“一年(nian)半(ban)之前，也就是2018年(nian)的秋季例(li)會，萬科(ke)的主題詞是‘活(huo)下(xia)去(qu)’，當時我(wo)們只是處于居安(an)思危的考慮(lv)，讓我(wo)們時刻保持清醒(xing)和警(jing)惕。但(dan)沒想到在今天‘活(huo)下(xia)去(qu)’成了一個特(te)別真實的存在。”

　　3月(yue)17日晚，萬科A發布2019年年報并召開媒體發布會，萬科董事(shi)會主(zhu)席郁亮在(zai)討論疫情影響時，重新定義“活下去”。

　　2019年，是(shi)萬(wan)科(ke)成立35周年。在(zai)這個特殊(shu)的年份，萬(wan)科(ke)繼續實現(xian)營收(shou)、凈(jing)利潤雙增長。但面(mian)對外(wai)部不(bu)確(que)定(ding)性，萬(wan)科(ke)在(zai)2019年年報中(zhong)(zhong)調低(di)分紅比例、償還有(you)息貸(dai)款、手持現(xian)金(jin)1661.9億元(yuan)，各項(xiang)財(cai)務(wu)政策都是(shi)“穩字當頭”。郁亮表示，機(ji)會留給有(you)準備的人，萬(wan)科(ke)將一如(ru)既往尋找變化中(zhong)(zhong)可能的機(ji)會，健康地活(huo)下去、活(huo)得好、活(huo)得久。

　　疫情對未來1年至2年結算

　　造成壓力

　　“今(jin)年暴發的疫情對于每個(ge)人(ren)、每個(ge)家庭、每個(ge)企業、每個(ge)行業來說都意味著是(shi)巨大的困難和挑戰。”郁亮在發布會上坦言，疫情對萬(wan)科是(shi)一(yi)場大考。

　　萬科總(zong)裁祝(zhu)九勝表示，疫情對(dui)公(gong)司的影響體現在銷(xiao)售、交付、現金(jin)流(liu)、開復(fu)工等方面。

　　2020年2月份(fen)至3月份(fen)，萬(wan)科認購金(jin)額同比降低510億元。目前(qian)，萬(wan)科在湖北進入三個城市(shi)，武漢、宜昌和(he)鄂(e)州，今年1月23日以(yi)后基本(ben)就沒(mei)有新的銷售，這三個城市(shi)以(yi)往在集團的銷售占比為3.2%。

　　疫情也(ye)給交付帶(dai)來了壓(ya)力，萬科一季度1萬個客戶有交付延緩(huan)的可能性(xing)，全年(nian)(nian)(nian)影(ying)響可能涉及(ji)3.9萬戶。對開復(fu)工(gong)的影(ying)響也(ye)是(shi)很直接的，今(jin)年(nian)(nian)(nian)開工(gong)延遲至少一個月(yue)。同時，疫情期間防疫成本(ben)增加、銷(xiao)售(shou)回款(kuan)大幅度下降，給未(wei)來1年(nian)(nian)(nian)-2年(nian)(nian)(nian)的結算造(zao)成遠(yuan)期壓(ya)力，這些影(ying)響最終體現在現金流上。

　　據(ju)祝(zhu)九(jiu)勝介紹，隨著疫情(qing)緩和，情(qing)況正在好(hao)轉。目前(qian)，絕大多數(shu)售樓(lou)處已(yi)開(kai)放，客戶來訪逐(zhu)漸增加，南(nan)方(fang)(fang)(fang)區(qu)域來訪量恢復到1月份的六成、北方(fang)(fang)(fang)區(qu)域恢復到三成左(zuo)右。復工方(fang)(fang)(fang)面，截至3月17日，工地(di)上(shang)返崗率已(yi)達(da)到74%，總體復工率達(da)到八成，這個比例還會繼(ji)續提升。

