日前,證監會和住建部聯合發(fa)布《關于推進住房租賃(lin)資產(chan)證券化相(xiang)關工作(zuo)的(de)通知》(“30號文”),明確提到試(shi)點發(fa)行(xing)(xing)房地(di)產(chan)投資信托基金(jin)(REITs)。有業內(nei)人士預計(ji),REITs有望年內(nei)推出,也(ye)有研究機構(gou)預計(ji),我國住房租賃(lin)REITs的(de)潛在(zai)市(shi)(shi)值(zhi)規模或超(chao)萬億。不(bu)過,業內(nei)人士接受證券時報(bao)記者采訪時指出,考慮到房地(di)產(chan)行(xing)(xing)業剛開始轉(zhuan)型,自持物業資產(chan)本來就(jiu)少(shao),房源供給(gei)短期不(bu)會有大的(de)井噴,REITs短期內(nei)市(shi)(shi)場規模不(bu)會太大。
長期市場前景樂觀
隨著國家對住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)市(shi)場(chang)金融政策的不斷出(chu)臺(tai),去年下半年以來,住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)資產(chan)(chan)證券(quan)化(hua)產(chan)(chan)品(pin)加速(su)獲批。“30號文”明確(que)提出(chu)試點發行REITs后,多(duo)位業內人(ren)士預(yu)期REITs有望(wang)年內推出(chu),多(duo)家機構對住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)REITs市(shi)場(chang)前景表示看好,理由是我國住(zhu)房(fang)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)市(shi)場(chang)比重較大,發展空間廣闊,未來租(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)房(fang)資產(chan)(chan)管理價(jia)值可觀。
鏈家研究院(yuan)院(yuan)長楊現(xian)領表示(shi),目(mu)前,我(wo)國(guo)租(zu)(zu)賃人口占比11.6%,租(zu)(zu)賃房屋占比18%,而這一數(shu)據在英國(guo)、美國(guo)、日本(ben)等(deng)成(cheng)熟市(shi)場(chang)都在35%以(yi)(yi)上(shang),并呈(cheng)現(xian)供需平(ping)衡的狀(zhuang)態。以(yi)(yi)發達國(guo)家經驗為參(can)照,我(wo)國(guo)租(zu)(zu)賃市(shi)場(chang)的發展空間十分可觀。他預計,2015年中(zhong)國(guo)租(zu)(zu)賃市(shi)場(chang)租(zu)(zu)金規(gui)模(mo)達1.15萬(wan)億(yi)(yi)元左右。到2020年,中(zhong)國(guo)自有存量住宅將達到2.5億(yi)(yi)套(tao),其中(zhong)0.9億(yi)(yi)套(tao)被用于出租(zu)(zu),背后的房屋資產管理價(jia)值在150萬(wan)億(yi)(yi)元左右。
據(ju)中國(guo)睿信地產研究院測算,中國(guo)住(zhu)房租賃REITs的潛在(zai)市值規模將在(zai)5200億(yi)元(yuan)(yuan)~1.56萬億(yi)元(yuan)(yuan)。
“隨著住(zhu)(zhu)房(fang)制度(du)改(gai)革目標(biao)的(de)(de)確(que)定和住(zhu)(zhu)房(fang)改(gai)革政(zheng)策的(de)(de)不斷出臺,REITs迎(ying)來(lai)政(zheng)策性窗(chuang)口期,即將成為(wei)加快建立‘租(zu)(zu)購(gou)并舉’住(zhu)(zhu)房(fang)制度(du)的(de)(de)助推器,也有望成為(wei)我國房(fang)地產金融(rong)的(de)(de)主流工(gong)具之(zhi)一。住(zhu)(zhu)房(fang)租(zu)(zu)賃REITs潛(qian)在市(shi)值或超萬億,住(zhu)(zhu)房(fang)租(zu)(zu)賃市(shi)場方興未(wei)艾,長租(zu)(zu)公寓業態類型的(de)(de)REITs發展(zhan)前景(jing)廣闊。”東方金誠結構融(rong)資部(bu)總經理郭永(yong)剛說。
不(bu)過,郭永剛同時指出,由(you)于相(xiang)關的稅收政(zheng)策和配套(tao)法律法規還未(wei)出臺,公募REITs正(zheng)式(shi)落地(di)后(hou)對市場的撬(qiao)動效應(ying)值得期待。
短期發行規模不會井噴
盡管(guan)目前國內房地產資產證券化發展(zhan)順利,但這種類REITs并不是最終的發展(zhan)方向,隨著相關稅收(shou)和配(pei)套法律法規(gui)的出(chu)臺,公募REITs推出(chu)指日(ri)可待(dai),其中,長(chang)租公寓被看作是REITs一個較(jiao)大(da)的突破口(kou)。
去年一(yi)系(xi)列政(zheng)策(ce)推(tui)動(dong)給(gei)長租(zu)公寓帶(dai)來了政(zheng)策(ce)風口、資金(jin)風口,萬科、碧桂園(yuan)等不(bu)少房企開始(shi)逐漸進(jin)入長租(zu)公寓“藍海”,除(chu)了房企,銀行資金(jin)也積極(ji)進(jin)入,基金(jin)、券商等金(jin)融機(ji)構(gou)也表現出(chu)極(ji)大(da)的參(can)與熱情(qing)。
