4月27日(ri),租賃(lin)(lin)住房(fang)領域最大規模的資產(chan)證券(quan)化產(chan)品——碧(bi)桂園租賃(lin)(lin)住房(fang)REITs首(shou)期(qi)成(cheng)功發行,為國(guo)內首(shou)單(dan)百億級儲(chu)架規模的租賃(lin)(lin)住房(fang)REITs。5月11日(ri),全國(guo)首(shou)單(dan)公共人(ren)才租賃(lin)(lin)住房(fang)類REITs獲深交(jiao)所評審通(tong)過。在4月25日(ri)中國(guo)證監(jian)會和住建(jian)部聯合發布(bu)了(le)《關(guan)于推進住房(fang)租賃(lin)(lin)資產(chan)證券(quan)化相關(guan)工作的通(tong)知》(“30號文”)后,我國(guo)住房(fang)租賃(lin)(lin)REITs迎來窗口(kou)期(qi)。
“30號文”中明確(que)提到試點發行房地(di)產投資信(xin)托基金(REITs),接受記者采訪(fang)的業內人士指出(chu),公(gong)募(mu)REITs真(zhen)正落地(di)試點還(huan)(huan)有很多(duo)(duo)具(ju)體細節需要考慮和(he)安排。距(ju)離公(gong)募(mu)REITs還(huan)(huan)有多(duo)(duo)遠(yuan)?相(xiang)(xiang)關(guan)(guan)政策進展到什么程(cheng)度了(le)?針對目前(qian)REITs行業備(bei)受關(guan)(guan)注的熱點問(wen)題,多(duo)(duo)位業內專家表(biao)示,目前(qian)有關(guan)(guan)部門正在推進REITs相(xiang)(xiang)關(guan)(guan)政策的制(zhi)(zhi)定,為發展公(gong)募(mu)REITs掃清障礙(ai),特別(bie)是(shi)推動明確(que)稅收(shou)相(xiang)(xiang)關(guan)(guan)政策。只有建立(li)新(xin)的地(di)根、銀根、稅收(shou)制(zhi)(zhi)度并形成長效機制(zhi)(zhi),中國REITs才能真(zhen)正實現(xian)健康發展。
類REITs發行提速
盡(jin)管REITs在2005年已經被提出(chu),但受制于經濟、財政、房(fang)地產、稅(shui)收、城鎮化(hua)等諸多(duo)因素(su)的(de)(de)綜合影響,十多(duo)年來一直進展(zhan)緩(huan)慢。直到2016年REITs試點工作被納入(ru)“十三五”規劃(hua)綱要(yao),住房(fang)租賃(lin)市場(chang)的(de)(de)培育和發展(zhan)政策(ce)得到國務院的(de)(de)支持和認同(tong),并將(jiang)REITs首次視(shi)作鼓勵轉型(xing)“輕資產運營”模式的(de)(de)重要(yao)渠道(dao),我國REITs發展(zhan)進入(ru)快車道(dao)。
中國(guo)REITs聯盟(meng)發(fa)布的最新(xin)數據顯示,截(jie)至2018年4月30日(ri),已有(you)69單類REITs及(ji)商(shang)業物(wu)業抵(di)押貸款支持(chi)證券(CMBS)產(chan)(chan)品(pin)在上交(jiao)所、深交(jiao)所及(ji)機構間(jian)私募產(chan)(chan)品(pin)報價與服務系(xi)統(tong)上市(shi),累計(ji)發(fa)行規(gui)模(mo)1742.97億元(yuan)(yuan);其中,類REITs產(chan)(chan)品(pin)34單,合(he)(he)計(ji)規(gui)模(mo)709.92億元(yuan)(yuan);CMBS產(chan)(chan)品(pin)35單,合(he)(he)計(ji)規(gui)模(mo)1033.05億元(yuan)(yuan)。
證(zheng)券時報記者統計,目前(qian)有7單(dan)租賃性住房(fang)的資(zi)產(chan)證(zheng)券化產(chan)品已經發行,合計發行規模103.14億(yi)元。
實(shi)際上,近年(nian)來我國(guo)類(lei)REITs發展的(de)(de)提速(su),除了國(guo)家政策(ce)的(de)(de)推動外,也是新時代房(fang)地(di)產(chan)行業轉型發展的(de)(de)內在(zai)需要。自(zi)中央明確“房(fang)住不炒”定位(wei)后,全(quan)國(guo)各地(di)不斷推進“租購并(bing)舉”的(de)(de)住房(fang)制度改(gai)革,傳統(tong)的(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)銷售模式(shi)面臨轉變(bian),同(tong)時,隨著金融強監管(guan)和去杠桿的(de)(de)深化(hua),傳統(tong)的(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)融資(zi)方(fang)式(shi)也遇到阻力,資(zi)產(chan)證(zheng)券(quan)化(hua)直接融資(zi)的(de)(de)窗戶正在(zai)打(da)開。
證(zheng)券時報(bao)記者了解到(dao),在中(zhong)國證(zheng)券投資(zi)(zi)基金業協(xie)會(hui)登記備案的資(zi)(zi)產(chan)(chan)證(zheng)券化產(chan)(chan)品(pin)中(zhong),房地產(chan)(chan)資(zi)(zi)產(chan)(chan)證(zheng)券化產(chan)(chan)品(pin)是其(qi)中(zhong)規模最大(da)、期限較長的,包括類REITs和CMBS等(deng)。資(zi)(zi)產(chan)(chan)證(zheng)券化正(zheng)成為萬科、碧桂園等(deng)領頭房企的直(zhi)接融資(zi)(zi)方式。
