證監(jian)會、國家(jia)發改委日前發布(bu)通知，優(you)先(xian)支持(chi)百(bai)貨商(shang)(shang)場(chang)、購(gou)物中心、農(nong)貿市場(chang)等城(cheng)鄉商(shang)(shang)業網點項(xiang)目，保障基(ji)本民(min)生的社區商(shang)(shang)業項(xiang)目發行基(ji)礎設施REITs，并將(jiang)在未來進一(yi)步完(wan)善相(xiang)關業務規則。

　　市(shi)場人士認為(wei)，這(zhe)標志著政策從供給端發(fa)力，將(jiang)消費(fei)基礎設施正式(shi)納入REITs發(fa)行范(fan)圍(wei)。此外，分類調整收益(yi)率(lv)和規模要求，加快(kuai)項目(mu)審核(he)流程，將(jiang)有效盤(pan)活存(cun)量資(zi)產(chan)，為(wei)投資(zi)者提供資(zi)產(chan)配置的新選擇，有助(zhu)于支持擴大(da)內需，服務穩(wen)增長(chang)。

　　推出消費基礎設施REITs

　　“推出(chu)消費基礎設施(shi)(shi)REITs，有助于擴(kuo)大消費基礎設施(shi)(shi)投資規模(mo)，改善運營水平，通過‘便民’和‘提質’促進消費。”北京大學(xue)光華管理學(xue)院副院長張(zhang)崢認(ren)為(wei)，將消費基礎設施(shi)(shi)納入REITs資產(chan)(chan)范圍，是(shi)我國公募REITs底(di)層(ceng)資產(chan)(chan)的(de)又一次擴(kuo)容，是(shi)REITs市場建(jian)設邁出(chu)的(de)重要一步(bu)。

　　中(zhong)信資本董事(shi)長(chang)張懿宸認(ren)為，階段性推出(chu)具有中(zhong)國(guo)特色的(de)公募REITs工具，對于(yu)解(jie)決民生期盼、助力防范和化(hua)解(jie)金融風險(xian)、改善消費(fei)預期等具有積極(ji)意義。

　　通(tong)知(zhi)強(qiang)調，項(xiang)目發(fa)(fa)起(qi)人（原始權益人）應(ying)為持有消費基礎設施、開展相關業務(wu)的獨(du)立法人主(zhu)體，不(bu)(bu)得從事商品住宅開發(fa)(fa)業務(wu)。嚴(yan)禁規避房地產調控要求，不(bu)(bu)得為商品住宅開發(fa)(fa)項(xiang)目變相融資。

　　“這說(shuo)(shuo)明通知堅(jian)決落實‘房(fang)住不炒’要(yao)求，構建(jian)了有(you)效隔離機制。”上交(jiao)所副(fu)總經理劉逖說(shuo)(shuo)，這些制度安排很有(you)必要(yao)，能夠確保消費基礎設施REITs行穩(wen)致(zhi)遠，防范(fan)資金變相流入商品住宅(zhai)開發領域。

　　分類調整收益率和規模要求

　　通知還分(fen)類調整了項(xiang)目收益(yi)率(lv)和資產規模要求。

　　在項目收(shou)(shou)益率(lv)方(fang)面，通知提出(chu)，以(yi)“申(shen)報發(fa)行基(ji)礎設施REITs的(de)特(te)許經營權(quan)、經營收(shou)(shou)益權(quan)類項目，基(ji)金(jin)存續期內部收(shou)(shou)益率(lv)（IRR）原(yuan)則上不低(di)于(yu)5%；非特(te)許經營權(quan)、經營收(shou)(shou)益權(quan)類項目，預計(ji)未來3年每年凈現金(jin)流分派(pai)率(lv)原(yuan)則上不低(di)于(yu)3.8%”，取代了此前對(dui)各類項目統一適用(yong)“未來3年凈現金(jin)流分派(pai)率(lv)原(yuan)則上不低(di)于(yu)4%”的(de)要(yao)求。

　　此舉有助于進一步優(you)化價(jia)格發現功能(neng)，提高發起人(ren)的參(can)與(yu)意愿，增加合(he)格資產規模，同時平衡(heng)好(hao)投融資兩端利益、兼顧市(shi)場各方(fang)需求(qiu)。興業研究(jiu)分析師(shi)唐詩稱(cheng)，采用(yong)不同的收(shou)益率指標要(yao)求(qiu)更為合(he)理(li)，5%的IRR要(yao)求(qiu)在一定程度上反(fan)映(ying)了特(te)許經(jing)營(ying)權類項目的風險收(shou)益特(te)性(xing)。

