告別“攤大餅” 城市發展開啟“存量更新”模式

　　城市更新三大瓶頸亟待破解 專家建議上升為國家戰略

　　向外圍(wei)無限擴張、大拆大建的(de)“攤大餅”模式(shi)，在城市發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)過(guo)程中一(yi)直被人詬病。隨(sui)著我(wo)國城鎮化率和服務業占GDP比重(zhong)均超過(guo)50%，城市發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)也(ye)開(kai)始由(you)增量(liang)擴張為(wei)(wei)主轉入存量(liang)更新(xin)為(wei)(wei)主的(de)新(xin)階段(duan)，“攤大餅”模式(shi)逐步成(cheng)為(wei)(wei)過(guo)去式(shi)。圍(wei)繞城市核心區(qu)開(kai)始的(de)以存量(liang)資源開(kai)發(fa)(fa)為(wei)(wei)主的(de)城市“有機更新(xin)”成(cheng)為(wei)(wei)新(xin)時期城市發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)的(de)主流。

　　目前，我國越來越多的(de)城市(shi)開始加大政策支持(chi)力度推進城市(shi)更新，但仍(reng)然存在資金(jin)短缺(que)、政策標(biao)準缺(que)失、形象工程屢禁不止等瓶頸(jing)，亟(ji)須通過改(gai)革創(chuang)新實現突破。

　　城市發展“存量”模式開啟

　　截至目前(qian)，北京、上海、廣州、天津(jin)等都加快了城(cheng)市存量資源(yuan)的更新改造。

　　位于北京西直門(men)交通樞紐附近的(de)京鹽融(rong)園，以前(qian)一(yi)直是(shi)中鹽集(ji)團的(de)存鹽倉庫。隨著經濟(ji)的(de)發(fa)展和(he)城市(shi)功能(neng)的(de)不斷升級，地(di)(di)處北京核心地(di)(di)區、占地(di)(di)近10畝的(de)存鹽倉庫已經越(yue)來越(yue)不能(neng)適應(ying)城市(shi)發(fa)展的(de)需要。作為倉儲場所(suo)，其吸引了(le)大(da)量的(de)車流(liu)、物流(liu)，對西直門(men)周邊交通等干擾較大(da)。而作為企業的(de)固(gu)定(ding)資產，其運行效率(lv)也越(yue)來越(yue)低。

　　針(zhen)對這種情況，中(zhong)鹽集(ji)團對包括(kuo)京鹽融園在(zai)內的(de)(de)，位(wei)于北(bei)京市西城區(qu)、豐臺區(qu)、通州區(qu)等區(qu)縣的(de)(de)7處類似資產進(jin)行(xing)了(le)整(zheng)體(ti)更新改造(zao)。京鹽融園主要倉庫整(zheng)體(ti)框架(jia)結構得(de)到了(le)保留，并在(zai)此基(ji)礎(chu)上進(jin)行(xing)了(le)改造(zao)和(he)結構加固，總共建成了(le)6000平方(fang)米(mi)的(de)(de)辦(ban)公面積(ji)。以(yi)前破舊的(de)(de)倉庫，變成了(le)一(yi)個環境(jing)優(you)雅的(de)(de)辦(ban)公院落，老(lao)倉庫的(de)(de)紅(hong)墻磚透出一(yi)股后(hou)工業時(shi)代感覺，與整(zheng)體(ti)的(de)(de)科創風格(ge)設計相得(de)益(yi)彰。

　　“與高(gao)(gao)樓大廈的(de)寫字樓相比，這樣的(de)環境特(te)別受高(gao)(gao)科技、文創企業歡迎(ying)。”京鹽融園負責(ze)人(ren)劉欣介紹，目前6000平方米的(de)辦公面積已經(jing)全(quan)部租(zu)出，入(ru)駐(zhu)的(de)都是(shi)高(gao)(gao)科技企業。