　　凈現金流足夠覆蓋

　　短期債務

　　如何應對疫(yi)情帶來(lai)的不穩(wen)定因(yin)素？發布會上，現金(jin)流、手有余糧成為(wei)高頻詞。

　　郁亮表(biao)示，在萬科30多年的發展中，經歷過1998年的亞洲(zhou)金融危機、2003年的非典(dian)、2008年次貸(dai)國(guo)際(ji)金融危機，從中獲得很多教(jiao)訓。應對疫(yi)情，精神上要(yao)有(you)勇(yong)氣，體魄上需要(yao)有(you)免(mian)疫(yi)力。對企業(ye)而言，這(zhe)個(ge)免(mian)疫(yi)力來自客戶服務(wu)，也來自穩(wen)定的現金流。

　　2019年萬科住(zhu)宅(zhai)產品繼續堅(jian)持面(mian)向主(zhu)流(liu)客(ke)戶(hu)自住(zhu)需求的定位，144平方米以下的中小戶(hu)型占比91.2%。郁亮表示，“這都是為了保(bao)證有足夠的流(liu)動性(xing)”。

　　為了(le)保(bao)證現(xian)金在手，萬科還(huan)需在分紅上做權衡。

　　2019年，萬科(ke)實現營業(ye)收(shou)入3678.94億(yi)(yi)元，歸屬于上市(shi)公司(si)股(gu)東的凈利潤388.72億(yi)(yi)元，同比分別增長23.59%和15.1%。但公司(si)擬(ni)合計派發現金股(gu)息118.11億(yi)(yi)元，占(zhan)合并報表中歸屬于上市(shi)公司(si)股(gu)東凈利潤的比例下調至30.38%，2017年、2018年萬科(ke)分紅占(zhan)凈利潤的比例為35.42%、34.97%。

　　“今年(nian)董(dong)事會經過審(shen)議，特別(bie)是遇到疫情這種不確(que)(que)(que)定性的(de)(de)外(wai)部(bu)環境(jing)，我們希望能多(duo)保留(liu)一點現(xian)金在(zai)(zai)手(shou)應(ying)對(dui)不確(que)(que)(que)定性，確(que)(que)(que)保公司的(de)(de)長(chang)遠(yuan)發展。”董(dong)秘朱旭回應(ying)《證券(quan)日報》記(ji)者提問(wen)時表示，萬(wan)(wan)科上(shang)市以(yi)來一直堅持(chi)不間斷的(de)(de)分(fen)紅(hong)(hong)(hong)政(zheng)策，上(shang)市以(yi)來累計(ji)分(fen)紅(hong)(hong)(hong)金額692億元(yuan)，這占萬(wan)(wan)科在(zai)(zai)資本市場上(shang)累計(ji)融(rong)資額的(de)(de)2.67倍。今年(nian)在(zai)(zai)保證現(xian)金在(zai)(zai)手(shou)的(de)(de)同時，萬(wan)(wan)科也不希望少分(fen)紅(hong)(hong)(hong)。綜合考(kao)慮后，決定堅持(chi)分(fen)紅(hong)(hong)(hong)總額的(de)(de)策略，2019年(nian)的(de)(de)分(fen)紅(hong)(hong)(hong)總額和2018年(nian)都(dou)是118.1億元(yuan)。

　　“我們有(you)了現金以后(hou)真的沒有(you)必要保有(you)那么多(duo)的借款，增加付利(li)息成(cheng)本(ben)。所(suo)以我們今年(nian)的凈(jing)現金流(liu)入(ru)非常(chang)好，足(zu)夠覆蓋短期(qi)債(zhai)務，在這種情況下我們就歸還(huan)了有(you)息借款。”財務負責人王文金表示。

　　機會

　　留給有準備的人

　　“我們不(bu)能只看到危，也要看到機。這次疫情給整個社會帶來了很多變化……萬(wan)科密切關注(zhu)這些(xie)變化。”郁亮高喊“活下去”，但對未來并不(bu)悲(bei)觀(guan)。

　　在疫(yi)情(qing)危機中，萬科(ke)提前布局的(de)(de)(de)板塊已開始(shi)抬頭。今年1月份、2月份，萬科(ke)冷鏈(lian)業(ye)務同期增(zeng)長80%。郁亮表示，疫(yi)情(qing)讓大家(jia)認識到，過去城市(shi)對(dui)倉儲物流的(de)(de)(de)重視(shi)度是不夠的(de)(de)(de)，而萬科(ke)五年前開始(shi)部署物流冷鏈(lian)業(ye)務，在這次疫(yi)情(qing)中發揮了重要的(de)(de)(de)作用。

