中證(zheng)網訊（記者 黃一靈）9月18日(ri)，由上(shang)海(hai)交通(tong)大學上(shang)海(hai)高(gao)(gao)級金融學院（簡(jian)稱高(gao)(gao)金）牽頭組織撰寫的(de)(de)《中國公(gong)募REITs市(shi)場(chang)發(fa)展白(bai)皮(pi)書(shu)(shu)》（以(yi)下簡(jian)稱“白(bai)皮(pi)書(shu)(shu)”）正式(shi)發(fa)布。該白(bai)皮(pi)書(shu)(shu)系(xi)統總結我(wo)國公(gong)募REITs的(de)(de)基本形態、產品架構、運營治理、資(zi)產估值(zhi)、稅收配套(tao)等方(fang)面的(de)(de)經驗，旨在助(zhu)力市(shi)場(chang)各(ge)方(fang)進一步深化對我(wo)國公(gong)募REITs市(shi)場(chang)的(de)(de)理解與認知，并為推動我(wo)國REITs常態化發(fa)行及高(gao)(gao)質量發(fa)展發(fa)揮(hui)積極作用。

　　白皮書指出(chu)，截(jie)至2023年6月底，我(wo)國(guo)(guo)公募REITs產品已(yi)有28只，其(qi)中4只產品實現(xian)擴募，募集資金(jin)近(jin)1000億元，回收(shou)資金(jin)帶動(dong)新項(xiang)目投資超5600億元，市場(chang)規模效(xiao)應和示范效(xiao)應日益(yi)顯現(xian)。而首批4個擴募項(xiang)目的順利上市，也進一步凸(tu)顯了我(wo)國(guo)(guo)公募REITs市場(chang)作為“資產上市平臺”的長期戰(zhan)略價值，促進了不動(dong)產投融資循環的持續暢通。相信未來在監管部門與市場(chang)各參(can)與方的共(gong)同努(nu)力下，我(wo)國(guo)(guo)公募REITs市場(chang)必將延續良好的發展(zhan)勢頭，在服務國(guo)(guo)家戰(zhan)略和實體經濟高(gao)質量發展(zhan)方面發揮出(chu)更(geng)多積極(ji)作用。

　　高金學術副院(yuan)長、金融學教(jiao)授，白(bai)皮(pi)書(shu)項(xiang)目負責人嚴弘表(biao)示，白(bai)皮(pi)書(shu)重點(dian)關(guan)注常態(tai)化(hua)(hua)發行所(suo)涉及的(de)(de)機制建設(she)(she)問題。一(yi)方(fang)(fang)面，針對常態(tai)化(hua)(hua)發行新(xin)階(jie)段的(de)(de)發展(zhan)要(yao)求(qiu)，從資(zi)產供應(ying)和(he)機構參(can)與兩個維度梳理了當前我(wo)國公募REITs市(shi)(shi)場化(hua)(hua)建設(she)(she)過程中(zhong)存在的(de)(de)難點(dian)與問題，并提(ti)出(chu)了相(xiang)應(ying)建議；另一(yi)方(fang)(fang)面，基于對海外REITs市(shi)(shi)場的(de)(de)研(yan)究對比，白(bai)皮(pi)書(shu)認(ren)為多層次REITs市(shi)(shi)場的(de)(de)構建是打(da)(da)通資(zi)本循環、推(tui)動REITs常態(tai)化(hua)(hua)發行的(de)(de)關(guan)鍵環節之一(yi)，并為此(ci)進行相(xiang)應(ying)的(de)(de)分析，提(ti)出(chu)打(da)(da)造私(si)募REITs產品的(de)(de)相(xiang)關(guan)設(she)(she)想。