不(bu)過(guo),一(yi)位業內人士(shi)指(zhi)出,“30號文”規(gui)(gui)定了住(zhu)房租賃資產證(zheng)券(quan)化的具體條件(jian),對照來看(kan),符合條件(jian)的項目規(gui)(gui)模并不(bu)大,預(yu)計短期內住(zhu)房租賃REITs試點的規(gui)(gui)模不(bu)會很(hen)大。目前(qian)的類REITs在產品(pin)屬(shu)性(xing)特(te)征、產品(pin)設計、退出渠(qu)道(dao)和(he)征信等方(fang)面(mian)存(cun)在巨大差異(yi)。總(zong)體來看(kan),優先級(ji)是債務屬(shu)性(xing),次(ci)級(ji)是權益屬(shu)性(xing),私(si)募(mu)退出渠(qu)道(dao)單一(yi),這主要就是因為稅收和(he)租售比低的問(wen)題(ti)。
從(cong)“30號文”的政策(ce)內容看,給發行住(zhu)(zhu)房租賃資產(chan)證券化產(chan)品劃明(ming)的基本條件都是硬標(biao)準(zhun)。主要包括:物業已(yi)建成并權(quan)屬(shu)清晰,工程建設質量(liang)及安(an)全(quan)標(biao)準(zhun)符合(he)相(xiang)關(guan)要求,已(yi)按規(gui)定辦(ban)理住(zhu)(zhu)房租賃登記(ji)備案相(xiang)關(guan)手續;物業正(zheng)常運營且產(chan)生(sheng)持續、穩定的現金流;原始權(quan)益人公司治理健全(quan)且最近(jin)兩年無(wu)重大(da)違(wei)法違(wei)規(gui)行為等(deng)。
中聯基金(jin)執行總經理范熙武接受證(zheng)券(quan)時報(bao)記者采訪時認為,“30號文”對住(zhu)房租賃資產證(zheng)券(quan)化標準做了明(ming)確規定(ding),同時明(ming)確了相應配套鼓勵政策,將對住(zhu)房租賃市場發展起到(dao)積極的(de)推動作用(yong),待相應監管規則出臺方可進一步明(ming)確公募REITs的(de)具體推出時點(dian)。
“保利、碧桂(gui)園及越秀等租(zu)(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)REITs實例證明,房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產企業的住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)業務(wu)對REITs有訴(su)求,但考慮到房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產整個行業處于轉型(xing)初(chu)期(qi)(qi),房(fang)(fang)(fang)(fang)企自持(chi)的租(zu)(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)體量相對較(jiao)小,租(zu)(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)(fang)源在短期(qi)(qi)內不(bu)會(hui)井噴。但是,隨著土地(di)供(gong)應機制(zhi)的調整、長(chang)期(qi)(qi)自持(chi)土地(di)的增加(jia),會(hui)對租(zu)(zu)賃(lin)(lin)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)(fang)源供(gong)給起到巨大的推動作用(yong)。根據鏈家的研究,未來(lai)(lai)十年(nian),我(wo)國(guo)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)人(ren)口(kou)近(jin)2.3億人(ren),住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)租(zu)(zu)金(jin)接近(jin)3萬億元。綜合未來(lai)(lai)的房(fang)(fang)(fang)(fang)源供(gong)給以(yi)及租(zu)(zu)賃(lin)(lin)需求來(lai)(lai)看,我(wo)國(guo)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)市場發展潛力巨大。
對(dui)于目(mu)前如火如荼的REITs市場,范熙武表示并(bing)不(bu)擔(dan)心會出(chu)現投資(zi)過熱問題(ti)。相較(jiao)于信用(yong)債(zhai),除了同屬標準化產(chan)品,均具有嚴(yan)格完(wan)善的監(jian)管(guan)體系(xi),REITs還具有優(you)(you)質的底(di)層(ceng)資(zi)產(chan)為支撐,底(di)層(ceng)資(zi)產(chan)商(shang)業(ye)模(mo)式清晰、收(shou)益穩定,且能夠(gou)實現與主(zhu)體的風險隔離,產(chan)品安全邊際(ji)(ji)較(jiao)高。實際(ji)(ji)上,投資(zi)機構(gou)的投資(zi)熱情也是來源于對(dui)REITs產(chan)品的上述優(you)(you)勢的認可,而(er)不(bu)是僅(jin)僅(jin)因為政策鼓勵便踴(yong)躍投資(zi)于REITs。記者(zhe) 張達 江聃()
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