　　針(zhen)對城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)等相(xiang)(xiang)關議題，全國工商聯房地產商會(hui)城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)分會(hui)近期(qi)深入全國30多(duo)個城(cheng)市(shi)開展專(zhuan)題調研。相(xiang)(xiang)關調研報告(gao)認為，“十三五”以來，我(wo)國新(xin)型城(cheng)鎮化(hua)建設取得階段性成果，2019年常住人(ren)口城(cheng)鎮化(hua)率已達60.6％，第三產業增(zeng)加值(zhi)占國內生產總值(zhi)比(bi)重達到53.9%。這兩個關鍵數(shu)據，標(biao)志(zhi)著我(wo)國城(cheng)市(shi)發展由(you)增(zeng)量擴(kuo)張(zhang)為主，轉入存量更(geng)新(xin)為主的新(xin)階段。

　　全國工商聯房地(di)產商會城市更新(xin)分(fen)會會長(chang)柴(chai)志坤表示，隨著第(di)三(san)產業(ye)增加值(zhi)超過第(di)二產業(ye)，以前(qian)的(de)“攤大(da)(da)餅”模式已經不(bu)適應城市發展新(xin)要求。它(ta)不(bu)僅過度占用農村土(tu)地(di)，降低了每單位基(ji)礎設(she)施服務(wu)的(de)人口，加重了地(di)方政府債務(wu)負擔，而且大(da)(da)大(da)(da)削弱了城市的(de)集聚效(xiao)益，使城區內產生了大(da)(da)量低效(xiao)土(tu)地(di)資源，影響了經濟產出的(de)效(xiao)率。

　　據了(le)解，當前包括北(bei)(bei)京在(zai)內的(de)一(yi)些城市(shi)，空(kong)置的(de)寫字(zi)樓、倉儲等樓宇大量存在(zai)。北(bei)(bei)京筑福集團董事長董有介紹，目前，北(bei)(bei)京市(shi)門頭(tou)溝、石景山和通州三個區的(de)空(kong)置存量房產就(jiu)超(chao)過1000萬平(ping)方米。

　　行業分析機構(gou)認為，受新增供應大、市場需求不足影響，北(bei)京(jing)眾多(duo)產業園的空置(zhi)率正在持續上升。預計到2020年(nian)底(di)，北(bei)京(jing)成熟產業園體量將超(chao)過1500萬平方米，空置(zhi)率將突破(po)30%。

　　“城(cheng)鎮化建(jian)設中(zhong)有一對突出矛(mao)盾值(zhi)得(de)高度重視。”中(zhong)國(guo)人(ren)民大(da)學(xue)國(guo)家發(fa)展與戰略研(yan)究院高級研(yan)究員秦虹表示，1978年至(zhi)2018年，我(wo)國(guo)城(cheng)鎮人(ren)口增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)了(le)3.8倍(bei)，但同(tong)期城(cheng)鎮建(jian)成區面(mian)積(ji)卻增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)7.4倍(bei)，即從7000平方公里(li)增(zeng)(zeng)加到5.85萬平方公里(li)，面(mian)積(ji)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)比人(ren)口增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)快一倍(bei)。

　　據介紹，目前國內(nei)城(cheng)鎮化率(lv)總(zong)體超(chao)過(guo)60%，其中超(chao)過(guo)80%的(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)有(you)(you)20個(ge)，超(chao)過(guo)70%的(de)(de)(de)有(you)(you)40個(ge)。有(you)(you)的(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)已經處(chu)于(yu)人(ren)口(kou)流失的(de)(de)(de)狀態(tai)，卻(que)還在搞擴張式發展。這對于(yu)未來發展是有(you)(you)害的(de)(de)(de)，必須通過(guo)挖(wa)掘城(cheng)市(shi)(shi)內(nei)部潛力，提高城(cheng)市(shi)(shi)效率(lv)來獲得新的(de)(de)(de)增長。

