“從(cong)去年底開始,央行(xing)進行(xing)了(le)窗口指導,要(yao)求住房(fang)(fang)按(an)揭貸(dai)款(kuan)(kuan)每月較(jiao)上個月環比不(bu)(bu)能增(zeng)加太多(duo),目前(qian)按(an)揭貸(dai)款(kuan)(kuan)量(liang)已(yi)經有(you)所下降,增(zeng)量(liang)也(ye)不(bu)(bu)多(duo)。另(ling)外,加上去年10月份開始實施(shi)的(de)買房(fang)(fang)社保需(xu)滿5年的(de)政策。總體來(lai)看,目前(qian)深(shen)圳(zhen)(zhen)房(fang)(fang)價和成交量(liang)較(jiao)去年也(ye)已(yi)經出(chu)(chu)現下降。”某國(guo)有(you)大行(xing)深(shen)圳(zhen)(zhen)分(fen)行(xing)信貸(dai)部人士對《證(zheng)券日報》記者表示,不(bu)(bu)過,目前(qian)深(shen)圳(zhen)(zhen)首(shou)套房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)利(li)(li)率仍按(an)9折執行(xing),月底最新(xin)數據(ju)即將出(chu)(chu)臺,一旦房(fang)(fang)價和成交量(liang)再次抬頭,不(bu)(bu)排除貸(dai)款(kuan)(kuan)利(li)(li)率將恢復到基準利(li)(li)率。
恒(heng)豐銀行研究院(yuan)(yuan)執行院(yuan)(yuan)長董希淼對《證券(quan)日報》表示,對于部分房價(jia)上漲(zhang)較快(kuai)的(de)熱(re)點城市,整體上應嚴格控制貸(dai)款總量,主動上調貸(dai)款利率,適當(dang)收(shou)緊(jin)貸(dai)款條件,并提高貸(dai)款首(shou)付比例。
91金(jin)(jin)融(rong)CEO許澤瑋(wei)對(dui)《證券日報》記(ji)者(zhe)表示,無論是通過調高(gao)(gao)首(shou)付(fu)(fu)(fu)比(bi)例(li),還是調高(gao)(gao)貸(dai)款利率(lv),都是在進一(yi)(yi)步提升炒(chao)(chao)(chao)(chao)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)的投(tou)資(zi)(zi)成本,尤(you)其是調高(gao)(gao)買(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)首(shou)付(fu)(fu)(fu)比(bi)例(li)后,這(zhe)使得購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)需要(yao)拿出更多的資(zi)(zi)金(jin)(jin)來買(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang),實(shi)現了(le)去杠桿化。對(dui)于炒(chao)(chao)(chao)(chao)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)而言,一(yi)(yi)方面,提高(gao)(gao)首(shou)付(fu)(fu)(fu)比(bi)例(li),需要(yao)有一(yi)(yi)大筆資(zi)(zi)金(jin)(jin)去買(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang),很(hen)難有炒(chao)(chao)(chao)(chao)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)有那(nei)么大的實(shi)力去支付(fu)(fu)(fu)如(ru)此(ci)(ci)多的資(zi)(zi)金(jin)(jin);另一(yi)(yi)方面,提高(gao)(gao)首(shou)付(fu)(fu)(fu)比(bi)例(li),降低了(le)買(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的杠桿,這(zhe)對(dui)投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)而言,就并不能實(shi)現以小資(zi)(zi)金(jin)(jin)撬動大收益,炒(chao)(chao)(chao)(chao)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)就不再劃算。同(tong)時,監管層(ceng)還對(dui)購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)身(shen)份設定了(le)很(hen)多限制,這(zhe)無疑讓(rang)炒(chao)(chao)(chao)(chao)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)手里的房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產很(hen)難脫手,以此(ci)(ci)實(shi)現抑制房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價瘋漲。
交通銀(yin)行(xing)首席經濟學家連平對《證券(quan)日(ri)報》記者(zhe)表示(shi),對于買房人來說,關(guan)鍵的(de)(de)(de)(de)因素在(zai)于“能(neng)否(fou)獲(huo)得(de)(de)貸(dai)款或是能(neng)不能(neng)早獲(huo)得(de)(de)貸(dai)款”,這主要決定于各銀(yin)行(xing)的(de)(de)(de)(de)信貸(dai)投(tou)放政策,從今(jin)年的(de)(de)(de)(de)形(xing)勢來看,今(jin)年各家銀(yin)行(xing)的(de)(de)(de)(de)按揭(jie)貸(dai)款規模肯定比(bi)去年低,年初按揭(jie)貸(dai)款會呈(cheng)現(xian)偏(pian)(pian)緊態勢。同時,考慮到當(dang)前(qian)供求關(guan)系較緊,偏(pian)(pian)緊的(de)(de)(de)(de)趨勢或一直持續到二季度(du)。
今(jin)年(nian)以來,央行貨幣政策邊(bian)際收緊跡象明顯,如春節(jie)前推出臨時流動性便利(li)(li)(li)(li)(TLF),上(shang)(shang)調中期(qi)借貸便利(li)(li)(li)(li)(MLF)利(li)(li)(li)(li)率(lv);春節(jie)后上(shang)(shang)調常備(bei)借貸便利(li)(li)(li)(li)(SLF)利(li)(li)(li)(li)率(lv),逆回購招標(biao)利(li)(li)(li)(li)率(lv)同步上(shang)(shang)揚(yang),同時從今(jin)年(nian)起將表外理(li)財納入宏觀審慎評估(gu)(MPA)考核,這對于房地產市場帶來哪些傳(chuan)導效應呢?
