隨著匯添富(fu)和銀華(hua)基金(jin)等(deng)公募(mu)入局，加速(su)擴容的(de)(de)公募(mu)REITs迎來了自2021年(nian)開閘以來的(de)(de)最熱鬧時刻，其(qi)背后的(de)(de)133名基金(jin)經理，作為一(yi)個特殊群體登上公募(mu)舞臺。

　　雖然管理(li)公(gong)募REITs產品的(de)基(ji)金(jin)(jin)經(jing)理(li)從(cong)業(ye)年限不(bu)長，但他們(men)卻是基(ji)金(jin)(jin)業(ye)26年歷史上(shang)最為獨(du)特的(de)基(ji)金(jin)(jin)經(jing)理(li)群體(ti)。最重要(yao)的(de)一點是，他們(men)的(de)從(cong)業(ye)軌跡打(da)破了(le)“賣方(fang)研究員(yuan)—買方(fang)研究員(yuan)—基(ji)金(jin)(jin)經(jing)理(li)助(zhu)理(li)—基(ji)金(jin)(jin)經(jing)理(li)”的(de)常規(gui)路徑，不(bu)動(dong)產基(ji)礎設施或(huo)券商投行等方(fang)面的(de)從(cong)業(ye)經(jing)歷帶來加分。

　　任職年限不長 管理規模不小

　　根據(ju)Wind數(shu)據(ju)，截至9月20日，全市場已上市的(de)公募(mu)REITs數(shu)量已有(you)48只(zhi)，來自20家機構(gou)，包(bao)括(kuo)17家基金公司和3家券(quan)商資(zi)管機構(gou)。管理(li)這(zhe)48只(zhi)公募(mu)REITs的(de)基金經(jing)理(li)人數(shu)一(yi)共有(you)133人。他們個人管理(li)的(de)最(zui)大規模已經(jing)超(chao)過120億(yi)元(yuan)，最(zui)小的(de)也有(you)8億(yi)元(yuan)出頭。

　　這些(xie)基(ji)金(jin)經(jing)理的公募從業大(da)多起步于(yu)2021年(nian)6月(yue)，各自的從業年(nian)限與所管理的REIT產品(pin)上(shang)市時間高度重合。具(ju)體來看(kan)，首批公募REITs之一(yi)的博(bo)時招商(shang)蛇(she)口產業園REIT于(yu)2021年(nian)6月(yue)上(shang)市，劉(liu)玄(xuan)、王翹(qiao)楚和胡海濱出任基(ji)金(jin)經(jing)理至今，雖然(ran)任職年(nian)限只有3.3年(nian)，但已是年(nian)限最長(chang)的REIT基(ji)金(jin)經(jing)理。

　　此外(wai)，來自(zi)紅土(tu)創新鹽田(tian)港倉儲物流REIT的陳錦達(da)和(he)梁策，華安張(zhang)江產業園REIT的葉(xie)璟和(he)朱蓓(bei)，中航首鋼生(sheng)物質REIT的宋鑫和(he)汪(wang)應偉，富國首創水務(wu)REIT的李盛和(he)王剛(gang)，平安廣(guang)州交投(tou)廣(guang)河高(gao)速(su)公路REIT的韓飛、馬賽和(he)孫磊等人，同(tong)樣是(shi)最(zui)早一批(pi)REIT基(ji)金經理。

　　華夏中國交建(jian)高(gao)(gao)速REIT、鵬(peng)華深圳能源REIT、中金(jin)廈門(men)安居保障性租賃住房REIT均(jun)于2022年(nian)上(shang)市(shi)，這些產(chan)品(pin)(pin)的(de)基(ji)金(jin)經理截至目前的(de)任職(zhi)年(nian)限約2年(nian)出(chu)頭。由(you)于易方(fang)達廣州開發區高(gao)(gao)新(xin)產(chan)業園REIT、嘉實(shi)物美消費REIT、中信建(jian)投明(ming)陽智能新(xin)能源REIT等產(chan)品(pin)(pin)是在2024年(nian)上(shang)市(shi)，管(guan)理這批(pi)產(chan)品(pin)(pin)的(de)基(ji)金(jin)經理任職(zhi)時間尚(shang)不足1年(nian)，是最新(xin)一(yi)批(pi)REIT基(ji)金(jin)經理。

