4月25日,中(zhong)國證(zheng)監會和(he)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)城(cheng)鄉建(jian)(jian)設部聯合(he)發布《關于推進(jin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)租賃資(zi)產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化相關工(gong)作的(de)(de)(de)通知(zhi)》,明(ming)確了開展住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)租賃資(zi)產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化的(de)(de)(de)基本條(tiao)件、優先和(he)重點支持領域,完善了住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)租賃資(zi)產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化的(de)(de)(de)工(gong)作程序,提(ti)出(chu)加強住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)租賃資(zi)產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化的(de)(de)(de)監督管理。同時(shi),鼓勵專業化、機構(gou)化的(de)(de)(de)建(jian)(jian)設或(huo)運營機構(gou)開展住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)租賃資(zi)產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化。
中國證(zheng)券(quan)報記者獨家(jia)獲悉,監管(guan)層(ceng)已經(jing)建立受理、審(shen)核和備案(an)的綠(lv)色通道,給(gei)予住房(fang)租(zu)賃(lin)資(zi)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化項(xiang)(xiang)目快(kuai)速審(shen)核、快(kuai)速通過及發(fa)行優(you)先(xian)支持。同時,對于(yu)已發(fa)行過資(zi)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化產(chan)(chan)(chan)品的住房(fang)租(zu)賃(lin)運營企(qi)業(ye),在(zai)從(cong)事承接相關地方住房(fang)租(zu)賃(lin)項(xiang)(xiang)目時,監管(guan)層(ceng)將會(hui)給(gei)予優(you)先(xian)考慮,通過正向激勵手段,鼓勵相關企(qi)業(ye)通過資(zi)產(chan)(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化的手段繼(ji)續發(fa)行各類(lei)住房(fang)租(zu)賃(lin)產(chan)(chan)(chan)品。此外,對于(yu)這類(lei)企(qi)業(ye)承接其(qi)他住房(fang)租(zu)賃(lin)項(xiang)(xiang)目,后續監管(guan)層(ceng)還將出臺一系列激勵細(xi)則。
專家(jia)認(ren)為,這(zhe)意味著首個資(zi)本市場支(zhi)持租(zu)(zu)購(gou)并舉政策落(luo)地了(le)。同(tong)時,這(zhe)是一(yi)年多以來,資(zi)產證(zheng)券化領域推出的(de)第三(san)個落(luo)實黨中央、國(guo)務院重(zhong)點政策要(yao)(yao)求的(de)重(zhong)要(yao)(yao)文件。借(jie)助資(zi)產證(zheng)券化為企業提供(gong)創新融資(zi)渠(qu)(qu)道和(he)投(tou)資(zi)退出路徑,對(dui)于(yu)建立(li)多主體供(gong)給、多渠(qu)(qu)道保(bao)障、租(zu)(zu)購(gou)并舉的(de)住房(fang)制(zhi)度具有重(zhong)要(yao)(yao)意義。
盤活住房租賃存量資產
業(ye)內人士認為(wei)(wei),此次(ci)證監(jian)會和住(zhu)建部聯合發布通知推(tui)進(jin)住(zhu)房租(zu)賃資產(chan)(chan)證券(quan)化(hua)相關工作(zuo),明確(que)了租(zu)賃住(zhu)房作(zuo)為(wei)(wei)首批標準REITs產(chan)(chan)品的基(ji)礎(chu)資產(chan)(chan)類別之一,為(wei)(wei)資產(chan)(chan)證券(quan)化(hua)在實體經濟領域的廣泛(fan)、縱深運(yun)用進(jin)行了新的嘗試(shi)和拓展。