　　以成(cheng)都為(wei)例，城市擴(kuo)(kuo)張(zhang)中的基礎設施建設等(deng)成(cheng)本已經越來(lai)越難以承(cheng)受。近年(nian)來(lai)成(cheng)都已考慮(lv)基本停(ting)止外圍擴(kuo)(kuo)張(zhang)，轉而在城市中心推動“有機更新”，例如把一些老舊批發市場改造為(wei)辦公商用(yong)設施等(deng)。

　　將撬動十萬億投資規模

　　據全國工商聯相關(guan)課題組測算，當前(qian)啟動(dong)我國城市(shi)更新戰略可(ke)拉動(dong)投資規模10萬億元。

　　首先，城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)更(geng)新(xin)將加快(kuai)新(xin)舊(jiu)(jiu)動能(neng)(neng)轉換。隨著新(xin)經濟快(kuai)速發展(zhan)(zhan)和城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)轉型升級加快(kuai)，一(yi)些(xie)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)的傳統(tong)商業設(she)施、老舊(jiu)(jiu)廠(chang)房等出現產(chan)能(neng)(neng)過剩(sheng)(sheng)。對此，全國工商聯房地產(chan)商會城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)更(geng)新(xin)分會秘書長(chang)夏子清表示(shi)，啟動城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)更(geng)新(xin)戰略，可以高效利用(yong)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)存量土地資源，通(tong)過模式創新(xin)、政策調(diao)整(zheng)和創造(zao)新(xin)需求(qiu)來釋(shi)放“過剩(sheng)(sheng)”產(chan)能(neng)(neng)，促進城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)轉型發展(zhan)(zhan)。據介紹，廣東省近(jin)年來通(tong)過對“舊(jiu)(jiu)城(cheng)(cheng)鎮、舊(jiu)(jiu)廠(chang)房、舊(jiu)(jiu)村莊(zhuang)”改(gai)造(zao)累計節約土地20.4萬畝，節地率達42.4%。單位建(jian)設(she)用(yong)地產(chan)出從2008年的每(mei)年每(mei)畝13.7萬元增(zeng)加到30多萬元，增(zeng)長(chang)率超(chao)過125%。

　　其次，城市(shi)更新(xin)還可(ke)以有效擴大國內需求(qiu)。據住(zhu)房和(he)城鄉(xiang)建(jian)設部統計，目(mu)前全國共有老(lao)(lao)舊(jiu)小區(qu)(qu)近16萬個，涉(she)及(ji)居民超(chao)4200萬戶(hu)，建(jian)筑面積約(yue)40億(yi)(yi)(yi)平(ping)(ping)方(fang)米。按照目(mu)前每平(ping)(ping)方(fang)米投(tou)入1000元(yuan)的標準(zhun)計算(suan)，我國老(lao)(lao)舊(jiu)小區(qu)(qu)改(gai)造投(tou)資總額可(ke)達4萬億(yi)(yi)(yi)元(yuan)。各地城中村改(gai)造未來兩三年投(tou)資規模預計可(ke)達1.8萬億(yi)(yi)(yi)元(yuan)。老(lao)(lao)舊(jiu)商(shang)辦物(wu)業(ye)約(yue)為170億(yi)(yi)(yi)平(ping)(ping)方(fang)米，即使按照每年改(gai)造1%計算(suan)，年投(tou)資規模就是萬億(yi)(yi)(yi)級(ji)水平(ping)(ping)。其中，僅北京(jing)、上海、深圳(zhen)三地老(lao)(lao)舊(jiu)小區(qu)(qu)綜(zong)合(he)整(zheng)治、老(lao)(lao)舊(jiu)工業(ye)區(qu)(qu)改(gai)造，以及(ji)商(shang)辦物(wu)業(ye)更新(xin)的投(tou)資規模每年就超(chao)過(guo)2000億(yi)(yi)(yi)元(yuan)。