不(bu)過,在中國(guo)REITs聯盟秘書(shu)長王剛看(kan)來,中國(guo)的(de)REITs不(bu)能理解為(wei)開發商的(de)融資工具,從國(guo)外經(jing)驗看(kan),REITs更是很(hen)好的(de)投資工具。
全聯(lian)房(fang)地(di)產(chan)商(shang)會秘書長(chang)趙正(zheng)挺指出,房(fang)地(di)產(chan)行業(ye)(ye)融資(zi)(zi)規模持續(xu)膨脹,加(jia)大(da)銀(yin)行體(ti)系(xi)的(de)(de)(de)風(feng)險(xian)。REITs本身作為長(chang)期股權投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)基金,將解決資(zi)(zi)金錯配(pei)的(de)(de)(de)問(wen)題、減少銀(yin)行體(ti)系(xi)的(de)(de)(de)風(feng)險(xian),對房(fang)地(di)產(chan)企業(ye)(ye)而言(yan),REITs提供新(xin)的(de)(de)(de)融資(zi)(zi)渠道,實現輕資(zi)(zi)產(chan)運營(ying)。另一方面從投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)角度來看(kan),投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)者通過賺(zhuan)取房(fang)地(di)產(chan)買賣差價(jia)的(de)(de)(de)直接(jie)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)方式將逐步轉變為投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)于(yu)REITs的(de)(de)(de)間(jian)接(jie)方式,投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)于(yu)良(liang)好(hao)現金流的(de)(de)(de)商(shang)業(ye)(ye)物業(ye)(ye),不僅有利于(yu)資(zi)(zi)本市場(chang)和房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)的(de)(de)(de)整合,也將使房(fang)地(di)產(chan)的(de)(de)(de)投(tou)(tou)(tou)(tou)機行為大(da)大(da)減少,REITs有利于(yu)激發中(zhong)國資(zi)(zi)本市場(chang)活力,滿(man)足多層次投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)需求(qiu)。
收益率低是最大痛點
迄今為止,市場(chang)發行(xing)的房地產(chan)REITs產(chan)品都稱(cheng)為類(lei)REITs。“類(lei)REITs并非官方(fang)定(ding)義,而是行(xing)業(ye)內公認的提法(fa)。”王剛告訴記者。
為什么公募REITs出(chu)臺這(zhe)么難?業內比較(jiao)一(yi)致的看(kan)法主(zhu)要(yao)集中(zhong)在租(zu)金收益(yi)率太(tai)低等(deng)。而其(qi)背后則需要(yao)扭轉地(di)根(gen)、銀根(gen)和稅收制度等(deng)多方面(mian)關(guan)系。
全(quan)聯(lian)房地(di)產(chan)商會(hui)創會(hui)會(hui)長聶梅生(sheng)指出,在金融信貸去杠桿的(de)(de)(de)背(bei)景下,需要強有力的(de)(de)(de)金融支持,需要提(ti)高租(zu)房的(de)(de)(de)比例(li),提(ti)高租(zu)售(shou)比,機構(gou)才(cai)能進來(lai)(lai),才(cai)能把(ba)資(zi)金引(yin)到租(zu)賃市(shi)場來(lai)(lai),才(cai)能把(ba)REITs做起來(lai)(lai),讓大家享受租(zu)金的(de)(de)(de)收益率。“收益率必(bi)須得提(ti)到6%~8%機構(gou)才(cai)會(hui)參與,1%~2%的(de)(de)(de)收益率還不如把(ba)錢存(cun)銀行,為什么(me)要買REITs。”她說,因此,要用改革的(de)(de)(de)思路(lu),綜(zong)合(he)考慮各種要素之間的(de)(de)(de)制約和平衡,實(shi)現新的(de)(de)(de)突破。
王剛接受(shou)證(zheng)(zheng)券時報記(ji)者(zhe)采訪時也認為(wei),短期來看,資產(chan)(chan)形成(cheng)是(shi)個難題,因為(wei)資產(chan)(chan)注入(ru)(ru)特殊目(mu)的公司會觸發(fa)稅(shui)率30%~60%的土地(di)增(zeng)值稅(shui),美國資產(chan)(chan)注入(ru)(ru)REITs可(ke)以享有稅(shui)收遞延。另外,資產(chan)(chan)收益率不能長期低于借貸成(cheng)本,這是(shi)根本原則(ze)。他認為(wei),短期住房租賃REITs市(shi)場核心(xin)還是(shi)滿足證(zheng)(zheng)券化收益率要求的資產(chan)(chan)從(cong)哪里來?
