5月(yue)19日,住(zhu)建部重(zhong)申堅(jian)持房地產(chan)調控目標(biao)不(bu)動搖、力(li)度不(bu)放(fang)松,并對進一步做好(hao)房地產(chan)調控工作提出六大明確要(yao)(yao)求。其中,在資(zi)金管控方面,要(yao)(yao)求各地加(jia)強(qiang)個人住(zhu)房貸(dai)款(kuan)規模管理,落實差別化(hua)住(zhu)房信貸(dai)政(zheng)策,強(qiang)化(hua)對借款(kuan)人還款(kuan)能力(li)的審(shen)查(cha),嚴格管控消費貸(dai)款(kuan)、經營貸(dai)款(kuan)等資(zi)金挪(nuo)用于購房加(jia)杠桿行為。嚴格落實企業購地只能用自(zi)有資(zi)金的規定(ding),加(jia)強(qiang)住(zhu)房用地購地資(zi)金來源審(shen)查(cha),嚴控購地加(jia)杠桿行為。
“由于低庫存背景(jing)下房(fang)價(jia)存在(zai)上行風險,住(zhu)建部此次提(ti)出調控要求,旨在(zai)調整住(zhu)房(fang)和用地(di)供應結構,有(you)針(zhen)對(dui)性(xing)地(di)增加住(zhu)房(fang)和用地(di)有(you)效供給(gei),切實提(ti)高中(zhong)低價(jia)位、中(zhong)小套(tao)型普通商品住(zhu)房(fang)的供應比例,防(fang)止房(fang)價(jia)非理性(xing)上漲。”東方(fang)金誠國際信用評估有(you)限公司首席分析師徐承遠昨(zuo)日(ri)在(zai)接受《證券(quan)日(ri)報》記者(zhe)采訪時表示。
近年(nian)來,在普(pu)惠金(jin)融(rong)背(bei)景(jing)下,消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)信貸(dai)業務(wu)快速發展,也(ye)成為(wei)銀行重要的(de)業務(wu)發展方向。由(you)于部分(fen)金(jin)融(rong)機構對消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)貸(dai)款(kuan)資(zi)金(jin)管(guan)理不嚴(yan)格以及(ji)超高的(de)房地產(chan)投資(zi)回報率,消(xiao)(xiao)費(fei)(fei)貸(dai)款(kuan)被用于其他領域的(de)情況愈發普(pu)遍,尤其是作為(wei)首付(fu)款(kuan)流入房地產(chan)市場。
徐承遠認為,消費貸(dai)資金(jin)挪(nuo)用(yong)于購(gou)房(fang)(fang),一方面會導致借款(kuan)人(ren)短期還款(kuan)壓(ya)力(li)超出其實際(ji)承受(shou)范圍,形成逾期,影(ying)響個人(ren)和家(jia)(jia)庭征信。同時,信貸(dai)資金(jin)違(wei)規(gui)流入樓市,還將擾亂(luan)國家(jia)(jia)的房(fang)(fang)地產(chan)調控(kong)政策,推升房(fang)(fang)地產(chan)價格泡沫。為此(ci),住(zhu)建(jian)部(bu)此(ci)番(fan)明確要求嚴(yan)格管(guan)控(kong)消費貸(dai)款(kuan)、經營貸(dai)款(kuan)等資金(jin)用(yong)于購(gou)房(fang)(fang)。
在房(fang)地(di)(di)產(chan)調(diao)控背景下(xia),信貸政策收(shou)緊的(de)(de)基調(diao)將(jiang)延續。4月20日,央行發(fa)(fa)(fa)布的(de)(de)2018年(nian)第(di)(di)一(yi)季(ji)度(du)金融(rong)機構(gou)貸款投(tou)向統計報告顯示,第(di)(di)一(yi)季(ji)度(du)末(mo),個(ge)人住房(fang)貸款余(yu)額為(wei)22.86萬(wan)(wan)(wan)億(yi)元(yuan)(yuan),同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)20%,增(zeng)速比(bi)(bi)上(shang)年(nian)年(nian)末(mo)低(di)2.2個(ge)百(bai)分(fen)點。房(fang)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)貸款余(yu)額為(wei)7.7萬(wan)(wan)(wan)億(yi)元(yuan)(yuan),同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)25.3%。保障(zhang)性住房(fang)開(kai)發(fa)(fa)(fa)貸款余(yu)額為(wei)3.8萬(wan)(wan)(wan)億(yi)元(yuan)(yuan),同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)37.9%,第(di)(di)一(yi)季(ji)度(du)增(zeng)加4479億(yi)元(yuan)(yuan),增(zeng)量占同(tong)期房(fang)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)貸款的(de)(de)64.7%,比(bi)(bi)上(shang)年(nian)同(tong)期占比(bi)(bi)水平高(gao)16個(ge)百(bai)分(fen)點。地(di)(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)貸款余(yu)額為(wei)1.4萬(wan)(wan)(wan)億(yi)元(yuan)(yuan),同(tong)比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)2.2%。