　　城市更新(xin)中(zhong)(zhong)的(de)老(lao)舊(jiu)工(gong)業區(qu)改造、商(shang)辦(ban)物業更新(xin)等(deng)項目，由于有較(jiao)好的(de)投(tou)資收益，能夠有效(xiao)吸(xi)引(yin)社(she)會(hui)(hui)投(tou)資。據介紹，2008年以來廣東省累計投(tou)入改造資金1.66萬億元(yuan)，其(qi)中(zhong)(zhong)社(she)會(hui)(hui)投(tou)資約占86%。同時，各地通過城市更新(xin)而形成的(de)新(xin)工(gong)業、新(xin)商(shang)住、新(xin)生態等(deng)集聚區(qu)，已(yi)成為引(yin)領當(dang)地經濟高質量發展的(de)熱(re)土(tu)。

　　再次(ci)，城(cheng)市(shi)更新是對(dui)(dui)城(cheng)市(shi)區域再規劃(hua)和環境再升級的過程。清華大學(xue)建筑學(xue)院教授邊蘭春表示(shi)，我(wo)國城(cheng)鎮(zhen)老舊小區量大面(mian)廣，涉及上億居民，普遍存在(zai)原設(she)計標準(zhun)較低(di)、維(wei)護不到位、市(shi)政設(she)施破損(sun)嚴(yan)重、公共服務和配套設(she)施缺乏等問題，難以滿(man)足人民群(qun)眾對(dui)(dui)美(mei)好生活(huo)的需求。城(cheng)市(shi)更新可(ke)有效破解(jie)城(cheng)市(shi)發(fa)展(zhan)不平(ping)衡不充分(fen)的難題，提高(gao)居民獲得感(gan)，促進城(cheng)市(shi)可(ke)持(chi)續發(fa)展(zhan)。

　　三大瓶頸亟待破解

　　當前我國城市更新仍處于初級階(jie)段，存在(zai)資金短缺、政策法規缺失、形象(xiang)工程(cheng)屢(lv)禁不止(zhi)等(deng)瓶頸。

　　資(zi)金(jin)短缺是(shi)目前城(cheng)市更新(xin)過程(cheng)中最為突出(chu)的一(yi)個(ge)問(wen)題。北(bei)京筑福集團(tuan)已在(zai)全國不少城(cheng)市參與上千(qian)個(ge)老(lao)舊小區改(gai)(gai)造項目。“今年我(wo)國計(ji)(ji)(ji)劃改(gai)(gai)造3.9萬個(ge)城(cheng)鎮(zhen)老(lao)舊小區，總投(tou)(tou)資(zi)預(yu)計(ji)(ji)(ji)在(zai)7000億到1萬億元。其中，中央財政計(ji)(ji)(ji)劃出(chu)資(zi)543億元，其余需要鼓勵消費者和企業承(cheng)擔，資(zi)金(jin)壓力相當大。”董有表示，實施城(cheng)市更新(xin)戰略投(tou)(tou)資(zi)巨大，如何創新(xin)投(tou)(tou)融資(zi)體制是(shi)關鍵(jian)。

　　在城市(shi)更(geng)新(xin)(xin)項(xiang)目(mu)(mu)中，“拆除(chu)重(zhong)建”和“有(you)機更(geng)新(xin)(xin)”類(lei)項(xiang)目(mu)(mu)，由于投(tou)資收(shou)益較(jiao)(jiao)好，能夠有(you)效(xiao)吸(xi)引社會(hui)投(tou)資。但對(dui)于“綜(zong)合(he)整治”類(lei)項(xiang)目(mu)(mu)，由于老舊(jiu)小區(qu)改(gai)造項(xiang)目(mu)(mu)大部分為民(min)生工(gong)程，盤(pan)活閑置資產(chan)的運營(ying)收(shou)入(ru)(ru)(ru)相對(dui)較(jiao)(jiao)低，遠遠不足(zu)以彌補改(gai)造投(tou)入(ru)(ru)(ru)，很難吸(xi)引社會(hui)資本深度參與。再(zai)加上財政投(tou)入(ru)(ru)(ru)有(you)限，資金短缺就(jiu)成為抑制(zhi)老舊(jiu)小區(qu)改(gai)造的瓶頸。

