在(zai)規模和利潤面(mian)前，越來越多(duo)房(fang)企加入搶(qiang)奪“現金(jin)流”行列(lie)。這(zhe)背后，是融(rong)資(zi)(zi)渠道越來越窄，融(rong)資(zi)(zi)成(cheng)本(ben)越來越高的窘(jiong)境。同策研究(jiu)院研究(jiu)總監張宏偉曾表示，房(fang)企融(rong)資(zi)(zi)難(nan)問題(ti)雪上加霜，今年將成(cheng)為房(fang)企“生(sheng)死攸關”的一年。

　　《證券(quan)日報》記者(zhe)根據同(tong)(tong)策咨詢研究院監測數據獲悉(xi)，2018年前7個(ge)月，40家典型房(fang)企總計融(rong)資(zi)4105億元，相當于(yu)2017年下半年融(rong)資(zi)體量。境(jing)內銀行貸款、公司債(zhai)、其(qi)他(ta)債(zhai)權融(rong)資(zi)均有不(bu)同(tong)(tong)程度波動(dong)，房(fang)企多元化融(rong)資(zi)渠(qu)道全面被堵(du)。

　　同(tong)策(ce)研(yan)究院研(yan)究員陳朦朦認為，房企融資(zi)渠道(dao)越(yue)來越(yue)窄，境外發債(zhai)難，永續(xu)票據重啟(qi)，監管趨(qu)嚴(yan)，融資(zi)情況不容樂觀。

　　40家房企融資4105億元

　　“公司正在找融資成本較低的渠道，但是并不容易。”某(mou)房(fang)企管理層向《證(zheng)券日(ri)報(bao)》記者(zhe)透(tou)露(lu)，有些熱錢(qian)雖然(ran)愿意進入房(fang)地(di)產行業，但成本非常高。

　　另(ling)有金融(rong)(rong)機(ji)構人士也向《證券日報》記者透(tou)露(lu)，在全國百強房企(qi)中，負(fu)債率過高的(de)房企(qi)，“幾(ji)乎(hu)從我們融(rong)(rong)資(zi)名單上排除了，風險太大了。現在成本(ben)相(xiang)對較低的(de)融(rong)(rong)資(zi)是以(yi)項(xiang)目合作方(fang)式進(jin)行的(de)融(rong)(rong)資(zi)，這樣(yang)風險相(xiang)對可(ke)控。”

　　《證券(quan)日報(bao)》記(ji)者根(gen)據同(tong)策咨詢研究院監測(ce)數據獲(huo)悉，2018年(nian)前7個月(yue)(yue)，40家(jia)典型(xing)房(fang)企總(zong)計融(rong)(rong)資(zi)4105億元，相當于2017年(nian)下半年(nian)融(rong)(rong)資(zi)體量。陳朦朦認為，地產(chan)商們正面(mian)臨(lin)外面(mian)的(de)錢融(rong)(rong)不進來，能(neng)融(rong)(rong)進來的(de)熱錢咽不下的(de)局面(mian)。從同(tong)策研究院監測(ce)40家(jia)房(fang)企近一年(nian)來的(de)融(rong)(rong)資(zi)變動(dong)趨(qu)勢來看(kan)，融(rong)(rong)資(zi)金額在2018年(nian)5月(yue)(yue)份(fen)(fen)驟降，6月(yue)(yue)份(fen)(fen)雖(sui)有小幅(fu)回溫，7月(yue)(yue)份(fen)(fen)保持小幅(fu)上漲，但依(yi)然處于低位運行。

　　陳(chen)朦(meng)朦(meng)表示，從(cong)7月份40家(jia)房企融資情況(kuang)來(lai)看(kan)，境內發債(zhai)渠道大(da)規(gui)模緊縮(suo)，房企發債(zhai)受到很大(da)限制；海外(wai)銀團貸(dai)款“復(fu)出”；創(chuang)新融資方式多樣(yang)化(hua)；境外(wai)發行公司債(zhai)利率(lv)均超8%；外(wai)幣融資大(da)幅增加(jia)。

　　事實(shi)上，近(jin)兩(liang)年(nian)內(nei)，房(fang)企(qi)(qi)融資渠道持續收縮。如(ru)今，依靠銷售規(gui)模(mo)實(shi)現快(kuai)速回款已經是擺在房(fang)企(qi)(qi)目前的(de)頭等大事，因(yin)為，2015年(nian)以(yi)來發行的(de)公司債將(jiang)在今年(nian)下半(ban)年(nian)迎(ying)來第一波還債高(gao)峰期。

　　正如綠城中國(guo)執(zhi)行(xing)董(dong)事、執(zhi)行(xing)總裁李青岸所(suo)示，自2016年的(de)(de)“9·30”政策以來，房地產(chan)(chan)去杠桿是主(zhu)導方(fang)向，金融監管態勢有增不減，使房地產(chan)(chan)的(de)(de)融資(zi)渠道變得(de)狹窄，出現融資(zi)難、融資(zi)貴的(de)(de)現象(xiang)。

