“冰封”市場中仍然有“日光” 一房難求現象仍然會出現在明年
2018樓市 什么房子最難買
2017年(nian)即將(jiang)過去(qu),用(yong)“冰封”來形容(rong)即將(jiang)過去(qu)的(de)(de)一年(nian)似乎并不為(wei)過:截至12月(yue)24日,在還有(you)7天(tian)的(de)(de)情(qing)況下,北京樓市成交量低迷已成為(wei)定(ding)局(ju):合計住宅簽(qian)約量只有(you)26253套,預計全年(nian)只有(you)2.65萬套,這也是北京樓市網(wang)簽(qian)以來的(de)(de)歷史最低值,同(tong)比下調(diao)45%。
從成(cheng)交(jiao)金額(e)看,1750億的(de)住宅市(shi)場簽約(yue)額(e)也是最(zui)(zui)近3年的(de)最(zui)(zui)低值。庫存數據只有5萬(wan)套,也刷新了歷史最(zui)(zui)低紀(ji)錄。而在二手房(fang)市(shi)場上,將(jiang)近90%的(de)成(cheng)交(jiao)房(fang)源價(jia)格下跌。
然而,就在這(zhe)樣(yang)的(de)(de)淡市中,有買房(fang)(fang)人提出不同意見:“難道我(wo)遇到(dao)的(de)(de)樓(lou)(lou)市是‘假樓(lou)(lou)市’?為(wei)什么2017年我(wo)想買的(de)(de)幾個樓(lou)(lou)盤根本(ben)買不到(dao)?”剛需人群(qun)買不到(dao)政(zheng)策房(fang)(fang)中的(de)(de)限價保障房(fang)(fang),改(gai)善(shan)人群(qun)買不到(dao)市場上的(de)(de)限價商品房(fang)(fang)。
確實如此,正(zheng)如股(gu)(gu)票(piao)市場,熊(xiong)市也會有牛股(gu)(gu)。2017年,樓市出(chu)現了諸如中(zhong)國璽、中(zhong)駿天(tian)宸、泰禾麗春湖(hu)院子(zi)、華(hua)潤(run)城、華(hua)僑城和園等一房(fang)難求(qiu)的(de)“神盤”。而他們熱銷的(de)最(zui)重(zhong)要的(de)原因,無一例外(wai)是(shi)銷售價(jia)格由(you)于(yu)政(zheng)策限價(jia)而遠(yuan)(yuan)遠(yuan)(yuan)低(di)于(yu)他們周邊樓盤價(jia)格。至于(yu)屬于(yu)保障(zhang)房(fang)范疇的(de)限價(jia)房(fang),則即將成為歷史,自(zi)住商(shang)品房(fang)將成為它(ta)的(de)替代者。
專家預(yu)測,2018年(nian),樓市仍將延續2017年(nian)的態勢(shi),限購(gou)限貸政(zheng)策仍然(ran)不會松動,市場依舊(jiu)“冰封”,一房難求仍然(ran)會一房難求。
淡季里的熱銷房
今年(nian)北(bei)京樓(lou)市的(de)銷售冠軍(jun)(jun)之爭,雖然還有三(san)天(tian)到年(nian)底,但冠軍(jun)(jun)歸屬已經毫無(wu)懸念,招商地(di)產中(zhong)國璽將有望打破50億(yi)元(yuan)銷售大關,成為(wei)繼(ji)2013年(nian)和2016年(nian)之后第三(san)個單盤一年(nian)超過50億(yi)元(yuan)的(de)北(bei)京銷冠軍(jun)(jun)。
而(er)(er)排名第二的如果不出意外,將是昌(chang)平別墅項目(mu)泰禾麗春(chun)湖(hu)院子。而(er)(er)它也(ye)將成為另一個銷(xiao)冠(guan):別墅市場。
這兩個(ge)樓(lou)盤都跨(kua)越了(le)930和(he)317兩大調控(kong)節(jie)點,并非(fei)房地(di)產順風順水的市場周期,贏得(de)了(le)銷售奇(qi)跡,除了(le)戰略與(yu)銷售策略之外,價格是(shi)至關重(zhong)要的因素(su)。