董希淼認為,近期,央行通(tong)過MPA、窗口指導等措施,引(yin)導商業銀行信貸(dai)增長保(bao)持在合理水平(ping)。同(tong)時,熱點城市的住房信貸(dai)政策逐步(bu)收緊。從(cong)價格看,今年以來,央行通(tong)過調節貨幣政策操作(zuo)工具,適時對貨幣市場資金(jin)成(cheng)本進行調節。這(zhe)向市場傳遞(di)了(le)推(tui)動去杠(gang)桿和防風險的決(jue)心。
許澤瑋表(biao)示,在此(ci)輪(lun)房產調控(kong)(kong)(kong)(kong)中,可以明顯(xian)看(kan)到監管層決心。房價(jia)的(de)漲跌其實和(he)貨(huo)幣(bi)政(zheng)策的(de)松(song)緊有(you)關,貨(huo)幣(bi)政(zheng)策放(fang)松(song),房價(jia)就會(hui)上(shang)漲。將(jiang)表(biao)外理(li)財納入MPA考核,央(yang)行將(jiang)合意信貸規模的(de)控(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)升級為對廣義信貸規模的(de)控(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi),目的(de)是為了控(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)信貸,根據銀行實踐和(he)市場(chang)變化,調整原有(you)控(kong)(kong)(kong)(kong)制(zhi)的(de)工具(ju)和(he)手段,進而增強調控(kong)(kong)(kong)(kong)的(de)有(you)效性。
“為(wei)了抑制泡沫(mo)和降(jiang)杠桿,當前貨幣政策(ce)相(xiang)對(dui)(dui)去年已經適度收(shou)緊,但是考慮(lv)到經濟仍存(cun)在下行(xing)壓力(li),因此,貨幣政策(ce)不宜收(shou)緊過快,應保持柔性收(shou)緊的態勢,需給予(yu)一個平(ping)緩臺階,慢慢向(xiang)前推進。否則將對(dui)(dui)房(fang)地(di)產(chan)開發(fa)商帶(dai)來沖擊,部分實體企業也(ye)將難以(yi)維持。”連平(ping)認為(wei),住房(fang)信貸政策(ce)不宜搞(gao)“一刀切”。
日前銀監會(hui)副主席王兆星強(qiang)調,將繼續采(cai)取(qu)差(cha)別(bie)化信(xin)貸(dai)政策,對部分(fen)房(fang)價(jia)過熱的城(cheng)市(shi),將采(cai)取(qu)審慎的房(fang)貸(dai)政策;對一些有去(qu)庫存(cun)需求的三、四線(xian)城(cheng)市(shi),還是會(hui)給予必要的信(xin)貸(dai)支持。那么,未來差(cha)別(bie)化信(xin)貸(dai)政策應如何進一步(bu)體現?
對多數三四線城市(shi)而言,董希淼認為(wei),房地產市(shi)場庫存量居高不下(xia),去庫存壓(ya)力仍(reng)然較大(da)。商(shang)業(ye)銀(yin)行應(ying)在風險可控(kong)的前提下(xia),合理發揮住房信貸(dai)的杠桿作(zuo)用(yong),從(cong)貸(dai)款利率(lv)、貸(dai)款條件、貸(dai)款首付等方面繼續(xu)加大(da)對居民(min)合理購房的支持力度(du)。
不過,連平提(ti)醒,最近部分三四(si)線城(cheng)市(shi)的(de)(de)房價(jia)有(you)(you)進(jin)一(yi)步上(shang)漲的(de)(de)苗頭(tou)。目前來(lai)看,在主要城(cheng)市(shi)群周(zhou)邊(bian)或中間的(de)(de)三四(si)線城(cheng)市(shi)房價(jia)上(shang)漲壓力較大,未來(lai)將成(cheng)趨勢,因此(ci),可通(tong)過對國有(you)(you)大型商業銀行出臺相應的(de)(de)政策進(jin)行指導,以房價(jia)水平為(wei)依據,對房價(jia)過快上(shang)漲的(de)(de)城(cheng)市(shi)及時進(jin)行信貸(dai)收(shou)緊(jin)政策。
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