“做(zuo)(zuo)資產(chan)證券化(hua)的痛點,除了要交增值稅、所得稅等高額(e)的稅,在(zai)機(ji)構持有(you)運營階段(duan),持有(you)期間的稅率是很高的,這(zhe)也是REITs推行多年卻沒有(you)形成(cheng)特別大規模的原(yuan)因,可能也是大家(jia)選擇非常核心的城(cheng)市、回報率比較好(hao)的城(cheng)市去做(zuo)(zuo)這(zhe)個產(chan)品的原(yuan)因。”陽光城(cheng)集團北京區(qu)域(yu)公司財務總監王志強說。
復地集團北京區域投資執(zhi)行總經理陳亮也認(ren)為難度更多在于,資產價格和租金回報(bao)之(zhi)間的(de)較(jiao)大(da)落差。他認(ren)為,今后短時(shi)間內如(ru)果(guo)出現中國REITs,其對應的(de)資產回報(bao)率要(yao)求應該是(shi)(shi)比較(jiao)高(gao)的(de),畢竟剛(gang)推出來(lai),市場(chang)要(yao)找到買(mai)家。但實(shi)際上現在的(de)資產回報(bao)率只有(you)2%~3%,這種情況下,要(yao)么市場(chang)對資產價格實(shi)現重估和回調(diao),要(yao)么就(jiu)是(shi)(shi)重回到資產管理的(de)主題上來(lai)。
“資產(chan)效益水平要快(kuai)速提(ti)升(sheng),短期很難解(jie)決。”云南城投董事、財務總(zong)監楊明(ming)才說(shuo)。
聶梅(mei)生是中(zhong)國(guo)最早的(de)(de)(de)一批房(fang)(fang)地產行業從業人員。她(ta)(ta)將(jiang)推進公募REITs產品(pin)落地聚焦到扭(niu)轉地根(gen)(gen)、銀(yin)根(gen)(gen)、稅收(shou)制(zhi)(zhi)度(du)的(de)(de)(de)關系(xi)。現階(jie)段提(ti)出(chu)租購并(bing)(bing)舉、房(fang)(fang)住(zhu)不炒,意味著住(zhu)房(fang)(fang)制(zhi)(zhi)度(du)發生了根(gen)(gen)本(ben)性、制(zhi)(zhi)度(du)性的(de)(de)(de)變化,她(ta)(ta)認為一定會引起很多后續政(zheng)策(ce)的(de)(de)(de)落實(shi)。而落實(shi)租購并(bing)(bing)舉,呼喚新的(de)(de)(de)金融(rong)產品(pin)、金融(rong)政(zheng)策(ce),要建立(li)新的(de)(de)(de)地根(gen)(gen)、銀(yin)根(gen)(gen)、稅收(shou)制(zhi)(zhi)度(du),只有(you)解(jie)決了這三(san)個(ge)問題(ti)才能形成長效(xiao)機制(zhi)(zhi),真(zhen)正的(de)(de)(de)中(zhong)國(guo)公募REITs才有(you)望出(chu)臺(tai)。“招(zhao)拍(pai)掛(gua)的(de)(de)(de)土地制(zhi)(zhi)度(du),加劇了房(fang)(fang)地產市場(chang)的(de)(de)(de)炒作景象(xiang),不改變招(zhao)拍(pai)掛(gua)的(de)(de)(de)拿地方(fang)式(shi),地價(jia)下不來(lai),房(fang)(fang)價(jia)下不來(lai),仍會有(you)投資炒房(fang)(fang)行為,REITs沒法(fa)做。”她(ta)(ta)指(zhi)出(chu)。
REITs相關政策正在制定中
業內專家建議,解決REITs租金回報率低的問題(ti),首先需要(yao)解決地(di)根問題(ti),利(li)用(yong)集體建設(she)用(yong)地(di)建租賃住房(fang)是(shi)一個(ge)有益的探索。