中(zhong)國(guo)璽為(wei)少見的二(er)(er)環邊內城項(xiang)目,2015年(nian)拿地的樓面價(jia)為(wei)5萬元(yuan)/平(ping)方米左右(you),周邊二(er)(er)手房(fang)價(jia)格(ge)已經達到(dao)10萬+,但是受到(dao)預(yu)售(shou)價(jia)格(ge)管(guan)控影響,開發商(shang)不(bu)得(de)不(bu)大幅調(diao)低預(yu)期,以7.95萬元(yuan)/平(ping)方米的均價(jia)取得(de)預(yu)售(shou)許可,在(zai)“8萬元(yuan)”紅線之下擦網通過。從(cong)價(jia)格(ge)橫向對比來(lai)看,周邊的二(er)(er)手房(fang)都(dou)處(chu)在(zai)8萬元(yuan)/平(ping)方米左右(you),但無(wu)論(lun)是使用年(nian)限和產品品質都(dou)無(wu)法與中(zhong)國(guo)璽相提并論(lun)。
這種樓盤(pan)(pan)就是目(mu)前被(bei)稱為“市場限價房”的代表樓盤(pan)(pan):一(yi)、樓面價高,市場價格期待高。二、當時政策限制,不能(neng)超過(guo)8萬(wan)/平方米紅線。三(san)、周邊競爭樓盤(pan)(pan)少,價值稀缺(que)。
這樣的樓盤自然受到追捧(peng)。已(yi)經經過十(shi)幾(ji)年市(shi)場(chang)教化的買房人自然知道其中(zhong)的價值所(suo)在,因此(ci),中(zhong)國璽兩(liang)次低調的開盤,直接(jie)提前鎖定2017年樓市(shi)銷冠軍。
據(ju)中國(guo)璽營銷負責人介紹,被限制的價(jia)(jia)格(ge),未來會在二手房上(shang)補漲。我們(men)的客戶(hu)都是(shi)高端(duan)改善(shan)人群,無(wu)論從自住還是(shi)從長期持有來看,它(ta)的價(jia)(jia)值(zhi)遠(yuan)遠(yuan)大于它(ta)體現出的價(jia)(jia)格(ge)。
而另一(yi)個別墅(shu)(shu)領域的(de)(de)銷冠麗春湖院子,價格一(yi)樣“親民”,將近3萬元的(de)(de)樓面地價,5萬多元的(de)(de)單(dan)價。一(yi)改別墅(shu)(shu)端(duan)著架子賣的(de)(de)傳統風格,直接將別墅(shu)(shu)產品進(jin)行了高周轉運營。
據泰禾集團營銷(xiao)部(bu)門負(fu)責(ze)人介紹(shao),價格合理與客戶定位的(de)(de)反邏輯(ji)是成就麗春湖(hu)院子的(de)(de)兩大主因。
說(shuo)到客(ke)(ke)(ke)戶定位,相關(guan)負(fu)責人解釋,別墅的(de)(de)價(jia)格從單價(jia)來說(shuo)再“親(qin)民”,總價(jia)還是擺(bai)在(zai)那(nei)里的(de)(de),它(ta)的(de)(de)客(ke)(ke)(ke)戶一定是要有(you)實力的(de)(de),因此,“我們(men)選擇的(de)(de)客(ke)(ke)(ke)戶就是那(nei)些認為(wei)2500萬不貴的(de)(de)人群(qun)”。經過充分調研和客(ke)(ke)(ke)源判斷,他們(men)認為(wei)海淀客(ke)(ke)(ke)戶具有(you)更強的(de)(de)購(gou)買(mai)動(dong)機和資金(jin)實力,其(qi)中最(zui)關(guan)鍵的(de)(de)機會在(zai)于(yu),海淀已多年沒有(you)低密度產品的(de)(de)新增(zeng)供應,存在(zai)大(da)量而有(you)效的(de)(de)潛在(zai)需求。最(zui)終,麗春(chun)(chun)湖院子超六成客(ke)(ke)(ke)戶來自于(yu)海淀,后期朝陽客(ke)(ke)(ke)戶又占據剩余大(da)半(ban)。互聯網新貴、科技精(jing)英(ying)、企業高(gao)(gao)管等高(gao)(gao)知(zhi)高(gao)(gao)智客(ke)(ke)(ke)群(qun)成為(wei)麗春(chun)(chun)湖院子的(de)(de)核(he)心業主(zhu)構成。