徐承遠認為,2018年以(yi)來(lai),信貸(dai)政(zheng)策(ce)(ce)延(yan)續(xu)了本(ben)輪房地產調(diao)控(kong)的脈絡。信貸(dai)政(zheng)策(ce)(ce)綜(zong)合考慮不同(tong)主體、區域的特殊(shu)性,政(zheng)策(ce)(ce)差異(yi)化特征進一步顯現。“一城(cheng)一策(ce)(ce)”分類調(diao)控(kong)是本(ben)輪調(diao)控(kong)政(zheng)策(ce)(ce)一直堅持的導向,這在2018年進一步延(yan)續(xu)和深化。在開(kai)發貸(dai)款(kuan)方面(mian)(mian),信貸(dai)政(zheng)策(ce)(ce)向保障性安居工(gong)程貸(dai)款(kuan)等(deng)領(ling)域傾(qing)斜,2018年第(di)一季(ji)度房產開(kai)發貸(dai)款(kuan)的主要增(zeng)長(chang)點也(ye)來(lai)自保障性住房開(kai)發貸(dai)款(kuan),體現出信貸(dai)政(zheng)策(ce)(ce)在主體層面(mian)(mian)差異(yi)性和靈活性實現提升。
蘇寧金(jin)融(rong)研(yan)究院宏觀經濟中心主任(ren)、高級研(yan)究員黃志(zhi)龍(long)對《證券(quan)日報》記者表(biao)示,整體(ti)來(lai)看(kan),當前(qian)的房(fang)地(di)產(chan)調(diao)控(kong)大(da)趨勢(shi)和(he)方向保持不(bu)變,房(fang)地(di)產(chan)市場作為資(zi)(zi)金(jin)密集型產(chan)業。從(cong)資(zi)(zi)金(jin)需(xu)求(qiu)來(lai)看(kan),在(zai)三線、四線城市棚戶區(qu)改造和(he)二線城市人(ren)才政策推動下(xia),房(fang)地(di)產(chan)資(zi)(zi)金(jin)需(xu)求(qiu)仍較(jiao)為強勁,但從(cong)趨勢(shi)來(lai)看(kan),當前(qian)首套房(fang)、二套房(fang)利率出現(xian)明顯上浮,監(jian)管部門對于住房(fang)按揭貸款(kuan)規(gui)模進(jin)行了(le)總量(liang)控(kong)制,同時加(jia)強對房(fang)地(di)產(chan)開發企業的貸款(kuan)控(kong)制,預計未來(lai)房(fang)地(di)產(chan)市場在(zai)整個(ge)貸款(kuan)中的比重還將進(jin)一(yi)步下(xia)降,個(ge)人(ren)按揭貸款(kuan)利率和(he)房(fang)地(di)產(chan)開發貸的資(zi)(zi)金(jin)成本還將進(jin)一(yi)步上升。
徐承(cheng)遠認為,短期來看,信貸(dai)政策通過提(ti)高房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)貸(dai)款(kuan)門檻、利率及(ji)(ji)收緊貸(dai)款(kuan)額度等,直(zhi)接限(xian)制了企(qi)業的(de)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開發(fa)(fa)資金及(ji)(ji)投資性個人購(gou)房(fang)(fang)(fang)資金需(xu)求,有(you)助于抑制房(fang)(fang)(fang)企(qi)的(de)拿地(di)(di)沖動及(ji)(ji)房(fang)(fang)(fang)價(jia)不(bu)合理上升(sheng),各類(lei)地(di)(di)價(jia)和(he)房(fang)(fang)(fang)價(jia)虛高、短期炒作等現(xian)象(xiang)將(jiang)會減少(shao)。長期來看,當前房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)調控背景下(xia)的(de)信貸(dai)政策是對房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)供需(xu)關系的(de)宏(hong)觀調整,有(you)利于抑制房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)泡(pao)沫(mo),防(fang)止房(fang)(fang)(fang)價(jia)大起大落,實現(xian)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)長期穩定健康發(fa)(fa)展(zhan)及(ji)(ji)居(ju)(ju)民住有(you)所居(ju)(ju)的(de)目標。
另一方面,徐承遠表示,差異化(hua)信(xin)貸(dai)政策將引導(dao)房(fang)地產市場信(xin)貸(dai)資源的(de)(de)(de)有(you)效分配(pei)。熱點城(cheng)市的(de)(de)(de)投機性房(fang)地產信(xin)貸(dai)需求(qiu)受到限(xian)制,但剛(gang)性住(zhu)房(fang)需求(qiu)得到信(xin)貸(dai)支(zhi)持,同時庫存(cun)量較大的(de)(de)(de)三(san)線、四線城(cheng)市也通過(guo)信(xin)貸(dai)支(zhi)持引導(dao)去庫存(cun),體(ti)現出信(xin)貸(dai)資源在不同房(fang)地產市場主體(ti)及區(qu)域間的(de)(de)(de)重新配(pei)置(zhi)。這樣(yang)房(fang)地產投資屬性被削(xue)弱,而居住(zhu)屬性得到有(you)效支(zhi)持,“去杠桿”和(he)“去庫存(cun)”的(de)(de)(de)政策目的(de)(de)(de)均能得以實(shi)現,既(ji)能促進房(fang)地產市場健康(kang)穩定(ding)發展,也使得銀行信(xin)貸(dai)資產得到更合(he)理配(pei)置(zhi)。
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