　　除已上市的48只(zhi)REITs外(wai)，截至9月20日(ri)，還有(you)19只(zhi)產品處于審核(he)或發行流程，包括銀華基金(jin)、匯添(tian)(tian)富基金(jin)等新進入者。例如，銀華紹興原水水利REIT于9月14日(ri)獲批，9月20日(ri)上報(bao)的匯添(tian)(tian)富九州(zhou)通醫藥倉(cang)儲物流REIT是匯添(tian)(tian)富首(shou)只(zhi)REITs產品。不難發現，在常態化發行加速下(xia)，REITs基金(jin)經理(li)陣營在加速擴容。

　　打破基金經理 傳統成長路徑

　　雖(sui)然公募從(cong)(cong)業年限不長，但他們卻是基(ji)(ji)(ji)金(jin)業26年歷史上最為獨特(te)的基(ji)(ji)(ji)金(jin)經(jing)(jing)理群(qun)體(ti)。基(ji)(ji)(ji)金(jin)經(jing)(jing)理與(yu)基(ji)(ji)(ji)金(jin)產(chan)品相伴而生，從(cong)(cong)1998年至(zhi)今，基(ji)(ji)(ji)金(jin)業有(you)過(guo)分級(ji)、保本、QDII、REITs等創新產(chan)品。但從(cong)(cong)業務屬(shu)性上看，只有(you)REITs基(ji)(ji)(ji)金(jin)經(jing)(jing)理屬(shu)于“非常規”基(ji)(ji)(ji)金(jin)經(jing)(jing)理。

　　最(zui)為明顯的一點是，他們的從業軌(gui)跡打破(po)了(le)“賣方(fang)研(yan)究員(yuan)(yuan)—買(mai)方(fang)研(yan)究員(yuan)(yuan)—基(ji)(ji)金經理助理—基(ji)(ji)金經理”這(zhe)一常(chang)規(gui)路徑(jing)。在來基(ji)(ji)金公司之前(qian)，他們主要有過兩方(fang)面(mian)相關工作(zuo)：

　　一(yi)是(shi)不動產(chan)基礎(chu)設(she)(she)施以(yi)及底(di)層資(zi)產(chan)對應的(de)相關領(ling)域。比如(ru)，富國首(shou)(shou)創水務REIT的(de)李盛(sheng)，從(cong)2015年(nian)起就從(cong)事(shi)包括基礎(chu)設(she)(she)施項(xiang)(xiang)目在(zai)內的(de)投(tou)資(zi)管理(li)工作和資(zi)產(chan)證券化業(ye)務。中(zhong)航首(shou)(shou)鋼(gang)生(sheng)物(wu)質REIT的(de)汪應偉，曾供(gong)職于北京首(shou)(shou)鋼(gang)生(sheng)物(wu)質能(neng)源科(ke)技有(you)限(xian)(xian)公司，擔任經營管理(li)專業(ye)負責(ze)人(ren)。中(zhong)信建(jian)投(tou)明陽智能(neng)新能(neng)源REIT的(de)白若冰(bing)是(shi)一(yi)位90后(hou)，具有(you)工程師職稱和項(xiang)(xiang)目管理(li)專業(ye)人(ren)士資(zi)格(ge)認證(PMP)，曾任中(zhong)國核電(dian)工程有(you)限(xian)(xian)公司河(he)北分公司核電(dian)工藝系統(tong)設(she)(she)計員(yuan)、工程部(bu)項(xiang)(xiang)目經理(li)。華(hua)安張江產(chan)業(ye)園REIT的(de)朱蓓，具有(you)10年(nian)基礎(chu)設(she)(she)施項(xiang)(xiang)目運營及投(tou)資(zi)管理(li)經驗，曾任華(hua)潤電(dian)力(江蘇)投(tou)資(zi)有(you)限(xian)(xian)公司財(cai)務部(bu)負責(ze)人(ren)、華(hua)潤電(dian)力(江蘇)有(you)限(xian)(xian)公司財(cai)務部(bu)高級財(cai)務經理(li)、上(shang)海川陀投(tou)資(zi)管理(li)有(you)限(xian)(xian)公司項(xiang)(xiang)目投(tou)資(zi)運營負責(ze)人(ren)。