2017年截至12月24日的(de)(de)(de)北京銷(xiao)冠排行榜:從(cong)項目看,超過10億(yi)(yi)網簽(qian)金(jin)額(e)的(de)(de)(de)住宅合(he)計有(you)(you)55個,其中有(you)(you)15個項目超過20億(yi)(yi),超過30億(yi)(yi)的(de)(de)(de)有(you)(you)6個,銷(xiao)售(shou)額(e)最高的(de)(de)(de)項目是(shi)(shi)中國璽,簽(qian)約48.82億(yi)(yi)。有(you)(you)望(wang)在2013年和(he)2016年后,北京再次出現銷(xiao)冠超過50億(yi)(yi)的(de)(de)(de)簽(qian)約。排名第(di)(di)(di)二的(de)(de)(de)是(shi)(shi)泰禾麗春湖院子,也是(shi)(shi)別墅項目的(de)(de)(de)銷(xiao)冠,簽(qian)約46.5億(yi)(yi)。排名第(di)(di)(di)三(san)的(de)(de)(de)是(shi)(shi)亦莊金(jin)茂府,簽(qian)約40.06億(yi)(yi)。第(di)(di)(di)四是(shi)(shi)景粼原著,簽(qian)約39.38億(yi)(yi)。第(di)(di)(di)五第(di)(di)(di)六分別是(shi)(shi)泰禾昌平拾景園與首開華(hua)潤城。
逆勢將成為檢驗大企業的試金石
在(zai)(zai)兩年(nian)前的(de)(de)上海,孫(sun)宏斌在(zai)(zai)談到擴(kuo)張時(shi)(shi)顯得非常謹慎。當記者問起是否也要向千億(yi)房企(qi)發(fa)起沖(chong)擊時(shi)(shi),他(ta)貌似低調地表示:飯要一(yi)口一(yi)口吃,扎扎扎實(shi)實(shi)做事,不(bu)去(qu)想(xiang)千億(yi)的(de)(de)事。言猶在(zai)(zai)耳,兩年(nian)后的(de)(de)今(jin)天,孫(sun)宏斌的(de)(de)融(rong)(rong)創(chuang)集團,已(yi)經一(yi)躍成為“碧恒萬(wan)融(rong)(rong)”中的(de)(de)一(yi)員,千億(yi)目(mu)標早已(yi)拋在(zai)(zai)身后。事實(shi)證明,市場(chang)越是低迷,越容(rong)易使一(yi)些企(qi)業做大(da)。
在(zai)2017年(nian),北(bei)京商(shang)(shang)品(pin)房(fang)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)中,2760億(yi)的(de)(de)總(zong)銷(xiao)售額(e)(e)(e),是(shi)由(you)472家房(fang)企(qi)創造的(de)(de),龍頭(tou)房(fang)企(qi)的(de)(de)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)占有(you)率越來(lai)(lai)越高(gao),盡管市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)進入了冷(leng)靜(jing)期,但(dan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)集中度(du)卻(que)不斷提升(sheng)。排(pai)(pai)名前(qian)20的(de)(de)項目成交額(e)(e)(e)已占到(dao)商(shang)(shang)品(pin)住宅總(zong)成交額(e)(e)(e)1/3,而同樣的(de)(de)數字在(zai)2016年(nian)和2015年(nian)僅(jin)是(shi)1/4。