　　對此，北京房(fang)山新(xin)城(cheng)(cheng)投資公司(si)副總(zong)經(jing)理(li)雷愛(ai)先說(shuo)，廣東省(sheng)對“舊(jiu)城(cheng)(cheng)鎮、舊(jiu)廠(chang)房(fang)、舊(jiu)村(cun)(cun)莊(zhuang)(zhuang)”的(de)“三(san)舊(jiu)”改造(zao)(zao)是(shi)目前全國城(cheng)(cheng)市更新(xin)做(zuo)得較好的(de)。在實際(ji)推進(jin)中(zhong)，“三(san)舊(jiu)”中(zhong)的(de)舊(jiu)村(cun)(cun)莊(zhuang)(zhuang)和舊(jiu)廠(chang)房(fang)改造(zao)(zao)成果顯著(zhu)，而舊(jiu)城(cheng)(cheng)鎮改造(zao)(zao)則(ze)一直困難(nan)重(zhong)重(zhong)、收效不(bu)大(da)。主要原因就是(shi)舊(jiu)村(cun)(cun)莊(zhuang)(zhuang)和舊(jiu)廠(chang)房(fang)改造(zao)(zao)是(shi)讓(rang)多元主體(ti)都能(neng)受益(yi)，能(neng)夠吸(xi)引(yin)眾多社會資本參與。而舊(jiu)城(cheng)(cheng)鎮的(de)老舊(jiu)小區改造(zao)(zao)，則(ze)因為產權多元化、資金短(duan)缺、政策缺失等瓶頸遲(chi)遲(chi)難(nan)有(you)進(jin)展。

　　城(cheng)市(shi)(shi)更新(xin)是城(cheng)市(shi)(shi)治理(li)現代化的一(yi)個新(xin)課題，從各(ge)地城(cheng)市(shi)(shi)更新(xin)的實踐(jian)看，政(zheng)策缺(que)失、法規缺(que)位等(deng)瓶頸問(wen)題也比較突出。

　　目(mu)前(qian)，國內針(zhen)對城(cheng)市建設(she)項目(mu)的(de)法規、政(zheng)策(ce)、規劃(hua)、標準(zhun)等(deng)頂層制(zhi)度法規都是針(zhen)對新(xin)建建筑的(de)，而(er)對于城(cheng)市更新(xin)改造還沒有明(ming)確的(de)規定。“包括土地管(guan)理(li)法、房地產管(guan)理(li)法、擔保法、合(he)同法等(deng)一(yi)些頂層的(de)制(zhi)度法規，在(zai)更新(xin)改造項目(mu)和(he)存量(liang)土地開發方面還非常(chang)欠缺(que)。”雷愛先說。

　　同時，實際操(cao)作中(zhong)的各(ge)種規范缺失嚴(yan)重。在(zai)北京(jing)等(deng)多地(di)參(can)與城市(shi)更新項目投資改(gai)造的高和資本(ben)合伙人陶(tao)民坦言，像舊工廠改(gai)造等(deng)城市(shi)更新項目，大部分都要(yao)改(gai)變(bian)建(jian)筑物用(yong)途，面(mian)積也會隨之發生(sheng)變(bian)化(hua)，這些(xie)都需要(yao)相關部門批準認(ren)可的手續或文件等(deng)。但實際操(cao)作中(zhong)，沒有這樣一個政(zheng)府部門來(lai)審批，往往只有地(di)方政(zheng)府“會議紀(ji)要(yao)”或行政(zheng)命令(ling)。“因為(wei)沒有明(ming)確的政(zheng)策(ce)和法律(lv)保障，直(zhi)接影響了一些(xie)更新項目資產的交易(yi)、證券化(hua)等(deng)，也加大了相關企業的經(jing)營風險，為(wei)權(quan)力尋租(zu)提供了空間(jian)。”