　　5年(nian)(nian)前物(wu)業(ye)(ye)(ye)板塊市場化策略，也在(zai)疫情下(xia)顯成效。2019年(nian)(nian)，萬(wan)(wan)(wan)科(ke)(ke)物(wu)業(ye)(ye)(ye)實(shi)現營(ying)業(ye)(ye)(ye)收入127.0億(yi)元，同(tong)比(bi)增(zeng)長29.7%。截至(zhi)報告期末，萬(wan)(wan)(wan)科(ke)(ke)物(wu)業(ye)(ye)(ye)累計簽約面(mian)積6.4億(yi)平方(fang)(fang)米(mi)(mi)，同(tong)比(bi)增(zeng)長26.1%，其中已接(jie)管合同(tong)面(mian)積4.5億(yi)平方(fang)(fang)米(mi)(mi)，為未來儲備1.9億(yi)平方(fang)(fang)米(mi)(mi)。據祝九(jiu)勝介紹(shao)，萬(wan)(wan)(wan)科(ke)(ke)物(wu)業(ye)(ye)(ye)未來的(de)(de)新(xin)機(ji)會在(zai)三個方(fang)(fang)面(mian)：一是商(shang)業(ye)(ye)(ye)和寫字樓業(ye)(ye)(ye)務(wu)，2019年(nian)(nian)萬(wan)(wan)(wan)科(ke)(ke)物(wu)業(ye)(ye)(ye)與戴德梁(liang)行成立(li)合資(zi)(zi)公司，計劃在(zai)這一領(ling)域(yu)大展拳腳；二是從社區(qu)(qu)到街區(qu)(qu)的(de)(de)拓展，以(yi)(yi)深圳的(de)(de)香(xiang)蜜湖片區(qu)(qu)為例，里面(mian)幾乎90%以(yi)(yi)上(shang)的(de)(de)住宅(zhai)樓盤都是萬(wan)(wan)(wan)科(ke)(ke)物(wu)業(ye)(ye)(ye)提供服務(wu)。三是科(ke)(ke)技上(shang)的(de)(de)布局，整合資(zi)(zi)源、打造能力(li)，機(ji)會將越來越多。

　　發(fa)布會上，郁亮提(ti)出房(fang)(fang)(fang)地產未來(lai)的(de)(de)三個(ge)方(fang)向：第一，要(yao)在(zai)人(ren)(ren)口流入的(de)(de)城(cheng)(cheng)市增加各類人(ren)(ren)才用房(fang)(fang)(fang)，要(yao)涵蓋(gai)城(cheng)(cheng)市發(fa)展和運(yun)營相(xiang)關的(de)(de)所有(you)人(ren)(ren)。不僅(jin)要(yao)為高(gao)科技、金融等人(ren)(ren)才提(ti)供(gong)居住(zhu)空間，城(cheng)(cheng)市的(de)(de)運(yun)轉同樣離不開(kai)物業(ye)管(guan)理(li)員工(gong)、環衛工(gong)人(ren)(ren)和快遞小(xiao)哥，房(fang)(fang)(fang)企也需要(yao)為他們提(ti)供(gong)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)。第二(er)，要(yao)加大(da)老(lao)舊(jiu)小(xiao)區的(de)(de)改造力度。這次疫(yi)情(qing)中有(you)物業(ye)管(guan)理(li)的(de)(de)小(xiao)區比缺乏(fa)物業(ye)管(guan)理(li)的(de)(de)老(lao)舊(jiu)小(xiao)區疫(yi)情(qing)防控做得更好(hao)，這凸(tu)顯(xian)了老(lao)舊(jiu)小(xiao)區改造的(de)(de)迫切(qie)性。第三，人(ren)(ren)們在(zai)疫(yi)情(qing)中更加關注(zhu)健康，希望房(fang)(fang)(fang)地產行(xing)業(ye)能為大(da)家提(ti)供(gong)健康的(de)(de)居住(zhu)解決方(fang)案。