其(qi)中,開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)集中度(du)提升(sheng)得更加明顯,北(bei)京萬(wan)科(ke)以在(zai)售30個(ge)項目,簽約銷(xiao)售額(e)(e)(e)307.5億(yi)排(pai)(pai)名市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)第一,市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)占有(you)率超(chao)過10%,整個(ge)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)前(qian)10名開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)合計(ji)(ji)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)占有(you)率達到(dao)49%,而在(zai)2016年(nian),排(pai)(pai)名前(qian)10的(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)合計(ji)(ji)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)占有(you)率僅(jin)為35%,預計(ji)(ji)未(wei)來(lai)(lai)在(zai)調控不斷升(sheng)級的(de)(de)情(qing)況(kuang)下,市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)集中度(du)仍(reng)將繼續提高(gao),優(you)勢(shi)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)、優(you)勢(shi)項目將成為市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)主力。
有31家企(qi)(qi)業(ye)(ye)發布了11月銷(xiao)售(shou)(shou)業(ye)(ye)績,雖然(ran)調控持續出臺,但房企(qi)(qi)銷(xiao)售(shou)(shou)依然(ran)處于歷(li)史的最(zui)高峰。從目前數據看,公布銷(xiao)售(shou)(shou)業(ye)(ye)績的企(qi)(qi)業(ye)(ye)2017年(nian)刷新銷(xiao)售(shou)(shou)額(e)歷(li)史最(zui)高紀錄已成定局(ju)。11個月標桿房企(qi)(qi)已經全(quan)面(mian)完成年(nian)度任務,基本全(quan)部超過了2016年(nian)全(quan)年(nian)。
從這31家(jia)企業看,包括萬科(ke)等多(duo)家(jia)企業已(yi)經突破(po)4000億(yi)大關,超過千億(yi)的十幾家(jia)。
標桿房(fang)企的(de)(de)銷售業績(ji)、利(li)潤上漲(zhang)速度均超(chao)過行業平均水平,龍頭房(fang)企的(de)(de)市場占有(you)率上漲(zhang)。2016年(nian),具(ju)有(you)品牌優勢、布(bu)局(ju)優勢、資(zi)源優勢、開發能力優勢的(de)(de)標桿企業通(tong)過兼并(bing)收購、買地產(chan)股來增加土地儲備(bei),并(bing)布(bu)局(ju)多元化投資(zi)。從部分熱(re)點城市看,雖然調(diao)控發力,市場明顯萎縮,但部分龍頭房(fang)企的(de)(de)市場占有(you)率明顯上漲(zhang)。
2018年樓市三大買不到