　　境外債規模成本雙增加

　　據《證券日(ri)報(bao)》記(ji)者觀察，從40家房企7月份融資情況(kuang)來看(kan)，境外債(zhai)的規模(mo)和成本(ben)都在上(shang)行。

　　陳朦朦表示(shi)，從同策(ce)研(yan)究(jiu)院近2年的(de)(de)監(jian)測數據來看，海外(wai)(wai)銀團(tuan)貸(dai)款(kuan)(kuan)幾乎絕跡(ji)，此次在7月份的(de)(de)融(rong)資(zi)渠道中，海外(wai)(wai)銀團(tuan)貸(dai)款(kuan)(kuan)“回歸”。一方(fang)面，這側面反映境內(nei)融(rong)資(zi)困難；另一方(fang)面則是由于國(guo)內(nei)企業能申請到大規模(mo)銀團(tuan)貸(dai)款(kuan)(kuan)的(de)(de)極少，多以擁有(you)最高評級(ji)、財務狀況佳的(de)(de)央企為主。

　　而在融(rong)資成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)方面(mian)，據(ju)同策研究院監測顯示，在已披露的數(shu)據(ju)中(zhong)，7月(yue)份融(rong)資成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)最低(di)的一(yi)筆是萬(wan)科于2018年(nian)7月(yue)26日發(fa)行(xing)的2018年(nian)度第(di)三期(qi)(qi)(qi)超(chao)短(duan)期(qi)(qi)(qi)融(rong)資券(quan)，發(fa)行(xing)金額為30億元(yuan)，利(li)(li)率(lv)為3.58%。此外(wai)，萬(wan)科發(fa)行(xing)的首期(qi)(qi)(qi)中(zhong)期(qi)(qi)(qi)票據(ju)的票面(mian)利(li)(li)率(lv)也較低(di)，為4.6%。其次，招商蛇(she)口成(cheng)(cheng)功發(fa)行(xing)了2018年(nian)度第(di)一(yi)期(qi)(qi)(qi)超(chao)短(duan)期(qi)(qi)(qi)融(rong)資券(quan)，票面(mian)利(li)(li)率(lv)3.74%。融(rong)資成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)最高的是融(rong)創(chuang)中(zhong)國發(fa)行(xing)的于2020年(nian)到期(qi)(qi)(qi)的4億美元(yuan)的優先票據(ju)，票面(mian)利(li)(li)率(lv)為8.625%。值得注意的是，境外(wai)發(fa)行(xing)的公司債利(li)(li)率(lv)均超(chao)8%。

　　陳朦朦認為，國內(nei)融(rong)資(zi)(zi)環(huan)境(jing)惡(e)劣，境(jing)內(nei)發債監管(guan)趨嚴(yan)，銀(yin)行貸(dai)款(kuan)不(bu)(bu)易，海外(wai)銀(yin)團貸(dai)款(kuan)的再(zai)度出山也側面反映出房企境(jing)內(nei)融(rong)資(zi)(zi)的困難。在這樣的情(qing)況下，房企不(bu)(bu)得不(bu)(bu)尋求海外(wai)融(rong)資(zi)(zi)渠道，但又不(bu)(bu)得不(bu)(bu)背負上過(guo)高的融(rong)資(zi)(zi)成本。由此可見(jian)，融(rong)資(zi)(zi)困難已(yi)成為房企目前(qian)所(suo)面臨(lin)的最主要問(wen)題之一。

　　諸葛找房方面也認(ren)為(wei)，預(yu)計2018年下半年，在(zai)融資(zi)監管不發生改變情況下，房企融資(zi)環境(jing)仍較為(wei)嚴峻，融資(zi)渠道受(shou)限，房企應(ying)加快(kuai)去(qu)桿(gan)杠(gang)、降(jiang)負債的速度，進而(er)使得(de)企業穩定發展。

　　陳朦朦進(jin)一(yi)步(bu)稱，房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)承受能(neng)力越(yue)來(lai)越(yue)有限，多家(jia)房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)股權質押比例超過50%，已經逼近(jin)“雷區”警戒線。從(cong)近(jin)期全(quan)國土地流拍(pai)不斷，本質上(shang)就折射出房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)融(rong)資出了(le)(le)問題(ti)無奈“減糧”，再加上(shang)2018年(nian)三季度(du)是房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)資金兌付(fu)壓力最(zui)大時期，債臺高(gao)筑的房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)還能(neng)堅持多久？短期內為了(le)(le)減小融(rong)資困難帶來(lai)的資金周轉壓力，房(fang)(fang)(fang)企(qi)(qi)只能(neng)要么“割(ge)肉”甩樓，要么轉讓股權“刮骨(gu)”療傷。