更多主體參(can)與租(zu)賃(lin)(lin)市場的(de)空間，進而增加保障(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)的(de)有(you)效供給(gei)，有(you)助于解決新市民、青年人等(deng)住(zhu)房(fang)困難問題。”林(lin)偉鑫說。

　　今年3月(yue)，《國家發展(zhan)改革(ge)委關于規范高效做(zuo)好基(ji)礎設施領域不動產投(tou)資信托基(ji)金（REITs）項目(mu)申報(bao)推(tui)薦工作的(de)(de)通知》將消(xiao)費基(ji)礎設施納入公募REITs底層資產范圍，旨在支持(chi)消(xiao)費發展(zhan)，引導更(geng)多社會資金投(tou)資于線下消(xiao)費場(chang)景(jing)。未來消(xiao)費基(ji)礎設施領域（包括百貨商場(chang)、購物(wu)中心、農貿市(shi)場(chang)等）有望成為(wei)重(zhong)要(yao)的(de)(de)增量(liang)市(shi)場(chang)，推(tui)動消(xiao)費基(ji)礎設施項目(mu)的(de)(de)建設投(tou)入以(yi)及運(yun)營水平的(de)(de)提(ti)升，為(wei)居民消(xiao)費提(ti)供更(geng)多、更(geng)便利、更(geng)優(you)質的(de)(de)消(xiao)費場(chang)景(jing)，對于拉(la)動內需、擴大消(xiao)費具有重(zhong)要(yao)意義。

　　重視REITs長期配置價值

　　不過，上市(shi)兩年(nian)來(lai)(lai)，公募REITs二(er)(er)級(ji)市(shi)場(chang)價格起伏(fu)較大(da)。今年(nian)以(yi)來(lai)(lai)，REITs二(er)(er)級(ji)市(shi)場(chang)價格更是持(chi)續(xu)波動。Wind數據顯(xian)示，今年(nian)以(yi)來(lai)(lai)至6月19日(ri)，中(zhong)證REITs指數累計下跌18.06%。其中(zhong)，華夏(xia)中(zhong)國(guo)交(jiao)建高速REIT、建信(xin)中(zhong)關村產業園(yuan)REIT、中(zhong)金普洛斯倉(cang)儲物流REIT二(er)(er)級(ji)市(shi)場(chang)累計跌幅均(jun)超20%。此外，還有(you)平安廣州交(jiao)投廣河高速公路REIT等(deng)9只REITs跌幅超10%。

　　“公募REITs產(chan)品(pin)是以分(fen)紅(hong)為(wei)主要收(shou)益來(lai)源的投資標的，其風險收(shou)益特征與傳統金融產(chan)品(pin)有(you)較大區別(bie)。不管是大幅(fu)(fu)溢價還是大幅(fu)(fu)折價，對REITs本身都不是好事。”一位REITs基金經理說。

　　面(mian)對REITs二級(ji)市場的劇烈(lie)波動(dong)，中(zhong)金(jin)基(ji)金(jin)表(biao)示，投(tou)資(zi)者應以長(chang)期視角進行(xing)長(chang)遠規(gui)劃(hua)，充分(fen)(fen)認識REITs的風(feng)險(xian)收益特(te)征和(he)產品特(te)性，對相關資(zi)產情況及其運營(ying)模式進行(xing)充分(fen)(fen)了解。長(chang)期來(lai)看(kan)，公募(mu)REITs的投(tou)資(zi)價值，一方面(mian)體現在相對股債市場獨(du)立的資(zi)產配(pei)置功能(neng)；另一方面(mian)，公募(mu)REITs最終投(tou)資(zi)于運營(ying)較(jiao)為成熟的基(ji)礎設施(shi)項(xiang)目，并(bing)且在滿足分(fen)(fen)紅條件(jian)的情況下，每年至(zhi)少將90%以上合并(bing)后基(ji)金(jin)年度(du)可供(gong)分(fen)(fen)配(pei)金(jin)額以現金(jin)形式分(fen)(fen)配(pei)給投(tou)資(zi)者，因(yin)而適合長(chang)期持有。

　　展(zhan)望(wang)未(wei)來(lai)，市(shi)(shi)場(chang)對公募(mu)REITs發(fa)展(zhan)前(qian)景充滿信心。“隨著REITs市(shi)(shi)場(chang)不斷引入各(ge)類市(shi)(shi)場(chang)主體、增加底(di)層資(zi)產種類和數量，REITs市(shi)(shi)場(chang)穩(wen)定性有望(wang)不斷提升。”林(lin)偉(wei)鑫表示，公募(mu)REITs在(zai)中國的發(fa)展(zhan)仍(reng)有很大潛力和空間，或將(jiang)出現更多有益創新。