大多數房地產研(yan)究人士都(dou)認為,2018年(nian),樓(lou)市的整(zheng)體(ti)格局將會(hui)(hui)延續2017年(nian)的態勢,限購限貸政(zheng)策仍然會(hui)(hui)堅決執行(xing),二手房價格不(bu)(bu)會(hui)(hui)有太大浮動,新(xin)房市場仍然會(hui)(hui)存在兩極(ji)分化(hua):要(yao)么賣(mai)不(bu)(bu)動,要(yao)么買不(bu)(bu)到。
新房賣不(bu)動(dong)的原因有(you)兩種(zhong):
首先,以(yi)舊(jiu)換新路徑(jing)卡殼。
張先生(sheng)(sheng)看上了(le)一個(ge)(ge)(ge)學區房(fang),總價(jia)在(zai)1600萬(wan)(wan)左(zuo)右。他(ta)手里有600萬(wan)(wan)首付,剩余的(de)1000萬(wan)(wan)要通(tong)過賣舊房(fang)才能湊足。而(er)從去年(nian)7月份(fen)開始,張先生(sheng)(sheng)就在(zai)幾個(ge)(ge)(ge)大型二手房(fang)中介(jie)門(men)店(dian)將(jiang)舊房(fang)掛出,由于是亞(ya)運村的(de)房(fang)子,而(er)且還有學區資格,放在(zai)去年(nian)房(fang)子單價(jia)11萬(wan)(wan)/平(ping)方米(mi)。而(er)從掛出的(de)那一天(tian)起,直至(zhi)12月,降至(zhi)9萬(wan)(wan)元/平(ping)方米(mi)也無人問津。而(er)新房(fang)開發商(shang)給他(ta)三個(ge)(ge)(ge)月的(de)期限也即將(jiang)到期,因(yin)此他(ta)不(bu)得不(bu)放棄(qi)。這就是目前買賣房(fang)連環套出現卡(ka)殼(ke)的(de)原(yuan)因(yin)所在(zai)。
其次,新房價格普遍高(gao)于周邊二手房,競(jing)爭太過激(ji)烈。
位于石景山一個國企(qi)的商品(pin)房樓盤,價格也不貴,在(zai)地(di)產(chan)營銷人(ren)眼(yan)中,這(zhe)樣的樓盤一定是(shi)日(ri)光盤,但(dan)最(zui)近卻傳(chuan)出了(le)降價的消(xiao)息。原因(yin)就在(zai)于,它(ta)所在(zai)的區(qu)域競爭(zheng)樓盤太多,同時又遇到(dao)從去年開(kai)始的各(ge)項(xiang)調控政策(ce),大家都(dou)不好(hao)賣(mai)。別人(ren)都(dou)是(shi)現房,它(ta)是(shi)期房,大家根據他(ta)的價格來調整自己的價格。
那么,什么樣的新盤是買不到的?
第一(yi)種,是被限價的商(shang)品房。
由于目前(qian)的(de)招拍掛基(ji)本(ben)都是競(jing)地(di)價(jia)限房(fang)價(jia)競(jing)自持(chi),因此,核心位(wei)置(zhi)的(de)新房(fang)很(hen)多都會受到限價(jia)影響(xiang)。
北京青年報記者通過(guo)有(you)關渠道獲悉,剛剛被泰(tai)禾收購的(de)華(hua)僑城項目(mu)新著東方(fang)(泰(tai)禾收購后更(geng)名為金府大院(yuan))審批的(de)高價(jia)(jia)格沒(mei)有(you)被有(you)關部(bu)門(men)通過(guo),目(mu)前(qian)預計售價(jia)(jia)在8萬元/平方(fang)米(mi)。而沒(mei)有(you)撤出(chu)前(qian)的(de)華(hua)僑城,原先預計價(jia)(jia)格在10萬元/平方(fang)米(mi)。
業內有(you)人士(shi)稱:該項目很可能成為明年的“中國璽”。