　　在項(xiang)目(mu)規(gui)模(mo)方面，其他基礎設(she)施(shi)項(xiang)目(mu)仍沿用“當期(qi)目(mu)標不動產評估(gu)凈值原則上不低(di)于(yu)10億元”的要(yao)求，而(er)對于(yu)保(bao)障性租(zu)(zu)賃(lin)住房項(xiang)目(mu)，通(tong)知調整了相關規(gui)模(mo)要(yao)求，“首(shou)次發行基礎設(she)施(shi)REITs的保(bao)障性租(zu)(zu)賃(lin)住房項(xiang)目(mu)，當期(qi)目(mu)標不動產評估(gu)凈值原則上不低(di)于(yu)8億元，可(ke)擴(kuo)募資產規(gui)模(mo)不低(di)于(yu)首(shou)發規(gui)模(mo)的2倍”。

　　市(shi)場人士指出(chu)，此(ci)舉旨在落實“房住(zhu)不炒”要求(qiu)，充分考慮保(bao)障性租賃住(zhu)房的保(bao)障屬性，鼓勵更多保(bao)障性租賃住(zhu)房REITs發行。

　　優化項目審核流程

　　據悉，證(zheng)監會將會同國家發改委(wei)推出提高申報推薦(jian)效率的系列舉(ju)措(cuo)，進一步完善(shan)審核注冊機(ji)制，優化(hua)審核注冊流(liu)程(cheng)，同時明確(que)大類資產準入等(deng)標(biao)準。

　　“建立分(fen)工(gong)(gong)明確、各有(you)側重、高效銜接的(de)審核注冊工(gong)(gong)作機制，進一(yi)步(bu)優化審核注冊流程，提高審核注冊工(gong)(gong)作的(de)規范性、可預期性和透明度。證(zheng)(zheng)(zheng)監會和證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)交(jiao)(jiao)易所(suo)原(yuan)則上(shang)應(ying)當將問題一(yi)次匯(hui)總成(cheng)書(shu)面反(fan)饋意見，并(bing)由證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)交(jiao)(jiao)易所(suo)統(tong)一(yi)發出(chu)。堅(jian)持(chi)開(kai)(kai)門(men)辦(ban)審核，定期開(kai)(kai)展市場(chang)機構(gou)座談會，傳遞監管工(gong)(gong)作理(li)念。”證(zheng)(zheng)(zheng)監會有(you)關部門(men)負責人(ren)表示。

　　值(zhi)得一提的是，為加快做好項(xiang)目(mu)推(tui)薦(jian)(jian)，國家(jia)發改委(wei)(wei)通知要求自項(xiang)目(mu)正式受理之日起(qi)3個(ge)月內，應完成(cheng)省(sheng)級發改委(wei)(wei)報(bao)送、委(wei)(wei)托(tuo)咨詢評(ping)估、有(you)關(guan)業務司(si)局會簽、向證監會推(tui)薦(jian)(jian)項(xiang)目(mu)的相關(guan)工(gong)作。發起(qi)人（原始權(quan)益(yi)人）、基金管理人等根據要求補(bu)充、修改項(xiang)目(mu)材料的時(shi)間不計算在上述時(shi)間內。

　　在市場專家(jia)看來，項目(mu)(mu)審核流程有所(suo)加快。唐詩(shi)介紹，在審核流程方(fang)面，通(tong)知明(ming)確了(le)5個(ge)工作日內國家(jia)發(fa)改(gai)委(wei)(wei)會正式受理(li)或不(bu)予(yu)受理(li)的反(fan)(fan)饋。中(zhong)央企業可(ke)將項目(mu)(mu)申報材料(liao)和項目(mu)(mu)所(suo)在地(di)省級發(fa)改(gai)委(wei)(wei)意見直接(jie)報送國家(jia)發(fa)改(gai)委(wei)(wei)，也可(ke)通(tong)過(guo)省級發(fa)改(gai)委(wei)(wei)報送。通(tong)知明(ming)確了(le)證監會和證券(quan)交(jiao)易(yi)所(suo)原則上(shang)應當將問題一(yi)次匯(hui)總成書面反(fan)(fan)饋意見，并(bing)由證券(quan)交(jiao)易(yi)所(suo)統一(yi)發(fa)出。