去年兩(liang)部門印發(fa)《利(li)用(yong)(yong)集(ji)(ji)體建(jian)設(she)用(yong)(yong)地(di)建(jian)設(she)租賃(lin)住(zhu)房(fang)試點(dian)方案》,在北京(jing)、上海等(deng)13個(ge)城(cheng)(cheng)市開展(zhan)試點(dian)。今年的“30號文(wen)”中也明確表示,利(li)用(yong)(yong)集(ji)(ji)體建(jian)設(she)用(yong)(yong)地(di)建(jian)設(she)租賃(lin)住(zhu)房(fang)試點(dian)城(cheng)(cheng)市的住(zhu)房(fang)租賃(lin)項目開展(zhan)資(zi)產證券化將獲得(de)優先支(zhi)持(chi)。目前,集(ji)(ji)體建(jian)設(she)用(yong)(yong)地(di)受到不少房(fang)企的關注(zhu),畢竟(jing)前期投(tou)入(ru)資(zi)金較招(zhao)拍掛出(chu)讓的土地(di)相對要少。不過,試點(dian)真正落地(di)還有很多具體細節需要去安排和考慮。
國務(wu)院發展研究中心(xin)REITs課(ke)題組組長孟曉(xiao)蘇表示,“30號文”對租賃(lin)住(zhu)房(fang)REITs的規定(ding)更進一步細化,包括在集體(ti)用(yong)地上建立的租賃(lin)房(fang),現在也鼓勵(li)進行資產證券化,這是(shi)一個(ge)重大的政策突破(po),同時(shi)也鼓勵(li)推動權益類和債權類等(deng)類型REITs。
中國基金業(ye)(ye)協會(hui)副(fu)秘書長陳春艷表示,REITs產品已(yi)經在(zai)國外30多個國家發行交(jiao)易,模式已(yi)經非常成熟了,但與(yu)我國情況相比,法(fa)律法(fa)規方面還存在(zai)一些(xie)問題(ti)很難去突(tu)破。協會(hui)去年成立(li)了資產證(zheng)券(quan)化業(ye)(ye)務專業(ye)(ye)委員會(hui),一直推動REITs相關的研究和政策(ce)建(jian)議,尤其(qi)希望推進公募基金+資產證(zheng)券(quan)化(ABS)的產品結(jie)構(gou)。
多位業內人士向(xiang)證券時報記者(zhe)透(tou)露,目前(qian)有關(guan)(guan)部門正在推(tui)進(jin)REITs相關(guan)(guan)政策(ce)的(de)制定(ding),為發展(zhan)公募REITs掃(sao)清(qing)障礙,特別是(shi)推(tui)動明確稅收相關(guan)(guan)政策(ce)。
“在今(jin)年召(zhao)開兩(liang)會前(qian),我(wo)代表(biao)國(guo)(guo)務院(yuan)發展(zhan)研究(jiu)中(zhong)心(xin)REITs課題組(zu)向全(quan)國(guo)(guo)人(ren)大(da)財經(jing)委(wei)匯報(bao)了(le)(le)希望能(neng)夠解(jie)決的(de)問題,包(bao)括對有關法律法規的(de)調(diao)整和(he)修改意(yi)見,以及設法取(qu)消一(yi)些(xie)重復納稅的(de)規定。全(quan)國(guo)(guo)人(ren)大(da)財經(jing)委(wei)就此(ci)發了(le)(le)工作簡報(bao),上報(bao)到委(wei)員長(chang)、副委(wei)員長(chang)和(he)其(qi)他主管部門。在今(jin)年兩(liang)會上,我(wo)們又推動了(le)(le)40多(duo)位全(quan)國(guo)(guo)人(ren)大(da)代表(biao)聯名(ming)提出修改基金法的(de)意(yi)見,簡單總結就是要增(zeng)加公募基金投資資產支持證券,這個議案目前(qian)已由相關部門共同處理。REITs是一(yi)步(bu)一(yi)步(bu)走(zou)近了(le)(le)。”孟曉蘇說。
而對于稅(shui)收(shou)問(wen)題,北京(jing)大(da)學光(guang)華管(guan)理(li)學院(yuan)“光(guang)華思(si)想力”REITs課題組建議(yi),參考國際(ji)慣例,遵循稅(shui)收(shou)重(zhong)性原則,對設立(li)、運營和退出等各環節的稅(shui)負給(gei)予優惠待遇,推動REITs發展(zhan)。記者 張達 江聃
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