而(er)撤出該(gai)(gai)項目(mu)的(de)(de)華僑(qiao)城也沒閑(xian)著,在(zai)該(gai)(gai)項目(mu)不遠的(de)(de)五環(huan)位置(zhi),出爐“華僑(qiao)城和園(yuan)”項目(mu),同樣是(shi)上報給有關部門的(de)(de)報價被(bei)駁回(hui),最終停(ting)留在(zai)7萬(wan)元/平(ping)方米左(zuo)右的(de)(de)單價。而(er)周(zhou)邊的(de)(de)二手房價格(ge)都要高(gao)出7.5萬(wan)元/平(ping)方米,而(er)周(zhou)邊新房都保(bao)持在(zai)8.5萬(wan)元/平(ping)方米左(zuo)右。結(jie)果,該(gai)(gai)項目(mu)一期房源剛推出就被(bei)“日光”……
這類樓(lou)盤就是文(wen)中指出(chu)的(de)限價商品房,2018年仍然會有不(bu)少這樣的(de)項(xiang)目推出(chu)。
資料圖:置業顧問向民眾推薦商品房戶型(xing)。 中新社記者(zhe) 韋亮 攝(she)
第二種,新的學區房。
2017年,北京二環內一共也只有幾個新樓(lou)(lou)盤推出。中國璽、昆(kun)侖域、中駿(jun)天(tian)宸、使館壹號院,最終突破8萬元(yuan)紅線的是頂著學區房(fang)光(guang)環的樓(lou)(lou)盤——中駿(jun)天(tian)宸。
眾所(suo)周知,北京的教育資源最(zui)(zui)好的主要集中在(zai)海淀和西城。而中駿天宸則屬(shu)于西城最(zui)(zui)好的學(xue)區(qu)之一——德(de)勝(sheng)學(xue)區(qu),這個片(pian)區(qu)的上世紀(ji)80年代二(er)手房都已經達到了14萬/平方米左右(you),用一位家長的話說:寧要德(de)勝(sheng)一張(zhang)床,不(bu)要別墅一套房。
而北京這樣的(de)項(xiang)目(mu)資源已經鳳毛麟角,尤其是帶學區的(de)西城和(he)海淀(dian)房,剛(gang)剛(gang)拍下(xia)的(de)海淀(dian)天恒地產項(xiang)目(mu),雖然(ran)不是嚴格意義上的(de)學區房,但(dan)由于在海淀(dian)這個大背景下(xia),仍(reng)然(ran)受到了重(zhong)視(shi)子(zi)女教(jiao)育的(de)買房人的(de)提前(qian)關注(zhu)。
第三(san)種,地(di)鐵沿線小戶型(xing)。
不久(jiu)前,一個(ge)(ge)昌平(ping)樓盤開發(fa)商對業(ye)(ye)內人(ren)士說,明(ming)年你們趕緊買我的(de)(de)房子吧,就九個(ge)(ge)字:地鐵(tie)上、小戶型、學區房。話音剛落(luo),在座的(de)(de)幾個(ge)(ge)業(ye)(ye)內人(ren)士連(lian)有沒有買房資(zi)格的(de)(de)問題都沒有想,就馬上預訂了。
在(zai)北京,即使(shi)到(dao)了“起碼要(yao)150平方(fang)米的(de)(de)(de)三居”時(shi)代,但地鐵旁小戶型仍(reng)然(ran)保持著旺盛的(de)(de)(de)生命力。除了自住需(xu)求外(wai),很多有投資(zi)需(xu)求的(de)(de)(de)人還是(shi)看(kan)好這類房(fang)源(yuan)。除了住宅之外(wai)的(de)(de)(de)小戶型,目前,已經過(guo)關的(de)(de)(de)商(shang)住房(fang)(可以分(fen)割產(chan)權,可以拿公司名義購買),只(zhi)要(yao)是(shi)在(zai)地鐵沿線的(de)(de)(de),也開始有買房(fang)人關注。畢竟(jing),跟北京動輒(zhe)上(shang)千萬的(de)(de)(de)商(shang)品房(fang)相比,花三四(si)百萬就能安家,已經非常滿足了。
文/本報(bao)記者(zhe) 張劍
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什么才是真正意義上的限價房?它將買不到!