　　城(cheng)市更新(xin)(xin)(xin)的(de)(de)技(ji)術標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)(zhun)也(ye)嚴(yan)重滯(zhi)后。董有、雷愛先(xian)等企業家(jia)反映，對于舊(jiu)有建(jian)筑更新(xin)(xin)(xin)改造(zao)，目(mu)前還沒有明(ming)確(que)的(de)(de)技(ji)術標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)(zhun)，如(ru)果(guo)按(an)照(zhao)新(xin)(xin)(xin)建(jian)建(jian)筑的(de)(de)標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)(zhun)，則很多更新(xin)(xin)(xin)改造(zao)因難(nan)以達標(biao)(biao)將無法(fa)進行。例如(ru)，新(xin)(xin)(xin)建(jian)建(jian)筑要求(qiu)達到八級(ji)抗(kang)震標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)(zhun)，大部分的(de)(de)更新(xin)(xin)(xin)改造(zao)項目(mu)不可能達到。“目(mu)前，許多城(cheng)市對于更新(xin)(xin)(xin)改造(zao)項目(mu)，包括設計單位(wei)、審(shen)圖單位(wei)等都不知道按(an)什么標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)(zhun)來(lai)執行。唯一(yi)的(de)(de)辦法(fa)就是開專(zhuan)家(jia)會，以專(zhuan)家(jia)的(de)(de)意見來(lai)定調，而不是靠制度(du)和標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)(zhun)。”

　　除(chu)了資金、政策法規(gui)，另一(yi)個比較突(tu)出的(de)(de)(de)瓶頸就是面子(zi)工(gong)程(cheng)(cheng)、形(xing)象工(gong)程(cheng)(cheng)在一(yi)些(xie)城(cheng)市(shi)更新項目中屢見不鮮。按照今年城(cheng)鎮老舊小區改(gai)造的(de)(de)(de)標準，每(mei)平方米(mi)費用在1000元(yuan)左右。“但實際(ji)上，一(yi)些(xie)城(cheng)市(shi)老舊小區改(gai)造每(mei)平方米(mi)投入甚(shen)至(zhi)不到30元(yuan)。”董有說，有的(de)(de)(de)老舊小區改(gai)造項目只(zhi)是刷了一(yi)下(xia)外立面，與(yu)加裝電梯、提升環境的(de)(de)(de)要求相(xiang)差甚(shen)遠，而有的(de)(de)(de)則只(zhi)做了幾個樣板工(gong)程(cheng)(cheng)。

　　據介(jie)紹，還(huan)有不少城(cheng)市(shi)在(zai)城(cheng)市(shi)更新過程(cheng)(cheng)中大(da)拆大(da)建，導致城(cheng)市(shi)歷史文化風貌不僅未得到保護和(he)修復，反而不同程(cheng)(cheng)度地遭受(shou)了損毀。

　　應加強頂層設計

　　有關專家建議，不斷改(gai)革創新，加強頂層設計，破解城市(shi)更新過(guo)程中的難(nan)題(ti)。

　　對于(yu)資(zi)金(jin)短缺問題，應(ying)創(chuang)新(xin)市場機制，形成整體(ti)打包、項目統籌、肥瘦(shou)搭配的市場推(tui)廣(guang)模式，激發(fa)社會資(zi)本參與(yu)的積極性。同(tong)時，政府應(ying)靈活運用財政、金(jin)融等(deng)手(shou)段，不(bu)斷創(chuang)新(xin)投融資(zi)體(ti)制和(he)工具。

　　例如，推動國家政策(ce)性(xing)(xing)銀行(xing)向地(di)方(fang)政府提(ti)供20年(nian)以上低利率的長期(qi)貸款(kuan)。社會(hui)資本通過“房(fang)產價值增值、盤(pan)活存量(liang)(liang)資源、增量(liang)(liang)產權資產”等方(fang)式，實現市場(chang)運作并獲得(de)資金自平(ping)衡；研究制定專項(xiang)財政激勵政策(ce)，進(jin)一步明(ming)確純政策(ce)性(xing)(xing)、準政策(ce)性(xing)(xing)、市場(chang)性(xing)(xing)的內容，構建利益確認、協調(diao)及分配機制，激發各地(di)的主動性(xing)(xing)和創造性(xing)(xing)。