　　二是律(lv)所、券(quan)商投行(xing)、資(zi)產(chan)(chan)評級(ji)等(deng)證券(quan)化業(ye)務領域。比如，中航首鋼生物質REIT的(de)宋鑫，此(ci)前曾職(zhi)于(yu)北(bei)(bei)京市(shi)(shi)環球律(lv)師事務所、北(bei)(bei)京市(shi)(shi)金(jin)杜(du)律(lv)師事務所等(deng)機(ji)構。華泰(tai)紫金(jin)寶灣(wan)物流(liu)倉儲REIT的(de)王璐，先(xian)后就職(zhi)于(yu)申萬(wan)宏(hong)源證券(quan)承銷保薦有(you)限(xian)(xian)責任公司、長江證券(quan)(上海)資(zi)管、華泰(tai)證券(quan)等(deng)機(ji)構，有(you)豐富(fu)的(de)投行(xing)及(ji)(ji)資(zi)產(chan)(chan)管理類業(ye)務經驗(yan)。博(bo)時招商蛇口產(chan)(chan)業(ye)園REIT的(de)劉玄，2010年(nian)起先(xian)后在深圳市(shi)(shi)戴德梁行(xing)土(tu)地(di)及(ji)(ji)房地(di)產(chan)(chan)評估有(you)限(xian)(xian)公司、平安信托、博(bo)時資(zi)本工作，2021年(nian)加(jia)入博(bo)時基金(jin)。

　　形成三類角色分工

　　由于上述(shu)從業(ye)路(lu)徑(jing)和稟賦差異，REITs基(ji)(ji)金經理的分(fen)工和未來發展路(lu)徑(jing)，同(tong)樣(yang)有別于傳(chuan)統基(ji)(ji)金經理。

　　“基(ji)金(jin)(jin)(jin)業(ye)近些年雖不乏創新(xin)產品，但相關基(ji)金(jin)(jin)(jin)經(jing)理依然(ran)屬(shu)于固收或權(quan)益(yi)范疇(chou)，但公募REITs的(de)(de)(de)(de)基(ji)金(jin)(jin)(jin)經(jing)理并(bing)不適合這個分類，這是(shi)(shi)由公募REITs的(de)(de)(de)(de)屬(shu)性決定的(de)(de)(de)(de)。”在北方一家公募任職的(de)(de)(de)(de)一位REIT基(ji)金(jin)(jin)(jin)經(jing)理對證券時報(bao)記者(zhe)表(biao)示(shi)，REIT不僅是(shi)(shi)一只基(ji)金(jin)(jin)(jin)，更是(shi)(shi)一個資產運作平(ping)臺。從(cong)最(zui)初的(de)(de)(de)(de)募集(ji)發行開(kai)始，基(ji)金(jin)(jin)(jin)經(jing)理會(hui)(hui)在很長(chang)時間內和(he)該項目(mu)深度(du)綁(bang)定，不僅有上市交易，還(huan)會(hui)(hui)有一次擴募、二(er)次擴募等環(huan)節，資產項目(mu)會(hui)(hui)越(yue)做越(yue)大。甚至隨著裝(zhuang)入(ru)的(de)(de)(de)(de)資產越(yue)來越(yue)多，REITs會(hui)(hui)成為一個行業(ye)資產組合的(de)(de)(de)(de)平(ping)臺。

