近(jin)日,一(yi)封“1500萬年(nian)薪(xin)”的(de)人事任(ren)命通知刷爆了朋友圈,讓(rang)身為“網(wang)紅”的(de)任(ren)澤平再火(huo)了一(yi)把。
這份“紅頭(tou)文件”由恒(heng)大集(ji)(ji)團主席許家印親自簽發,知名經(jing)(jing)濟(ji)分析師任澤平月薪125萬元入職(zhi)恒(heng)大集(ji)(ji)團,擔(dan)任恒(heng)大集(ji)(ji)團首(shou)席經(jing)(jing)濟(ji)學家(副(fu)總裁級)兼恒(heng)大經(jing)(jing)濟(ji)研究院院長。
隨(sui)后(hou)(hou),任澤平(ping)稍早之前一篇訪談也火爆刷屏,談話中他在分享理財心(xin)得時建議,“明年買股(gu),后(hou)(hou)年買房”。
問(wen):2018年(nian)如果(guo)按照五類大資(zi)產(股市(shi)房市(shi)債市(shi)匯(hui)市(shi)商品),建議做什么呢(ni)?
任:那很簡單,17、18年炒股票,19、20年買房。17、18年炒有基本面的股票;19、20年買人口流入地方的房子。
任澤(ze)平(ping)可謂(wei)是(shi)(shi)“知行合一(yi)”的分析師。比如,他說(shuo)“2014年(nian)我看好‘5000點不是(shi)(shi)夢’,就辭掉處長下海了。2015年(nian),預測‘一(yi)線房(fang)價翻一(yi)倍’,就加杠(gang)桿買(mai)房(fang)了。今年(nian)我們看好新(xin)周期,就推(tui)周期推(tui)金融。”
1
大部房地產觀點是錯的
任澤平表示,他宏觀(guan)研(yan)究了十年房(fang)地(di)產(chan)(chan),覺得這個市場(chang)上能把房(fang)地(di)產(chan)(chan)說清(qing)楚的(de)人(ren)屈指(zhi)可數,甚至(zhi)大部分流行的(de)觀(guan)點(dian)都是錯的(de)。為什(shen)么很(hen)多人(ren)對房(fang)地(di)產(chan)(chan)看錯呢?
第一,不了解房地產政策。比如,很多人講房地產市場的時候,誰告訴你房地產就是一個市場?中國土(tu)地供給都是管(guan)制的,市(shi)場起碼是要有供求的對吧?分(fen)(fen)析(xi)的邏輯框(kuang)架(jia)就(jiu)錯了,還在(zai)那(nei)分(fen)(fen)析(xi)什么。所以,那(nei)么多人(ren)過去十多年(nian)不停在(zai)看空,結(jie)果漲成這樣(yang),所以說你首(shou)先要了解政策。
第二,試圖用單一邏輯來解釋。比如說(shuo)大家經(jing)常(chang)講“中國(guo)要人口老(lao)(lao)齡化了(le)(le),所以房(fang)價漲不動(dong)了(le)(le)”。老(lao)(lao)齡化這個話題講了(le)(le)多少年(nian)了(le)(le),房(fang)價還是無畏(wei)無懼地(di)上(shang)漲。
2
判斷房價記住一句話就夠了
房地產怎么去判斷?任澤平認為,概括一句話叫長期看人口、中期看土地、短期看金融。
1)房地產(chan)是大家討論(lun)最多(duo)的話(hua)題(ti),討論(lun)多(duo)了有時候發現,把(ba)簡單(dan)的問題(ti)復雜化了,房地產(chan)我們追蹤了這(zhe)么多(duo)年,大家記住一句話(hua)就夠了,"長期(qi)看人口、中期(qi)看土(tu)地、短期(qi)看金融"。
2)長期來說人口流入的地方有潛力,因為人才是房子的最終需求,人都(dou)跑了(le),這個(ge)地(di)方房(fang)地(di)產(chan)肯定沒(mei)有投資價值(zhi)長(chang)期來(lai)(lai)說(shuo)。短期炒一把,后來(lai)(lai)會跌得(de)很慘(can)。
3)什么地(di)方房(fang)價(jia)會漲(zhang)?人流入的,庫存低的城(cheng)市(shi)。什么地(di)方房(fang)價(jia)漲(zhang)不動?庫存高的,人口流出的城(cheng)市(shi)。這就(jiu)是(shi)為什么過去(qu)一(yi)二線城(cheng)市(shi)房(fang)價(jia)大漲(zhang),東北(bei)的房(fang)價(jia)不漲(zhang)的原(yuan)因。
4)房地產永遠是一個區域市場。房子最重要的是什么?地段。第一是地段第二是地段第三是地段,所(suo)以判斷房地產市場永遠(yuan)也要記得它(ta)是有區(qu)域屬性的。
3
未來中國人往哪里流動?