“限價房”的前世今生
限(xian)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)、競(jing)地價(jia)(jia)地塊上誕生出(chu)了新(xin)(xin)的(de)(de)(de)(de)“限(xian)價(jia)(jia)房(fang)(fang)(fang)”,將成為明年新(xin)(xin)房(fang)(fang)(fang)市場的(de)(de)(de)(de)供(gong)應主力。而“限(xian)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)、限(xian)套型”的(de)(de)(de)(de)“限(xian)價(jia)(jia)房(fang)(fang)(fang)”正(zheng)在退出(chu)市場,作為曾經北(bei)京住(zhu)房(fang)(fang)(fang)保障體(ti)系中(zhong)的(de)(de)(de)(de)主力軍之一,曾經的(de)(de)(de)(de)“限(xian)價(jia)(jia)房(fang)(fang)(fang)”完(wan)成了它的(de)(de)(de)(de)歷史使命,正(zheng)在被公租房(fang)(fang)(fang)、共(gong)有產權房(fang)(fang)(fang)等(deng)其他新(xin)(xin)生力量所替代。
“限價房”=保障房
退回到2016年之前,“限(xian)(xian)價房(fang)(fang)”在購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)意識中的(de)(de)另(ling)一(yi)個同義詞是(shi)限(xian)(xian)房(fang)(fang)價、限(xian)(xian)套型的(de)(de)“兩限(xian)(xian)房(fang)(fang)”,保障房(fang)(fang)的(de)(de)一(yi)種形式。
按(an)照(zhao)此(ci)前的(de)相關政策(ce),北京的(de)兩(liang)限房(fang)主(zhu)要以(yi)(yi)90平方(fang)米以(yi)(yi)下(xia)為主(zhu);其中(zhong)(zhong)1居室控制在(zai)(zai)60平方(fang)米以(yi)(yi)下(xia);2居室控制在(zai)(zai)75平方(fang)米以(yi)(yi)下(xia)。北京市中(zhong)(zhong)等收(shou)入住房(fang)困難的(de)城鎮居民(min)家(jia)庭、征地拆遷涉及的(de)農民(min)家(jia)庭及市政府(fu)規(gui)定的(de)其他家(jia)庭可以(yi)(yi)申請兩(liang)限房(fang)。
這類限(xian)價房(fang)對于購房(fang)人住(zhu)(zhu)房(fang)情況、家(jia)庭收入、家(jia)庭總資產等都(dou)有嚴格(ge)的(de)限(xian)制,同(tong)時申(shen)購流(liu)程(cheng)也要經過(guo)申(shen)請、初審(shen)(shen)、公示、復(fu)審(shen)(shen)、備(bei)案等過(guo)程(cheng)。對于房(fang)屋(wu)的(de)買賣(mai),交(jiao)易(yi)成(cheng)本(ben)也有很(hen)大不同(tong),限(xian)價房(fang)購房(fang)人在取得房(fang)屋(wu)所(suo)有權證或契稅完稅證明未(wei)滿5年的(de),不得出(chu)售(shou),確需出(chu)售(shou)的(de)政府折(zhe)舊后回購。滿5年的(de),購房(fang)人應按(an)同(tong)地段普通商品住(zhu)(zhu)房(fang)和限(xian)價房(fang)價格(ge)之差(cha)的(de)35%上(shang)交(jiao)土(tu)地收益金,上(shang)交(jiao)后可以轉讓。
由于大幅低于同區域普(pu)通商品房的(de)價(jia)格(ge),獲(huo)利(li)空間大。雖然有(you)嚴格(ge)進入、退出機制,但這類房源在(zai)實際操作中,也暴露了(le)一(yi)些(xie)問題(ti),經適房和(he)限價(jia)房的(de)申請和(he)分配(pei)一(yi)直飽受爭議。
不過,這種(zhong)意義上的限(xian)價房(fang)正在成為歷史(shi)。