“推進住房(fang)租賃(lin)資(zi)產(chan)證券化是發展住房(fang)租賃(lin)市(shi)場的重要(yao)內(nei)容。”中聯前源(yuan)不動產(chan)基金管(guan)理有限(xian)公司總經理何亮(liang)宇接受中國證券報記者采訪(fang)時(shi)表示,借助(zhu)資(zi)產(chan)證券化為企(qi)業提供創新(xin)融(rong)資(zi)渠道和投資(zi)退出路徑,對(dui)于建立多主體(ti)供給、多渠道保障、租購并舉的住房(fang)制(zhi)度具有重要(yao)意(yi)義。
何(he)亮(liang)宇認為(wei),推出(chu)住(zhu)房租賃資(zi)產(chan)證券(quan)化業務(wu),既符合國(guo)家大力推進租賃住(zhu)房市場建(jian)設的宏觀導向,也為(wei)資(zi)產(chan)證券(quan)化在各(ge)實體(ti)經濟領(ling)域的廣泛、縱(zong)深運用進行了新(xin)的嘗試(shi)和(he)拓展。
戴德(de)梁行高(gao)級董事(shi)、北中國區估價及(ji)顧問服務部主管胡峰認為,以(yi)資(zi)產(chan)證券化實現(xian)了(le)住(zhu)房(fang)租(zu)賃企(qi)(qi)業從投(tou)資(zi)、運(yun)(yun)營(ying)、退出(chu)渠道(dao)構建完整(zheng)的產(chan)業鏈和(he)商業模(mo)式(shi)的閉(bi)環,為企(qi)(qi)業加(jia)大(da)投(tou)資(zi)租(zu)賃住(zhu)房(fang)提供了(le)信心和(he)動(dong)力(li),也有利于提高(gao)資(zi)產(chan)運(yun)(yun)營(ying)管理能力(li)提升項目(mu)投(tou)資(zi)收益。特別是(shi)對今(jin)后公募REITs推出(chu)時(shi)個人投(tou)資(zi)者可以(yi)不用買賣實物資(zi)產(chan),投(tou)資(zi)住(zhu)房(fang)租(zu)賃REITs就可以(yi)享受(shou)到物業增值收益和(he)投(tou)資(zi)回報。
“尤其在當前頻出(chu)政策利好(hao)的背(bei)景下更是(shi)讓租(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)物(wu)業與金(jin)融(rong)工具(ju)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化一拍(pai)即合。”胡峰表示,一方(fang)(fang)面,政策帶動下租(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)市場的發展為租(zu)賃(lin)(lin)住房(fang)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化提供了大量可(ke)選擇的基礎資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan);另一方(fang)(fang)面,資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)證(zheng)券(quan)化的融(rong)資(zi)(zi)(zi)模(mo)式可(ke)以幫助公寓運營企業快(kuai)速回籠資(zi)(zi)(zi)金(jin),用于投(tou)入下一階段房(fang)源建設,為企業尋求融(rong)資(zi)(zi)(zi)與退出(chu)途徑。
川財證(zheng)券研(yan)究所所長(chang)陳靂認為(wei)(wei),住(zhu)房租(zu)(zu)賃資(zi)產(chan)證(zheng)券化助(zhu)力“租(zu)(zu)售并舉”,住(zhu)房租(zu)(zu)賃REITs將作為(wei)(wei)重要的金融支持手(shou)段得到長(chang)效的推動和(he)實施,通過發(fa)行REITs,可以充分利用社會資(zi)金,促進資(zi)本進入租(zu)(zu)賃市場,多渠道增加住(zhu)房租(zu)(zu)賃房源供應。
為輕資產運營提供現實樣本
何亮宇表示(shi),住房租賃的(de)(de)投資(zi)和經營是(shi)個持久戰,需要(yao)企(qi)(qi)業有大量(liang)、長期(qi)的(de)(de)資(zi)金儲備。通(tong)過權益類的(de)(de)租賃住房證券化(hua),特別是(shi)對選(xuan)取有典型意(yi)義的(de)(de)企(qi)(qi)業或者資(zi)產發行(xing)REITs,對于解(jie)決房地產企(qi)(qi)業租賃住房投資(zi)回收周期(qi)過長的(de)(de)“后顧(gu)之(zhi)憂”、通(tong)過資(zi)本市場資(zi)金實現住房租賃市場輕資(zi)產運營模式提供了現實樣本,有望(wang)增強房地產企(qi)(qi)業加(jia)大租賃住房的(de)(de)投資(zi)以及房源供給的(de)(de)信(xin)心和動力。