　　從2021年6月首批產(chan)(chan)品(pin)開閘(zha)至今的情況來看，單只REIT產(chan)(chan)品(pin)的基(ji)金(jin)經(jing)理(li)從最初(chu)的2名(ming)逐步(bu)增加到了目前的4名(ming)甚至更多。公(gong)募REITs基(ji)金(jin)經(jing)理(li)一般(ban)分為三(san)類：一是管理(li)團隊統籌類的基(ji)金(jin)經(jing)理(li)，二是運營(ying)基(ji)金(jin)經(jing)理(li)，三(san)是投資基(ji)金(jin)經(jing)理(li)。

　　一(yi)位(wei)運(yun)營(ying)基金(jin)經理(li)(li)(li)對(dui)(dui)證(zheng)券時報記(ji)者表示，運(yun)營(ying)基金(jin)經理(li)(li)(li)所考(kao)慮的(de)(de)是如何切(qie)實(shi)把底層資(zi)產(chan)運(yun)營(ying)好(hao)。該(gai)基金(jin)經理(li)(li)(li)舉(ju)例(li)表示，實(shi)踐中他會把一(yi)部(bu)分具體操作(zuo)層面(mian)的(de)(de)事(shi)情委托給外(wai)部(bu)管(guan)理(li)(li)(li)機構，如機器日常維修等，但(dan)要對(dui)(dui)這(zhe)些事(shi)情的(de)(de)落(luo)實(shi)情況密(mi)切(qie)跟蹤、披(pi)露，并(bing)對(dui)(dui)外(wai)部(bu)機構的(de)(de)履職情況進(jin)行評估和督促(cu)。另外(wai)，有一(yi)些非日常性質的(de)(de)業務(wu)，成本(ben)可能不(bu)會均(jun)勻支出，這(zhe)則需(xu)要他對(dui)(dui)支出做(zuo)必要的(de)(de)審核與管(guan)控。另外(wai)，運(yun)營(ying)工作(zuo)還涉及到項目運(yun)作(zuo)的(de)(de)現金(jin)流管(guan)理(li)(li)(li)、合(he)同管(guan)理(li)(li)(li)、檔案管(guan)理(li)(li)(li)、合(he)規性管(guan)理(li)(li)(li)、輿情和信息披(pi)露等方面(mian)，要長(chang)時間駐(zhu)扎在資(zi)產(chan)所在地。

　　和運營基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)經(jing)理相比(bi)，投資(zi)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)經(jing)理更(geng)多聚焦基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)投資(zi)層面。一位投資(zi)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)經(jing)理對證(zheng)券時報(bao)記(ji)者稱，其中的(de)核心工(gong)作(zuo)是項(xiang)目篩選初(chu)期的(de)盡職調查，項(xiang)目擴募的(de)估(gu)值測算等(deng)，從而為投資(zi)做好風險把控，之前做過投行業務或ABS（資(zi)產證(zheng)券化業務）的(de)人，會(hui)比(bi)較適合擔(dan)任投資(zi)基(ji)(ji)(ji)金(jin)(jin)經(jing)理。

　　當記(ji)者問及項目篩(shai)選(xuan)原則時(shi)，該投資(zi)基金(jin)經(jing)理表示，在(zai)前期(qi)(qi)篩(shai)選(xuan)時(shi)盡可(ke)能規避(bi)和宏觀經(jing)濟周期(qi)(qi)聯系密切的(de)資(zi)產。如果要(yao)在(zai)周期(qi)(qi)性顯著的(de)行業選(xuan)項目，就要(yao)在(zai)事前盡職調查上多下功(gong)夫(fu)，把極(ji)端情況考慮到(dao)估(gu)值(zhi)模(mo)型(xing)中，這是衡量(liang)投資(zi)基金(jin)經(jing)理水平高低的(de)關鍵(jian)所在(zai)。