　　秦虹建議，將城(cheng)市(shi)更新(xin)(xin)金(jin)融(rong)政策(ce)從房地產開發(fa)金(jin)融(rong)政策(ce)中分離出(chu)來(lai)專項管理；引導和鼓(gu)勵保險、金(jin)融(rong)機構進(jin)入城(cheng)市(shi)更新(xin)(xin)領(ling)域；設(she)立(li)政府(fu)性城(cheng)市(shi)更新(xin)(xin)母基金(jin)及公(gong)募(mu)私募(mu)產業基金(jin)；將公(gong)募(mu)REITs試點擴大到(dao)城(cheng)市(shi)“有機更新(xin)(xin)”和“綜(zong)合整治”類項目。

　　對(dui)于(yu)政(zheng)策(ce)法規(gui)(gui)缺(que)失(shi)的問題，建(jian)議國家層(ceng)面(mian)成(cheng)立城市(shi)(shi)(shi)(shi)更(geng)(geng)(geng)新領導(dao)小組，指(zhi)定相(xiang)(xiang)關部委牽(qian)頭負責(ze)，地(di)方層(ceng)面(mian)以(yi)(yi)城市(shi)(shi)(shi)(shi)一級統籌管(guan)理(li)城市(shi)(shi)(shi)(shi)更(geng)(geng)(geng)新，建(jian)立以(yi)(yi)更(geng)(geng)(geng)新規(gui)(gui)劃為(wei)(wei)(wei)抓手(shou)的空(kong)間(jian)管(guan)理(li)體系(xi)(xi)，以(yi)(yi)行政(zheng)審批為(wei)(wei)(wei)抓手(shou)的過程監管(guan)體系(xi)(xi)。并逐步(bu)完(wan)善城市(shi)(shi)(shi)(shi)更(geng)(geng)(geng)新法規(gui)(gui)體系(xi)(xi)，對(dui)標(biao)梳理(li)滯后的相(xiang)(xiang)關政(zheng)策(ce)法規(gui)(gui)，盡快構(gou)建(jian)全要(yao)(yao)素的管(guan)理(li)和技術規(gui)(gui)范體系(xi)(xi)。例如(ru)，上(shang)海出臺(tai)規(gui)(gui)定，一些城市(shi)(shi)(shi)(shi)更(geng)(geng)(geng)新項(xiang)目改造后，只要(yao)(yao)改造標(biao)準比老標(biao)準高就(jiu)可(ke)以(yi)(yi)通過驗(yan)收。同(tong)時，在城市(shi)(shi)(shi)(shi)更(geng)(geng)(geng)新項(xiang)目中，建(jian)議創新推進政(zheng)策(ce)規(gui)(gui)劃兼(jian)容，商(shang)業服務(wu)(wu)用地(di)與商(shang)業辦公用地(di)可(ke)以(yi)(yi)相(xiang)(xiang)互轉(zhuan)(zhuan)換，住(zhu)宅用地(di)可(ke)以(yi)(yi)全部或部分轉(zhuan)(zhuan)換為(wei)(wei)(wei)商(shang)業服務(wu)(wu)業或商(shang)務(wu)(wu)辦公用地(di)。