胡峰(feng)表示(shi),住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)企業(ye)(ye)以其持有(you)不動產(chan)物業(ye)(ye)作為基礎資(zi)產(chan)發展(zhan)經營(ying)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)(fang)將成為未來租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)(fang)市場(chang)上(shang)的重(zhong)要組成部分,幫(bang)助(zhu)其更加(jia)規(gui)范(fan)化(hua)(hua)(hua)、規(gui)模化(hua)(hua)(hua)發展(zhan)對我國租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)(fang)的發展(zhan)有(you)著重(zhong)要的意義。支持該類權益類資(zi)產(chan)證(zheng)券化(hua)(hua)(hua)產(chan)品(pin)試點,可以樹立(li)標準化(hua)(hua)(hua)產(chan)品(pin)以供(gong)市場(chang)參(can)考,建立(li)示(shi)范(fan)效應(ying),推動更多住(zhu)房(fang)(fang)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)企業(ye)(ye)以權益類資(zi)產(chan)證(zheng)券化(hua)(hua)(hua)產(chan)品(pin)方式建立(li)融(rong)資(zi)和(he)退出渠道,同(tong)時還為租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)(fang)資(zi)產(chan)證(zheng)券化(hua)(hua)(hua)的研究(jiu)和(he)創(chuang)新(xin)(xin)提供(gong)了(le)范(fan)本,推動行業(ye)(ye)創(chuang)新(xin)(xin)。
從目前的(de)實(shi)際操作來看,何亮宇認為(wei),國內住房租賃資產證(zheng)券化業務,特(te)別是產權過戶型的(de)REITs產品(pin)主要的(de)困難集中(zhong)在(zai)資產投資回報率不高(gao)和證(zheng)券化資產重組的(de)成本過高(gao)兩方面。
何亮(liang)宇(yu)建議,各地(di)政府在土地(di)供應方式上(shang)逐步探索轉(zhuan)變,降低租賃住(zhu)房的運營(ying)成本(ben),提高投資回(hui)報率。同時,由稅務部門(men)、財政部門(men)等統一(yi)協調,針(zhen)(zhen)對證券化的產(chan)品(pin),甚至可(ke)以(yi)只是租賃住(zhu)房REITs考(kao)慮有針(zhen)(zhen)對性的稅收(shou)優惠措施,近幾年的全國(guo)兩會上(shang)都(dou)有代表呼吁就公募(mu)REITs產(chan)品(pin)制(zhi)定(ding)稅收(shou)優惠政策。
助力租賃住房供給側改革
“去年下半年至今,租賃(lin)住(zhu)房證券化(hua)(hua)產品獲(huo)批速(su)度加快(kuai),既包(bao)括輕資產的(de)(de)運(yun)營企業(ye)(ye)如魔方(fang)公(gong)寓或鏈家自(zi)如,也包(bao)括保利(li)、碧桂園這(zhe)種(zhong)進入(ru)租賃(lin)住(zhu)房運(yun)營領(ling)域(yu)的(de)(de)開(kai)發商,不(bu)(bu)同(tong)(tong)主體(ti)在(zai)租賃(lin)住(zhu)房證券化(hua)(hua)的(de)(de)不(bu)(bu)同(tong)(tong)市場渠道均有了實(shi)踐(jian)經驗,產品的(de)(de)獲(huo)批得(de)到了監管部門的(de)(de)大力(li)支持及(ji)市場強烈(lie)的(de)(de)反(fan)響。”何亮宇說(shuo),同(tong)(tong)時(shi)公(gong)募(mu)REITs預(yu)期漸(jian)行漸(jian)近,“開(kai)發建設—投(tou)資孵(fu)化(hua)(hua)—持有運(yun)營—成熟REITs退出”整個(ge)閉環的(de)(de)最后一(yi)個(ge)環節將快(kuai)速(su)合攏(long),這(zhe)都極大地增強了房地產企業(ye)(ye)自(zi)持住(zhu)宅發展租賃(lin)業(ye)(ye)務(wu)的(de)(de)決心和(he)信(xin)心,助力(li)租賃(lin)住(zhu)房供給側改革(ge)。
新派公(gong)(gong)寓創始人及CEO王戈宏認為,資產證券化的核心(xin)是(shi)(shi)公(gong)(gong)募上(shang)市交易及租金(jin)分(fen)配稅收(shou)優惠,中國是(shi)(shi)否可以做(zuo)成美國REITs的模式值得期待。目前發行的ABS、CMBS、類(lei)REITs都是(shi)(shi)積極有意(yi)義的嘗試,有關部門也在(zai)進行中國公(gong)(gong)募REITs的頂層設(she)計探索(suo)。