未來中國人(ren)口往哪里流動呢(ni)?
任澤平指出,研究了十幾個經濟體,不管什么樣的經濟體,人不斷往大的都市圈流入,是最基本的規律和趨勢。中國(guo)過去(qu)也(ye)是這(zhe)樣的趨勢,人(ren)口從東北(bei)、西北(bei)、小城鎮往(wang)大(da)的都市圈遷移,不僅過去(qu)十(shi)年,未來二十(shi)年仍然如此。
1)人繼續往大的都市圈遷移,這個趨勢是不可逆的,為什么?因為大的都市圈更節約土地,更節約資源,更有活力,這是(shi)幾(ji)百年(nian)來城市的勝利。這也就是(shi)我(wo)們過去的西部造城運(yun)動(dong),小(xiao)城鎮(zhen)化戰略注定失敗的原因(yin)。
2)什么人流入啊?有才華的年輕人,他帶著夢想來;還有那些財富凈值人士,他帶著財富來這個地方,它有(you)活力(li),它有(you)希望,那(nei)這個地方房地產市場(chang)它未來就是有(you)潛力(li)的。
在(zai)此前10月份報(bao)告中(zhong),任澤平指出(chu),在(zai)未來中(zhong)國的(de)人(ren)(ren)口遷移(yi)格局中(zhong),一線(xian)城市和部分(fen)二線(xian)城市人(ren)(ren)口將繼續集聚,城市之(zhi)間、地區之(zhi)間的(de)人(ren)(ren)口集聚態勢將分(fen)化(hua)明顯:
在東部地區,北上廣深津等大城市將可能繼續呈現大量人口凈遷入;其他城市,特別是外來人口眾多的中小城市,人口增長有可能放緩甚至停滯。在中西部地區,重慶、鄭州、武漢、成都、石家莊、長沙等區域中心城市人口將快速增長。
由于大量人口遷入,一二線城市房價不是由當地居民收入水平決定的,而是由經濟體整體財富、貧富分化水平、富有階層遷入、房屋供應能力等決定的。因此,一二線城市房價收(shou)入比難(nan)以衡(heng)量(liang)支(zhi)付(fu)能(neng)力。
海通證券姜超團隊也認為,近年來,人口從三四線城市向一二線城市集中的趨勢仍然沒有變化。人口遷移實際上相當于一次用腳投票的選擇。從國際經驗來看,城市化進程中,人口都是持續向大都市圈集聚。
人口集(ji)聚的(de)背(bei)后其(qi)實是(shi)(shi)產業(ye)和資源的(de)集(ji)聚,驅動(dong)人口流(liu)動(dong)最主要的(de)因素是(shi)(shi)追(zhui)求(qiu)更好的(de)生活(huo),具體而言包括工作、收入、環(huan)境、社(she)會資源等(deng)等(deng),在這些方面大城市無(wu)疑具有明顯的(de)優勢。
根據姜超團隊報告,二線城市,中部地區人口增長較強。天津、長沙、鄭州、武漢、銀川、廈門最近三年的常住人口累計增幅在5%以上。
4
絕不配置海外市場
在被問到“海外資產配置做不做?怎么看(kan)海外市場(chang)(chang)時(shi)?”時(shi),任澤平表示,“我本人(ren)絕不配置海外市場(chang)(chang)”:
為什么呢?因為我一直覺得最好的投資機會就在中國,14億人市場,過去一年百分之十幾,現在也有6到7,名義GDP今年有11。這么大的市場,這么高的成長,在中國你都掙不到錢、你都找不到投資機會,你還到國外去?人家都來我們(men)這尋找中國的機會,和中國市(shi)場一起成長。我們(men)跑(pao)到他那個地方人口老齡化一年增長2%,有什么意(yi)思?我覺得最(zui)好的投資機會就在中國,我對中國的經濟(ji)改革轉(zhuan)型前景我堅定看好。
在(zai)2016年末的一場(chang)演講(jiang)中,任澤(ze)平提(ti)到,“不(bu)要說過(guo)去30多年提(ti)供的財(cai)富機會(hui),過(guo)去兩年能抓住就(jiu)不(bu)得了(le)(le)了(le)(le)。假(jia)如(ru)說能夠在(zai)2014年-2015年上半年炒股(gu)票,2015年賣了(le)(le)股(gu)票買房子,今年(2016)一開始(shi)你(ni)炒點螺紋鋼和煤(mei)炭,你(ni)就(jiu)不(bu)用來開會(hui)了(le)(le),你(ni)就(jiu)可以退休(xiu)了(le)(le)。”
最后,任澤平提醒“投資有風險,市場有風險,投資需要理性”,并送大家(jia)王陽明的(de)一句(ju)話——“
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