　　而針對(dui)形象工(gong)程問題，柴志(zhi)坤、秦虹等(deng)專(zhuan)家(jia)建(jian)(jian)議，一(yi)是要建(jian)(jian)立城(cheng)(cheng)(cheng)市更新負面(mian)(mian)(mian)清單制度，對(dui)城(cheng)(cheng)(cheng)市更新過程中凸顯的(de)一(yi)些(xie)問題，以(yi)(yi)(yi)負面(mian)(mian)(mian)清單的(de)方(fang)(fang)式加以(yi)(yi)(yi)約束，堅決杜絕(jue)。而對(dui)于(yu)負面(mian)(mian)(mian)清單之外的(de)內容(rong)，則可以(yi)(yi)(yi)進一(yi)步放(fang)開，給城(cheng)(cheng)(cheng)市更新更大的(de)市場空間(jian)。二是探索城(cheng)(cheng)(cheng)市更新倒(dao)(dao)逼(bi)機(ji)制，以(yi)(yi)(yi)倒(dao)(dao)逼(bi)機(ji)制力(li)促低效資產使用(yong)(yong)主(zhu)體主(zhu)動(dong)實施城(cheng)(cheng)(cheng)市更新。根據用(yong)(yong)地規(gui)模、畝(mu)均產值、單位能耗、排(pai)污強度等(deng)指(zhi)標對(dui)用(yong)(yong)地效率(lv)進行(xing)分等(deng)定級(ji)，并在(zai)用(yong)(yong)能、用(yong)(yong)電、用(yong)(yong)水、排(pai)污權等(deng)方(fang)(fang)面(mian)(mian)(mian)實行(xing)差(cha)別(bie)化配(pei)置(zhi)，倒(dao)(dao)逼(bi)低效資產使用(yong)(yong)主(zhu)體主(zhu)動(dong)實施改造或退出。

　　邊蘭春表示，城(cheng)(cheng)市(shi)更新(xin)戰略的實施，有(you)(you)助于打破千(qian)城(cheng)(cheng)一面的城(cheng)(cheng)市(shi)形(xing)象。在充分考慮(lv)舊(jiu)城(cheng)(cheng)區原有(you)(you)空間結構、社(she)會網絡及衰(shuai)退(tui)根源的基礎上，應因地制(zhi)宜采取(qu)重(zhong)建、整建和維護等多種更新(xin)模式和手段，保(bao)護、延續和發展城(cheng)(cheng)市(shi)的傳統歷史風貌。

　　在(zai)破解瓶頸的同(tong)時，專家(jia)認為，還(huan)要(yao)從(cong)更高層(ceng)面認識城市更新的重要(yao)性。目(mu)前，從(cong)中央到(dao)地(di)方(fang)，對于城市更新的政策規定(ding)各有不(bu)(bu)同(tong)，存在(zai)地(di)區不(bu)(bu)平衡、不(bu)(bu)系統、碎片(pian)化(hua)等問題(ti)。從(cong)國內外發展形(xing)勢看，應當從(cong)頂層(ceng)設計(ji)上將城市更新上升為國家(jia)戰(zhan)略(lve)。

　　專(zhuan)家建(jian)議，國家建(jian)立(li)由城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新(xin)專(zhuan)項規劃及年度(du)計(ji)劃組成(cheng)的城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新(xin)目(mu)標(biao)傳導機制，支(zhi)持(chi)地方政(zheng)府加強(qiang)城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新(xin)與人口發展規劃、國土空間總體規劃、控制性(xing)詳(xiang)細規劃、城(cheng)市(shi)(shi)設計(ji)、行業專(zhuan)項規劃等的充分(fen)銜接。

　　同時(shi)，建議將城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更新(xin)(xin)(xin)戰略納(na)入國家“十四(si)(si)五(wu)”規劃，為(wei)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更新(xin)(xin)(xin)政策及(ji)規劃制定(ding)提供(gong)前(qian)瞻性(xing)、全(quan)局性(xing)以(yi)及(ji)系統性(xing)的指引。城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化(hua)(hua)率達到60%左(zuo)右(you)的省份或城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，應編制“十四(si)(si)五(wu)”城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更新(xin)(xin)(xin)專(zhuan)項規劃，明確城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更新(xin)(xin)(xin)的總體目標(biao)、發展方(fang)向和實(shi)施(shi)策略，設置城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更新(xin)(xin)(xin)相應指標(biao)，建立城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更新(xin)(xin)(xin)推動(dong)機制，加快推動(dong)新(xin)(xin)(xin)型城(cheng)(cheng)(cheng)鎮化(hua)(hua)建設。（記者(zhe) 宋振遠 姚曉娜 李志勇）