王戈宏表(biao)示,REITs的(de)(de)初衷是(shi)通過資產證券化將(jiang)資產份額上市交易(yi)成為社(she)會(hui)投資人的(de)(de)投資配置品種,不能(neng)簡單(dan)地成為開發(fa)商新的(de)(de)融資工具,所(suo)以鼓(gu)勵有(you)良好(hao)運營(ying)的(de)(de)持有(you)不動產作為底層資產發(fa)行(xing)類REITs產品應該成為重(zhong)點(dian)扶植(zhi)的(de)(de)對象,類REITs是(shi)最(zui)接近未來公募REITs的(de)(de)形態,等有(you)了(le)真REITs后,類REITs可(ke)以直(zhi)接轉(zhuan)板(ban)。
光大安石資(zi)產證券(quan)化業務負責(ze)人曾景認為,住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)資(zi)產證券(quan)化是(shi)住(zhu)宅公(gong)(gong)寓公(gong)(gong)募REITs的前(qian)期階段(duan),短期內能(neng)解(jie)決沒有(you)公(gong)(gong)募REITs情況下的資(zi)金回流和退出(chu)問題,是(shi)公(gong)(gong)募REITs的嘗試和探索(suo),也給了(le)市場各參(can)與方(fang)提前(qian)準(zhun)備的機會。經歷了(le)這個階段(duan),等到公(gong)(gong)募REITs真正推出(chu)時,各方(fang)就能(neng)夠更(geng)好理解(jie)并參(can)與到租(zu)房(fang)租(zu)賃(lin)市場中來。
“國內目前(qian)已經有了(le)類REITs,公(gong)募RETIs相(xiang)比(bi)(bi)類REITs而言,是朝著公(gong)募產品(pin)更(geng)進一步的探(tan)索(suo)。”曾景(jing)認為,邏輯上(shang),公(gong)募REITs成本會比(bi)(bi)類REITs更(geng)優,而且更(geng)好進行真實退(tui)出(chu)的機(ji)制安排,從而讓前(qian)端的參(can)(can)與(yu)(yu)方看到未來的退(tui)出(chu)路徑和(he)價格機(ji)制,推動更(geng)多主(zhu)體參(can)(can)與(yu)(yu)這個市(shi)場(chang),當市(shi)場(chang)參(can)(can)與(yu)(yu)方越(yue)來越(yue)多時,住房租賃市(shi)場(chang)才(cai)會做大做強。
中(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)網(wang)(wang)聲明(ming):凡(fan)本網(wang)(wang)注明(ming)“來源(yuan)(yuan):中(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)券(quan)報·中(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)網(wang)(wang)”的(de)(de)所(suo)有作品(pin),版權均屬于中(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)券(quan)報、中(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)網(wang)(wang)。中(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)券(quan)報·中(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)網(wang)(wang)與作品(pin)作者(zhe)聯(lian)合(he)聲明(ming),任何組織未(wei)經中(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)券(quan)報、中(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)網(wang)(wang)以及作者(zhe)書(shu)面授權不得轉載(zai)、摘(zhai)編或利(li)用(yong)(yong)其它方式使用(yong)(yong)上述作品(pin)。凡(fan)本網(wang)(wang)注明(ming)來源(yuan)(yuan)非中(zhong)(zhong)(zhong)國證(zheng)券(quan)報·中(zhong)(zhong)(zhong)證(zheng)網(wang)(wang)的(de)(de)作品(pin),均轉載(zai)自其它媒體,轉載(zai)目的(de)(de)在于更好服務讀者(zhe)、傳遞信息之需(xu),并不代表本網(wang)(wang)贊同其觀點,本網(wang)(wang)亦不對其真實性負責,持異議者(zhe)應與原出處單位(wei)主(zhu)張權利(li)。
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