　　為了進一步深化(hua)對我國(guo)REITs市場發展(zhan)中的(de)(de)關鍵性問題的(de)(de)認(ren)知，白(bai)皮(pi)書(shu)在以往(wang)研究(jiu)的(de)(de)基(ji)礎上引入更多創新(xin)維度，如在產品結構方面，白(bai)皮(pi)書(shu)重點探(tan)究(jiu)了公募REITs中股債結構的(de)(de)搭(da)建，白(bai)皮(pi)書(shu)認(ren)為此結構能夠保證ABS通過(guo)債權(quan)派(pai)息和(he)股權(quan)分(fen)紅兩種渠道從項目公司(si)取(qu)得現金流，保障投資者的(de)(de)利益。在運(yun)營(ying)治理(li)(li)方面，白(bai)皮(pi)書(shu)指出(chu)，對當前(qian)處于初創階段的(de)(de)國(guo)內(nei)REITs市場來(lai)說，采取(qu)外部(bu)(bu)治理(li)(li)模式是(shi)快速推出(chu)REITs的(de)(de)最優解(jie)，但在遠期(qi)，期(qi)待監管(guan)(guan)與(yu)市場主體(ti)共同(tong)努力，完善REITs信息披露標準，REITs管(guan)(guan)理(li)(li)人能通過(guo)底層資產運(yun)營(ying)經驗積累或引入專業運(yun)營(ying)方等方式，促成具(ju)有內(nei)部(bu)(bu)管(guan)(guan)理(li)(li)模式的(de)(de)REITs出(chu)現，發揮內(nei)部(bu)(bu)管(guan)(guan)理(li)(li)REITs在產權(quan)類資產并購(gou)與(yu)管(guan)(guan)理(li)(li)上的(de)(de)優勢，允(yun)許外部(bu)(bu)治理(li)(li)型(xing)和(he)內(nei)部(bu)(bu)治理(li)(li)型(xing)REITs相互競爭。

　　白皮書還對全球(qiu)REITs市(shi)(shi)場尤其是美國REITs市(shi)(shi)場進行了發(fa)展背景、市(shi)(shi)場結(jie)構和特點的分析。課題組認為，海外(wai)成(cheng)熟REITs市(shi)(shi)場具有資產類(lei)型多樣、收并購便捷(jie)、收益(yi)率可(ke)觀、多層次REITs市(shi)(shi)場已(yi)相(xiang)對成(cheng)熟完善(shan)的特點，值(zhi)得我國公募REITs學習借鑒。

　　白皮書(shu)最(zui)后(hou)指出，我國基礎(chu)設施(shi)公(gong)募(mu)(mu)(mu)(mu)REITs市場已(yi)由(you)試點階(jie)段正式邁(mai)入了常態(tai)化發(fa)展(zhan)階(jie)段，并在(zai)試點階(jie)段取得了推動(dong)制(zhi)(zhi)度(du)建設、擴展(zhan)資產(chan)范圍、完(wan)善(shan)監管機制(zhi)(zhi)等(deng)方面(mian)的(de)(de)(de)顯著成效，在(zai)服務(wu)經濟高(gao)(gao)(gao)質量發(fa)展(zhan)方面(mian)發(fa)揮出的(de)(de)(de)重(zhong)要價值(zhi)。現階(jie)段公(gong)募(mu)(mu)(mu)(mu)REITs在(zai)市場化建設方面(mian)仍(reng)有一些需要解決的(de)(de)(de)問(wen)(wen)題。在(zai)資產(chan)供應(ying)方面(mian)，我國公(gong)募(mu)(mu)(mu)(mu)REITs市場仍(reng)存在(zai)可發(fa)行(xing)(xing)的(de)(de)(de)資產(chan)類型不(bu)足(zu)、活躍的(de)(de)(de)市場化發(fa)行(xing)(xing)人占(zhan)比(bi)過低、部(bu)分(fen)審核(he)標準細化程度(du)不(bu)足(zu)、發(fa)行(xing)(xing)審核(he)周期(qi)較長等(deng)情況；在(zai)機構參與(yu)方面(mian)，我國公(gong)募(mu)(mu)(mu)(mu)REITs市場也面(mian)臨(lin)資金運用、回收及杠桿率等(deng)方面(mian)均受到限制(zhi)(zhi)、部(bu)分(fen)資產(chan)的(de)(de)(de)一級發(fa)行(xing)(xing)估(gu)值(zhi)偏高(gao)(gao)(gao)、戰配缺乏定價權、二級市場投(tou)資者對(dui)公(gong)募(mu)(mu)(mu)(mu)REITs產(chan)品認識不(bu)足(zu)等(deng)問(wen)(wen)題。基于上述問(wen)(wen)題，白皮書(shu)也提(ti)出了六點政策建議，包括(kuo)優(you)化審核(he)機制(zhi)(zhi)，提(ti)高(gao)(gao)(gao)審核(he)效率；鼓(gu)勵市場化機構參與(yu)發(fa)行(xing)(xing)；加強二級市場投(tou)資者教育、完(wan)善(shan)公(gong)募(mu)(mu)(mu)(mu)REITs信息披露機制(zhi)(zhi)；優(you)化大宗(zong)交易市場銜接機制(zhi)(zhi)；引入商業房地(di)產(chan)抵押(ya)貸款資產(chan)支持證(zheng)券（CMBS）等(deng)配套融資工具；構建我國多(duo)層次REITs市場等(deng)。