從2014年年中起,市(shi)(shi)住(zhu)建(jian)委等相關部門就(jiu)多次表態,將(jiang)取消經適房(fang)和(he)限價房(fang)。2016年年初,市(shi)(shi)住(zhu)建(jian)委發布(bu),截(jie)至2015年年底,北(bei)(bei)京(jing)已實(shi)現保障(zhang)房(fang)備案家(jia)庭房(fang)源對接需求的全覆蓋。在解決完已有(you)(you)輪(lun)候家(jia)庭后(hou),北(bei)(bei)京(jing)原則上將(jiang)不再建(jian)設經適房(fang)和(he)限價房(fang)。未來北(bei)(bei)京(jing)市(shi)(shi)保障(zhang)房(fang)體系將(jiang)有(you)(you)三類組成,公租(zu)房(fang)、棚改安置(zhi)房(fang)和(he)自(zi)住(zhu)型商(shang)品(pin)房(fang)(共(gong)有(you)(you)產權(quan)房(fang))。
共有產權房取代“限價房”保障地位
限價房的產(chan)權類住(zhu)房保(bao)障作用正在被共有產(chan)權房所替代。
在今年4月北(bei)京(jing)市(shi)政府批準發布的《北(bei)京(jing)市(shi)2017-2021年及2017年度住(zhu)宅用(yong)地供(gong)(gong)應(ying)計劃(hua)》中(zhong)顯示(shi),未來五年全市(shi)計劃(hua)供(gong)(gong)應(ying)住(zhu)宅用(yong)地6000公頃,其(qi)中(zhong)產權類住(zhu)房(fang)中(zhong)定向安置住(zhu)房(fang)計劃(hua)供(gong)(gong)地1230公頃,自(zi)住(zhu)型商品房(fang)(共有產權房(fang))計劃(hua)供(gong)(gong)地1020公頃,約25萬套(tao),普(pu)通商品住(zhu)房(fang)計劃(hua)供(gong)(gong)地2450公頃,租賃住(zhu)房(fang)計劃(hua)供(gong)(gong)地1300公頃。
限價(jia)房和經適房已(yi)經消失在(zai)未來五年的(de)供地計劃(hua)中(zhong)。而(er)一(yi)些存(cun)量(liang)的(de)限價(jia)房房源也在(zai)轉化成(cheng)共有產權房。
今年(nian)3月(yue)底(di),位于順義(yi)的北京城建·仁悅(yue)居和(he)首創·悅(yue)溪匯兩個自(zi)(zi)住房啟動(dong)網(wang)上申(shen)請(qing),而這兩個項目就是由限價(jia)房轉化為自(zi)(zi)住型商品房,重新定價(jia)后公開銷售的。
當時,市(shi)住建委(wei)相關負責人介紹,北(bei)京市(shi)限價房房源(yuan)充足(zu),具有(you)有(you)效限價商(shang)品(pin)房備(bei)案資格的家庭,仍可獲(huo)得限價房房源(yuan)保障。下一步(bu),在滿足(zu)限價房輪(lun)候家庭房源(yuan)需求后,還(huan)有(you)部分(fen)剩余限價房項目將根(gen)據(ju)全市(shi)自住房供(gong)應情況分(fen)批轉化(hua)上市(shi)。
今年9月(yue),北(bei)京(jing)正式出(chu)臺共有產權住(zhu)房(fang)政(zheng)策,自住(zhu)型(xing)商(shang)品房(fang)的概念(nian)也(ye)成為(wei)過去(qu)。根(gen)據北(bei)京(jing)市(shi)住(zhu)建(jian)委發布的數據顯示(shi),截至11月(yue)底,北(bei)京(jing)共有產權住(zhu)房(fang)已(yi)入市(shi)項(xiang)目(mu)38個(ge)(ge)(ge),其中未(wei)申購項(xiang)目(mu)34個(ge)(ge)(ge),房(fang)源3.5萬(wan)套(tao);已(yi)啟動網申項(xiang)目(mu)4個(ge)(ge)(ge),房(fang)源3321套(tao),包括已(yi)選房(fang)項(xiang)目(mu)1個(ge)(ge)(ge),銷售424套(tao)。
除了尚(shang)未(wei)選房(fang)的輪(lun)候家庭,限價(jia)房(fang)將徹底消失在市場之中,變成(cheng)真的“買不到”。
文/門庭婷
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